江苏社区商业发展研究

提要进入21世纪以来，社区商业发展成为人们日益关注的问题。本文在对苏州工业园区邻里中心消费评价、消费特征和未来消费倾向调研的基础上，对比分析国外成熟社区商业发展模式，期望给江苏社区商业一个借鉴和指导。

关键词：江苏；社区商业；苏州邻里中心

中图分类号：F287.4文献标识码：A

社区商业最早出现于20世纪五十年代的美国。六十年代英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。到了七十年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。从2000年至今，随着我国房地产市场

的不断成熟，社区商业得到飞速发展，并逐渐成为商业研究的一个热点。

一、社区及社区商业的概念

德国社会学家Tonnies在1887年出版的《社区与社会》中提出，社区是具有价值观念一致、关系亲密、守望相助的富有人情味气氛的社会群体。社区商业是以一定的地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民、利民、满足和促进综合消费为目标，通过各种商业业态、商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地性商业。

二、邻里中心消费实证调查

邻里中心是苏州工业园区商业空间中的一个重要层次。作为社区商业，邻里中心所提供的服务主要是园区居民需要的日常生活服务，在过去的十余年中，苏州工业园区邻里中心的建设取得了显著成就，成为苏州工业园区借鉴新加坡管理经验成功的典范之一。

（一）市场研究概述。本调研通过街坊拦截式访问的方法，共发放问卷180份，回收有效问卷156份。地点为苏州工业园区邻里中心，调查内容是苏州工业园区居民对邻里中心的消费评价、消费习惯特征及消费倾向。

（二）统计结果分析。通过对邻里中心消费者随机抽样调查收集到的数据进行分析处理，我们得到以下结论：

1、消费评价分析。消费者对邻里中心总体满意度较高，购物方式和环境获得消费者的认可；邻里中心商品结构与消费需求拟合度不高，价格体系有待进一步调整。接受调查消费者中86.7%对邻里中心的总体满意度表示认可，几乎没有消费者对邻里中心表示不满意或很不满意。（图1）消费者对邻里中心的购物/消费方式及环境表示较为认可。88.4%的消费者对邻里中心的购物环境表示满意或者比较满意，仅有10.3%表示不太满意，1.3%表示不满意，没有人选择很不满意。（图2）消费者对邻里中心购物和消费方便程度的认可程度没有对环境和方式的认可程度高，有50.6%选择方便。（图3）

调查显示，目前邻里中心的商品结构不尽合理，当消费者被问及“您在邻里中心能否买到自己满意的商品”时，53.2%表示偶尔会，29.5%选择经常会，但有15.4%选择很少；（图4）同一般超市或卖场相比，邻里中心价格偏高，44.2%的消费者认为邻里中心一般商品的价格偏高，46.8%认为适中，仅仅1.9%认为便宜。（图5）

2、消费行为习惯特征分析。目前，邻里中心购物、餐饮功能发挥较好，其他社区服务类设施的利用率有待进一步提升。消费者来邻里中心的主要目的是购物、餐饮和闲逛。最主要的消费场所集中在中心的超市、蛋糕房、KFC、菜市场（邻里生鲜）及洗衣房等设施，其他功能设施目前的使用率不高。

另外，消费周末效应明显，购物频率低，平均花费集中，购物滞留时间比较短，从侧面反映了邻里中心有待于进一步融入社区生活。调查显示，消费者每周来邻里中心集中购物的时间大部分选择周六61.5%和周日60.3%；（图6）且在被访者中72.5%的消费者到邻里中心每周购物频率都在2次以上，但是很少来的却也有较高的比例，占到12.2%。（图7）

3、未来消费倾向分析。调查显示：目前邻里中心休闲娱乐设施，尤其是中老年的休闲娱乐设施供应不足；一定时期内可适当设置服装店、专卖店，增加现阶段邻里中心消费丰富度；未来邻里商业设施需求呈现多样化、亲民性的特征，除了必备的12项基本功能外，宜根据当地消费特点增加差异化的服务设施，进一步丰富业种业态。

三、国外社区商业相关数据比较分析

传统的社区商业运作模式不适应市场经济的发展规律，需要更新观念，建立市场机制下社区服务业为主的企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。园区邻里中心本着功能定位在先，开发建设跟进，长效后续管理的经营模式，目前仍然是以硬件和配套设施为重，距离成熟的、现代化的社区商业模式还有一定的发展空间。

（一）新加坡的邻里之家社区商业模式。新加坡的社区商业中心邻里之家是指分布于政府组屋区内，按照社区建设的配套建设指标，根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，主要功能为商用产业，其实质是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、疗诊所、餐馆和小凡中心。随着新加坡人民购物习惯的改变以及交通条件的改变，建屋发展计划进一步优化商用产业规划，以不断满足人民在物质、文化生活上的需求。

（二）英美的购物中心为核心的社区商业模式。英美是市场经济高度发达的国家，长期以来由于科学技术领先，经济社会发达，成为世界上生活水平提高和城市面貌现代化发展成熟最快的国家。第二次世界大战以来，由于高速公路伸向城市的各个方向，汽车大量进入居民家庭，出现了城市范围扩张，公路网络化、住宅郊区化，新兴住宅小区连片开发，社区商业应运而生。而由于消费方式的多样化、个性化，使人们日益追求舒适的购物环境。

（三）日本以商业街为主干的条块结合社区商业模式。日本是东西文化交汇的市场经济国家，社会经济发展既吸收了发达的西方文明，但又较好地保留了本国的优良传统。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。

四、结束语

国外发达国家社区商业早已成为居民综合消费的载体。江苏社区商业规划应借鉴国内外成熟商业社区的经验，结合自身的实际现状，建造让人民群众满意的社区商业模式。

（一）合理规划社区商业发展。政府对社区商业中心的开发要实行强有力的控制，开发者需与地方当局结成共同开发的伙伴关系；在开发的前期，要对社区商业中心进行严格的设计布局，使商业中心的任何一个部分都能吸引大批的顾客。

（二）丰富业种业态。大力发展适合个性化消费需求的连锁专业店、专卖店；积极推进大型专业连锁店点的发展；引进更多餐饮、服装等品牌特色店；增加休闲娱乐、文化体育等配套设施，尤其是中老年人的休闲娱乐设施的供应。

（三）建立自己的品牌。品牌的建立是提高江苏社区商业竞争力的基石。加强企业文化建设，形成规范化、标准化、个性化的社区服务体系；培养专业人才，提升社区商业核心竞争力。

（作者单位：江苏科技大学经济管理学院）

参考文献：

[1]李定珍.中国社区商业发展概论.中国市场出版社，2004.

[2]范林根.上海社区商业的现状和发展对策研究.上海经济研究，2007.4.