开发成本管理范文

开发成本管理范文第1篇

一、当前油气开发成本上升因素分析

1.价格因素影响

油气开发涉及的生产要素包括水、电、三采药剂、集输药剂、燃料油、作业等,受社会整体物价水平上涨和外部供求影响,这些生产要素的价格变化较大,其中:本地水价由1.7元/方上涨到4.8元/方,电价由0.435元/度上涨到0.51元/度,干粉价格对比2005年上涨3100元/吨,97#汽油对比2005年上涨3540元/吨。由于消耗量大,电价上涨对成本的影响尤为显著,每上涨0.01元/度,拉动成本上升近500万元;其次是三采药剂,每年消耗量在9000吨以上,带动成本上升3000万元。作业系统改革后,中石化核定的定额比原先油田内部定额上升18%,2006年再次调增7.8%,也极大地带动成本上升。

2.产量压力影响

一是含水上升快,低产低效井比重大。单井产量低于2吨的井占总开井数的37%,日产液量占总液量的34%,日产油只占总产量的9%。这部分低产井含水高,开发效益差,带动了油气提升和油气处理费用的大幅上涨,给成本控制带来压力。

二是措施工作量增加,措施增油成本上升。受产量压力影响,各采油单位措施工作量急剧增加,由于措施挖潜的难度越来越大,单井措施增油效果降低,措施增油成本不断上升。2005年措施产量24吨,措施增油成本1.5亿多元。

三是稠油、三采油高成本油比重加大。受老区水驱产量下降影响,稠油、三次采油比重逐步加大,分别占总产量的10.3%、32.7%。根据成本分析,三次采油成本、稠油热采成本比普通机采成本高310元/吨、350元/吨,拉动了油气开发成本的继续上升。

四是新区、新井投产运行成本高。2004年以来,新投产区块均为复杂小断块,受产能规模与效益制约,多采用单井发电、单井拉油等生产形式,管理难度大,单井运行费用高于普通区块。

3.政策因素影响

近年来,地方政府加大了环保处罚力度,剩余污水不允许外排。2005年,采油厂作业、洗井产生的废井液、油泥沙以及原油外泄,缴纳排污费300万元。回注污水340万方,耗电1700万度,电费940万元。

4.工农关系影响

孤东采油厂开发区域位于黄河入海口两侧,红柳油田和新滩油田地处自然保护区内。受经济利益驱使,地方政府、边防、渔政、海洋、土地及黄河职能部门、自然保护区都已渗入到采油厂的生产开发中来.新井征地和管线施工用地补偿费用高,工农关系协调难度大,不但工农费用大幅增加,正常的生产开发也受到干扰和阻挠。2005年支付保护区各类管理费、补偿费近2000万元。

二、油田余业降低油气开发成本的探索

1.细化预算分解,精细生产运行

由于连年的有效投入不足,生产欠账多。与此同时,产量指标未做大的调整,上产压力大,成本需求增长,而上级部门的预算指标没有大的增加。面对严峻的预算缺口,孤东采油厂审时度势,深化“三级控制为主”的预算管理体制,本着“精细预算,强化分析,动态管理,严格考核”的管理理念,突出预算的精细化,采用零基预算法,横向上科室监管,纵向上划切到三级单位。为配合预算执行,还成立了水电、作业、燃料、外雇运费及内控项目组,明确管理控制目标。并要求三级单位层层分解预算指标,逐级下移控制责任,实行目标责任管理,形成以各级主要领导为责任人的预算管理体系。

2.加大节约力度,注重措施挖潜

2006年以来,根据生产经营费用快速增长和整体预算不足的形势,孤东采油厂适时提出了眼睛向内、苦练内功、厉行节约、降本增效的经营管理思路,以重点费用项目组为依托,向下、向上传递降本压力,严格考核兑现,充分调动全员降本、控本的积极性。在用电、作业费方面取得了显著成绩。1—8月份,累计节电596万度,作业一次成功率比05年提高1个百分点,压缩大修工作量10口,挖潜作业费520万元。

3.优化产量结构,降低生产消耗

从采油方式看,该厂的原油生产包括水驱产油、三次采油、稠油热采、措施增油和新区新井产油;从吨油成本看,热采稠油的开发成本最高,其次是三次采油、措施增油、水驱产油、新区产油。孤东采油厂近年开发成本快速上升的一个重要原因就是新区新井产量不能按预期落实,老区产量递减快,单位开发成本较高的三次采油、措施增油和稠油产量负荷加大,比重上升。为此,采油厂加大老区调整力度,完善注采调配,优化工艺方案,提高措施有效率,夯实注聚区稳产基础,减小稠油区产量压力,提高低成本产量比重,压缩高成本油比率。

4.强化预算跟踪,落实控制措施

为进一步细化成本控制,该厂强化预算执行分析,2006年以来分季度听取了主要生产单位的预算执行分析,适时安排主要成本项目专题分析,认真总结前阶段开展的工作,取得的成绩,部署下一步的工作计划,强化了预算控制措施的落实。与此同时,加大成本考核力度,对作业费、电费实行单项考核,充分调动三级单位积极性,提高了预算执行效率。

5.加强质量监督,减小成本损失

为了进一步减小成本损失,该厂充实了质量监督力量,安排专人对产品、工程、钻井、生产开发、设备、能耗、计量和系统效率进行监督和测试,每月质量监督公报,对监督中问题进行通报,并按照规定进行处罚,不合格产品一律做退货处理,工程施工存在问题的在规定时间内整改,并进行复查。在严格的质量监督下,产品、施工质量有保证,设备管理得到加强,能耗、单耗有所降低,减缓了成本增长的压力。三、降低油气开发成本的战略性思考

1.寻找优良资源,减轻产量压力

由于目前胜利老区剩余资源油质差,油稠,含水、含砂高,开发难度大,产量压力得不到缓解。纵观国内外石油的扩张,都是在优势资源上做文章,中东地区、墨西哥湾、几内亚湾、里海沿岸是石油的富集区,也是世界石油大公司的竞争所在。在胜利老区,重在勘探理论的突破,加强滚动和重复勘探,尽快实现开发老区的深层勘探新发现,实现油气资源开发的连续、稳定发展。同时,要全力做好西部市场的扩大工作,实现对东部老区的接替工作。如果在近期不能在油气储量发现有新的成果,胜利老区的产量压力将逐年递增,最终将逐年减产。

2.寻求工艺创新,节约能源消耗

随着油气开发进入中后期,采油工艺日趋复杂化,由过去单一的自喷采油到水驱采油、注聚采油、汽驱采油、氮驱采油以及目前处于探索阶段的微生物采油,能量消耗呈逐步上涨趋势。

尤其是在稠油开发上,近年来推广应用了电加热工艺,虽然带动了原油开发,但能耗高。电加热管单耗在1500～1700度/天,而普通抽油机单耗在220度/天,一口电加热井能耗抵入口普通抽油机井能耗。更为重要的则是,受当前工艺技术影响,注水系统效率只在50%左右,机采系统效率在30%以下,集输系统效率在32.4%以下,锅炉系统效率最高到80%,高能耗低产出的问题依然十分严峻,迫切需要工艺技术的突破,尤为需要提高注水和机采系统效率的工艺技术。

3.继续推进改革,降低成本压力

经过连续几年的改革,过去采油厂“大而全”、“小而全”的机构臃肿的现状已经得到改进,使采油厂能够集中精力抓好原油上产。从促进采油单位长远稳定发展看,各种改革还要继续深入下去,并且还要加大力度和深度:一是继续推进运输、机修、监测等劳务单位改革,从主业单位剥离出去,按照甲乙方关系,为采油单位提供劳务工作量;二是推进老年管理、后勤服务和内部招待改革,减小非生产性支出。而且同在一个镇区的采油单位,各自建设高档招待所,存在着严重的资源、资产浪费。三是推进机关改革,现在油田和二级采油单位的机关越来越庞大,直属、附属单位多,党政工团编制过于繁琐,一线直接生产力量明显偏弱,制约着生产开发活动的深入。

4.实现流程再造。提高系统效率

目前的油气开发一及到驱油物注入、稠油注汽、油气提升、由区维护、油气处理、轻烃回收、油田测井、井下作业、辅助管理等多各流程,从生产运行看,实行油田——厂——矿——队——班组“五级”管理,点多、线长、面广,生产效率低,无效工作量大,这一点有必要学习国外油公司治理模式。一是压缩管理层,推行扁平化管理,提高整体生产系统时率;二是大力精简非生产管理部门,把各项工作的重点全部转移到原油生产开发中来;三是精干生产调度系统,将各项生产指令及时落实到生产现场,抓牢、抓实现场生产管理,提高生产运行效率;四是优化原油生产工艺流程,减少非生产性投入,减少无效工作量,提高投入效率,降低单位驱油物注入成本、吨液处理成本和吨油生产成本,不断提升整体开发效益。

5.优化资源配置,提升生产能力

目前,油气开发有效投入不足,资源接替困难。在目前投资体制和管理体制没有大的改变的情况下,要对采油单位的优势资源和投资资金进行优化配置,重点放在两个方面:一是加大勘探投入,全力组好滚动勘探工作,增加探明储量和可采储量,保证基本的储采平衡;二是加大制约采油单位长远发展的注、采、输、作业、水电系统投入,增强系统整体处理能力,巩固生产保障能力,提高生产安全系数,减少无功损耗和线路损失,弥补前期潜在投入不足,减轻维护、维修压力,减小后期成本控制困难。

6.加强协调沟通,减少外部支出

受经济利益驱使,近年来的油地关系出现了进一步复杂化的趋势,也带动了相关费用的大幅上升。从维护企业稳定的生产经营局面出发,必须全力维护好制约企业发展的油地关系。一是要积极加强相关法律政策研究,实现依法护企;二是在政策和法律允许的范围内,吸收地方企业和单位参与油田开发建设,通过共建、双赢、和谐工作的开展,缔结油地双方稳定的协作关系;三是加强沟通和联系,在节假日进行走访、慰问,以亲情和热情感化地方政府和相关职能部门,以较小的费用支出换得地方单位的大力支持和帮助;四是强硬手腕,对于那些不讲理、耍无赖的单位和部门决不同情、照顾,在企业不受益的时候,也让这些部门受到损失。只要吃透政策,把握原则,注重灵活,讲究策略,拿出诚意,油地关系就能够得到缓和,相关的费用支出也会有所下降。

开发成本管理范文第2篇

划分为事前成本策划管理、事中成本控制管理和事后成本核算管理三个管理子流程进行详细介绍。

关键词:房地产；开发成本；成本管理

一、开发成本的基本认识

㈠开发成本的组成

土地成本主要包括土地出让金、土地补偿费、合作款项、大市政配套费和土地税费，土地成本约占项目开发成本的25%至35%。前期工程费用包括勘测费、规划及设计费、报建费、三通一平的工程费用、临时设施建造费及咨询顾问费等，前期工程费用约占项目开发成本的2%至4%。建筑安装工程包括室内土建安装工程、设备供货安装、装修工程等成本，建筑安装工程约占项目开发成本的50%至60%。市政及环境工程主要包括供电、供水、供热、小区园建及绿化、市政道路、排水与排污工程、小区弱电系统（智能化、通信、网络、有线电视）、室外零星设施等成本，市政及环境工程约占项目开发成本的10%至15%。公共配套工程主要包括会所、小区配套学校、幼儿园、医院（若有）的设计和建筑安装费用及小区运动及游乐设施等成本，公共配套工程因不同项目（小区）配套内容各异，项目开发成本占比没有统计意义。开发间接费用主要包括监理费、质监费、检测费（包括沉降观测、桩基检测、防雷检测、室内环境检测）等成本，开发间接费用约占项目开发成本的1%至2%。由此可见，工程成本（包括建筑安装工程成本和市政及环境工程成本）在开发成本的占比最大，对工程成本的管理和控制对开发成本的影响最明显，且与另外四个成本大项相比，工程成本的控制权更多在房地产企业手中。下文重点对工程成本的管理和控制进行讨论。

㈡成本管理涉及的三个成本

目标成本：目标成本是指企业在一定时期内为保证目标利润实现，并作为合成中心全体职工奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。目标成本根据结算数据、合同金额（包含非合同付款）、预算造价、基准价及估算金额，结合市场价格情况及相关的政府文件规定进行修编。

二、成本管理思路

成本管理的目的是为了增强企业自身成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力。成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。通过客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。 严格执行并不断完善企业成本管理流程及权限，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围内。

三、工程成本管理总流程

㈠事前成本策划管理

事前成本策划管理包括初始目标成本管理阶段和施工图设计与施工图预算管理阶段的成本管理。新项目目标成本在总规批复后编制，原则上以集团年度基准价为指导单价，结合同类型、相似规模及特征的项目成本数据，由成本部根据项目工程及设计部门提供的总规批复面积进行编制，确定初始目标成本。依据初始目标成本，委托设计单位进行单位工程施工图限额设计，须满足按施工图编制的《设计概（预）算》的钢筋、混凝土含量及单方指标不得突破《限额设计指导价》的要求。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。根据优化后审批同意出图的施工图，编制并审批确认施工图预算。用施工图预算替换基准价完善目标成本，并锁定目标成本，作为比对的标杆。

施工图预算与产品定位调整及补充立项对应的预算之和构成“事前目标成本”。

㈡ 事中成本控制管理

事中成本控制管理包括：

1.合同预算管理阶段

本阶段重点工作是施工招标环节的成本控制，原则上 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行， 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。 垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量。

2.合同预算外工程动态成本管理阶段

本阶段成本管理主要是对原目标成本执行过程的成本控制和管理，对应成本为“合同预算外工程动态成本预算”，包括设计变更预算、工程签证结算、合同外工作委托预算、价差调整预算、工程奖罚预算及补充协议预算。

设计变更：设计变更发生后，由施工单位根据合同约定时间按期上报设计变更预算书，成本部进行审核。预算审核完成后，作为中期产值付款的依据。设计变更在工程竣工结算办理时一并办理结算手续。

现场签证：现场签证区分工程、营销或开发原因进行归类，工程通知单根据单笔额度分权限进行审批，然后交施工单位实施，完工后由施工单位、工程部及监理现场在《工程量签证单》中签证确认，经成本部审核后的结果作为中期产值支付依据。

㈢事后成本核算管理

事后成本核算管理就是要做好工程结算管理，工程竣工结算应具备，符合合同（协议）有关结算条款的规定，具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料，项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备，工程遗留问题已处理完毕，施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全的基本条件。工程结算要以设计变更和现场签证单原件为准，成本部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。编制的结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣减甲供材料款项。 成本部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。 在成本部提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。为完善事后管理，要求所有合同必须有结算，项目所有合同结算完毕，为项目的终结点，结算成本即为项目的最终决算。

㈣四个阶段的成本分析

房地产企业在成本控制过程中，通过对四个阶段的成本对比，对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析， 以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是： 计划及其执行情况；实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。

四、结束语

开发成本管理范文第3篇

房地产开发成本是房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，所以说房地产开发成本管理不是简单的建设实施阶段成本管理，更不仅仅是某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源，从整体意义上降低项目的开发成本，提高房地产开发成本管理的科学性，从而提高房地产项目的经济效益。本文就房地产开发过程中的一些成本管理要点与措施，谈一下自己的观点。

1 要做好房地产成本管理必须要制定完善的项目成本计划和期间费用计划

房地产开发成本包括项目开发成本和期间费用两部分，所以成本计划也应按照项目成本计划和期间费用计划两部分来制定。

1.1 制定项目成本计划。

成本计划通常是经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程而形成的。具体而言：

首先应通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，待项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

其次要逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

接着要进行成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。

最后是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

1.2 制定期间费用计划。

期间费用包括管理、销售（或营业）及财务等各种费用，占成本费用总额的百分之十以上，在制定计划时要注意以下三个方面：

1.2.1 期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本会有重复的地方，但这两者是不矛盾的。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。

1.2.2 期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度情况相结合。

1.2.3 要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

所以只有做好了详细完善的开发成本计划，才能为成本管理提供明确的目标和方向，才能在开发过程中做到有的放矢，而不是钱花到哪算哪，导致成本失控。

2 要做好房地产成本管理必须要对开发的项目实行全过程成本控制

项目全过程成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是开发项目成本管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。项目全过程的成本控制主要分以下几个阶段：

2.1 项目可行性研究和投资决策阶段。此阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接影响整个项目的成败。经济学家西蒙曾经说过：“管理就是决策”，所以说对项目开发来说首先要建立科学的决策机制，而决策最主要的依据是开发项目的可行性研究。可行性研究是一个系统性、专业性的工作，所以必须组织一支优秀的项目团队完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。只有合格通过可行性研究的项目，才能进行下一步开发工作。

2.2 设计阶段。此阶段是项目开发中最为重要的阶段。大家普遍存在的一种共识是开发项目的投资主要花费在施工阶段，，认为只要加强了此阶段的监控，就可以节约成本。为了做好这一点，房产商会加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购质优价廉的材料，甚至会亲自出马“货比三家”等等。然而等项目建成以后，房产商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题就在于房产商忽略了对设计阶段的监控。有关研究表明，在项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%，施工图设计（技术设计）阶段，影响工程造价的程度为25%～35%，施工过程中通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%。从中可以看出，施工图纸一旦确定，工程成本也就基本确定。所以房产商可以通过招标方式选定水平高的设计院、做好设计方案评审、加强设计方案优化以及推行限额设计等措施来做好设计阶段的成本控制工作。

2.3 招投标与合同洽谈阶段。项目的招投标与合同的洽谈确定是成本控制管理工作的重要环节，很多相关法律文本在此阶段完成，许多隐患和难点也会在此阶段留下，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理及后期结算工作。因此要根据项目整体施工计划指定详尽的招投标计划，在计划中明确招标原则，界定承发包方式、范围、工程款支付办法等主要合同洽谈条款。在洽谈合同时应首先考虑固定总价合同，要善于将施工期间的风险合理转嫁。签订合同时，除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、违约处理方法以及可能遇到的风险处理方法予以明确，以便避免后期结算过程产生分歧与矛盾。

2.4 施工阶段。此阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，对全过程成本管理来说也是最难、最复杂的阶段。在施工阶段首先要做好施工组织设计方案的论证工作， 施工组织设计是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行，确保工程质量、有效地控制成本的重要工具。每一建设工程都应在保证质量的前提下，对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低工程成本。其次要健全设计变更审批制度，设计如有变更，尽量把设计变更控制在设计阶段，如若不能则应尽量提前变更，因为变更越早，损失越少。其次要完备工程现场签证手续，尤其是在基础设施工程中，隐蔽工程占工程造价的比重很大。因建成后地面以下部分全不在视野之内，对此，如果缺乏充足的现场签证工作，势必增加工程结算中的难度，为此，应严格控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，变事后被动为事先主动控制工程造价。在施工过程中还应特别加强资金计划执行的监控，使工程款的支付与施工进度相协调，与成本的动态控制相结合，保证销售收入与工程支出处于良性循环。

2.5 结算阶段的成本控制。工程竣工结算是造价控制全过程的最后一环，它具有大量性、集中性、复杂性的特点。在结算过程中要严格按照施工合同的有关规定进行，对完成的工程量、设计变更、现场签证以及各项经济费用实事求是的予以确认。结算完成后，要及时的对相关结算数据进行分析，为项目总决算及新项目的开发测算提供有力的指标参数依据。

开发成本管理范文第4篇

一、油气开发项目成本构成及油田开发阶段划分

1.石油开发项目成本构成。我国石油开发项目的成本主要是由勘探成本、开发成本和生产成本组成。石油生产成本是指生产经营过程中所发生的全部消耗,是石油生产过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和其他生产费用等,包括操作成本、折旧、折耗等。

(1)油气开发成本按成本项目划分,主要包括以下内容:材料:指采油过程中,直接消耗于油井、计量站、集输站、集输管线,以及其他生产设施的各种材料;燃料:指采油过程中直接消耗的各种燃料;动力:指采油过程中直接消耗的电力等;生产工人工资:指直接从事于生产的采油队、集输站等生产人员的工资、奖金、津贴和补贴等;职工福利费:指按生产工人工资总额的一定百分比提取的职工福利费;驱油物注入费:指为提高采收率,多产原油,对地层进行注水、注气或者注入化学物所发生的费用;井下作业费:指为维持原油生产井和注入井的正常生产,采取各种井下技术作业措施,如压裂、酸化、挤油、补孔、化堵、修井等所发生的一切费用;测井试井费:指原油生产过程中为掌握油田地下油气水分布动态所发生的测井试井费用;维护及修理费:指为了维持油田生产的正常运行,保证油田资产地面设施设备原有的生产能力,对油田资产地面设施设备进行维护、修理所发生的费用,为保证安全生产修建小型防洪堤、防火墙、防风沙林等不属于资本化支出的费用,以及辅助设备和设施发生的修理费用;稠油热采费:指开采稠油、高凝油采取蒸汽吞吐或其他热采方式所发生的一切费用,包括造汽、注汽、吞吐、保温等各项费用在内;轻烃回收费:指从原油中回收凝析油和液化石油气所发生的一切费用;油气处理费:指原油脱水、脱气、脱硫、含油污水脱油,回收过程中所发生的费用;运输费:指为原油生产提供运输服务的运输费以及按规定交纳的车辆养路费、养河费等,包括单井拉油运费;其他直接费:指除上述费用以外的直接用于原油生产的其他费用;厂矿管理费:指油气生产单位包括采油厂、矿两级生产管理部门为组织和管理生产所发生的各项费用。(2)油田开发的成本变量。油田开发的成本变量包括:井数、年产液量、年注水(气)量、年产油量等。

按照成本变量分类:

与井数有关:材料费、生产工人工资、职工福利、井下作业费、修理费、动力费、测井试井费、其他开采费;与产液量有关:燃料费、油气处理费;与注水(气)有关:注水(气)费;

与热采井数有关的费用:热采(稠油)费;与轻烃产量有关:轻烃回收费;与油气产量有关:储量使用费、管理费、销售费用、折耗费;与固定资产有关:财务费用;与新区开发建设有关的费用:折旧费;与老区调整改造有关的费用:油田维护费。

2.油田开发阶段的划分。本文以产量随时间的变化来划分油田开发的阶段,采用三分方案:上产阶段、稳产阶段和递减阶段。(1)上产阶段:油气田投入开发初期,一般新井产量(含调整井产量)与措施产量之和大于油田自然递减产量,油田当年产量高于上年产量。(2)稳产阶段:油田开发中期,每年新井产量与措施产量之和基本等于自然递减产量,油田当年产量与上年产量基本接近。(3)递减阶段:油田开发后期,老井措施增油量与新井产量之和小于自然递减产量,油田当年产量低于上年产量。

二、油田开发成本在各开发阶段的变动规律

油田开发过程的成本变化规律,具有自身的特性,最主要的是受油田开发过程中含水上升和产量递减规律的作用。从原油生产发展的历史中,我们可以找到这种规律论据。

1.原油生产成本与原油产量。对一般油田来说,随着开采时间的推移,原油产量总会经历以下三个阶段。第一阶段,原油产量逐渐上升阶段。如大庆油田,1960年～1976年,原油产量每年以28%的速度上升,达到5000多万吨。第二个阶段,原油产量相对稳定阶段。在这一阶段中,原油产量可能会有某些幅度不大的波动,或稳定地略有上升,但总的情况是比较平稳的。第三个阶段,原油产量逐渐下降阶段。在这期间,虽然有时石油产量也可能增加一些,但增加量不可能太大,也不可能延续太长时间,总的趋势是产量逐渐下降。

从原油成本的发展来看,它与一个油田原油产量的发展变化有非常密切的联系。采油一开始,成本会略高些。稍后,由于油田地下压力大、产量高、生产需要追加的劳动消耗也较小,成本就会低些。这种情况可以一直延续到原油产量进入稳产期之前。

进入原油稳产期以后,即油田进入了采油中期,原有的油井的产量开始递减。为了弥补这些油井产量的递减,以维持整个油田产量的稳定发展,就要想办法抗拒原油产量递减速度的加快。为此,就要增加工作量,其一是对老油井进行技术改造。如增设高压潜油泵,自喷井转机械抽油、增多油井压裂井次及其它技术措施。这些措施都可以增产原油,但是这些措施单位劳动消耗所增产的原油量,却不如以前采取同样措施增产的原油多了。例如,油井压裂增产,由于压裂效果逐渐变差,就需要增加压裂井次,这样压裂费用就会相应增加。大庆油田1978年单井压裂一井次,每日就可以增产原油12.9吨,到了1982年,就只能增产9.4吨了。这个资料表明,通过压裂手段增产同量原油,其费用逐渐上升。同样道理,增设高压潜油泵和抽油机等,不仅要追加固定投资,而且要花安装费,同时耗电量也大增。这些都使原油成本呈上升趋势。

其二是打加密井。为了提高原油采出量,打加密井是重要途径。假设打一口加密井所花的费用与原来打一口井相同,但是,加密井投产的产量一般都没有原来打的井投产时的产量高,显然,其原油成本就高于原油油井投产时的成本。

其三是增加注水或采取其他措施。采用注水开发的油田,由于原油采出程度的增加,其地下压力就会下降。为了维持正常生产,就必须调整地下压力,增加注水,以保持原油生产所需要的正常压力,这又需要增加水费、电费、水泵设备费等。

到了原油产量下降阶段,虽然作了各种努力,增加了更多工作量,但是,仍然不能够抗拒原油产量的递减。所以,这一段原油成本的上升幅度就会更大。

2.原油生产成本与采油含水率。采取注水开发的油田,在其开发初期,原油含水率低。与此相联系,脱水及污水处理等费用也较低,所以对原油生产成本影响不大。

当油田进入高含水采油期以后,为了保持地下压力,注水量就要相应增加,为此就要开辟新水源、铺设注水管网和注水泵站、新打注水井等。采液量增加,即每产出一吨原油的产液量增加,所以油水分离及污水处理的工作量就显著增加,于是,所花费用就相应增加。

采出的原油的含水量增加,还影响到调整井的产量等。例如大庆油田的萨北地区,1972年打了一批加密井,当时的综合含水率在20%左右,调整井单井日产原油与原有油井基本相近。可是,到了1979年～1980年,该地区综合含水率达60%左右时,在其西部、北部附近又打了一批调整井,这时,这批加密井单井日产油量就只相当于原有油井产量的50%年～60%左右了,有的井还必须采取其他工艺手段之后才能投产。由此可见,同样的调整工作量,由于含水率不同而造成的原油产量不同,必然影响成本。由于采出原油含水率上升而增加的工作量,随着油田开采时间的推移而逐渐增加,它使原油生产成本的发展变化呈上升趋势。

3.根据以上油田开发阶段生产成本与产量以及含水率的变化规律,可以得出油田开发初期含水低、地层压力大,产量高,开发成本低;油田开发进入中后期,含水不断升高,而产量逐年降低,随着措施费用的加大,油田开发成本也不断加大。并呈现出一定的规律性,如图3所示:

三、油田开发成本控制方法

1.依靠科技进步,实施“科技降本”战略。石油行业是一个技术密集型行业,石油产品是一种需要高技术含量作支撑的产品。油气资源在不同地区和不同的储层年代,其储藏特征有很大差别,油气勘探开发应根据不同地区的油藏特点,选择不同的工作方法,特别是一些新技术、新方法的应用,不仅可以提高原油采收率,而且还使油气成本大幅度降低成为现实,从而产生很好的经济效益。

有针对性地开展科技攻关,例如针对超稠油开发过程中存在的油汽比低、汽窜井多、出砂严重等各种矛盾,组织科研人员积极开展科研攻关工作。

2.对成本采用ABC分类管理。分析不同的油藏类型的特点,把握不同油藏类型的在各生产阶段关键的成本影响因素,有针对性地从源头采取成本控制措施,可以把油井划分为A、B、C三个不同的等级,对不同等级的油井实行不同的成本管理方法,有效地控制成本。

3.积极开展油气国际化经营。积极开展油气国际化经营,在油气资源丰富的海外建立生产基地,使国内原油生产高成本向国外原油生产低成本转移,达到降低成本的目的。可在资源丰富、开采难度小、油气品位高、与我国关系友好的中亚、西北非和拉美等国家进行油气勘探开发合作,积极寻求低成本高效益的资源基地。以国外低成本油气冲减国内高成本,消化转嫁成本负担,从总量上减少油田成本。

4.调整成本工艺结构,获取经济产量效益。从一定意义上讲,合理的成本水平是企业的生命线,只有当生产保持这个额度,企业才能达到其本质目标——取得利润。近年来采油新技术的应用,在改变着产量构成的同时,也改变着成本结构,开始成为拉高成本的一个新的因素。但在市场经济条件下,一种油气资源开发新手段的采用,必须是当全球油气生产成本能够支持这种新技术开发手段所需要的最低费用时(当然政府保护和非市场化条件下除外),才能得以实现。因此当成本工艺结构矛盾变化危及企业本质利益时,油气开采企业就必须通过产量结构的调整,如关停低效或无效井,调整自喷、注采、稠油热采、三采等采油级联方式,以改变产量结构的方式来调整成本结构,保证效益的最大化。

[摘要]成本是衡量企业竞争力的关键指标之一,也是投资者关注的焦点问题。原油在品质、质量上难以形成明显的市场竞争优势,只有依靠成本领先战略才能取胜。油田的开发成本在油气成本中占有很大的比重,如何有效地控制油田的开发成本至关重要。文章从油田开发成本的构成及其开发阶段入手,探讨油田开发成本的变动规律,为油田开发成本地有效控制提供方法。

[关键词]油田开发成本开发阶段变动规律

参考文献:

[1]张玉珍李淑萍:构建战略成本管理体系提高油气勘探开发企业竞争力[J].中国国情国力,2007,(6):59-61.

[2]徐晓臣:关于降低油气开发成本的战略性思考[J].中国总会计师月刊,2007,(7):62-63

[3]张宇刘焰明等:边际分析理论在油田开发生产经营中的应用[J].新疆石油地质,2000,(10):415-417

[4]傅家骥:工业技术经济学[M].北京:清华大学出版社,2003:22～23

[5]冯红霞曾唯一幕庆涛:国内外油气成本对比分析和油田成本控制方法探讨[J].石油化工技术经济学报,2000,(4):18-21.

开发成本管理范文第5篇

【关键词】房地产；开发成本；成本管理

成本管理是财务概念，更是战略概念-----低成本优势与差异化结合战略是企业保持竞争力的有力保障。成本管理已经从核算型、控制型模式转为价值创造型的模式。成本核算和成本控制是基础，价值创造是核心。

房地产开发成本项目划分为：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及预备费用，从土地取得前期到方案设计、初步设计、施工图设计、项目施工、项目竣工决（结）算各阶段，分别通过不同时点的成本控制表进行成本动态指导和控制。通过细分成本构成，分解到具体的项目执行部门，进行目标责任控制制度。

根据战略规划、经营目标情况，对目标地块在进行市场调研的基础上进行土地成本测算，并提交给相关决策部门进行决策。土地成本测算包含技术经济指标表、投资估算表、投资利润表、土地竞价表、项目现金流量预测表。根据需要，规划设计部需要提供三种以上的概念方案供测算参考，并根据测算需要提供规划方面的技术支持。

土地取得后，根据土地取得相应的价格，在相应概念方案的基础上，结合市场情况，进行方案的深化，在方案确定时，应有工程、经济人员的参与并征求相关经济专业人员的认可，保证方案在满足公司战略、市场定位的前提下能达到经济最优化。在方案确定后，成本控制部门根据方案情况对总投资估算进行调整，并根据调整的估算下达初步设计限额设计指标及其他配套指标作为前期工程各项费用的控制标准。

初步设计、施工图设计阶段，在确定的方案以及调整后的总投资估算表下，通过设计合同约定的方式强制要求设计单位进行控制目标范围内的限额设计，设计单位在接到限额设计指标的基础上，可以通过投资总额控制、工程量分解的方式进行限额设计。在限额设计的期间，预算部要在结构形式、建筑材料设备选用等重大节点上参与测算与控制，规划设计部必须全程参与。在设计基本确定时，成本控制部门根据节点情况重新调整投资总体控制标准，为项目下一步进展提供控制标准。

招投标阶段，设计招标：公司在方案之前，进行方案竞选和设计招标，优选出设计单位和设计方案，特殊情况下进行的设计议标应经过相关流程批准；主体招标：根据总投资控制目标和预算标底，在不低于三家施工单位参与情况下，通过竞争优选出资金雄厚、信誉良好、业绩优秀、管理到位、满足项目特征的施工队伍。总投资控制目标、预算标底作为合同价的最高限额，不得突破。在必须突破的情况下，必须经过相关流程批准。材料招标：首先在设计阶段确定甲方采购材料、材料规格型号、采购标准，在不低于三家材料供应商的前提下，通过竞争优选出资金雄厚、质量过硬、价格适中的材料供应单位。总投资控制目标中材料采购总价标准作为合同价的最高限额，不得突破。在必须突破的情况下，必须经过相关流程批准。在公司业务扩大的基础上建立集团采购模式，并建立关键材料、大宗材料的长期合作伙伴和资料库。配套工程招标：该部分属于政府控制内容。首先应同相关政府机构建立良好的合作关系，能减免的费用争取最大幅度的减免，不能减免的考虑缓交，争取同政府关联施工单位签订合同，引入竞争机制。

项目施工阶段，在项目施工前及时确定项目详细成本控制表，作为项目控制标准严格执行，并制定相关责任控制部门；预算部作为工程类成本总体监控部门，随时监控工程成本的动态发生情况，重大变动情况随时报告成本总控部门。项目动态成本控制表作为项目成本的控制执行标准，必须得到严格重视，在执行过程中不得随意突破，所有成本控制流程必须严格执行。

期间费用控制，项目费用占总投资的比例较大，因此必须重视期间费用的控制，管理费用应该进行单项目核算，项目管理费用由财务编制项目管理费用清单，进行单项目单独财务核算；财务费用根据项目贷款额度、使用周期以及项目现金流的实际情况，进行严格的费用核算；营销费用根据项目销售推广计划、佣金比例、管理费用等提出营销费用清单，列入成本控制范围，不得随意突破；期间费用的变动超支必须经过审批流程批准后，才能列支到成本中。

项目后评估阶段，项目完成后，由工程部门、预算部门进行项目的竣工结算工作，财务部门进行项目的竣工决算工作。由公司设计部、预算部、工程部、营销部、物业公司、审计部等相关部门参加进行项目的全面后评估工作，总结项目运作中的经验和教训；并由牵头部门从目标制定、目标执行、成本控制流程、部门协调以及项目利润总额的完成情况提交项目成本控制后评估报告。

开发成本管理范文第6篇

关键词：房地产；成本管理；存在问题；可行对策

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。众所周知，利润是企业生产和发展的动力源泉，而提高利润不仅需要收益的增加，还需要减少成本的支出。在如今市场经济的环境下，房地产企业要想取得最大的经济效益，就必须要控制房地产项目的开发成本。只有如此，企业才能取得进一步的发展和壮大。

一、房地产开发的成本构成

1.征收土地以及赔偿征收土地中住户的拆迁费用。其中包含：征收土地使用的费用、征收田地使用的费用；对于征收土地中地上或者地下在进行拆迁中使用的费用；安排拆迁住户租房费用等。

2.建筑前期产生的费用包含:对单位要开发的项目是否可进行的设计规划的费用;对开发用地的水文、地质进行的测绘勘察，三通一平所使用的费用。

3.施工装置工程费用包含：开发商以承包的方式支付给承包商进行建筑施工中产生的费用；自主建设施工过程中产生的费用。

4.基础建设费用包含：开发建筑的小区内供应水、电、天然气；修筑道路以及通讯电线电缆、排泄洪水污染；建筑照明设备、绿化环卫等工程所要支出的费用。

5.公共设施费用包含：在小区公共场所装置娱乐活动的配套设备所要支出的费用。

6.开发中进行的支出是指开发单位对小区进行管理所支出的费用包含：管理人员的工资福利、办公费用、修理费用、水电费用、劳动保护费用、折旧费用、周转房屋待摊等。

7.财务费用是指单位为了融资所产生的各种费用包含：企业在运行阶段所支出的利息，在金融机构办理事情所需的手续费、汇兑发生的净损失以及单位在融资时发生的各种支出。

8.管理费用包含：从开发建筑一直到销售的全过程中，房地产企业中管理人员的一切花销等。

9.销售费用是指开发商在销售过程中或者提供劳动力的过程中发生的一切费用。

二、房地产开发成本管理存在的问题

1.企业成本控制意识薄弱

我国房地产主要是依靠投入资金和密集型劳动力来实现经济增长的。这样就造成企业成本的增大和浪费。具体表现为：劳动生产力的效率低下，其住宅建造效率仅相当于发达国家的1/6~1/5；能源消耗高，同样的工程量所消耗的能源是发达国家的3~4倍；科技对住宅产业的贡献率低，仅达到30%左右。透过现象看本质，不难发现，造成目前这种现状的原因就是房地产企业的成本控制意识薄弱，在现代化管理上的投入太少。

2.成本管理与战略目标脱节

就目前的房地产形势而言，虽说房地产市场的竞争越来越激烈，仍有新的企业不断地加入进来，使得房地产企业数量越来越多。在政府调控的影响下，房地产企业的风险也逐渐增加，企业的收益压力也随之加大。在此形势下,有的房地产企业为了加快工程进度,不顾及企业声誉和产品质量，抢工期也要完成进度，这导致了很多建筑质量不达标。而且，由于企业中没有健全的成本管理，企业成本往往失控，从而导致无法达到决策与战略之间的一致性。成本预算也就化为了泡影。在中国，房地产企业较其他行业发展晚，不能有效地借鉴其他行业的管理经验，这就导致成本的浪费，成本管理的效果也不理想。在我国没有一套完整有效的组织结构支撑房地产企业，这就使得那些兼职人员在进行房地产企业的成本管理时缺乏运行模式。而且，我国的房地产企业没有一套完整的流程图，在工作中容易出现混乱的局面，也没有明确规定具体的方法可选择。

3.项目团队配合不默契

目前，由于房地产企业工作人员的流动性，项目成员之间的配合会有些不默契，毕竟每个员工都有各自的工作习惯，如没有相应制度和流程的约束，工作之间很容易出现偏差。一个完整的房地产项目就如同一部机器，每一位工作人员就是这部机器的零件，机器的正常运转需要每一个零件的团结合作，房地产企业项目也是如此，如不能保证各项目成员之间的默契合作，整个团队的工作成果就会受到影响，甚至会直接加大开发成本的。出现了工程进度不一致的现象就是员工之间不协调造成的,导致重新返工或变更，最终影响到工程的成本。

三、房地产开发成本控制可行的对策

1.形成全过程的成本控制理念，建立完整的成本控制体系

企业成本控制的对象是企业中的每一位员工，所以说每个人的工作都是至关重要的，它直接影响到成本的支出，这就要加强员工成本控制的意识，使每个员工都自觉把降低成本作为行为准则。房地产开发项目的整个周期都会涉及开发成本的发生，也就是说，项目成本贯穿于项目的立项、设计到中标后的实施，再到竣工验收的全过程，这期间都需要成本控制的意识。在成本控制方面，大多数的房地产开发项目只重视控制显成本，而忽略隐成本，这是错误的行为。企业的每一个员工，尤其是项目的领导者，都应该有全过程的成本控制的概念，不应单纯重视技术质量而忽略了成本的控制。只有在员工中树立了成本控制的理念，企业才能在日常生产的全过程中加强对成本的控制。

2.决策阶段和规划设计阶段

在项目建设前期，企业需要完成的工作有两步：投资估算和规划设计。与之相对应的两个阶段就是决策阶段和规划设计阶段。在决策阶段，经济工程人员应对项目所在地的经济状况、市场销售状况、市场需求和人口分布等进行充分调研，在此基础上编制科学合理的投资估算，反映项目所在地技术经济状况和市场前景，优选建设方案，合理预测估算中的动态因素变化，打足投资，不留缺口。在规划设计阶段，可进行设计公开招标，以初步设计概算为要素指标，组织多家单位竞标，同时邀请专家评标，择优选取设计单位，设法在保证工程项目质量的同时降低项目造价。设计人员应当将工程设计和工程预算结合起来，熟悉建筑材料的近期价格和概预算定额，根据限额设计的原则，在保证功能和技术设计的前提下控制概算，并在施工图设计阶段编制详细的工程预算。为了优化设计，减少设计变更，可邀请造价方面的专业人士加入，监控造价，从而控制工程造价。

3.实施阶段和工程竣工阶段

工程项目启动后可分为两个阶段：实施阶段和工程竣工阶段。在实施阶段，企业要做好六方面的工作，一是实行加强企业成本控制意识，树立全员成本管理理念要从三个方向努力。首先，各级领导要以身作则，率先培养成本控制的意识，并将其贯彻到实际工作和员工中去，营造一个良好氛围和环境。其次，各部门要加强合作，共同控制成本。例如设计部要在方案形成前反复修改，减少设计变更，并优化设计；市场部应力求准确定位产品；项目部则要做好设计变更和现场指令的管理工作。其中，成控部作为成本控制的核心部门，应当加强招标、工程技术和合同管理等方面的知识，细致掌握上游产业链中的其他供应商的市场资源情况，为与既定供应商的讨价还价做好准备，完善预算审核工作。最后，应当建立一套完善的激励机制、约束机制和监督机制，三者相互配合，将成本管理渗透到各个环节，实现全程管理。企业的成本控制意识，归根到底需要依靠人来执行、依靠制度来保障，树立全员成本管理理念是关键。

结束语

管理不仅是一门学科，还是一门艺术。房地产开发企业成本控制就是一项工程管理项目，由于其特殊性和复杂性，我们要抓住问题的根源,结合企业实际情况，制定相应的成本控制措施。

参考文献

[1]程晓，陆敏，试论房地产开发成本的控制[J].科学咨询，2011（13）.

[2]高志伟，房地产开发成本管理研究[J].现代商贸工业，2010（21）.

[3]周盈，房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].建材与装饰，2012（13）.

开发成本管理范文第7篇

目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下,CPI指数居高不下,地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升，房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来,地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变，房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展,就必须提高自己的核心竞争力,加强企业的成本管理。同时，在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。

2房地产开发成本管理的概念及组成

房地产开发成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化,成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值。房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。

3房地产开发成本管理的原则

（1）要有全员参与的成本意识，公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中，所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制。

（2）全过程的成本管理原则，项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制。

（3）合同化的管理原则，所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等。

（4）目标利润制约下的目标成本管理原则，项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）

（5）内部分级、分部门控制原则，任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成设计公司利益流出的成本决策与业务操作。各部门对自己的成本发生额度负责，在部门限额不变的条件下可内部调整，但不可超出限额控制值。

（6）可复查原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理，预、决算工作结果应具备100%的可复查性。

4房地产开发成本管理体系

目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算。在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理。首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础；其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程；还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

5房地产开发成本管理的方法

(1)成本控制的各个阶段划分

根据房地产开发的特点，房地产的成本控制主要分为:立项及策划阶段成本控制；设计阶段的成本控制；招标阶段及施工阶段的成本控制；竣工结算及维护阶段的成本控制。

(2)开发各阶段成本控制的方法

(a)立项及策划阶段成本控制：全面深入了解地块和市场情况、当地的政府性收费标准；准确定位目标市场；充分做好市场调研及地块现状调研，在公司要求利润水平测算能承受最大地价；最大限度利用规划条件，以获得最大利润；能包干的费用决不分开交。

(b)各设计阶段的成本控制方案设计阶段通过限额设计使经济合理性最大并进行方案优化，结合建造标准来制定目标成本;扩初阶段控制选型及档次要合理，技术成熟且市场占有率较高;施工图设计阶段要保证图纸的质量和深度，能满足施工图预算的编制要求。重点控制主要及细部设计，确定主要用料标准。控制钢筋、砼、装修及管线用量指标。与责任成本值及目标成本值对比，判断是否超标要做到事前控制，需要在获得土地后进行项目指标测算；方案确定前进行各个方案的经济指标对比；做好设计方案的评审，加强设计方案优化，实行限额设计；加强设计质量监督，减少设计变更费用。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。配合采购部，确定图纸中甲方指定材料的材质、规格、标准。

(c)招标阶段及施工阶段的成本控制：根据工程计划制定招标计划，召开标前会议；明确范围与标准划分，详细评标，保证价格合理性；施工组织设计审查；图纸会审交底，做好事前、事中、事后控制工程进度和质量；造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制；关键工期节点的付款；相关索赔及时通知。由于工程变更是施工环节管理的一个重点及难点，控制不好不但会影响项目工程进度与施工质量，更会增加不可控制的成本，因此必须对变更进行严格鉴定和确定，明晰责任关系。对工程变更，一定要先测算造价后在决定是否执行，避免先施工后算账的现象。提倡优化方案，降低造价的变更，尽量减少增加造价的变更。签证项目发生后，工程部一定要分清责任和范围。对合同内的项目一概不再签证。对合同外的项目，一定要分清责任方，也要合理的规避索赔风险。

（d）竣工结算阶段成本控制的方法确认验收文件中对时间、质量和数量的要求；收集工程和材料的数量和价格依据；关于工期和费用索赔，分析超付的可能性；一次性投资与使用成本的平衡，办理维修责任索赔。控制方法：加强结算资料的审核。对每一项变更、签证要理清其发生的必要性，分清责任。加强成本分析及成本考核。通过投资目标值与实际值的对比，总结经验教训，作为以后项目开发的参考。

6结束语

房地产开发的成本管理是重要且复杂的过程，涉及的范围及人员非常广泛，成本控制是成本管理的核心，需要房地产企业引起重视，以便能利润最大化。

开发成本管理范文第8篇

关键词：房地产；房地产开发；成本管理

中图分类号：C29 文献标识码：A

1 房地产开发的成本构成

1.1 征收土地以及赔偿征收土地中住户的拆迁费用包含：征收土地使用的费用、征收田地使用的费用，对于征收土地中地上或者地下在进行拆迁中使用的费用，安排拆迁住户租房费用等。

1.2 建筑前期产生的费用包含对单位要开发的项目是否可行进行的设计、研究、规划，以及对开发用地的水文、地质进行的测绘、勘察、三通一平所使用的费用。

1.3 施工装置工程费用包含开发商以承包的方式支付给承包商进行建筑施工中产生的费用以及以自主建设施工的过程中产生的费用。

1.4 基础建设费用包含开发建筑的小区内供应水电天然气、修筑道路以及通讯电线电缆、排泄洪水污染、建筑照明设备、绿化环卫等工程所要进行的支出。

1.5 公共设施费用指在小区公共场所所装置的配套的娱乐活动的设备所要支出的费用；

1.6 开发中间接进行的支出是指开发单位组织的对小区进行管理所支出的费用，包含管理人员的工资福利、办公费用、修理费用、水电费用、劳动保护费用、折旧费用、周转房屋待摊等。

1.7 财务费用是指单位为了融资所产生的各种花费，包含企业在运行阶段所支出的利息、在金融机构办理事情所需的手续费、汇兑发生的净损失以及单位在融资时发生的各种支出。

1.8 管理费用是指从开发建筑开始到销售程序中，房地产业中管理人员的一切花销等。

1.9 销售费用是指开发商在销售过程中或者提供劳动力的程序中发生的一切费用。

2 房地产开发的成本管理

2.1 房地产开发的成本管理的概念

对房地产开发中使用的成本费用管制是要在按照投资商制定的整体目标以及对建筑施工中的具体要求进行的，在开发施工的过程中，要对每一个施工活动开展跟踪、监督、掌控、解析和考核等管制手段，以此达到对成本的使用进行管制，提高成本的使用效果、减少在开发施工过程中的成本消耗、最大化的获得目标利润、达到良好的经济效益。

2.2 房地产开发不同阶段的成本管理

2.2.1 投资决策阶段的成本管理。在进行开发项目投资决策进程中，开发商或者投资商要对进行投资的项目进行实地考察，所投资的房地产在市场中的价格情况、项目规模的大小以及建筑成为的种类、开发地所在的交通情况、市政配套情况、建筑材料设备的供给情况等，在对投资进行策划的过程中，开发商或者投资商一定要把有可能会发生的成本费用进行综合，对可能会开发建筑的项目成本有着整体掌控的作用。

房地产开发投资决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键。因为投资决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

投资决策阶段的成本控制是事前控制，由于投资决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在投资决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。

2.2.2 前期工作阶段的成本管理

（1）在设计前要大体预算一下投资成本。经过对市场同类项目的开发成本、原材料价格、机械设备、人员工资、管理费用、税收、利润等进行调差，对投资开发项目的各个步骤环节进行细致的分析估算，这是作为进行设计时成本预算的依据。（2）在初步设计阶段要对建筑方案进行对比选择。在设计进程中有很多方案可供选择，选择了不同的方案可能发生使用的成本就是不一样的，所以，在选择方案时，要对方案的经济利益进行对比，选择最佳的方案，实现控制成本的目的。（3）限额设计。依据审核批准下来的任务书以及投资成本预算进行初步的设计，初步设计合格后依据这个初步设计总合算的成本进行设计施工图。在确保每个环节都能达到标准要求时，按照每个环节所获得的投资限额进行设计，严格掌控在设计图纸中不合理的更改，确保总成本限额不会被打破。限额设计掌控的对象是能够对建筑设计起到影响作用的静态投资项目。

2.2.3 工程建设阶段的成本管理

（1）项目开始建筑施工后，监督、承包商要按照开工前签订的合同规范办事。审核建筑商每次提交的支付申请，对建筑商每个月的完成进度以及已经完工的部分进行综合考察，督促其建筑施工速度。尤其要记得收回多垫付的款项，扣除掉保留金，还要注意建筑商每个月申请的费用数目。

（2）对建筑成本要固定的周期内就进行一次估算，把在实际施工中建筑使用成本和支付情况反映出来，审核两者是否符合。

（3）严格掌控在设计图纸中的更改，以及因为住户、建筑师、管理者工作不当而造成的建筑更改，严格掌控申请更改的程序。承包商索赔事故中的人为因素主要是因为变更引起的，严格掌控更改，能够有效的减少承包商的索赔事故，尽量把建筑成本控制在承包合同价格以内。

（4）在应对索赔事故时，要严格按照之前签订的合同条例，考核、估算承包商提出的索赔事项，针对承包商提出的不合理的索赔要开展反击，甚至有的承包商不能按照合同进行建筑还要提出索赔事件。

（5）审核承包商工程竣工报告，根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求审核，确定工程竣工报表的支付金额。

（6）做好工程投资控制执行情况的总结。

2.2.4 租售阶段的成本管理

房地产开发租售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出。在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发的销售费用支出呈现整体上升到趋势，一般费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。

怎样才能把握好销售的成本，最关键的在于怎样开展销售筹划，深入挖掘开发项目的内涵，设计的广告要能够突显出项目的优势这样才能够充分的发挥广告和活动的作用，防止出现事半功倍的现象，从本质上管制销售所要发生的成本费用。

结语

在整个项目的开发建筑销售的过程中都离不开成本费用，所以在项目开发管理过程中对开发成本进行管理是必须的，对于提升管理水准以及房地产开发投资收益都有着很重要的作用。在开发建筑销售的各个环节中都会对成本管制产生不同深度的影响，不是光重视建筑工程中的成本管制就能够达到成本管制的目标，设计环节的成本管制对成本管制的目标也有很大的影响，在设计环节中，最好使用优化设计和限额设计，在确保工程质量的前提下，尽可能的降低工程成本。

参考文献

[1]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京：中国电力出版社，2005.

开发成本管理范文第9篇

【关键词】成本控制，企业管理，成本管理，房地产开发

1、引言

在房地产开发建设项目管理过程中投资决策以及项目各项经济决策，对整个工程造价以及项目的经济效益，都具有决定性影响，也是房地产开发中成本管理重要时期。编制科学合理的项目可行性研究报告、编制高质量的项目投资估算、设计精确的施工图，这样能够较为准确地估算出建设项目成本。因此，投资决策阶段与开发设计阶段在项目开发建设中起到真正控制总投资的作用。

2、影响房产开发成本控制的因素

2.1可行性研究

市场研究、技术研究和效益研究是可行性研究阶段三大架构，三者缺一不可。首先任何一个房地产开发项目都必须对市场进行研究预测，这样可以更好把握投资的方向、投资的市场定位；技术研究分析则需要结合设计初始方案，进行项目功能分析以及各方案优选，选择出经济和技术结合较优化的方案；效益研究是通过项目建设市场定位、择优方案技术研究，能够为企业带来多少效益。可行性研究是房地产开发项目前期的初始阶段，它决定着开发项目是否能够实施以及整体规模和经济目标。因此，可行性研究阶段对房地产开发成本控制起到了决定性作用。

2.2投资估算

在对开发项目建设规模、新技术应用、产品方案、设备方案、建筑设计方案、项目实施进度等科学研究完成后，并基本确认的前提条件下，估算所需资金总额并测算开发期每年资金使用计划。这是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，同时也是开发项目决策重要依据。

投资估算是为房地产开发的决策阶段提供一个总的成本控制目标，是成本控制目标前提；是初步设计概算依据，同时控制初步设计概算资金额度，是开发项目投资控制目标之一；投资成本控制是项目投资决策和筹资决策重要依据，对于选择融资渠道、经济评价和方案优选都起到重要作用。

2.3技术设计

1）建筑设计

建筑方案设计质量关系着后续的其他各专业方面质量，关系到各个专业成本控制成败，它是设计中成本控制第一步。建筑方案设计好与坏，不仅决定结构专业成本控制，而且也对电气化、智能化、节能环保、内外装修等都有影响。这就要求找到美观舒适和成本控制之间一个平衡点。

2）结构设计

建筑结构是建筑物骨架和主体，其工程造价在建筑成本中占有非常重要的地位，结构设计与建筑成本有直接关系，优秀结构设计能够控制房地产成本，对房地产开发成本控制具有重要作用。

3、加强房地产开发成本控制措施

3.1房地产开发技术设计成本控制

决策阶段成本控制主要表现在于可行性研究，各种预算数据，这些提供的数据质量直接影响到建筑成本以及投资成本。但并不是最重要的因素，对成本控制的关键环节在于房产开发的设计阶段。设计阶段成本控制可以使得建设项目设计节约很多建筑成本，做好设计阶段成本控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资根本所在。

1）科学建筑设计。要根据建筑项目基本功能和要求，合理安排公共建筑、住宅建筑、管网、道路以及绿地布局，确定房屋间距和建筑层数、人口和建筑密度；布置好公共设施规模及服务半径，并划分好各部分之间的投资比例；建筑平面布置应科学合理，同时兼顾建筑工程造价等因素；合理设计建筑净高和层高，可以大大降低建筑成本，还能节省材料、节约用地、节约能源、同时有利于抗震。

2）优选结构方案。建筑结构设计是建筑物的主要框架，根据建筑层数和使用功能，选择合理结构体系，对建筑成本控制也是起到重要作用。在确定结构体系之后，还应对结构进行多方案比较。通过多方案比较后，选择一个最佳的结构设计方案，一个优秀结构设计方案比一个差的方案要节省很多建筑成本，因此，优选结构方案可以降低建筑工程造价，进而达到开发项目的成本控制。

3）严格控制计算数据。在结构设计中，设计人员在计算和配钢筋时，往往是取荷偏大，计算参数有意识放大；担心计算不准，有意识根据计算结果又扩大，所以其最终出图结果显然比精确计算大很多。因而，应该进行严格控制计算数据，也可以有效的实现成本控制。

3.2房地产设计过程中成本控制

1）加强人员素质

工程造价是一门综合性学科，它包含政策、技术、经济以及实用等特性于一体的综合体，因此，行业管理人员的素质直接影响整个开发项目投资管理和成本控制。在我国的一些设计人员不懂得工程概预算方面专业知识，同时经济技术管理员对工程技术有关知识不是很深入，因此，要从现在注重加强对行业专业人员素质培养。一方面，有关部门领导应该要重视对专业业务人员培训工作，加强工程造价管理人员知识的实效性和全面性。应该经常邀请行内专家对造价管理业务人员进行有关培训；另一方面，建筑设计单位和有关设计人员应该树立经济核算观念，克服设计中轻视经济、重视技术、设计保守、超前等不利倾向。在建筑设计工程中建筑经济人员必须加强对项目投资分析对比，及时准确的反馈造价信息，能动地影响整个设计过程，这样必然能促进开发项目投资得到有效地进行成本控制。

2）合理设计结构以及层数

有关主管部门要从根本上转变认识，清楚了解设计阶段对建设工程项目造价影响巨大。建筑层数直接影响着整个工程造价的高低。低层建筑可以降低工程费用；高层建筑可以节约用地。高层建筑一般要设置电梯等公共交通面积较多，同时还要增加补充设备如垃圾通道、供电和供水设备等。作为高层乃至超高层建筑，要改变结构形式，以提高结构强度抵御较强风力荷载对建筑的影响，这样也会使工程造价大大增加。因此，科学合理规划建筑层数以及结构可以很好的控制成本。

3）实行限额设计

针对我国目前房地产开发项目设计中存在的不足，我国大力推行限额设计，这是工程建设领域有效使用和控制投资支出的一种有利措施。在开发设计的各阶段，合理确定和正确把握限额设计，特别是在限额设计目标值确定之前，进行可行性研究分析以及开发方案设计时，应该加强价值工程分析，科学合理的选择建筑功能以及工程造价与之相匹配的最佳设计方案；当整个投资限额确定之后，合理使用和分解投资限额，为了克服投资限额不足问题，根据具体情况适当调整使用比例，这样可以很好地解决限额设计不足的问题。进而，整个项目来讲就可以很容易到达了成本控制目标。

3.3成本控制制度措施

成本控制也要建立行之有效的制度措施；规范工程招投标制度，就要建立一个公平、公正、公开、健康的行业竞争氛围，严格杜绝不规范的招投标行为发生。只有做到这样，经济合理、造型新颖、技术先进、安全适用、绿色节能、节约投资的最优设计方案，才有可能脱颖而出。从事设计行业人员必须执行严格的执业资格考试和注册制度，加强建筑施工图审查制度，以及积极推进工程设计责任保险制度等；可靠工程设计监理制，随着设计监理制的不断推进，利用专业的监理的第三方特殊地位，使其参与招投标全过程中，那么对招投标环境也是可以起到一个约束作用，使监理制度在工程建筑设计中发挥监督和协调作用。在设计阶段进行监理，这样在一定程度上发现和更正设计过程中出现经济、技术方面的一些错误，从而可以提高设计的质量，可以有效地控制工程造价。

4、结语

成本控制在房地产开发项目中起到很关键作用，对开发项目投资额有重大影响。房地产开发企业常常忽视前期的决策阶段与技术设计阶段的成本控制的重要意义。只有重视前期的设计等阶段的成本控制、才能保证其它各阶段的工程造价被控制在合理范围内，使项目投资控制目标能够实现，这样可以避免三超现象的发生。

参考文献：

[1]李海石，孟庆萍.房地产开发成本管理与控制的战略[J].中国房地产业：理论版.2012（2）：7-7

开发成本管理范文第10篇

关键词：成本控制 规划设计 工程管理

一、概述

当前,许多房地产只重视建筑产品的成本控制而不考虑市场需要以及建筑产品的投入产出比。另外,许多房地产企业的事前成本管理薄弱,成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性,成本计划缺乏科学性、严肃性,成本管理存在一定的盲目性。同时许多房地产企业的成本管理缺乏现代化的管理手段,成本信息不能反映企业成本的真实情况:由于成本核算不规范造成成本信息严重扭曲,成本信息传递渠道不畅造成成本信息丢失,从而导致成本管理偏离了方向。

二、制定项目成本和期间费用计划

房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分,成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。

(1)制定项目成本计划。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算,再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。②逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解,将总成本拆分到各个成本对象,作为项目单元设计的依据或限制,对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中,应注意各成本限额之间的平衡,以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证,是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。③成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化,可以按结构图对各个成本对象进行成本估算,并以此估计值和限额值相比,结合具体情况对项目进行优化组合。④调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总,并与原成本计划目标对比,衡量每一层单元计划的符合程度,以此决定对设计与计划的修改与补充,形成由下而上的反馈与调整过程。

(2)项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法:①历史数据法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量,套用相应定额单价,结合规定的收费标准和规定的计划利润,计算各种费用;③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上,选择报价合理的投标人中标,双方有可能再度商讨(标后谈判),修改双方价格后形成统一的项目成本,作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认,并作为项目结算的依据;④询价法是通过对项目的主要工程进行询价,或由承包商或供应商对项目提出报价,然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本,并以此作为成本计划的依据。

(3)确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划,在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。可在此基础上经过适当调整,确定目标成本。或者将这种成本计划作为目标成本,成为成本控制的依据。

(4)制定期间费用计划。在制定期间费用计划时要注意以下3点:①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方,但这并不矛盾。②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。③要按企业经营管理的实际情况,确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目,并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解,以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

三、对开发的项目实行全过程成本控制

对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制,是房地产开发项目管理的重要组成部分,是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段:(1)项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子,完成投资决策阶段的技术性工作;编制投资估算形成初步的成本计划,并在此基础上进行项目成本分析;在成本分析的基础上,进行项目风险分析。(2)设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点,其对工程造价的影响在75％以上,一般采用限额设计方式保证有效的成本管理,并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据;初步设计要重视方案的选择,按投资估算进一步落实成本,将施工预算严格控制在批准的范围内,并加强设计变更的管理工作。(3)动迁阶段的成本控制。房地产开发如涉及动迁工作,一方面,应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估,确定补偿标准和额度,以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约,另一方面,要强化动迁收尾的管理和控制。(4)招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。(5)施工阶段的成本控制。主要包括:编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求,将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算,复核工程付款账单,严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。(6)结算阶段的成本控制。房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。