社区商业设计实践研究

摘要:社区商业是地产开发中最普遍的产品类型之一，东莞虎门时代广场项目是金地集团开发的典型社区商业项目，笔者作为本项目的设计者，以此项目为例对社区商业设计方法进行详细分析，仅供同行分享。

关键词:东莞虎门时代广场;商业建筑;社区商业

中图分类号：TS958文献标识码： A

项目信息：

项目名称 东莞虎门时代广场

地点（城市，地区，国家） 广东省东莞市

设计时间 2013年7月至2014年1月

项目规模 130000（地上10000，地下30000）

甲方 金地集团

项目类型 社区商业

主要产品 商铺、住宅

商业建筑概述：

商业地产开发在中国大陆已经过十几年的实践，由于商业项目的复杂性，其开发和设计规律仍然不能和住宅产品一样高度成熟和标准化，但开发商和设计公司都在不断向国外经验学习并结合自身特点进行实践研究，到今天已经拥有相当大规模的有个性特色的商业项目，个人根据商业地产设计多年经验，把这些商业项目总结归纳成六大类型。

一、商业邻里（NEIGHBERHOOD）

以社区生活需求为设计、开发、招商、运营目标，趋势是 Community 社区化。社区将成为地产开发的精髓，“最后一公里”的概念是电商时代消费主义最后的阵地。她带来生活所需的所有营养、便利、健康甚至知识，她承载着邻里社群归属的客户体验。家庭回归家园，见证个人与社区的共同成长。

二、生活中心（LIFESTYLE CENTER）

尺度风貌适宜的休闲商业街区，回归城市生活，趋势是 City life 城市生活化。在未来，人们只会停留在家、办公室和聚会场所周围。我们要创造更适合年轻人和家庭聚会的场所，从大食代到卡拉OK，从乐高天地到宠物乐园，生活永不落幕。

三、城市商业街（PETIT BAZAAR）

结合气候特征和消费习惯，重组室内外空间，趋势是 Outdoor空间户外化。以城市街道为原型的小型商业综合体，以主题业态为特色，追求适宜停留、休憩且兼具商务与家庭混合的商业属性，打造充满阳光、混合新鲜空气和食物香味、私语和吆喝共存的城市生活空间。

四、办公商业（OFFICE GARDEN）

商业空间和办公展览等功能结合，形成新的商业生态和可售地产产品，趋势是 Business商务复合化。办公室不再是城市中心单调的玻璃盒子，新的产业要求远离高密度的闹市，我们的目标是规划花园式办公商业社区，设计更高效、更环保、更富创新的办公空间，并将商业服务带到工作场所的周边。工作永无止境，生活无处不在

五、购物中心（SHOPPING MALL）

大体量商业要拥有更多的体验性复合性空间，创造真正的城市客厅，趋势是 Experience 体验。在大型购物中心的趋势下，顾客要做的不再是持续投入体力的逛街，取而代之的是丰富的身心体验。我们追求戏剧化的空间效果，同时使其有富于变化的可能，让人们拥有了解个性、时尚、不同个体的机会。

六、城市综合体（P+R MIXED USE）

真正的城市综合体，针对城市郊区生活工作的一体化解决之道，趋势是 Hybrid混合。多种公共交通设施联系的商业办公混合建筑群的出现，使大型城市的人们在方便往来工作场所和家的同时，亦可享受完善的商业服务，满足高节奏休憩交往需求。

以上六个类型是商业建筑的六个发展方向，实际操作中并不一定是截然分开的，往往互有交集。和“办公商业”、“购物中心”、“城市综合体”的特殊性相比，“商业邻里”、“生活中心”、“城市商业街”所代表的社区商业是目前城市化进程中随着大量住宅开发而产生的最普遍的商业形式，社区商业依托于较大规模的住宅社区，辐射周围3-5公里半径范围，根据规模、业态、形态等需求的不同，定位成上述三者之一，或同时具备三者的特征。东莞虎门时代广场就是这样一个典型的社区商业的案例，功能上实际是“商业邻里”，业态上做成“生活中心”可以提升能级扩大影响，形式上又是“城市商业街”有利于流线组织和销售。

项目概况介绍：

本项目位于广东省东莞市虎门镇中心地带，东临省道，西临连升北路，南临规划路，交通条件良好，总用地面积44000，容积率2.18，分南北两个地块，分别设置一个小高层住宅区和一个商业街区，商业定位为社区型商业街区，打造成为金地虎门时代广场。

布局模式分析：

原规划住宅区用地较大，商业用地较小，商业层数较高，不利于使用和运营销售，而且形态过于狭长，难以形成聚合空间，经过几次方案尝试均不理想。于是我们建议把北地块的住宅集中布置，形成两栋高层塔楼，把北地块商业用地扩大，平均层数降低到2.5层，同时可以拥有较大广场集聚人气。

功能布局细分：

南北两地块商业流线连续，结合用地形状形成多样的商业空间和多种商业产品。

1.沿街商业：南北区沿街设置带露台的商业体量，包含零售和餐饮业态。

2.住宅底商：南北区住宅底部设置零售和餐饮，与沿街商业之间形成商业内街空间。

3.独栋商业：北区中心设置下沉广场，广场中设置地下超市和两栋独栋建筑，作为高端餐饮和会所。

4.样板段商业：沿街商业的一部分作为启动区。

5.北区住宅：布局紧凑，为小户型产品。

6.南区住宅：环境优美，为大户型产品。

规划设计要点：

1.多入口：狭长的商业街需要多个入口，根据商业价值分成几个等级，对应不同的尺度和形式，主入口需要特殊的形象标志。

2.多广场：入口与商业内街的交叉点需要设置广场，入口等级越高，广场的等级越高，这些广场是商业人流视线的聚焦点，具有最高的商业价值，需要关注从周围看广场以及从广场看周围的形态意象。

3.多连廊：在南方地区，二层连廊尽量连续，动线尽量单一，减少一拖二商铺，增加单层商铺，降低单铺总价，提升商铺单价，增加商业总货值。

4.多平台：二三层通常为餐饮业态，需要较多外摆空间，平台面积既不铺张也不局促，提供充足的宜人的室外餐饮休闲空间。

5.流畅便捷的动线：将入口、内街、连廊整体考虑，利用自动扶梯、垂直电梯、疏散楼梯等手段，形成连续的立体的交通系统，商业动线是商业设计中最复杂和最重要的一环。

6.合理的空间尺度：建筑内部空间和外部空间，都要遵循长期经验积累下来的常用尺寸，比如单个店铺进深12-15m，面宽4m，内街宽度14m、层高4.5-5.6m等。

7.商业兴奋点：主入口和主广场等节点部位，需要设置标志物吸引人流，同时具有一定实用功能。北地块北入口广场设置集中绿化景观和LED巨屏，南北地块之间入口广场和北地块下沉广场设置伞状构筑物（时空之花），南区南入口设置门型构筑物和LED屏幕（时空之门）。

8.启动区设计：和住宅项目一样，大型社区商业项目通常也要考虑先期启动区域，我们把住宅和商业启动区结合，把南北区之间的沿街商业切出一部分，形成独栋商业样板区。

立面设计策略：

建筑立面采用现代风格，材料丰富，营造热闹的商业氛围，不同商业产品采用不同立面手法和材料，既统一又各具特色。

1.沿街商业：形成大气简洁的城市形象，强调流畅的水平线条，用浅灰色铝板覆盖层间高度。三层采用印花玻璃做成金色的盒子，提升沿街商业形象。

2.住宅底商：形成连续有韵律的界面，引导人流进入街区，采用折叠形态的玻璃幕墙。

3.独栋商业：形成地域文化形象，做成传统岭南民居风格的商业建筑，采用青砖、灰色涂料、仿木铝型材等材料。

4.样板段商业：需要快速建造和形成鲜明形象，采用三角面玻璃幕墙。

5.北区住宅：形成现代风格公建化立面，与商业统一，采用暖色质感涂料和局部玻璃幕墙。

6.南区住宅：形成高端居住社区氛围，采用成熟的新古典风格。

7.标志物：形成街区的亮点和特色，采用钢结构和膜结构。

商业理念分析：

社区商业，在商业概念里是指零售商店和相关休闲设施的综合体，通常由专业商业管理集团开发经营，业态复合度较高，商品结合的宽度较宽。社区商业不同于传统购物中心所提倡的一站式购物，它体现的是一种精致的生活模式，更致力于满足高消费、高品位消费者的诉求。与Mall和传统的商业模式相比，社区商业不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的空间内，更加注重环境和建筑的一体化设计以及客户的体验。

东莞虎门时代广场，作为一个典型的社区商业模式案例，在设计中遵循以下几点：

一、多样化的商业空间

“我会选择一个空间丰富而不是形式多样的建筑。空间一旦形成之后，我也许会努力地创造形式，但我永远不会因为形式而牺牲空间品质。”――文彦

东莞虎门时代广场，规划设计中强调打造多样化的可供驻留的商业空间。在精心打造沿街商业的同时，更加重视形成内聚的特色商业空间，下沉广场的居中布置，对整个项目起到提纲挈领的作用，广场四周设计了多条动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性。商家可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。同时，整个项目中采用了多入口，多平台，多连廊的设计手法，以点及线及面，结合丰富的建筑立面设计，结合节点部位标志物的度身打造，结合空间尺度的推敲，营造出多样化的商业空间，更好的契合了社区商业的各种业态和使用功能。

设计过程中对商业动线以及视觉心理进行了细致的分析，西侧沿街商业结合基地现有的棕榈树大街和本项目的景观设计，形成了连续的景观引导界面。南北两个商业地块之间，设置了主入口广场与北地块的下沉广场相串联，形成了双广场的格局。广场内打造标志性节点，构建视觉焦点并吸引人流，与此同时，在项目的北、南、东入口处设置了尺度适合的入口广场，形成人气场。高层住宅底部的商业部分，采用了连续的玻璃折面设计，强化了连续界面的心理引导。

二、生活时尚功能汇集

社区商业模式在设计中，要综合考虑购物、社会交往以及文化行为等各种功能的汇集，从而将其打造成为最时尚、最具人气的生活橱窗。对于城市生活而言，社区商业是城市商业的基本单元，是体验城市生活的舞台。

本案在设计中，综合考虑了零售、餐饮、娱乐、高端餐饮和高端会所等各种生活时尚功能的引入，通过明快的流线组织，合理便捷的垂直交通和水平交通，可以快速自然地将客户拉动到中心的各个层面和各种业态之中，更好地满足客户的需求和体验，营造一个极具吸引力的“魅力场所”。入口广场及下沉广场内打造的节点构筑物“时空之花”，时尚而又富有强大的视觉冲击力，结合其独特的抽象花朵造型，加以绚烂的夜景灯光设计，如梦如幻。“时空之花”不仅仅是整个商业生活中心视觉焦点，同时结合了电梯作为竖向交通的载体，内部还可以设置时尚饰品、数码电玩、奶茶等小型铺位，从而赋予其丰富的时尚功能。

三、地域文化的植入

东莞虎门时代广场，在北区商业的中心区域，下沉广场的一角设置了两栋岭南风情的独栋商业，这两栋“老房子”的设计，我们不是简单地照搬，而是在设计时从功能出发，在建筑材料、建筑色彩及建筑符号等几个方面对岭南建筑文化进了深刻的诠释，打造出来具有浓厚地域文化而又富有时代感的风情建筑，目标是“让经典脱胎，重生于当代”。与此同时，我们还对于岭南地区的气候、生活方式、民族文化以及消费习惯等加以研究，再利用各种建筑语言将其传承在项目设计中，令这个社区商业更加富有灵性。

四、低技平台材料的运用

隈研吾在设计北京三里屯VILLAGE南区时，注意到三里屯的旧建筑使用的都是比较廉价的塑料和板材，并产生了对其加以改造和利用的念头，隈研吾把这个极富挑战的想法付诸了实际，用自然材料，如木头、石头和竹子作为主要的建材，取得了令人赞叹的效果。东莞虎门时代广场设计中采纳了这种理念，大量运用印花玻璃和当地特有的低技平台材料，营造出别具特色的商业可识别性。

东莞虎门时代广场社区商业旨在打造多样化的商业空间，使各品牌因为建筑空间的独特姿态而被赋予别样的、特殊的魅力，建筑空间也因这些品牌的加入而丰满自己的个性。这是一个小型城市，并非仅仅是一个MALL，这里不单是购物空间，也有餐饮、艺术文化，让人们即使不买任何东西，也有兴趣来逛一逛，坐一坐，体验由建筑空间带来的轻松和慰藉。

结语：

商业建筑设计的复杂性还在于需要多方面的合作，以设计师和业主为核心，设计内容包含场地条件、规范解读、规划策略、产品策略、溢价策略、指标体系、风险管控、平面布局、交通体系、商业动线、店铺划分、消防疏散、场地竖向、柱网层高、地库人防、餐饮条件、屋顶利用、物业配套、立面风格、材料效果、广告系统、空调形式、机电系统等，合作单位包括商业策划、交通顾问、交评顾问、消防顾问、机电顾问、人防顾问、幕墙顾问、灯光公司、材料厂商、景观顾问、室内顾问、标识顾问等。

社区商业的设计实践对于设计公司和开发商都将继续下去，商业的多样性决定了这是个难以“规范化”的领域，但其中的规律还是有迹可循，未来一定会产生更多优秀的城市商业建筑。