房地产市场:调控会成功吗

2012年的楼市弥漫着矛盾的信心与怀疑，这表现在重新出现的关于房价的约赌。12月份，深圳英联国际不动产有限公司董事长郭建波在微博上约赌任志强，预言一线城市楼价全面下跌即将开始，并放言，如果2013年3月中国楼市出现上涨，将在北京长安街裸奔10公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。

两年前，两位非业内人士陈宝存与侯宁也曾打赌，北京五环内房价在两年后是否将大跌50%。其间无论谁赌输，都要出资摆不少于250人参加、花费不得少于2.5万元的酒席。到今日，我们都知道了，北京五环内的房价非但没下跌，反而出现大幅上涨。

侯宁输了，但他似乎输得有点冤。因为，假如对赌的城市不是选择在北京，而是赌温州、贵阳、鄂尔多斯这些城市，那么他也没猜错。

相信在2012年年初的时候，没有人会想到中国的楼市在一年的时间里就会呈现出冰火两重天的态势：一边是部分大城市楼市继续坚挺，一边是众多二线以下城市房地产市场出现了暴跌。

2012年温州暴跌样板

温州在中国的房地产市场当中一直是一座标杆式的城市，温州炒房客也一直被视为中国炒房的始作俑者。在近十年时间里，温州g都是整个中国房价最高的城市之一。就在2010年的时候，其住房均价还曾位列中国房价最高的城市前三位。

但就是这样一座城市，却突然出现了房价的暴跌。

为何出现如此现象？原因一是由于经济的低迷。自2011年以来，民企老板的跑路潮便在温州发生。经济低迷造成温州购买力的降低，大量企业经营困难，也使抛售房产获取现金的需求增加。这便造成两个后果，一方面二手房的供给增加，一方面购买力的降低使得对房产的购买需求减少。

二是很多人没过多关注的原因，就是温州的新建住房和土地供应量开始迅速扩大。

实际上，长期以来，温州市的房价之所以高，并可以延续十多年的上涨，除了与众所周知的温州人的民间财富多有关之外，更与其长期以来土地供应量一直偏少，导致住房，总是供不应求有更大关系。

据统计，温州市区从1999年至2010年，每年房地产开发投入用地都不足600亩。这一供应量甚至不如很多地区一个大型楼盘的占地。如广州祈福新村一个楼盘的占地就达到了7000亩。温州的相关部门曾测算，温州市区每年建房实际需要土地至少1800亩，加上一些配套设施建设，至少需要投放土地2200亩才能满足需求。

但温州长期土地供应不足的局面从2010年开始扭转，当年温州市政府为了抑制房价过快上涨，推出了其史上最大规模的推地行动，当年供地1500亩。而在2012年8月25日，温州又召开了有史以来规模最大的一次土地出让会，总共拿出52宗，3220亩地进行土地招商。这些土地接近于过去温州十年的土地供给。土地供应的大幅增加，使得住房供给不再稀缺，于是便大大拉低了温州的房价。

供应增加得如此迅速，一个重要的原因是目前中国面积最大的围垦项目瓯飞工程在温州已经获得国家审批，即将全面展开建设，目前计划开发为20万亩，此举将彻底扭转温州建设用地不足的局面。

除可供土地增加之外，温州近年风光不再的财政状况也决定了当地政府必须进一步卖地，以获取更多财政收入。

土地是决定房价的关键

事实证明，唯有土地供应情况才与房价有正相关的关系――凡是房价低的城市，都是土地和住房供应量大的城市。而凡是房价高的城市，无一例外都是土地和住房供应量小。

事实上，在中国凡是房价尚且较低的省会级以上城市，都是土地和住房供应量特别大的。比如贵阳，据不完全统计，贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘，均不下30个，这些楼盘预计总建筑规模不下3000万平方米，以一套住房平均100平方米计算，就是30万套住房，可容纳的居住人口接近100万人。而相比之下，根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住城镇的人口也仅仅只有295万人。

与此情况相似的还有重庆、郑州和长沙、沈阳等，这些城市在相同级别城市中房价处于较低位置，当其他同级别城市的房价都已达到七八千元每平方米的水平时，这些城市的房价都还处在五六千元左右的水平。比较下情况的不同，就会发现它们土地供应量都相对大。

也因为此原因，某些在短时间大量供给了土地和楼盘的城市’房价往往会大跌，除贵阳外，其他如众所周知的鄂尔多斯，再包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市也出现了类似的情况。

在商品房限购之初，曾有一段时间，房地产热点溢出大城市，炒房客开始转向不限购或者限购不严的中小城市。投资这些城市曾成为一个热门，如今这些投资资金大量被套牢。

而与之情况相反，包括北京和上海等诸城市，房价不但未跌，甚至还在继续上升。

为什么这些城市的房价如此之贵？

只要看一个数据，就明白原因了。2012年，根据修改后的统计办法，北京库存可售住宅套数在6月份为81587套。而相比之下，截至今年10月9日，青岛市库存新房量超过16万套大关，总计160017套，其中一手住宅存量117583套，逼近12万套大关。

也就是说，北京这样一座巨型的、总居住人口超过2000万的大都市，其可售房源还不如仅仅只有二三百万城市人口的青岛多，更是远远低于贵阳。这样的情况下，北京的房价如果再不贵就真堪称奇迹了。

调控政策适得其反

为了“抑制房价”上涨，自2004年以来，中央政府就不断出台房地产调控政策，2010年，更是出台了据称“史上最严厉”的调控政策，包括“限购”、“限贷”等政策相继出台，试图压制住房价上涨的势头。但截至今天，效果似乎并不够好――在那些最受人关注，百姓反应最激烈的城市，房价一直得不到降低。

查一下我们的房地产调控措施就会发现原因何在。因为，绝大多数调控措施，都将房地产市场火爆本身当作了调控目标。而打击地产商，甚至看房地产商有没有破产，破产地产商数量的多少，被当作调控成功与否的一条标准。

这毫无疑问是最荒谬的，因为任何商品的价格都是供求两个方面平衡的结果。只要楼市上涨的预期不变，对需求的打压就很难降低。要想抑制过高的房价，正如前面所说，必须要靠包括扩大土地供给在内的住房市场极大供给才行。

但是，大量地产商人被政策打压而退出，甚至破产，恰恰都打击了市场供给。供给减少，而需求难以下调，是自房地产调控政策开展以来，越调控房价越高的根本原因。

房价调控的目标未曾实现，但另一个严重后果却已经显现了出来。那就是进一步恶化了本来就已经显示出疲态的中国经济。

中国的经济不景气自2010年底开始，以2011年年中大量温州民企跑路潮为标志全面爆发，微观层面，几乎所有的企业都抱怨生意难做，企业应收账、银行坏账开始增加……其间，民营的大型企业，美的、比亚迪、雅戈尔被曝出大幅裁员，国企虽然不敢裁员，但却选择了大幅度降薪。直接反映经济冷暖的零售行业更是困难，国内领先的家电零售商国美电器史上首次出现了巨亏。

是什么让过去十年一直在蓬勃发展的中国经济骤然变冷？而之前即便2008年爆发了全球金融危机也未出现如此窘迫的情况？

造成本次中国经济萧条的原因有很多，包括很多有识之士指出的，随着国企改革的停顿，政府中心主义的思想开始主导中国经济的方方面面，积极财政政策导致行政力量逐渐大于市场力量。做大做强国企成了主基调，国企再次壮大，而民营企业逐渐被边缘化，税负加重和各种优惠政策的取消，使得中国经济中原本最具活力的民营企业遭遇到极大危机。

但导致中国经济困难最直接的，或者可称之为导火索的原因却不是那些，而显然就是目前正在严格执行的房地产的限购政策。

从需求的角度来讲，经济增长的推动力很大程度上来自于内需与外需（即出口）。首先，由于外部的原因，我国的出口虽然还没有萎缩，但增速趋缓了，根据海关总署的统计，1-9月，我国出口14953.9亿美元，增长7.4‰

相形之下，内需本应该发挥更大的作用。但什么原因导致中国的内需迟迟启动不起来？是因为老百姓手里的钱太少吗？明显不是，根据统计，截至2011年底，中国住户储蓄余额高达35万亿元人民币，高过其余金砖三国GDP的总和。

但中国的老百姓却迟迟不肯将手中的钱花出去，原因何在？不是中国的老百姓不爱消费，就是他们最珍视、最盼望的一项消费被卡了脖子――限购令使得人们购买住房的需求被大大抑制了。

一个现象应该注意，目前中国的困难行业，大都与地产行业的兴衰息息相关。而地产业的低迷，让这些行业遭受到了重创。首先，地产行业的低迷直接导致了建筑业的衰退，建筑业低迷，又造成连带的钢铁、建筑机械、五金、铝业及其他建筑材料等行业遭遇到巨大困难。另外，人的很多消费都是在购买房屋之后才会发生。比如家电，买过住房之后，家电往往就会更换新的，此外还会更换家具以及进行装修、装饰等。地产低迷必然又导致上述这些行业的低迷。

最重要的是，房地产是可以让各参与的卖方都能够赚到钱的经济活动。让卖方能够赚到钱，就说明这样的经济活动可持续。无需补贴，也就没有扭曲，真正可以创造财富。

我们知道，地产业之所以低迷，完全是因为限购令等政策打压的结果。如果没有限购令，让所有人都可以自由地买卖住房，房产市场绝不会像当今这样冷清。

楼市衰退远未到来

众所周知，房地产业近20年的快速发展，是与改革开放后，波澜壮阔的城市化进程密切相关。要城市化，就必须大量兴建住房供新的市民群体居住。这是房地产业如此火爆的根本原因。

但近几年，令市场担心的是，有关中国城市化已经结束的声音开始响起。许多人观察到，目前中国的年轻人大部分已经都在城市就业，农村所遗留的都是老弱人员。人们还观察到，因为没有后续涌入城市的人口，中国城市开始了大规模的用工荒。有鉴于此，很多人认为中国房地产业的好时光已经到头。

然而，狭义的城市化进程可能已经结束，不代表人们居住地的变迁结束了。中国房地产业发展的好时光还远没有结束，未来它依旧会是中国经济的发展中坚。显而易见的趋势是，大型城市越来越具有更大吸引力，人口也会继续源源不断地涌入那些大城市，而相比之下，内地的较小型城市其人口增长可能将会逆转。

例如北京，其不断涌现的大量企业，扩张的各种中央机构、包括央企等，今后仍旧会吸引到更多就业人口。在上海等中心城市我们也可以看到这样的形势。相比之下，内地大多数地区的城市发展就比较缓慢，因为其就业门路狭窄，导致其人口将有所流失。不过，楼市的兴旺并不等于房价的高涨，价格仍然取决于土地这个供给瓶颈是否被打开。