商业综合体项目设计管理思路与技术关键的研究

摘要：商业综合体是近年来发展的年轻的建筑类型，一般我们认为它是由城市中不同性质、不同用途的社会生活空间组成，诸如居住、办公、旅馆、购物、文娱、游憩、商业、交通等等，通过城市公共空间的引入，各个分散的空间综合地组织在一起，充分发挥建筑空间的协调和建筑功能的互补作用，从而形成多样化、高效率、复杂而统一的一个或一组建筑，或巨型综合大楼，或紧凑的建筑群体，以功能协同搞笑、空间紧凑多样、抗风险能力强为特点、表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因此综合体是一复杂建筑类型，而综合体的设计也是一复杂漫长的过程。本文通过对公司一在建综合体的设计过程的总结、分析，论述了房地产公司对商业综合体项目设计管理的合理可行思路以及管理把控的关键。以期能找到适合的管理方法和技术，为缩短设计周期、提高设计品质、降低成本、提高利润率做出贡献。

关键词：建筑设计及理论；商业综合体；设计管理

引言

作为以地产商为主开发的项目，商业综合体为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。由于综合体项目的复杂性，必然会带来策划论证、规划设计、市场营销、运营管理和维护的复杂和更高的要求。本文将通过作者参与的综合体的开发设计经验，从设计管理的角度，探求商业综合体项目设计管理的合理思路与技术关键点，以期为复杂综合体的设计管理摸索一条可行之路。

1.设计过程概述

一个好的设计是商业综合体的成功的开始。商业综合体涉及到大量复杂的设计工作。每个项目的设计都包括以下四个主要的阶段：规划概念设计阶段、建筑方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。

（1）在规划概念设计阶段，项目的基本形状和体量将被决定，从而确定了项目的整体定位和设计目标；

（2）建筑方案和扩初设计阶段是在概念设计提供的合理概念基础上，深入设计包含了对各个组成部分更详细的设计和发展；

（3）施工图设计阶段是更深入更精细化的设计，是结构造价计算、签订合同以及实际施工的基础。

因此，综合体的设计会牵涉到大量的设计师。一般开发商会选用经验丰富的设计机构和团队。一般的项目，开发商会在规划概念设计到扩初设计阶段选用一个设计机构，在施工图设计机构另选一个设计机构。如果能和多次成功合作的设计机构合作，就更能保证项目高效地进行和开发商意愿的达成。

2.项目概况（见图1-2）

图1-2为本公司目前正在开发设计的一个商业综合体项目。该项目位于苏州工业园区的CBD内，由三座塔楼和商业裙房组成。建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星级酒店、高档办公、大型购物中心。总用地面积约为21000m2、总建筑面积约为250000m2（其中地上建筑面积：约为180000m2，地下建筑面积：约为70000m2）。三座塔楼高度均为140m。基地交通便利，地上交通，位于三条主干道中间；地下交通，未来将与地铁的两个站点相连。本项目遵循高品质购物中心的功能布局原则，通过“一站式”娱乐购物场所和休闲空间，围绕以超五星级酒店，精品酒店式公寓，甲级办公楼，营造一个豪华舒适，令人愉悦的综合性都市综合体。

3.设计管理过程

在这个项目的设计管理过程中，是按纵向分阶段管理。各阶段的设计管理重点和内容总结如下：

3.1项目的可行性研究阶段

这个阶段主要的工作包括项目市场定位（包括酒店和酒店式公寓定位、档次、规模、类型等，商业模式和主题的定位）；业态规划和之间比例及技术参数和要求；公共区和营业区的面积配比要求；主力商业面积规模和配置要求等。并在这个阶段编制方案设计任务书、编制设计总进度计划；选择和确定设计机构、顾问公司、管理公司，包括建筑方案设计公司、酒店顾问、营销顾问、商业顾问公司、消防、室内、景观、物业、交通、结构、机电、幕墙、擦窗机、预算、标识、绿色建筑、等技术顾问公司、地方甲级设计院、标识设计公司。

3.2概念设计阶段

在这个阶段，由确定的设计机构根据建筑方案设计任务书的内容做规划概念方案。在这阶段的设计过程中，酒店顾问、商业顾问、营销顾问应积极参与，并提供意见。

3.3建筑方案设计阶段

在规划概念方案明确后，进入建筑方案设计阶段。这个阶段应该有更多的顾问公司参与进来。包括：商业、酒店、营销、室内设计、物业管理、交通、结构、机电、消防、人防、预算等顾问配合。施工图设计院要确定，并介入设计，对方案提出意见。

3.4扩初设计阶段

扩初设计是在建筑方案设计通过当地政府审批通过后，开始深入。这个阶段的结构和机电设计的方向要确定和深化。商业、酒店、营销、物业、结构、机电、预算等顾问公司配合。

主力商家意向、预测绘成果、日照分析结果、结构抗震审查成果景观、室内、灯光、幕墙、声学、标识、擦窗机、游泳池、酒店厨房、电梯、机电、绿色建筑、基坑围护设计方案要出台，施工图设计院各专业深度配合。

3.5施工图设计阶段

这个阶段是精细化设计阶段。设计内容包括：绿色建筑、擦窗机、幕墙、游泳池、机电等提供深化条件图。基坑围护设计、景观设计、室内设计（含样板房设计）灯光设计、幕墙设计、机电设计、基坑围护设计、智能化设计、新风系统、燃气锅炉热水系统设计、酒店厨房专项设计、燃气锅炉热水系统设计、中央吸尘专项方案设计、酒店室内方案设计、绿色建筑设计、标识设计、排雨、排污管道设计、电气管线设计、电信、通讯管道设计、煤气管道设计、自来水管道设计等等。

3.6施工图审查阶段

建筑施工图完成后，需送当地施工图审查机构审查。审查通过后，方能进入下一步施工阶段。

4.设计管理思路

如此庞大而复杂的设计过程，该如何把控呢？目前的做法为：集团公司设立设计管理中心、营销投资中心、商业管理公司、酒店管理公司；项目公司成立总师办、前期部。所有的设计均由项目公司的总师办牵头管理，做资源整合。设计管理中心提供技术支持和品质把控、营销投资中心负责住宅部分的定位、设计咨询和营销，商业管理公司负责商业部分的定位、招商、设计咨询，酒店管理公司负责酒店部分的顾问公司的引入、定位、设计咨询及后期管理。此外，与政府各相关管理部门的沟通，均由项目公司的前期部负责。由于各个部门分工明确，合作顺利，使得该项目由前期策划、概念方案到建筑方案审批通过，仅仅用了一年的时间。

但是其中也有设计反复的过程。商业定位和招商过程是一个受外界因素影响和制约较大的过程，所以商业定位会常常反复和修改，从而带来设计的反复和时间的延误。国内比较成熟的商业开发商的做法是将商业产品做成模块，订单式操作，标准化的设计流程，从而能更准确的定位、缩短开发周期、快速回收资金、提高利润率。和政府管理部门的沟通中，规划条件的理解和应用、日照间距的严格控制、消防条例的严格执行，都是能使设计顺利通过审批的关键点，在方案设计过程中一定要非常关注这几点。

5.设计管理把控关键点

在参与这个项目的设计管理过程中，总结整个设计过程，有以下几个关键的因素应要提高重视，把控好这几个环节，对整个综合体的设计管理将起到事半功倍的效果，也是综合体的成功开发的关键。

（1）产品定位的重要性；（包括：项目选址、客群定位、面积合理配置等）

项目产品定位的准确性是关系到综合体开发成败的关键，做好定位，是所有工作的基础。

（2）研究政策的重要性；（包括：规划、消防、环评、交评、安评等政策）

对当地各主管部门的政策研究和理解，是设计人员、设计管理人员和前期工作人员必须认真做好的工作。建筑方案设计顺利通过政府审批的保证。

（3）设计管理人员合理配置的重要性

设计管理人员的专业性和管理能力对综合体设计的品质把控和进度把控起到非常大的作用。

（4）设计公司选择的重要性

好的设计公司会提供高品质的设计成果，更好的理解和表达开发商的意愿，也能提高更好的配合服务。

（5）保证设计合理周期的重要性

给设计公司合理的设计周期，是设计品质保证的前提，开发商不能因为某些政治因素，盲目缩短设计周期，导致设计品质降低，最终带来经济上损失。

（6）专项市场提前考察的重要性

综合体的设计内容复杂，设计管理人员应花一定的时间和精力考察专项市场，可以更好地把控设计的品质和进度。

（7）规范设计管理流程，做集团标准化的重要性

公司有一套合理的，操作性强的设计管理流程是顺利推动综合体设计的制度保证，而产品的标准化是缩短设计周期、保证设计成果、节约成本的有力措施。

6.结语

根据市场的需求，不断总结，调整管理思路，完善公司的管理流程、提高管理水平，通过与设计机构、顾问公司、政府职能部门、社会技术权威等等资源的合作，开发商会成功地建造出更多高品质的综合体，为城市建设、民众生活品质的提高，做出贡献。

参考文献

[1]王桢栋.当代城市建筑综合体研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2010.

[2]龙固新.大型都市综合体开发研究与实践[M].南京：东南大学出版社出版社，2005.

收稿日期：2013-4-13