房产中介内部管理制度范文
时间：2024-04-18 09:53:44
房产中介内部管理制度篇1
第二条 本规定所称房产中介服务，包括下列内容：
（一）房产咨询，指为当事人提供有关房产法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
（二）房产经纪，指为委托人提供房产信息和居间、业务的经营活动。
（三）房产价格评估，指对房产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
第三条 本规定适用于本市行政区域。
第四条 市房产管理部门是本市城市房产中介服务的行政主管部门。
市房产管理部门所属的房产交易管理机构和各县级市、崂山区、黄岛区、城阳区的房产管理部门（以下统称房产管理部门）分别具体负责市南、市北、四方、李沧等四区和各县级市、区范围内城市房产中介服务业的行政管理工作。
工商行政、物价、公安、劳动等管理部门，应当按照各自职责，协同做好城市房产中介服务管理的有关工作。
第五条 从事房产中介服务活动，应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。
第六条 从事房产中介服务的人员应当取得相应的执业资格证书：
（一）从事房产咨询、经纪的，应当取得市房产管理部门和市工商行政管理部门核发的执业资格证书；
（二）从事房产价格评估的，应当取得国家规定的执业资格证书。
第七条 从事房产咨询、经纪中介服务业务的，应当依照本规定设立相应的房产中介服务机构。
设立从事房产价格评估的房产中介服务机构，按国家有关规定执行。
第八条 从事房产咨询、经纪的房产中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。
第九条 设立法人房产中介服务机构，必须具备下列条 件：
（一）有自己的名称和相应的组织机构及章程；
（二）有合法、固定的服务场所；
（三）有4 名以上取得执业资格证书的房产中介专职人员；
（四）有相应的注册资金；
（五）法律、法规、规章规定的其他条 件。
第十条 设立合伙房产中介服务机构，必须具备下列条 件：
（一）有自己的名称和相应的组织机构；
（二）有合法、固定的服务场所；
（三）有2 名以上取得执业资格证书的房产中介专职人员；
（四）有相应的注册资金；
（五）法律、法规、规章规定的其他条 件。
第十一条 设立个体房产中介服务机构，必须具备下列条 件：
（一）有自己的名称和合法、固定的服务场所；
（二）取得执业资格证书；
（三）有相应的注册资金；
（四）法律、法规、规章规定的其他条 件。
第十二条 设立从事房产咨询、经纪的房产中介服务机构，申请人应当向房产管理部门提出书面申请，并提交下列证件、资料：
（一）专职房产中介服务人员的执业资格证书、学历及技术职务任职资格证明；
（二）经营场所证明；
（三）法人房产中介服务机构拟任法定代表人或组建负责人履历表、身份证及技术职务任职资格证明；
（四）其他有关证件、资料。
第十三条 房产管理部门应当自受理申请之日起15日内对申请从事房产咨询、经纪的机构进行资质审查。符合条 件的，由市房产管理部门核发资格证书。
申请人凭资格证书到工商行政管理部门办理登记手续。
第十四条 房产中介服务机构变更登记事项或终止的，应当到房产管理部门办理有关手续后，到工商行政管理部门办理变更或注销登记。
第十五条 房产中介服务机构接受当事人委托承办业务，应当与当事人签订房产中介服务合同。
房产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第十六条 房产中介服务机构在房产中介服务活动中，应当履行下列义务：
（一）遵守有关法律、法规和规章；
（二）按核准的业务范围从事经营活动；
（三）按规定标准收取费用；
（四）依法缴纳税费；
（五）接受行业主管部门及其他有关部门的指导和监督检查。
第十七条 房产中介服务人员在房产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房产中介服务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执业；
（四）弄虚作假或采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段损害当事人合法权益；
（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。
房产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避；委托人有权要求其回避。
第十八条 房产中介服务费由房产中介服务机构按规定收取并使用税务部门统一监制的发票。房产中介服务收费标准，由市物价部门会同市房产管理部门制定公布。
第十九条 房产中介服务机构应当建立业务记录，设立业务台帐，健全财务会计制度，编制财务报表。
第二十条 严禁伪造、涂改、转让房产中介服务机构资格证书和房产中介服务人员执业资格证书；遗失的，应当向原发证机关申请补发。
第二十一条 房产管理部门对房产中介服务机构实行年检制度。对年检不合格的，取消房产中介服务资格，并向社会公布。房产中介服务人员的执业资格证书实行验证制度，验证不合格或无故不参加验证的，不得继续从事房产中介服务活动。
第二十二条 对未取得房产中介服务资格从事房产中介服务的，由房产管理部门处以500 元以上、5000元以下的罚款。
房产中介服务机构超标准收取服务费的，由房产管理部门处以500 元以上、5000元以下的罚款。
对隐瞒真实情况，弄虚作假取得房产中介服务执业资格证书或违反本规定第十五条 第一款、第十六条 、第十七条 规定的，取消房产中介服务资格。
第二十三条 房产中介服务机构或中介服务人员违反工商行政管理规定的，由工商行政管理部门依法给予行政处罚。
第二十四条 房产、工商行政等管理部门的工作人员在房产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 本规定具体执行中的问题，由市房产管理局负责解释。
房产中介内部管理制度篇2
关键词：房地产经纪人 法律责任法律规制 经纪管理
在房地产成为推动中国GDP增长的最主要力量的今天，房地产行业的任何一个环节都会引发社会的关注。我国的房地产经纪行业起步较晚，虽然发展速度飞快，但由于欠缺行业详尽合理的规制，发展过程中凸显诸多问题。对房地产经纪法律规制、法律责任的立法研究，有利于整个房地产经纪制度的规划管理和行业的健康发展。
1、房地产经纪人法律责任概述
1.1、房地产经纪人法律责任
“一般地，房地产经纪人是指在房地产经济活动的各个环节中，收集加工、提供房地产信息，沟通买卖双方，并受客户委托从事房地产居间、或行纪业务，以收取佣金为目的的公民、法人和其他经济组织。”
经纪人的法律责任，是指经纪机构及经纪人员在从事房地产经纪活动时，由于主观上的故意或过失，违反了房地产法及相关管理条例的规定，应当承担的责任。
1.2、我国的房地产经纪人法律责任规定
我国房地产经纪人违反规定，需要承担相应的法律责任：一是经纪人利用不正当手段订立合同或者违反了合同约定，给对方造成损失，需承担违约责任；二是经纪人违反法律、法规及办法规定，给当事人造成经济损失的，应当承担侵权赔偿责任；另外，对于房地产管理部门工作人员在工作中、贪污受贿的，按情节轻重给予行政处分或追究刑事责任。
2、我国房地产经纪人违法违规现状考察
虽然各种新政策相继出台，各类房地产交易秩序整治活动不断深化，但房地产经纪行业违法违规现象仍然频发。当下房地产经纪违法行为的表现形式多种多样，比较突出的有以下几种：
2.1、以价格欺诈方式非法赚取差价
即房地产经纪人通过压低委托方指定的售房价格、抬高买房者或者承租者实际支付的价格来赚取中间的利润值。造成这种现象的原因是交易双方信息的不对称。
2.2、虚假销售信息，诱骗消费者
最典型的表现就是不真实的房地产广告信息，或者不及时更换过时的信息，抑或不及时撤销已经出售、出租的房产信息，虚构房源，以达到吸引、误导消费者甚至诱骗委托人达成交易的目的。
2.3、巧立名目违规收费
即中介方对交易中的各类费用收取不明码标价，不遵守有关部门的规定，巧立名目，多收取中介费用。《关于房地产中介服务收费的通知》规定：买卖收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收；实行独家的，最高不超过成交价格的3%。但在实践中许多房地产中介机构并不按照既定标准收取中介服务费，而是私自以其他名目违规收费，如垫资费、看房费、担保服务费、咨询费等。
其他的房产经纪违法行为还包括签订“阴阳合同”，欺骗委托人；经纪机构资质不足，无证无照经营；经纪人假冒个人名义出售房产等。分析这些现象产生的原因，除了房地产业自身带有的信息不对称缺陷，还有国家的立法体系漏洞、政府部门监管不力、商家未树立起诚信经营的理念等。
3、不同地区的房地产经纪人法律责任规定比较研究
3.1、美国
美国针对房地产经纪业的规制和管理出台了多部法律，“主要的法律文件有：《一般法》《各州的执照法》《专业伦理法则》，而其中以《房地产执照法》为规范经纪业者最严密的法令。”
美国对有违规行为的经纪人主要采取罚款、暂停牌照、吊销牌照等措施。房地产经纪人无论犯错大小，都要被记录在案，达到一定次数会被吊销执照。美国还确立了回顾检讨制度，所有同行有权利对以往业务行为进行回顾和评判。
3.2、台湾地区
为了规范房地产经纪业的管理，保护消费者利益，台湾政府在1998年先后出台了《不动产经纪业管理条例》（以下简称“条例”）和《不动产经纪业管理条例实行细则（草案）》。
“条例”建立了比较完善的房地产中介民事法律责任体系，在第四章“业务与责任”中作了集中具体专门规定。比如《条例》第19条确立了差价双倍惩罚制度。又比如《条例》第26条确立了经纪业与经纪人员之间的连带赔偿责任。
3.3、香港地区
香港地区最具代表性的房地产经纪方面立法是《地产条例》（以下简称《条例》）。
《条例》对于民事责任没有专章规定，而是分散在“纪律制裁权”、“审裁程序”等其他的条款中。在行政责任的规定上，《条例》规定的行政处罚类型主要包括训诫或谴责有关的持牌人、暂时吊销牌照、判处不超过$300000的指明款额的罚款等七个。其中“训诫或谴责”是我们内地没有的行政处罚类型。在刑事责任的规定上，香港地区比内地、台湾地区更加全面和复杂。它不仅在《条例》中规定了监禁和罚款，并且较为具体地划分了刑事责任。
4、我国房地产经纪立法法律规制效果分析及完善建议
4.1、法律规制效果分析
2011年出台的一部名为《中华人民共和国房地产经纪管理办法》（以下简称）是我国第一个专门规范房地产经纪行为的全国性部门规章。而在这之前，规范房地产经纪市场的法律规范以规章、条例、规范性文件居多。《办法》出台取得了许多积极效果，如：
4.1.1、明确管理主体，加强有效管理
《办法》在第五条明确了县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门为房地产经纪行业的监督、管理部门，并在第二十八、二十九、三十、三十一条明确了其各自的分工。《办法》的规定明确了建设（房地产）管理部门是最主要的管理部门，改善了从前经纪行业管理中存在的管理主体不明确，多头交叉管理的现象。
4.1.2、代办费明码标价，避免价格欺诈
《办法》第三章第十七条规定：房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。这意味着经纪服务和代办服务将分别签署合同，中介服务和代办费分开，服务范围和收费标准更加明确，消费者对于应交纳的费用和应获得的服务都将更加清楚，防止经纪人乱收费现象。
4.1.3、强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究，规范市场运行
《办法》在第二十五条规定了十种房地产中介不得为之的违规行为，明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为，并于第五章的法律责任中规定了违规行为的处罚措施，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚，对以往房地产中介市场不规范现状起到一定的扼制和震慑作用。
《办法》作为国内首部专门规范房地产经纪行为的部门规章，被寄予很多期望。虽然该《办法》已经算是目前对于房地产经纪最集中系统全面的规定，仍难免有不足之处。如：
4.1.4、《办法》第二十八条第一款对“建设（房地产）主管部门、价格主管部门”的职责和监管方式进行了规定，但对各部门的分工和监管范围并没有明确界定。这容易造成在实际操作中造成多方监管、职责不明的情况，容易导致部门之间互相推诿，消费者权益难以保障。
4.1.5、《办法》规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。但从合同法角度来看，这样的合同应当是有效的。虽然《办法》明令禁止此种行为，但中介仍可以寻求其他途径规避此规定，如借用其他非房地产经纪人名义签订合同，以达到赚取差价的目的，而且受害方难以举证。
4.1.6、《办法》关于国内房屋经纪公司对于房源产权情况的查询等问题并未涉及。实践中二手房房主在交易时故意隐瞒产权抵押、房屋权利存在瑕疵等关键信息的现象层出不穷，至今仍找不到有效的解决办法。而在国外很多地区都规定了经纪机构有权独立核查被委托交易房屋产权现状。赋予经纪机构核查权可以避免很多不必要纠纷，使交易更为顺畅。
4.2、完善建议
4.2.1、继续加强立法建设，建立全面系统完整的法律规范体系
目前，我国在房地产经纪业立法相对滞后，权威性不强，操作性较差。我们应当将关键的基本概念做出明确的界定，对房地产经纪企业，行业协会，政府监管部门各自的职责范围，房地产经纪人主体的市场准入制度等做出全面细致的总结，针对性制定专项法律法规规范。另外，必须重视程序上的可操作性，建议出台专门的管理操作法，提高管理实施的可操作性和有效性。
4.2.2、建立行业责任险制度，保障交易安全
目前，我国没有完备的房地产经纪行业风险预防机制，只能单纯地依靠合同的约定来对预想的风险进行防范。我们可以借鉴美国的做法：中介公司必须有投保，需和客户签订履约保证金或与银行签订信用证。一旦中介出现问题，就由保险公司向客户赔付损失。建立行业责任险制度，设定赔偿限额，要求房地产中介机构作为被保险人参保，由保险公司负责赔偿其在提供中介服务过程中由于自身过失给委托人及其他利害关系人造成的损失。用保险手段有效转移部分风险，能保障中介机构顺利运营和市场的稳定发展，还能保护客户损失降到最小。
4.2.3、建立房地产经纪人惩治机制，强化法律责任
惩治机制的建立对于规范经纪行为有着约束作用。我国在法律责任规定上，要么从总体上对房地产中介机构进行规定；要么用“情节严重”之词笼统概括，不给出具体的执行标准；要么就是责任的种类单一。这些都直接导致我国的处罚机制难以运行，操作性不强，给经纪人提供了钻法律漏洞的可趁之机。我们可以借鉴台湾地区做法，采取多样化处罚手段，对经纪业进行事后监管，针对经纪机构及经纪人的行为制定相应的法律责任，强化处罚机制的构建。
5、结语
房地产经纪行业作为一个新兴行业，在它的发展过程中难免出现许多问题。虽然目前我国也在不断加强立法，但由于法律法规本身的漏洞，原则性规定过多，操作性欠缺，加上相关部门的监管不到位，经纪市场暴露出的弊端仍不少。建立独立的监管制度、明确法律责任、完善惩处机制，适当地借鉴国外地区先进的管理经验，立足法治，才能保障房地产经纪的稳定发展。
基金项目：2013年西南政法大学本科生科研训练创新活动资助项目 批准号13XZJJF-BZX-16
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房产中介内部管理制度篇3
[关键词] 房地产；市场；信用体系
[中图分类号] F293.35
[文献标识码] A
[文章编号] 1006-5024(2007)08-0082-03
[基金项目] 江西省社会科学“十一五”规划项目“江西房地产市场信用体系建设研究”(批准号：06YJ51)
[作者简介] 刘 榕，江西理工大学经济与管理学院讲师，管理学硕士，研究方向为工程管理；
郑 晓，江西理工大学经济与管理学院副教授，研究方向为工程管理。(江西 赣州 341000)
一、房地产市场信用体系建设的现状
经过近20年的积累和市场淘汰，我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高，并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散，导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小，加上经营管理差，导致其预期寿命不长，从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。
目前，我国社会信用中介机构大约有500家左右，其中信用评估机构大约有40家左右、信用征集与调查机构大约有50家左右、信用担保机构大约有400家左右。信用中介机构普遍规模不大，其服务市场规模偏小，经营分散，行业整体水平不高，综合实力不强，市场竞争基本处于无序状态，缺乏竞争力；而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少，特别是没有具有国际影响力的中介机构。而国外的中介机构都已形成很大的规模，如邓白氏、Trans Union、穆迪、标准普尔、菲奇等国外信用中介巨头每天就能发出上百万份信用报告，客户也已经遍布整个世界。并且，这些企业有很强的信用产品的制造能力，并不断进行信用产品创新。
在法律法规方面，我国的《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正当竞争法》中虽都有诚实守信的法律原则，但这些仍不足以对房地产市场的各种失信行为形成强有力的法律规范和约束，立法仍然滞后。而在对一些失信和诈骗案件的处理中，还存在严重的地方保护主义倾向，失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。
二、房地产市场信用体系的概念和内涵
自古以来，中华民族就有诚实守信的传统，诚信是中华文化的基本道德观念之一。信用是借贷活动，是以偿还为条件的价值运动的特殊形式。而房地产市场信用体系建设的内涵实际上是一个系统工程，包括政府信用、个人信用、房地产企业信用、中介机构信用四个子系统。政府作为公共权力的人，行使房地产市场监管职能，如果政府职能部门监理不力，执法不严，容易引起制度上、环境上的漏洞和动荡。因此，对政府信用的评价主要包括政府信用意识、市场监管力度、腐败案件、行业政策完善等方面。企业的失信行为影响了市场正常秩序，因此，对于房地产企业信用的评价主要包括：企业信用意识、合同履约率、开发项目记录、不良行为记录，等。中介机构容易出现索贿受贿、违规收费、出具虚假报告、出假证明等现象，因此，对于中介机构的信用评价主要包括：中介信用意识、中介不良行为记录、中介履约率，等。对于个人信用，我们可以借助社会信用等机构查询他的个人信用情况，包括个人购房记录、个人不良行为记录、个人支付能力，等。因此，房地产市场信用体系的内涵可以理解为：房地产市场的其他主体对自己的信任，能够让其他主体对自己在共同的市场活动中即将实施行为的某种期望与自己的实际行为相一致。如果在房地产市场活动中按照信用行事，即它能让其他主体的期望与期望结果相一致，那么它就会吸引更多的其他主体与自己交易，在增进双方利益的同时也增进社会利益，进而也会增加其他主体对自己的积极评价。
三、加强房地产市场信用体系建设的必要性
1.国家大环境的需要。总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时强调：“要加快社会信用体系建设。抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒力度。”这表明，中央政府开始下决心在全国范围内建立社会信用体系。同样，在房地产企业内部也应该根据自己行业的特点，顺应社会潮流，建立房地产市场信用管理体制。
2.市场经济体制良好运行的需要。著名经济学家吴敬琏认为，现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济，当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的，信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房地产市场必然要求加强信用体系的建设。
3.我国加入WTO外在环境的要求。中国加入WTO以后，外在环境要求必须尽快建立与国际接轨的信用体系。加入WTO后的市场竞争，从某种意义上说就是信用的竞争，而且WTO组织的特点之一就是要求所有成员统一规则，而所有这些规则真正得以实现，必须有一个前提，那就是社会总体上的诚实守信，否则WTO的实施就成了一句空话。
4.房地产企业走向世界的需要。房地产企业由于先有销售，后有产品，其信用建设就显得格外重要。在没有产品的情况下，要想预先把产品销售出去，客户购买你产品的唯一参照就是企业的信用。在世界房地产市场竞争日益激烈的今天，中国房地产企业要想在房地产市场上占有一席之地，就必须有良好的信用体系；而企业要有良好的信用，就必须健全市场信用体系。
四、房地产市场信用体系建设的基本原则
1.统一规划原则。在行业主管部门的统一领导下，开展江西房地产市场信用体系的建设工作，避免分散管理、重复建设。要进行全面、科学的规划，制定统一的建设方案，与行业协会步调一致，共同建设。
2.信息安全原则。数据交换和数据中心系统所处理、传递和管理的信息，涉及到行业主管部门、房地产企业和业主个人的商业秘密、个人隐私等秘密或敏感信息，此类信息处理和传递的任何环节如果出现漏洞，其损失都将是巨大的。其次，数据交换和数据中心系统承受着大批量的关键性数据的流转、交换和存储，系统的可靠性将是系统安全的重要保证。
3.兼容性原则。作为社会信息体系的一个分支，必须保证信用数据上传顺畅，在系统设计、数据格式等方面，要与社会信用体系保持高度的兼容性，确保信息资源共享。
4.经济适用原则。在IT产业高速发展，高端产品层出不穷的时代，既要考虑投入，又要考虑经济效果，在保证系统性能达到要求的前提下，尽量使系统投资最省。同时具备较好的开放性、可靠性及可扩展性。
五、江西房地产市场信用体系建设的总体规划
1.房地产市场信用体系建设的模式。房地产信用体系作为社会信用体系建设的一个分支，承担着房地产主要参与者的信用记录。房地产企业在提供管理和服务以及业主在接受服务的同时，就应将相关的信用行为记录下来，这个记录由行业主管部门或具有独立准入资格的中介组织来整理、录入、(上传)，这个相互关联的信用记录就构成了房地产市场的信用体系的基础。这个体系建设的模式应该选择以行业主管部门信用为主导，房地产企业信用为重点，业主信用为基础，按照统一设计、联合建设、先易后难、分步实施的原则，先企业后业主的建设顺序，先激励后惩戒，先提供基础信息后提供评估报告，并逐步由行业主管部门主导转为具有政府认可准入资格的中介组织介入的运作方式，全面启动房地产市场信用体系的建设。
2.房地产市场信用体系建设的总目标。在各地诚信体系完善的条件下，经过努力，逐步实现“一个保障，一个平台，两大体系”的信用体系基本框架。即建立房地产行业规范等一整套制度保障体系；搭建覆盖全国的房地产行业信用信息基础平台；构建房地产企业和业主个人两大信用信息体系。实现信息对内资源共享，对社会权威(上传)，与社会诚信体系资源共享的信息基本框架。通过房地产市场信用体系的建立，逐步形成房地产企业“言必信、行必果”，房地产企业和业主“一处失信，处处受制；处处守信，事事便利”的信用环境，确保房地产企业信用缺失的突出问题初步得到解决。为加速房地产市场信用体系建设步伐，房地产市场主管部门要不断加强自身建设，一是依法行政，规范行为，建立和完善政务公开制度，建立健全信息机制，提高房地产企业招投标信息及日常管理工作信息及监管工作的透明度，提高行业主管部门的公信度。二是提高的科学化和民主化水平，对涉及房地产立法等的全局性工作，应实行对房地产企业及业主的听证、论证、公示等制度。三是依法行政，确保执法的公开、公正、公平，严格杜绝因利益驱动而层层对企业进行干涉的行为。四是加强制度建设和监督工作，强化对权力运行的监督，加大对违法违规问题的查处力度，严厉惩处信用缺失行为。五是稳步推进信息化、电子化、自动化和网络化建设。建立房地产市场的电子政府专网，实现与其他政务信息网络的互联互通和资源信息的共享，提高行业的管理水平和公共服务效率。六是强化行业主管部门队伍的专业技术和管理水平，提高服务意识和服务水平。
3.房地产市场各部门信用体系建设的目标。就行业主管部门而言：应帮助企业建立信用自律机制、信用防范机制、信用评价机制等一系列信用制度，建立房地产企业信用数据库，实现企业信用信息资源共享。通过披露房地产企业信用信息，促进企业诚信经营，规范房地产企业的市场行为。应建立失信惩戒和守信受益机制，使失信企业增加其失信成本，守信企业增加其守信收益，以发挥示范作用，促使房地产企业的信用行为逐步走向规范。应培育信用消费市场，引导中介组织建立企业信用评价指标体系，适时开展企业评级，在房地产招投标及早期介入时使用信用产品。
就房地产企业而言：应依法诚信经营，主动向行业主管部门提供客观、真实、准确的本企业信用信息。建立完善的业主信用制度，帮助行业主管部门收集整理业主信用信息。
就具有准入资格的中介组织而言：应分别建立房地产企业和业主信用评价指标体系，广泛收集房地产企业和业主的相关信用记录，为社会提供良好的信用产品。
六、江西房地产市场信用体系建设的步骤
近年来，“江西房地产信用档案系统”的开通，标志着房地产市场的数据库建设已取得一些成果，但离真正的信用体系建设还有很大的差距。目前，江西房地产市场信用体系建设还处于传统和经验的层面上，对信用体系建设有所了解但不够系统，为追求眼前利益而不惜损害长远利益的现象时有发生。在当前社会信用还不完善的前提下，房地产市场的信用建设也要遵循市场规律。为此，笔者建议，分三个阶段逐步建立并完善江西房地产信用体系，具体步骤如下：
1.起步阶段。主要任务是在社会信用管理方面的法律法规下制定房地产信用管理方面的法规、规章，以属地管理为原则，设计不同层面的信用信息平台搭建方案。例如，美国基本信用管理的相关法律共有l6项，包括公平信用报告法、平等信用机会法、公平债务催收作业法、公平信用结账法、诚实租借法、电子资金转账法等，形成了一个完整的规范社会信用体系的法律体系，构成了美国国家信用管理体系正常运转的法律环境，使政府、企业、银行、各类中介服务机构都能依照法律进行定位和活动。另外，随着信用管理行业发展和国际交流增多，成立信用管理行业协会显得越发迫切。根据我国房地产市场目前的具体情况，建议在国家信用法规的覆盖下，根据江西省房地产的特点和需要，由房地产企业领导牵头成立“信用体系建设领导小组”，确定专门人员从事这一工作，可以考虑暂时不成立专门部门，把信用建设落实到办公室或企管部门，充分吸收国外先进经验并结合自身特点，用半年的时间出台“信用体系建设发展纲要”，有目标、有重点、有步骤地稳步推进。
2.拓展阶段。主要任务是搭建信息平台，建立信用体系的信息网络，完成基础信用信息的征集、整理。实现大部分提供信用信息的房地产企业互联互通，实现基础信息向社会公布，进一步完善信用建设有关法规规章。目前，已建成的房地产档案信息系统的主要内容有企业和从业人员的基础数据和市场的行为记录。但信息量还不能满足公众需要，管理制度建设相对滞后。建议加强江西本省信息网络建设，主要保证信用档案信息的及时性、客观性和权威性。笔者认为，可以从两个方面及时更新信息内容。一方面，要求企业及时报送有关信息变动情况，并对所提交信息的合法性、准确性负责；另一方面，也需要房地产行政部门及时提供相关信息，特别是有关企业及执法(从)业人员不良行为的信息。
3.深化阶段。主要任务是建成覆盖全省的信用信息平台，形成完整的信用信息录入、整合、查询、信用体系，实现与全行业信息的共享。逐步建立房地产企业信用的基本评价、风险防范、监督管理和责任追究体系。房地产企业信用等级评价可由政府主管部门、政府委托部门和民间机构分别进行，长短互补。信用评级机构可以接受任何市场主体委托为其交易对象进行信用评价。建议在学习和运用国际通用的信用评价模型的同时，加上行为规范评价内容，偏重于不良行为记录和履约意愿。例如，对于房地产企业的评价标准包含企业的注册情况、涉诉案件、纳税情况、年检、履行合同、客户投诉、建筑质量、融资信誉、政府表彰或处罚情况等等。建议在评价制度初期，先选择少数信用评级机构和少数企业进行评级试点工作，随着经验的积累和管理制度的完善，形成一定的竞争机制后，逐步放开市场。
现在，工商管理、技术监督、金融监管等部门都有一套较完备的信用评价体系，形成了规范化的市场信用状况机制，并在权威媒体上进行，使有关机构、企业、消费者及时、准确地了解经济往来对象的信用状况。通过“信用红黑板”等形式，表彰信用良好的，警告和打击信用败坏的，努力形成良好的信用环境。建议在房地产市场竞争中引入信用等级竞争。例如，在房地产开发招标文件中明确规定入围企业的信用等级，这就要求企业积极参与国家、社会信用建设，争创国家或省部级“重合同、守信用企业”。
参考文献：
[1]杨海文.住宅市场信用缺失的原因分析[J].城市开发，2004，(11).
[2]王超. 我国社会信用体系建设问题与对策[J].科学与管理，2006，(2).
[3]马涛，高田娟.关于加强建筑市场信用体系建设的探讨[J].山西建筑，2004，(9).
房产中介内部管理制度篇4
[关键词] 房地产；市场；信用体系
一、房地产市场信用体系建设的现状
经过近20年的积累和市场淘汰，我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高，并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散，导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小，加上经营管理差，导致其预期寿命不长，从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。
目前，我国社会信用中介机构大约有500家左右，其中信用评估机构大约有40家左右、信用征集与调查机构大约有50家左右、信用担保机构大约有400家左右。信用中介机构普遍规模不大，其服务市场规模偏小，经营分散，行业整体水平不高，综合实力不强，市场竞争基本处于无序状态，缺乏竞争力；而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少，特别是没有具有国际影响力的中介机构。而国外的中介机构都已形成很大的规模，如邓白氏、trans union、穆迪、标准普尔、菲奇等国外信用中介巨头每天就能发出上百万份信用报告，客户也已经遍布整个世界。并且，这些企业有很强的信用产品的制造能力，并不断进行信用产品创新。
在法律法规方面，我国的《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正当竞争法》中虽都有诚实守信的法律原则，但这些仍不足以对房地产市场的各种失信行为形成强有力的法律规范和约束，立法仍然滞后。而在对一些失信和诈骗案件的处理中，还存在严重的地方保护主义倾向，失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。
二、房地产市场信用体系的概念和内涵
自古以来，中华民族就有诚实守信的传统，诚信是中华文化的基本道德观念之一。信用是借贷活动，是以偿还为条件的价值运动的特殊形式。而房地产市场信用体系建设的内涵实际上是一个系统工程，包括政府信用、个人信用、房地产企业信用、中介机构信用四个子系统。政府作为公共权力的人，行使房地产市场监管职能，如果政府职能部门监理不力，执法不严，容易引起制度上、环境上的漏洞和动荡。因此，对政府信用的评价主要包括政府信用意识、市场监管力度、腐败案件、行业政策完善等方面。企业的失信行为影响了市场正常秩序，因此，对于房地产企业信用的评价主要包括：企业信用意识、合同履约率、开发项目记录、不良行为记录，等。中介机构容易出现索贿受贿、违规收费、出具虚假报告、出假证明等现象，因此，对于中介机构的信用评价主要包括：中介信用意识、中介不良行为记录、中介履约率，等。对于个人信用，我们可以借助社会信用等机构查询他的个人信用情况，包括个人购房记录、个人不良行为记录、个人支付能力，等。因此，房地产市场信用体系的内涵可以理解为：房地产市场的其他主体对自己的信任，能够让其他主体对自己在共同的市场活动中即将实施行为的某种期望与自己的实际行为相一致。如果在房地产市场活动中按照信用行事，即它能让其他主体的期望与期望结果相一致，那么它就会吸引更多的其他主体与自己交易，在增进双方利益的同时也增进社会利益，进而也会增加其他主体对自己的积极评价。
三、加强房地产市场信用体系建设的必要性
1.国家大环境的需要。温家宝总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时强调：“要加快社会信用体系建设。抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒力度。”这表明，中央政府开始下决心在全国范围内建立社会信用体系。同样，在房地产企业内部也应该根据自己行业的特点，顺应社会潮流，建立房地产市场信用管理体制。
2.市场经济体制良好运行的需要。著名经济学家吴敬琏认为，现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济，当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的，信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房地产市场必然要求加强信用体系的建设。
3.我国加入wto外在环境的要求。中国加入wto以后，外在环境要求必须尽快建立与国际接轨的信用体系。加入wto后的市场竞争，从某种意义上说就是信用的竞争，而且wto组织的特点之一就是要求所有成员统一规则，而所有这些规则真正得以实现，必须有一个前提，那就是社会总体上的诚实守信，否则wto的实施就成了一句空话。
4.房地产企业走向世界的需要。房地产企业由于先有销售，后有产品，其信用建设就显得格外重要。在没有产品的情况下，要想预先把产品销售出去，客户购买你产品的唯一参照就是企业的信用。在世界房地产市场竞争日益激烈的今天，中国房地产企业要想在房地产市场上占有一席之地，就必须有良好的信用体系；而企业要有良好的信用，就必须健全市场信用体系。
四、房地产市场信用体系建设的基本原则
1.统一规划原则。在行业主管部门的统一领导下，开展江西房地产市场信用体系的建设工作，避免分散管理、重复建设。要进行全面、科学的规划，制定统一的建设方案，与行业协会步调一致，共同建设。
2.信息安全原则。数据交换和数据中心系统所处理、传递和管理的信息，涉及到行业主管部门、房地产企业和业主个人的商业秘密、个人隐私等秘密或敏感信息，此类信息处理和传递的任何环节如果出现漏洞，其损失都将是巨大的。其次，数据交换和数据中心系统承受着大批量的关键性数据的流转、交换和存储，系统的可靠性将是系统安全的重要保证。
3.兼容性原则。作为社会信息体系的一个分支，必须保证信用数据上传顺畅，在系统设计、数据格式等方面，要与社会信用体系保持高度的兼容性，确保信息资源共享。
4.经济适用原则。在it产业高速发展，高端产品层出不穷的时代，既要考虑投入，又要考虑经济效果，在保证系统性能达到要求的前提下，尽量使系统投资最省。同时具备较好的开放性、可靠性及可扩展性。
五、江西房地产市场信用体系建设的总体规划
1.房地产市场信用体系建设的模式。房地产信用体系作为社会信用体系建设的一个分支，承担着房地产主要参与者的信用记录。房地产企业在提供管理和服务以及业主在接受服务的同时，就应将相关的信用行为记录下来，这个记录由行业主管部门或具有独立准入资格的中介组织来整理、录入、(上传)，这个相互关联的信用记录就构成了房地产市场的信用体系的基础。这个体系建设的模式应该选择以行业主管部门信用为主导，房地产企业信用为重点，业主信用为基础，按照统一设计、联合建设、先易后难、分步实施的原则，先企业后业主的建设顺序，先激励后惩戒，先提供基础信息后提供评估报告，并逐步由行业主管部门主导转为具有政府认可准入资格的中介组织介入的运作方式，全面启动房地产市场信用体系的建设。
2.房地产市场信用体系建设的总目标。在各地诚信体系完善的条件下，经过努力，逐步实现“一个保障，一个平台，两大体系”的信用体系基本框架。即建立房地产行业规范等一整套制度保障体系；搭建覆盖全国的房地产行业信用信息基础平台；构建房地产企业和业主个人两大信用信息体系。实现信息对内资源共享，对社会权威(上传)，与社会诚信体系资源共享的信息基本框架。通过房地产市场信用体系的建立，逐步形成房地产企业“言必信、行必果”，房地产企业和业主“一处失信，处处受制；处处守信，事事便利”的信用环境，确保房地产企业信用缺失的突出问题初步得到解决。为加速房地产市场信用体系建设步伐，房地产市场主管部门要不断加强自身建设，一是依法行政，规范行为，建立和完善政务公开制度，建立健全信息机制，提高房地产企业招投标信息及日常管理工作信息及监管工作的透明度，提高行业主管部门的公信度。二是提高政务活动的科学化和民主化水平，对涉及房地产立法等的全局性工作，应实行对房地产企业及业主的听证、论证、公示等制度。三是依法行政，确保执法的公开、公正、公平，严格杜绝因利益驱动而层层对企业进行干涉的行为。四是加强制度建设和监督工作，强化对权力运行的监督，加大对违法违规问题的查处力度，严厉惩处信用缺失行为。五是稳步推进信息化、电子化、自动化和网络化建设。建立房地产市场的电子政府专网，实现与其他政务信息网络的互联互通和资源信息的共享，提高行业的管理水平和公共服务效率。六是强化行业主管部门队伍的专业技术和管理水平，提高服务意识和服务水平。
3.房地产市场各部门信用体系建设的目标。就行业主管部门而言：应帮助企业建立信用自律机制、信用防范机制、信用评价机制等一系列信用制度，建立房地产企业信用数据库，实现企业信用信息资源共享。通过披露房地产企业信用信息，促进企业诚信经营，规范房地产企业的市场行为。应建立失信惩戒和守信受益机制，使失信企业增加其失信成本，守信企业增加其守信收益，以发挥示范作用，促使房地产企业的信用行为逐步走向规范。应培育信用消费市场，引导中介组织建立企业信用评价指标体系，适时开展企业评级，在房地产招投标及早期介入时使用信用产品。
就房地产企业而言：应依法诚信经营，主动向行业主管部门提供客观、真实、准确的本企业信用信息。建立完善的业主信用制度，帮助行业主管部门收集整理业主信用信息。
就具有准入资格的中介组织而言：应分别建立房地产企业和业主信用评价指标体系，广泛收集房地产企业和业主的相关信用记录，为社会提供良好的信用产品。
六、江西房地产市场信用体系建设的步骤
近年来，“江西房地产信用档案系统”的开通，标志着房地产市场的数据库建设已取得一些成果，但离真正的信用体系建设还有很大的差距。目前，江西房地产市场信用体系建设还处于传统和经验的层面上，对信用体系建设有所了解但不够系统，为追求眼前利益而不惜损害长远利益的现象时有发生。在当前社会信用还不完善的前提下，房地产市场的信用建设也要遵循市场规律。为此，笔者建议，分三个阶段逐步建立并完善江西房地产信用体系，具体步骤如下：
1.起步阶段。主要任务是在社会信用管理方面的法律法规下制定房地产信用管理方面的法规、规章，以属地管理为原则，设计不同层面的信用信息平台搭建方案。例如，美国基本信用管理的相关法律共有l6项，包括公平信用报告法、平等信用机会法、公平债务催收作业法、公平信用结账法、诚实租借法、电子资金转账法等，形成了一个完整的规范社会信用体系的法律体系，构成了美国国家信用管理体系正常运转的法律环境，使政府、企业、银行、各类中介服务机构都能依照法律进行定位和活动。另外，随着信用管理行业发展和国际交流增多，成立信用管理行业协会显得越发迫切。根据我国房地产市场目前的具体情况，建议在国家信用法规的覆盖下，根据江西省房地产的特点和需要，由房地产企业领导牵头成立“信用体系建设领导小组”，确定专门人员从事这一工作，可以考虑暂时不成立专门部门，把信用建设落实到办公室或企管部门，充分吸收国外先进经验并结合自身特点，用半年的时间出台“信用体系建设发展纲要”，有目标、有重点、有步骤地稳步推进。
2.拓展阶段。主要任务是搭建信息平台，建立信用体系的信息网络，完成基础信用信息的征集、实现大部分提供信用信息的房地产企业互联互通，实现基础信息向社会公布，进一步完善信用建设有关法规规章。目前，已建成的房地产档案信息系统的主要内容有企业和从业人员的基础数据和市场的行为记录。但信息量还不能满足公众需要，管理制度建设相对滞后。建议加强江西本省信息网络建设，主要保证信用档案信息的及时性、客观性和权威性。笔者认为，可以从两个方面及时更新信息内容。一方面，要求企业及时报送有关信息变动情况，并对所提交信息的合法性、准确性负责；另一方面，也需要房地产行政部门及时提供相关信息，特别是有关企业及执法(从)业人员不良行为的信息。
3.深化阶段。主要任务是建成覆盖全省的信用信息平台，形成完整的信用信息录入、整合、查询、信用体系，实现与全行业信息的共享。逐步建立房地产企业信用的基本评价、风险防范、监督管理和责任追究体系。房地产企业信用等级评价可由政府主管部门、政府委托部门和民间机构分别进行，长短互补。信用评级机构可以接受任何市场主体委托为其交易对象进行信用评价。建议在学习和运用国际通用的信用评价模型的同时，加上行为规范评价内容，偏重于不良行为记录和履约意愿。例如，对于房地产企业的评价标准包含企业的注册情况、涉诉案件、纳税情况、年检、履行合同、客户投诉、建筑质量、融资信誉、政府表彰或处罚情况等等。建议在评价制度初期，先选择少数信用评级机构和少数企业进行评级试点工作，随着经验的积累和管理制度的完善，形成一定的竞争机制后，逐步放开市场。
现在，工商管理、技术监督、金融监管等部门都有一套较完备的信用评价体系，形成了规范化的市场信用状况机制，并在权威媒体上进行，使有关机构、企业、消费者及时、准确地了解经济往来对象的信用状况。通过“信用红黑板”等形式，表彰信用良好的，警告和打击信用败坏的，努力形成良好的信用环境。建议在房地产市场竞争中引入信用等级竞争。例如，在房地产开发招标文件中明确规定入围企业的信用等级，这就要求企业积极参与国家、社会信用建设，争创国家或省部级“重合同、守信用企业”。
参考文献：
[1]杨海文.住宅市场信用缺失的原因分析[j].城市开发，2004，(11).
[2]王超. 我国社会信用体系建设问题与对策[j].科学与管理，2006，(2).
[3]马涛，高田娟.关于加强建筑市场信用体系建设的探讨[j].山西建筑，2004，(9).
房产中介内部管理制度篇5
[关键词]房地产中介企业 发展现状 问题 对策
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）04-0118-01
一、我国房地产中介存在的问题
（一）法律法规不健全，行业管理不够完善
目前由于房地产中介的行业地位不明确等原因，造成其行业自律职能不到位，加之缺乏行之有效的行业约束机制，造成我国房地产中介服务企业经营实力和专业水平良莠不齐，大多数中介服务企业小而散，缺少规模经营和品牌效应，恶性竞争严重。
（二）从业人员素质差，专业能力低
据统计，目前我国房地产中介从业人员，取得房地产经纪人的占从业总人数的比重不到2%。从业人员资格认证制度的不规范，多数房地产中介机构为追求短期利益，对从业人员不进行培训，致使从业人员普遍缺乏房地产服务行业的职业道德和专业素质，从而造成行业整体诚信水平低下。
（三）信息渠道不畅，经营模式落后
信息资源是房地产中介服务企业从事经营活动的基础。而目前有关的市场信息网络系统还不健全，市场信息量少且渠道不畅，在很大程度上影响了中介服务质量的提高。行业内的技术水平偏低，使得对信息资源的开发利用缺乏深度导致信息资源浪费，难以发挥行业优势，而落后的经营模式和单一的业务种类也越来越难满足市场发展的需求。
二、我国房地产中介服务企业的发展战略建议
（一）品牌战略
对房地产中介服务企业而言，其品牌战略的实施可以从以下三个方面入手：
1.信誉。坚持给顾客提供更为安全的交易和更为专业的服务是构成房地产中介服务品牌的核心部分。
2.创新。基于资源优势的核心竞争力的创新是营造和发展房地产中介服务品牌的坚实基础。
3.文化。顾客在房地产中介服务中能品味到的企业的一种精神文化的共鸣是房地产中介服务品牌中的精神追求。
（二）人才战略
房地产中介行业由于起步较晚，专业人员稀少，从业人员有限等促使房地产中介企业在人才资源管理方面投入更大的资本，因而房地产中介企业的决策者需要根据实际条件，有效地开发人力资源，实行有效的机制，创造出特有的企业文化环境。特别要注重对关键人才的培养，可借鉴国外企业经验给予长期激励，比如高提成等激励制度。
三、长春房地产中介企业存在的问题
（一）法规制度不规范
房地产经纪人市场准入规则不健全，政府部门的管理不统一，房地产经纪行业行政管理职责不明确，与行业自律管理发展方向偏离，市场上存在无序竞争的现象，违规行为时有发生，行业声誉差强人意。
（二）规模较小，素质较差
目前长春市正规的大型房地产中介机构不足20家，均为小型房地产中介机构，这些机构规模小，档次较低，技术含量不高，布局分散，市场占有率低，尚未形成强有力的品牌。从业人员来源复杂，绝大多数没有从事过相关经营活动。
（三）竞争力不强
目前，除长房置换粗具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。
四、长春房地产中介公司发展对策的建议
（一）推进资源整合
全市各相关部门、行业协会、商会和中介服务企业信息资源，加快建设集网上展示、电子商务、信用信息、公共信息资源共享、供求信息搜索等功能于一体的中介服务公共信息平台，此平台可以将每个中介企业在网上的关于房源所有的信息一一展现出来，为中介服务企业的发展提供条件，完善中介服务链条，引导中介服务行业集聚发展。
（二）深化改革，优化市场准入
加快产业化经营改革步伐。实行政企分开、企事分开、营利性与非营利性企业分开，培育符合市场经济体制发展的微观主体。凡是不利于中介服务业健康发展的地方政策和管理方式，必须予以清理和调整。
【参考文献】
[1]吴翔华.房地产中介运作指南（第一版）[M].江苏科学技术出版社，2006年10月，第1-31页.
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[4]周中元.宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究[J].学术论坛，2010（1）.
[5]刘长滨.房地产中介遭遇发展尴尬[J].行业聚焦，2011（1）.
房产中介内部管理制度篇6
关键词: 房地产中介服务发展现状对策
Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.
Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure
中图分类号：F293.35文献标识码： A文章编号：2095-2104（2012）
0 前言
房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分，它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的，随着房地产市场突飞猛进的发展，房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用，不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。
随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，一方面，中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，房地产中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状，分析了目前行业中存在的问题，针对问题提出了相应措施，以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。
1.当地房地产中介行业发展现状及问题
1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状
当地房地产中介行业的发展现状总体上看，本地房地产的发展己步入快车道，具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计，2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人，占17.5%; 营业收入为13.05亿元，资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断，本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初，本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家，此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。
1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序，企业生存率低
市场对房地产中介的需求逐步放大，但房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不规范，准入制度不完善，企业间存在恶性竞争，因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰，近年来，由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展，房地产市场的潜力在不断释放，本地的中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一巨大的市场，不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。
1.2.2经营失信，社会信誉度低
日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场，是一个急需监管和自律的市场，房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外，本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的，一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为，故意让房屋买卖双方互相隔绝，加剧信息不对称，以压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍，因此，如何重塑社会对房地产中介机构的信任，己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。
1.2.3 企业规模较小，抗风险能力差
据统计，目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一，除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门，绝大部分机构业务范围狭窄，没有实行专业分工，缺乏自身的业务强项，因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一，经营范围狭窄，也造成了企业抵抗风险能力的不足。
1.2.4 市场准入低，从业人员素质参差不齐
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前，只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验，其他一些小中介企业都没有学历限制，一般的高中学历都可以去任职。
1.2.5 法律法规尚须完善，行业监管和自律不力
当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架，但还不健全和完善。同时，由政府直接监管，面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷，难以到位，同时还存在着寻租空间，另外，政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管，会造成政出多门，企业无所适从，且易产生许多漏洞，而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低
目前在本地市场上，实行计算机信息化和网络化管理，并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少，除少数大的中介公司外，一般都没有像样的设备，因此被人们称之为"皮包公司"。
1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为
目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时，也给社会维稳带来了极大的隐患。
2. 健全房地产中介行业的对策和建议
2.1 房地产中介行业发展对策
2.1.1 加强政府规划和调控，引导企业有序发展
由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性，因此，政府应采取措施对市场进行调控，以弥补市场机制的不足，因为市场是有缺陷的，需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划，并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段，对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控，避免或减少大起大落。
2.1.2 树立中介品牌，加强企业诚信建设
鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业，通过各种手段塑造服务品牌，以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信，在竞争中脱颖而出，成为房地产中介名牌企业。同时，采取建立企业信用档案，开展企业信用评级，创造有利企业诚信经营的环境和条件。
2.1.3 规范市场准入制度，提高从业人员整体素质
应加快实施房地产中介人员执业资格管理，从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金，并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时，加强对从业人员的培训，通过培训考核，使房地产中介从业人员具备系统的专业知识，较强的沟通能力，良好的职业道德和牢固的法纪观念。
2.1.4 完善法律法规，改进政府监管和行业自律
制定一部自成体系的房地产中介法律或法规，提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章，优化法律结构， 完善法律体系。
在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文，增强法律法规的适用性和实效性。
2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理
将IT产业与房地产中介服务业结盟，创建局域网、远程网和互联网等网络体系，构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件，如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。
2.2 对相关立法的几点建议
借鉴国外的立法经验，结合我国房地产中介市场的实际情况，建议立法应确立以下几方面内容：严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。
3. 结束语
房产中介内部管理制度篇7
第一条为规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例所称房地产中介服务，是指为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪以及房地产价格评估的经营行为。
第三条在本市市辖区范围内从事房地产中介服务的，应当遵守本条例。
房地产价格评估的中介服务适用《广东省房地产评估条例》。
第四条房地产中介服务活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第五条市房地产行政主管部门负责本市房地产中介服务管理工作和本条例的组织实施。
第六条房地产中介服务机构和人员可以依法组织行业协会，对房地产中介服务行业的经营服务进行自律监督；行业协会的业务活动接受房地产行政主管部门的指导。
第二章房地产中介服务机构
第七条从事房地产中介服务业务，应当设立相应的中介服务机构。
设立房地产中介服务机构应当具备以下条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有不少于十五平方米的固定服务场所；
（三）注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元；
（四）有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当有持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员。
第八条房地产中介服务机构及其分支机构，应当自取得营业执照之日起三十日内，持营业执照复印件、企业章程、中介服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向市房地产行政主管部门办理备案手续。
市房地产行政主管部门应当在受理的同时发给备案证明。
第九条市房地产行政主管部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件及经营服务等资质情况进行检查，并向社会公布年度检查结果。
年度检查办法和资质的评定标准由市人民政府制定。
第三章房地产中介服务人员
第十条从事房地产中介服务的人员，应当按照国家有关规定参加房地产中介服务职业资格考试，经考试合格，取得房地产中介服务职业资格证书。
第十一条取得房地产中介服务职业资格证书的人员受聘时，应当按照国家规定，申请办理注册手续，领取注册证。
第十二条房地产中介服务人员从业资格注册有效期满的，持证者应当按照国家规定，到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册有效期内变更执业机构的，应当在应聘时办理变更手续。
第十三条禁止伪造、变造、买卖、转借职业资格证书和注册证。
第四章房地产中介服务行为规范
第十四条房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：
（一）房地产中介服务机构的备案、年度检查的资质情况；
（二）中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。
第十五条房地产中介服务业务，应当由中介服务机构统一接受委托，并与委托人签订中介服务合同。
第十六条房地产中介服务合同一般包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称和住所；
（二）项目名称、内容及要求；
（三）合同履行方式、期限；
（四）中介服务费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
第十七条房地产中介服务机构销售依法准予销售的预售商品房，应当持预售人出具的委托书或者双方签订的委托合同，到市房地产行政主管部门办理备案手续。
第十八条房地产中介服务机构未经委托人同意，不得将受委托的中介服务业务转托给其他中介服务机构。
第十九条房地产中介服务机构不得聘用未取得房地产中介服务职业资格证书及未经注册或者未经变更注册的人员从事中介服务活动。
房地产中介服务机构不得扣押房地产中介服务人员职业资格证书和注册证。
第二十条房地产中介服务收费应当按照国家规定明码标价。房地产中介服务机构应当在其经营场所或者收费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
收取房地产中介服务费应当开具发票，依法纳税。
第二十一条房地产中介服务机构开展业务应当设立业务台帐，做好业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出，以及法律、法规要求载明的其他内容。
房地产中介服务机构应当每年向市房地产行政主管部门报送业务统计报表。
第二十二条房地产中介服务人员进行中介服务活动，应当遵守下列规定：
（一）出示房地产中介服务人员注册证；
（二）及时告知服务进展情况。
第二十三条房地产中介服务人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。
房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用。
第二十四条房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；
（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；
（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（四）以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；
（五）为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务；
（六）法律、法规禁止的其他行为。
第五章法律责任
第二十五条违反本条例第八条规定，房地产中介服务机构不备案进行经营的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上二千元以下罚款。
第二十六条违反本条例第十条规定，未取得房地产中介服务职业资格证书从事房地产中介服务活动的，由市房地产行政主管部门予以警告，责令停止违法从业，没收违法所得，并处以一万元的罚款。
第二十七条违反本条例第十一条、第十二条规定，房地产中介服务人员受聘时未向市房地产行政主管部门申请办理注册或者变更注册登记的，责令限期改正，处以二千元的罚款。
第二十八条违反本条例第十三条规定，伪造、变造、买卖、转借职业资格证书或注册证的，由市房地产行政主管部门处以二千元以上一万元以下的罚款。变造、买卖、转借职业资格证书、注册证的，并可吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。
第二十九条违反本条例第十四条规定，不向服务对象说明情况的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告。
第三十条违反本条例第十九条第一款规定，聘用未取得职业资格证书的人员从事中介服务活动的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并按违法聘用人数每人处以一万元的罚款；对聘用未经注册或者变更注册的人员从事中介服务活动的，按违法聘用人员人数每人处以二千元的罚款。
违反本条例第十九条第二款规定，扣押房地产中介服务人员职业资格证书、注册证的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并对中介服务机构每扣押一证处以五百元的罚款。
第三十一条违反本条例第二十三条规定，同时在两个或两个以上房地产中介服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由市房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可处以一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，吊销房地产中介服务人员职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。
第三十二条违反本条例第二十四条规定，有索取财物、提供虚假材料或者隐瞒真实情况、串通损害当事人利益、为禁止转让和抵押的房地产提供中介服务等行为造成当事人损失的，可由市房地产行政主管部门对行为机构或者行为人处以二万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，对房地产中介机构责令停业整顿，对直接责任人员，吊销房地产中介服务职业资格证书，并可提请原注册机构取消注册。
第三十三条违反本条例涉及工商、物价、税务管理规定的违法行为，由相关行政主管部门依法处理。
第三十四条房地产中介服务人员违法从业或者因提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任；中介服务机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的中介服务人员追偿。
当事人因自己的过错，给房地产中介服务机构造成经济损失的，应当承担赔偿责任。
第三十五条市房地产行政主管部门工作人员在房地产中介服务管理中，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）违反本条例第八条规定不按时发放备案证明的；
（二）违反本条例第九条规定不进行年度检查或者不公布年度检查结果的；
（三）明知房地产中介机构及人员违法经营，损害当事人利益，但不依法处罚的；
（四）其他违反法律、法规的行为。
第六章附则
第三十六条县级市的房地产中介服务管理可以参照本条例执行。
房产中介内部管理制度篇8
关键词：存量房；监管流程；监管特点
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02
近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、办理一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。
一、南京地区存量房交易资金监管的形成
1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些中介公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而中介公司在业务发展中因自身扩张、现金收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的曝光只是不法中介违规行为的冰山一角，诸如吃差价、虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。
2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用账号转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产中介机构以任何形式保管、接触房款。
随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。
3.资金监管的深入推进。2011年9月，南京市制定出台了《关于加强房地产经纪市场管理的意见》和《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》。核心内容是通过全面推行存量房网上交易和资金监管，实现产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门联动，全流程、全方位监控整个交易过程，封闭管理，确保交易运作安全和交易资金安全。
南京市房产局市场管理处设立交易资金监管平台，负责存量房资金监管的组织实施和管理工作。南京房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业）作为交易保证机构，与买卖双方签订交易资金监管协议，经中介公司促成交易的，一并签订佣金监管协议。全市主城区存量房买卖全部实行网上交易管理，中介机构不通过网上操作办理存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见下图：
二、当前南京地区存量房交易资金监管的特点
目前国内存量房交易资金监管主体一般为政府部门、商业银行、交易担保机构和房地产经纪公司。当前南京模式的特点是以政府管理部门为主导，由有政府背景的交易保证机构负责具体操作，以房地产登记的数据为依托，利用网络信息技术建立监管平台。
1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有利于存量房交易链上监管方、买卖双方、银行、经纪机构等各环节的配合，政府的权威性也保证了交易资金的安全。
2.搭建了标准化管理平台。由南京市房产管理部门牵头，联网各家商业银行、中介机构、形成统一的网络载体。从机构申请密钥、接受委托、签署《存量房交易合同》、贷款办理、交易资金监管、产权登记、交易资金划转等全部交易环节均通过网上平台操作，进一步细化管理要求，规范交易和经纪行为。
3.实现了房屋产权的一条龙作业。存量房交易资金与房屋产权流动相伴而生，南京存量房监管办法做到了将市场交易行为和产权登记同步、可控完成。全部购房款存入南房置业名下的客户交易结算资金专用账户后，房屋产权才会转移，保证卖房者能拿到全部房款，实现了房产交易的““一手交房，一手交证””。一旦发生限制交易的事件时，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，使交易过程更加安全。
4.国内首家实施佣金监管。此次监管办法将佣金纳入监管范畴，要求交易双方将佣金交付给南房置业实施监管，待房屋转移登记手续完成，南房置业按照监管协议的约定向经纪机构划转佣金。服务佣金的监管，解决了买卖双方与中介公司因佣金支付导致的纠纷问题，有效保障三方利益。
三、关于南京模式的几个观点
自2012年4月1日正式启动存量房交易资金监管业务以来，该监管模式已逐步被百姓认可。开办半年中，就完成网上签约9439件，监管资金76.82亿元，监管佣金3292万元，约占全部成交量的45%。从媒体报道看，对南京监管模式的疑惑主要集中在两个方面：一是卖方对收款时点后移有顾虑，造成买卖双方监管意愿不高。二是佣金监管被指主管门违法行政，对市场过度干预。下面对这两个问题进行简要分析。
1.关于收款时点问题。在未实施监管前，通常做法是卖方在过户前先拿到首付款，办完过户手续后，可拿到剩余款项。资金监管出台后，首付款需存入监管账户，待买方办妥产权证后，卖方才可以拿到全款。所谓“划款时点后移”是指卖方拿到首付款的时间比之前延后了。但从监管办法的设计看，是非常合理的，实现了“钱物两清”，保证了买卖双方交易过程中资金的安全。在时间差和安全性中做选择，买卖双方应该会毫不犹豫地选择资金安全。新的办法出台，市场主体有一个逐渐接受的过程，目前要加大资金监管的宣传力度，增加影响力，提高群众对存量房交易资金的安全意识和正确认识。
2.关于佣金监管问题。对佣金的监管遭到了中介机构的抵制。近十家中介负责人向南京住建委，称佣金监管于理不通，于法失据，并援引《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但现实是，不少中介机构在房产经纪服务过程中的“重签约、轻服务”，签约时对影响房产交易的重要信息，如质量、年代等不向买方披露，待拿了佣金后，则在后续服务、合同履行当中把问题推给买卖双方，造成各种交易合同纠纷。因此市场呼唤独立的第三方对服务佣金进行监管，杜绝中介机构强行提前收取佣金、不履行后继服务，规避在交易过程中人为操作导致信息不对称，从而形成一方不当得利的行为。通过佣金监管真正做到《房地产经纪管理办法》中“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励中介机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。
总之，南京存量房交易资金监管模式是完全符合当今行/部文件的相关规定的，切实保障了交易资金的安全，维护了买卖双方的合法权益。虽然目前机制上、制度上仍有不够完善、不够健全的地方，仍需要市场的检验。但随着实践的发展，南京的存量房监管会日趋成熟，从而进一步规范存量房市场秩序，全面促进房地产市场的健康发展。