开发标准厂房 推动产业聚集区的发展

摘 要：标准厂房的开发建设将会有效推动产业集聚区的发展，但是作为新的资源利用模式，有些产业集聚区还没有给予充分的重视，导致标准厂房开发建设和利用的过程中出现种种问题，因此，标准厂房的开发利用工作需要结合当地整体经济发展现状，汲取先进地区成功经验，形成推动当地经济发展的独具特色的发展模式。

关键词：标准厂房；开发；产业集聚区

中图分类号：F263 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）13-0199-03

产业集聚区是构建现代产业体系、现代城镇体系和自主创新体系的有效载体，是优化经济结构、转变发展方式、实现节约集约发展的基础工程，是实现经济社会又好又快跨越式发展的战略支撑点。但产业集聚区的发展受制于当地各种经济要素的制约，其中最重要的一条就是“土地的短缺”问题，产业集聚区的用地要遵循“用好增量、盘活存量”的原则，既要发展经济，又要解决吃饭问题，向空间要地，向空间要经济增长。积极发展标准厂房是解决产业集聚区经济发展与土地短缺问题的有效方法。

一、标准厂房开发利用对产业集聚区建设的积极意义

标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。标准厂房开发利用对产业集聚区建设具有积极的意义。

1.提高土地利用率，降低土地成本。建设多层厂房，节省用地效果十分明显。例如厦门市翔安区标准厂房建设后的有关数据可以有效说明这个问题。火炬（翔安）产业区、翔安综合工业区建设的标准厂房多为4~5层，有８５％的用地面积向空中拓展，大幅度提高了建筑密度和容积率，单位土地面积的效益也大幅提高，比低层工业区土地利用率高２~３倍。

2.产业积聚的平台。标准厂房大多适应轻工、纺织、服装、电子产品组装、生物医药等对工艺无特殊要求的传统行业产品生产，可避免中小企业单独建造厂房而造成的零星布局和建筑样式的凌乱，吸引产业转移，加快产业集聚和发展，优化产业结构与布局，打造区域优势和主导产业，提高工业平台建设档次和水平，快速吸引大量中小企业进入产业集聚区兴业发展，有利于产业集聚区的快速形成。

3.可以有效解决中小企业发展初期资金短缺的问题。据统计，现阶段进入产业园区发展的企业还是以中小型企业为主，而这些企业发展初期存在的主要问题是资金短缺的问题，如果中小企业建厂初期投入大量资金建设生产场所和办公场所，就占用了企业发展所需的研发费用和扩张市场费用。如果有现成的标准厂房租用，企业可以快速投入生产，可以省去投资办厂费用。标准厂房有良好的基础设施配套，有利于中小企业在短时间内投入生产，同时标准厂房区域有很好的生活设施配套，有利于企业职工的生活，高效解决了中小企业的后勤问题，他们只需租用一定数量的生活设施就可以投入生产，解决了企业发展的后顾之忧，使企业专心生产，有效提高了企业的生产效率，促进企业快速发展，继而带动产业园区的发展。

4.标准厂房的建设可以有效提高产业园区的科学管理水平。产业园区设立标准厂房区域往往配置专业管理部门，这些部门一是可以更专业的为企业代办进入手续，有效缩短了企业进入产业园区生产经营的时间；二是配备有专门的环保和检验部门，对进区项目进行把关，可以在进入环节将不符合要求的企业拒之门外，另外可以为进区企业提供政策咨询，防止企业走弯路；三是后勤服务高效、专业，可以为进区企业提供更加专业化的后勤服务，解决企业发展的后顾之忧，使企业专心生产经营；四是拥有高效快捷的融资渠道，有效解决企业生产所需的短期资金紧张的问题；五是众多的咨询机构可以使企业快速解决发展中遇到的疑难问题；六是众多的同类企业的集聚可以形成规模经营，扩大产业园区的知名度，同时有利于企业及时获取专业信息从而稳健推动企业的发展，这种将集聚效应还可以增加企业的沟通，对于提高企业的生产经营、科学管理、产品创新、发展互补具有巨大的优势；七是可以形成新的经济增长要素，推动产业集聚区的发展。

5.有利于落实区域整体规划，改变地区经济发展中存在的“散、乱、小”问题。考察南方地区往往会发现，在路边和村庄随处可见到零星的标准厂房存在，这是发展初期的特色，呈现“村村点火、处处冒烟”的现象，很多制假造假小型企业隐居期间，这种现象扰乱了经济秩序、破坏了区域经济发展的整体规划，使当地经济的发展充满隐患。

在产业集聚区规模发展标准厂房则可以有效遏制这种现象的产生，使区域发展整体规划得以顺利执行，结合现代城区飞速发展的要求，可以减少征地成本，加快现代城市化进程。河南省国土资源厅等个厅局联合发文，要求符合国家产业政策的生物制药等企业必须进入划定的180个产业集聚区，一方面可以加速产业集聚区的发展。另一方面可以有效防止区域经济发展中的“散、乱、小”问题，使经济发展和社会进步有效结合起来，推动全省经济社会科学发展。同时大量中小企业的集聚创造了众多的就业机会，可以有效吸纳农村人口进入工厂做工，缓解社会矛盾。

6.标准厂房的高收益将有效推动产业集聚区的发展。以厦门市标准厂房开发利用成果为例：火炬（翔安）产业区130万平方米标准厂房已有180多家企业入驻，每平方米招商均价高于1 000元，多为电子信息、精密仪器等高新产业，预计首期标准厂房年产值达３０亿。园区建成后，产值有望达到1 000亿元以上，加上目前火炬高新园区５８０亿元的产值，厦门高新技术产业有望达到1 500多亿元的产值，这相当于目前厦门市的工业总产值。

产业集聚区的发展一是要高效利用自身经济资源，标准厂房开发模式就充分利用了产业集聚区短缺的土地资源，并将其转化为现实的经济增长平台；二是要通过自身经济实力的积累实行滚动发展，从而进一步提高服务能力、管理水平，并以此打造自身的竞争优势，实现产业园区的良性发展；三是要通过标准厂房的高效利用吸纳大量的企业入驻，集聚人气，随之而来的就是带动三产的发展，从而促进区域经济的整体发展。

二、产业集聚区发展标准厂房进程中产生的问题

标准厂房对产业集聚区的发展具有积极的推动作用，可以提高土地开发利用率，可以为园区的发展带来极高的经济收益，推动区域经济的发展。但是作为新的资源利用模式，有些产业集聚区还没有给予充分的重视，导致标准厂房开发建设和利用的过程中出现种种问题，延缓了标准厂房的推广工作，具体问题表现在以下几个方面：

1.投资标准厂房的投资主体缺乏、开发资金紧张。有些产业集聚区惯性思维意思强烈，认为标准厂房的开发建设工作是企业行为，谈到开发就要求企业自主开发，没有意识到应该将标准厂房开发建设工作作为园区发展的基础设施配套，不能将标准厂房开发利用提高到作为提高园区竞争力的高度。真正在开发利用标准厂房方面做得好的产业集聚区往往是组建投资公司进行自主开发。从企业层面上来说，近年兴起的房地产开发热侧重于见效快的商品房的开发，片面认为标准厂房的租用性质会导致资金运转周期长、收益相对不稳定，从而不愿意进行工业地产的投资。随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，这种情况逐渐有所缓解。从南方司空见惯的乡镇自主开发建设的现象分析，一是会导致标准厂房的开发建设不能形成规模效益，导致零星布局的现象；二是开发后会产生配套设施滞后、管理水平低下、企业入驻率低等问题的产生；三是乡镇开发面临着融资困难、国家政策掌握不足，从而导致诸多后续问题的产生。

以上开发主体的各种缺位现象产生的影响就是导致产业集聚区标准厂房的开发利用工作滞后、建设资金投入不足，进而影响了整体产业园区的发展。

2.配套的基础设施缺乏，管理水平低下。标准厂房是生产基地，需要配套良好的基础设施和生活设施才能吸引众多中小企业快速进入投产生产。许多地方开发标准厂房没有做好这方面的工作，交通不便、生活区远离和管理水平低下等问题层出不穷。更有甚者是只注重收取租金，其他的推给入驻企业自行解决，使企业进入生产后面临诸多问题，结果就是企业不满意、标准厂房利用率低，对于产业集聚区来说是得不偿失、效益低下，对于企业来说不愿意进入标准厂房生产，更愿意购地建厂经营生产。

3.招商工作跟不上，标准厂房利用率低下。有的产业集聚区标准厂房建设工作做的很好，不论是园区自主开发还是企业投资开发，标准厂房建设工作能够顺利完成。但是由于区域经济发展相对落后的原因、宣传工作不足的原因、招商工作没有跟得上的原因，导致的结果就是 “巢”建起来了，而“凤”却没有如期到达，影响了标准厂房的收益，延长了建设资金的使用周期。

4.国家政策运用不足，直接影响产业集聚区的发展。表现一是受制于国家政策的影响。由于中国经济社会的快速发展，许多法律法规没有及时修订。有些地方拘泥于政策的约束，缺乏创新精神，不敢大胆尝试，对于标准厂房这种新生事物的开发利用简单套用某些国家政策规定，导致标准厂房开发建设容积率偏低等问题的出现，没有充分发挥标准厂房节约用地的功效。表现二是过于激进，置国家有关方面的法律法规于不顾，胆大冒进，结果企业入驻生产后遭到相关执法部门的查处和制止甚至于处罚，这时候才想起查阅相关法律法规，但是入驻企业已经蒙受损失。

以上两种表现在许多地方开发建设标准厂房进程中都出现过，其中的经验教训很值得我们汲取借鉴，这些问题的产生后果就是直接影响着产业集聚区的发展工作。

三、标准厂房开发利用的建议

1.政府扶持，大力助推。标准厂房建设涉及到规划、土地、融资、管理、招商等方方面面的事物，对于单个企业来说要综合统筹处理这些问题实在是勉为其难，这种情况下就需要政府伸出手扶持一把，具体来说要在下面几个方面给予标准厂房各项优惠政策：一要比生产企业自建厂房更优惠的地价；二要免收各种收费；三要优先规划、审批、供地；四要优先安排水、电、气等配套工程；五要为标准厂房投资者解决融资难题；六要做好招商工作，避免标准厂房长时间闲置而损害投资者的利益；七要适当地为标准厂房开发企业提供奖励以调动其投资积极性。

2.将标准厂房建设与产业集聚区发展有机（下转221页）（上接200页）统一起来。（1）结合产业集聚区的整体规划，超前做好标准厂房开发利用规划。要按照“一次规划、分期实施”的原则，因地制宜规划、整合出一定规模的标准厂房建设区，高起点设计标准厂房。（2）结合产业集聚区产业规划做好标准厂房的开发利用工作。标准厂房的建设要突出突出市场需求。认真调查，搜集、整理、交流市场需求信息，据以确定标准厂房建设规模、层次、结构、面积大小和分期建设计划，以适应不同时期、不同行业、不同投资能力的中小企业租、购的需求。（3）结合产业园区基础设施规划做好标准厂房的基础设施配套工作。在标准厂房建设的同时，同步规划设计好办公楼、职工公寓楼、物业管理等配套设施，条件具备的，要及时建设好配套设施，提高资源利用率和共享程度，形成规模优势。这部分资金应该是产业集聚区的财政资金投入，只要高度完善的基础设施配套才能推动标准厂房开发利用快速推进。

3.坚持多元化开发模式，推动标准厂房建设快速发展。（1）坚持多元化投入。一方面产业集聚区应该结合自身发展需要自主开发标准厂房；另一方面要鼓励合适的企业、经济组织和自然人，积极参与工业集中区的标准厂房和公用设施的投资、建设、管理和经营，形成“百舸争流、万帆竞发”的多元投资场面。（2）坚持多样化运作。可采用建、租、售相结合的运作模式，根据市场发展情况允许投资者出售、转让、出租已建成的标准厂房，同时鼓励企业购买和租用灵活结合的方式在产业集聚区经营发展。这样做的优点一方面可以使投资者快速收回成本实施滚动发展，另一方面可以使生产者更加安心在园区发展。（3）强化招商工作。标准厂房建设者投资目的最终就是获取收益，无论是出售还是出租，都需要由相应的生产企业接受。所以产业集聚区在发展的同时要有意识注重标准厂房的招商工作，足够数量的企业入驻既是产业园区发展的要求，也是促进标准厂房建设的必要条件。

随着中国经济发展成熟度的提高，土地短缺与经济发展的矛盾将日益彰显，高效利用标准厂房推动专业园区的发展从而带动区域经济的发展将极大程度缓解这种矛盾，是区域经济发展的科学选择。