储备土地管理办法范文

储备土地管理办法篇1

近日，财政部、国土资源部印发了《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(财预〔2017〕62号，以下简称《办法》)。就此，财政部、国土资源部有关负责人回答了记者提出的问题。

一、问：土地储备制度是什么?发行土地储备专项债券的政策背景是什么?

答：土地储备制度是指市县政府或国土资源部门委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，将按照法定程序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，对储备土地进行必要的基础设施建设及管理，以备政府供应土地、调控市场的一种制度安排。土地储备是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为，是稳定土地市场、落实调控职能的有效手段;有利于提供保障性安居工程用地，支持应对房价过快上涨，满足中低收入家庭住房需求;有利于保证土地利用总体规划和城市总体规划实施，促进土地节约集约利用，提高土地利用效率;有利于促进土地市场发育，为土地招标拍卖挂牌出让提供保障。依法依规解决土地储备资金问题，是保障土地储备工作健康发展的重要基础。

2017年以前，地方土地储备资金的来源以银行贷款为主。为加强对地方政府举债融资行为的监督、遏制政府债务过快增长势头、防范政府债务风险、保障地方政府合理融资需求，在借鉴和比较主要市场经济国家地方政府融资模式经验的基础上，立足我国国情和实践，从2017年起实施的新预算法(20XX年修订)规定，地方政府应当通过发行地方政府债券方式举借债务，除此以外不得以其他任何方式举债。按照预算法要求，财政部、国土资源部印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2017〕4号)，明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券方式解决。

与此同时，为保障土地储备等重点领域筹资方式调整后合理融资需求，按照新预算法和《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔20XX〕43号)有关精神，财政部积极研究推动完善地方政府专项债券管理，加快按照地方政府性基金收入项目分类发行专项债券步伐，着力发展实现项目收益和融资自求平衡的专项债券品种，并经第十二届全国人大第五次会议审议批准。根据地方政府性基金收入项目特点和相关工作进展，2017年拟选择土地储备等重点领域开展试点。据此，结合我国地方政府债务管理规定和地方土地储备管理工作实际，经广泛调研、论证和征求意见，财政部、国土资源部研究制定了《办法》。

二、问：发行土地储备专项债券有什么积极意义?

答：发行土地储备专项债券，是深入贯彻以同志为核心的党中央关于全面推进依法治国的战略部署，严格按照预算法要求和国务院文件规定，完善地方政府专项债券管理、规范地方政府土地储备融资行为的重要举措。土地储备专项债券根据土地储备业务实际需要，在发行额度和期限、发行对象、项目管理、收益回报等方面量身打造，全面适应土地储备业务特点，有利于健全规范的地方政府举债融资机制，保障土地储备领域项目建设合理融资需求，防范专项债务风险，妥善处理好稳增长和防风险的关系，服务改革发展大局。

一是促进经济平稳健康发展。将完善专项债券管理与依法推进土地储备融资模式改革有机结合，通过专项债券管理模式创新，形成总量可控、动态可持续的资金保障机制，以合法规范方式保障土地储备项目合理融资需求，既促进土地市场规范、健康发展，又发挥国土资源对新型城镇化建设的服务保障作用，支持地方稳增长、补短板，助力全面建成小康社会目标的实现。

二是完善专项债券管理。依据预算法、国发〔20XX〕43号文件确定的地方政府债券管理理念，借鉴国外市政债券管理经验，对以对应的政府性基金或专项收入偿还的专项债券，强化项目收益和融资自求平衡的管理理念，发挥专项债券项目对应专项收入、资产的偿债保障作用，主动防范化解潜在风险隐患。

三是遏制违法违规变相举债行为。在严格执行国发〔20XX〕43号文件关于剥离融资平台公司政府融资职能、《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发〔2010〕19号)关于公益性资产不得作为资本注入融资平台公司等规定的同时，通过开正门发行土地储备专项债券，将用于偿还专项债务的土地储备资产及其预期土地出让收入显性化，债券资金由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构专项用于土地储备业务，从机制上堵住融资平台公司等企业冒用土地储备名义以储备土地进行抵押担保融资的后门歪门，防范违法违规举债或变相举债、挪用土地储备资金等行为发生。

四是深化财政与金融互动。选择土地储备等部分政府性基金收入项目分类发行专项债券，有利于丰富地方政府债券品种，完善地方政府债券市场，进一步增强地方政府债券透明度，保护投资者合法权益，支持对债券科学合理定价，提高地方政府债券市场化水平，吸引更多社会资本投资地方政府债券，带动民间资本支持重点领域项目建设，激发民间投资潜力。

三、问：《办法》的主要内容及土地储备专项债券管理的重点是什么?

答：《办法》依据现行法律法规和地方政府债务管理规定，从额度管理、预算编制、预算执行和决算、监督管理、职责分工等方面，提出了地方政府土地储备专项债券管理的工作要求。在《地方政府专项债务预算管理办法》(财预〔2017〕155号)基础上，土地储备专项债券管理进一步突出以下重点：

一是体现项目收益与融资自求平衡的理念。《办法》明确提出，土地储备专项债券是地方政府专项债券的一个品种，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还。《办法》强调，发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。

二是落实市县政府管理责任、加强部门协调配合。《办法》落实市县政府责任，通过统一土地储备专项债券命名格式，将债券偿还和资金管理责任一一对应到具体使用债券资金的市县政府;强化财政部门、国土资源部门协调配合，发挥部门各自优势，保障专项债券顺利发行、使用和偿还。

三是实现专项债券与项目严格对应。《办法》明确，土地储备专项债券发行严格对应项目实施;债券期限与项目实际相适应;债券安排的支出明确到具体项目;土地储备项目取得的土地出让收入，按照该项目对应的债券余额统筹安排资金。通过将原来集中发行和管理的专项债券，进一步完善为按项目发行和管理，便于投资者信息甄别，提高债券市场化水平。

四是加强债务对应资产管理。加强储备土地的动态监管和日常统计，及时评估储备土地资产价值;加强土地储备资产维护管理，确保土地储备资产保值增值;严格储备土地担保管理，地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

五是依法安排债券规模。土地储备专项债券额度依法不得突破地方政府专项债务限额。各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄送国土资源部。

四、问：土地储备专项债券如何实现与项目对应?

答：一是债券发行对应项目实施。《办法》规定，土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行，具体根据项目区位特点、实施期限等因素综合确定，便于投资者信息甄别，提高专项债券市场化水平。

二是债券期限与项目实际相适应。《办法》从土地储备工作属性和资金周转使用特点出发，规定土地储备专项债券原则上不超过5年，具体由省级政府结合项目实际自行确定;土地储备专项债券发行时，可以约定根据土地出让收入情况提前偿还债券本金的条款。鼓励地方政府通过结构化创新合理设计债券期限结构。既避免期限过短造成的错配风险，又降低期限过长带来资金闲置问题。

三是债券使用明确到具体项目。《办法》要求，土地储备专项债券支出应当明确到具体项目，在地方政府债务管理系统中统计，纳入财政支出预算项目库管理。地方各级国土资源部门应当建立土地储备项目库，项目信息应当包括项目名称、地块区位、储备期限、项目投资计划、收益和融资平衡方案、预期土地出让收入等情况。

四是债券本金偿还与项目取得的土地出让收入相对应。《办法》要求，土地储备项目取得的土地出让收入，应当按照该项目对应的土地储备专项债券余额统筹安排资金，专门用于偿还到期债券本金，不得通过其他项目对应的土地出让收入偿还到期债券本金。因储备土地未能按计划出让、土地出让收入暂时难以实现，不能偿还到期债券本金时，可在专项债务限额内发行土地储备专项债券周转偿还，项目收入实现后予以归还。

五、问：土地储备专项债券为什么要与资产对应?如何实现与资产对应?

答：根据法定预算管理方式不同，国发〔20XX〕43号文件将地方政府债券分为一般债券和专项债券。其中，没有收益的公益性事业发展确需政府举借一般债务的，由地方政府发行一般债券融资，主要以一般公共预算收入偿还;有一定收益的公益性事业发展确需政府举借专项债务的，由地方政府通过发行专项债券融资，以对应的政府性基金或专项收入偿还。

建立专项债券与项目资产、收益对应的制度，是贯彻落实国发〔20XX〕43号文件精神的重要措施，有利于防范和化解专项债务风险，合理评估专项债务风险，也有利于加强国有资产管理，加快推进融资平台公司市场化转型，防止国有资产流失，有效确保国有资产保值增值。为此，《办法》从实施统计监测、加强维护管理、严格担保管理等方面提出了要求。

一是实施债务对应资产统计监测。《办法》要求，土地储备机构应当严格储备土地管理，理清土地产权，按照有关规定完成土地登记，加强储备土地的动态监管和日常统计，及时评估储备土地资产价值。

二是加强土地储备资产维护管理。《办法》要求，地方各级国土资源部门要履行国有资产运营维护责任，确保土地储备资产保值增值。

三是严格储备土地担保管理。《办法》依据法律和政策规定，明确地方政府不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保，防止地方政府违法违规使用储备土地资产为融资平台公司等企业债务融资进行抵质押担保。

六、问：《办法》如何更好发挥市县政府和部门管理作用?

答：《办法》从土地储备债券管理工作相关主体出发，明确了市县政府、财政和国土部门、土地储备机构等相关单位的监督管理责任。

一是强化财政和国土资源部门协调配合。《办法》明确，财政部门统一办理专项债券发行、还本付息;国土资源部门、土地储备机构配合做好债券发行准备、项目信息披露等工作，履行项目管理责任，发挥部门各自优势，保障专项债券顺利发行、使用和偿还。

二是落实市县政府管理责任。《办法》要求，土地储备专项债券冠以年省、自治区、直辖市(本级或市、县)土地储备专项债券(期)年省、自治区、直辖市政府专项债券(期)名称，落实市县政府债券偿还和资金管理责任。

三是明确土地储备机构责任。《办法》明确，土地储备机构负责测算提出土地储备资金需求，配合提供土地储备专项债券发行相关材料，同时加强储备土地的动态监管和日常统计，规范使用土地储备专项债券资金，提高资金使用效益。

储备土地管理办法篇2

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的国土行政主管部门；

3、专门设立的土地储备机构。

那么，谁应当是合法的土地储备的主体呢？

在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门，在有行政授权时，应当是行政授权的土地储备机构。

【关键词】土地　土地管理　土地储备　土地储备机构 土地储备的主体　行政授权　行政委托　城市拆迁　诉讼救济　沈阳市皇姑区城市建设局

【正文】

目前，土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段，有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章，试图规范行政。

一、土地储备的定义

什么是土地储备？较规范的定义是，土地储备制度是指政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后，予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度（来源：深圳国土房产网）。

还有人认为，城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排（见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云）。

最简单的定义是：国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求，对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。（驻马店市土地储备中心网站）

地方政府规章中的定义也是不尽相同，例如：

1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市人民政府根据社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对国有土地依法收回、收购，对集体土地依法征用后予以储存的行为。

2、《南京市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指经市政府批准，市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权，纳入政府土地储备库并进行土地整理，形成可供应建设用地的行为。

3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市土地储备机构依照本办法的规定，将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供应计划交付供地的行为。

4、《上海市土地储备办法》第三条规定：本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。

5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定：本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存，以备向社会供应各类建设用地的行为。

二、目前，规章行政授权土地储备主体规定混乱

仍以上述规章为例：

1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定：市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责，做好土地储备的相关工作。

2、《南京市土地储备办法》第四条规定：市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责，配合国土行政主管部门做好土地储备工作。

3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定：市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门（以下简称主管部门）。第六条又规定：市土地储备机构是市土地储备的承办机构，履行职责。

4、《上海市土地储备办法》第四条（管理部门）规定：市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。

市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。

市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。

第五条（储备机构）又规定：市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。

各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。

经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。

5、《山东省国有土地储备办法（2004年修正）》第四条规定：县（市）以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。

综合以上定义和具体规定，可以看出，目前，土地储备的主体大致有以下三个部门：

1、地方人民政府；

2、地方人民政府的国土行政主管部门；

3、专门设立的土地储备机构。

地方规章规定的如此混乱，必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。

那么，谁是合法的土地储备的主体呢？

三、在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门

土地管理权属于行政管理权范畴，行政管理权的取得应当由法律赋予，这是依法行政的要求。那么，我国法律对土地管理权是怎样规定呢？

依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如：《辽宁省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第四条规定：省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县（含县级市、下同）土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时，法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。

有关土地储备的管理，可以从储备土地的来源分析如下：

对于土地收回的管理，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定了由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

对于土地征收的管理，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定了国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

对于土地收购、置换的管理，《中华人民共和国土地管理法》中没有特别规定，所以适用普通规定。

由此可知，现行法律将国有土地的储备管理权，除征收外，授权给各级土地管理部门，土地管理部门代表国家行使国有土地管理权。

政府批准行为不是外部行政行为，它不直接作用于管理相对人。所以政府不是直接的土地储备主体。

四、在有行政授权之后，新设立的土地储备机构属于规章授权组织，应当是合法的土地储备主体

新设立的土地储备机构，各地叫法不一，有的称土地储备中心，有的称土地储备交易中心，有的称土地整理储备中心，有的称土地收购储备交易中心等等。这些机构行使土地储备职权时，有的依据政府委托，有的依据行政授权。

在没有法律、法规、规章的授权条款的情况下，土地储备机构依据政府委托行使土地储备时，属于行政委托行为，其行政主体是政府，土地储备机构本身不是行政主体，它只是被委托人，它不具有独立的行政主体资格。 依据行政授权行使土地储备时，土地储备机构本身是行政主体。所谓行政授权，是指法律、法规和规章将某项或某一方面的行政职权的一部分或全部，通过法定方式授予某个组织的法律行为。土地储备机构，依据授权条款的规定，以自己的名义独立行使管理权。

行政授权与行政委托是不同的法律概念，有着严格的区别。行政委托是指行政机关依法将部分行政管理权委托给行政机关以外的组织行使的法律制度。和行政授权不同，行政授权必须有法律、法规、规章的授权条款；而行政委托的直接依据却是行政机关与受委托人达成的行政委托协议。将没有法律、法规、规章授权的情形下的政府委托说成政府授权，是对法律的错误认识，是错误使用概念。

五、在有行政授权的情况下，政府仍然委托其它组织从事土地储备，属于滥用行政职权

在以上的规章中，例如《沈阳市土地储备办法》规定：“市土地储备机构具体负责土地储备工作”，这就是行政授权，它用规章的形式，将土地储备权授予给沈阳市土地储备中心，所以，沈阳市土地储备中心具有土地储备的主体资格。并且，只有沈阳市土地储备中心才具有土地储备的主体资格，其它组织、个人无权土地储备。

具报道，2007年9月，沈阳市政府批准沈阳市皇姑区城市建设局对北陵大街东等地块进行土地储备。于是沈阳市皇姑区城市建设局抢在《物权法》实施之前取得批件后，开始大面积的城市拆迁。发生了政府与老百姓对抗的局面，各住宅小区自发组织起来，把住小区大门，阻止拆迁办进入。有的住宅小区发生了拆迁办采取强制手段殴打老百姓进入小区，造成极坏的社会影响。

既然地方规章已经作出行政授权，那么，政府必须遵守才是依法行政。如果政府可以随意委托，还制定法规干什么？

在城市土地储备工作中，土地储备与城市拆迁是密不可分的，二者既有联系又有区别。

取得土地使用权是二者的相同点。

不同点是：一是土地储备是以土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权；而拆迁人是以土地出让的形式取得土地使用权。二是土地储备机构取得土地之后，要进行前期开发和经营管理；而拆迁人取得土地使用权之后要搞开发建设。三是土地储备机构以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让给开发商；而拆迁人没有此权力。

土地储备机构取得土地使用权之后，同时需要征收、收购地上建筑物，需要将地上建筑物拆除。依据《中华人民共和国物权法》第42条的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”所以，对于被拆迁人来说，无论是土地储备拆迁，还是开发商拆迁区别不大，都是搬家走人。区别有二点，一是补偿标准不同，依土地储备征收住宅时，仅仅保证居住条件。而开发商拆迁时以评估和协商确定。二是强制力不同，土地储备的征收是政府作出的行政决定，具有强制性；而开发商的拆迁不具有强制性。

所以，只有法律法规规章授权组织才能完成土地储备的全部工作，以保证土地一级市场的稳定，才能带来社会的和谐。城市建设局没有土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权的权利和能力、没有进行前期开发和经营管理的能力、没有以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让的职权和能力。

出现各自为政的混乱局面的原因就是利益驱动，现在的土地增值很快，但是，老百姓也知道这个道理，与民争利的政府，人民是不能拥护的。

六、对违法土地储备行为的诉讼救济

1、房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证行为是可诉的。

被拆迁人是拆迁行政许可的有利害关系的人，依据《中华人民共和国行政许可法》的规定，行政许可行为不得损害利害关系人的合法权利，利害关系人有权提出听证。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 也规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。

2、政府委托城建局土地储备的行为是可诉的。

依据《沈阳市土地储备办法》的规定，沈阳市城区内的土地储备由沈阳市土地储备中心负责，区城建局没有土地储备的职权。政府将土地储备权委托给城建局属于滥用职权，侵害了被拆迁人的合法利益。

3、政府收回土地的行为是可诉的。

依据《土地管理法》第58条的规定，政府收回土地是有法定条件的。为土地储备政府收回被拆迁人合法使用的土地使用权，不符合法律规定，属于违法行为。

储备土地管理办法篇3

土地储备机构具体实施土地收储、供应、融资工作，要严格按照规定，配强专业人员，加强内部管理，积极推动土地储备工作规范化运行。储备土地、已供土地、资金收支、各类融资等相关信息，要按规定通过国土资源主干网，录入上传国土资源部土地市场动态监测与监管系统。土地储备中心有下设或挂靠从事工程建设机构的，必须与土地储备中心彻底脱钩。

二、精心编制实施土地储备计划

土地储备实行计划管理。根据规定，国土资源部门会同财政、人民银行分支机构等部门共同编制年度土地储备计划，报同级政府批准，并报上级国土资源部门备案。土地储备中心每年第三季度编制下一年度土地储备计划，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的土地），原则上不突破本级前三年平均年供应的储备土地量。年度土地储备计划包括土地储备规模、储备土地前期开发规模、土地供应规模、储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模。

三、积极推进储备土地前期开发

土地储备中心应组织开展储备土地前期开发。实施基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。

四、严格土地收储管护登记

（一）规范土地收储。纳入政府储备的土地必须产权清晰。土地纳入储备前，土地储备中心应对取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查，对取得方式及程序不合规、补偿不到位、权属不清晰、未办理登记手续、应注销而未注销原登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入储备。土地储备中心应优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。

（二）规范储备土地管护。土地储备中心应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。对储备土地的管护和临时使用，土地储备中心可设立内部机构进行管理，也可通过公开招标方式选择管理单位。储备土地的临时利用，应报同级国土资源主管部门、财政部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意；设立抵押权的储备土地临时使用，应征得抵押权人的书面同意。土地储备中心应与土地使用者签订临时使用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜。临时使用储备土地的期限不得超过2年，且不得转包，取得的收入按照非税收入收缴管理办法规定，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。

（三）规范储备土地登记。按照《土地储备管理办法》的有关规定，市境内申请储备土地登记的机构应为进入国土资源部土地储备机构名录的七家土地储备中心。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。

土地储备中心申请登记土地的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经同级政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写。未确定规划用途的，不予登记。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。

五、有效规范土地储备融资

全市列入名录的土地储备中心（市土地储备中心、东坡区土地储备中心、仁寿县土地储备中心、彭山县土地储备中心、洪雅县土地储备中心、丹棱县土地储备中心、青神县土地储备中心）作为向银行业金融机构申请土地储备融资贷款的主体。原则上市土地储备中心负责市本级的土地储备融资工作。各园区的土地储备融资按土地登记的级次管辖由所在地土地储备中心统筹。各园区自行做好土地储备融资贷款的相关工作，土地储备中心给予积极支持。

土地储备中心用于抵押贷款的储备土地必须具有合法土地使用证，贷款用途必须符合土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。

六、加大资金收支监管力度

储备土地管理办法篇4

第二条本市范围内的土地储备及其管理，适用本办法。

第三条本办法所称的土地储备，是指市人民政府按照国家法律法规的规定和土地利用总体规划及市域总体规划的要求，通过征收、收回、收购、置换等方式取得国有土地，进行必要的前期开发、储备，并依据土地供应年度计划，向社会供应和调控各类建设用地需求的行为。

第四条市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心具体实施全市土地储备工作。市发改、经发、财政、建设、监察等职能部门，以及各镇人民政府、街道办事处和工业园区管委会，应当按照各自职责，依法做好土地储备的相关工作。

第五条本市土地储备实行统一规划、统一收储、统一整理、统一供应、统一管理。

第二章土地储备计划

第六条土地储备实行计划管理。市国土资源局应当会同发改、经发、财政、建设等部门和各镇、街道，根据全市经济社会发展规划、土地利用总体规划、市域总体规划、土地利用年度计划、年度项目计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报市人民政府批准后，由市土地储备中心具体组织实施。

第七条年度土地储备计划应包含：年度储备土地规模、年度储备土地前期开发规模、年度储备土地供应规模、年度储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模。

第八条年度土地储备计划的制定程序

（一）组织申报。各部门、各镇（街道）应当根据本地经济社会发展、城市建设和土地利用情况，及时编制本部门、本区域范围的年度用地计划方案，于每年月底前送至市土地储备中心，作为全市土地储备年度计划编制的依据。

（二）调查摸底。市国土资源局下属各国土所会同相关镇、街道，对辖区内下一年度符合储备条件的国有土地进行实地调查摸底。市土地储备中心将于每年年底前汇总，作为编制下一年度土地储备计划的依据。

（三）征询意见。市土地储备中心根据申报材料和实际调查的情况，向发改、经发、规划建设、交通、市场发展等部门征求意见。规划部门应根据市域总体规划、城市建设计划等进行规划审核，其他各相关部门要根据产业发展规划提出意见。

（四）上报审批。市土地储备中心根据土地权属情况和规划使用条件等实际进行初步筛选，于每年年初提出土地储备计划草案报市国土资源局审核后，报市人民政府讨论决定。

（五）计划调整。根据年度土地储备计划的进展情况，如确有必要，经市人民政府批准，市土地储备中心可于每年年中适时接收第二批收储项目，作为调整当年土地储备计划的依据。

第九条经批准的年度土地储备计划，作为实施土地储备和供应，以及办理相关手续的依据。市规划部门要根据年度土地供应及时组织编制待出让土地的控制性详细规划、划定用地红线范围、提出规划设计指标条件等，确保计划出让前2个月提出规划设计条件及附图。除国家、省、市重点工程项目外，未纳入土地储备年度计划的，不予安排供地。

第三章土地储备

第十条下列国有土地应当纳入土地储备：

（一）政府依法收回的；

（二）政府依法补偿后收回的；

（三）政府依法收购的；

（四）政府依法征收的；

（五）其他需要储备的。

第十一条政府依法收回的土地包括：

（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；

（二）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地；

（三）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等用地；

（四）依法收回的闲置土地；

（五）土地违法行为被查处后依法收回的土地；

（六）其他应当依法收回的土地。

第十二条政府依法补偿后收回的土地包括：

（一）为公共利益需要使用的土地；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的土地；

（三）其他应当依法补偿后收回的土地。

第十三条政府收购的土地包括：

（一）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；

（二）以出让方式取得土地使用权后无力完成开发且不具备转让条件的土地；

（三）政府行使优先购买权取得的土地；

（四）其他依法需要收购取得的土地。

第十四条政府依法征收的土地包括：

（一）政府依法征收的新增建设用地；

（二）政府依法征收的村庄整治、旧村改造等完成后剩余土地；

（三）政府依法征收的其他土地。

第十五条属本办法第十条规定的土地，市人民政府依法收回和征收后，由市土地储备中心按照上级有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用权人进行补偿并办理有关手续后，予以储备。

第十六条市人民政府依据城市的规划、发展、建设确定需要收购具体地块国有土地使用权的，市土地储备中心应当与土地使用权人充分协商，进行实地调查了解，核实土地权属，并征询规划意见。市国土资源局应当与财政局共同拟定《有偿收回土地使用权方案》，报市人民政府审批。具体按下列程序办理土地储备手续：

（一）提供材料。土地使用权人向市土地储备中心提供下列材料：

1．营业执照、法人资格证明书及授权委托书；

2．土地使用权证或权属证明材料；

3．房屋所有权证或权属证明材料；

4．土地平面图；

5．主管部门意见；

6．其他需要提交的材料

（二）权属核查。市土地储备中心对拟收购土地的面积、地上物权属、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。

（三）征询意见。市土地储备中心根据实际调查的情况，向规划部门征询收购地块的土地用途等基本规划设计条件。

（四）费用测算。市土地储备中心与原土地使用权人协商，委托具有土地和房屋评估资质的评估机构对拟储备土地和房屋进行测算和评估，并进行可行性论证。

（五）报批方案。市国土资源局与财政局共同拟定《有偿收回土地使用权方案》，报市人民政府批准。《有偿收回土地使用权方案》应当包括以下内容：

1．拟有偿收购地块的基本情况；

2．规划部门对拟有偿收购地块的规划意见；

3．有偿收购地块应当支付的费用；

4．有偿收购地块后的处置以及政府的预期收益；

5．其他需要说明的事项。

（六）签订合同。市土地储备中心依据市人民政府的批准意见，与土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》（以下简称《合同》）。《合同》应包括以下内容：

1．收购土地的位置、面积、用途及权属依据；

2．土地收购补偿费用及其支付方式和期限；

3．交付土地的期限和方式；

4．双方约定的其他权利义务；

5．违约责任；

6．纠纷的处理方式。

（七）收购补偿。市土地储备中心根据《合同》约定的金额、期限和方式，向土地使用权人支付土地收购补偿费用。

（八）权属变更。市土地储备中心根据《合同》约定支付收购定金后，土地使用权人与市土地储备中心共同向市国土资源局、房产管理部门申请办理注销登记及变更登记。

（九）交付土地。根据《合同》约定的期限和方式，土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地，纳入土地储备。

第十七条纳入储备的土地，市土地储备中心可以申请办理土地登记手续。供应已发证储备土地前，应注销土地登记，收回土地证书。

第四章开发整理和利用

第十八条市土地储备中心和各镇（街道）、工业园区管委会（下称“做地主体”），应当积极做好土地收储前期工作。各镇（街道）、工业园区管委会根据市土地储备中心委托，负责对储备土地进行前期开发整理、保护、管理、临时利用，以及为储备土地、实施前期开发整理进行融资等活动。

第十九条各做地主体可按照规划一批、报批一批、征收一批的原则，抓好规划储备向指标储备转化、指标储备向实物储备转化。纳入储备的土地，需按规划完成土地开发整理等工作，适时组织土地供应，以满足产业结构调整、基础设施建设等经济社会发展的用地需求。

第二十条各做地主体要认真组织对已完成收储前期工作（已支付征收补偿费等）土地的清理和登记工作，并及时、全面、准确地将相关情况向市土地储备中心备案，纳入统一管理。

第二十一条市土地储备中心对储备土地（含已完成收储前期工作的土地）的位置、面积、来源、土地用途、地上建(构)筑物和其他附着物情况等进行调查,建立储备土地档案和台账,严格实行储备土地入出库制度,进行动态管理。

市土地储备中心应当定期将储备土地档案和台账报送市国土资源局。市国土资源局应当建立全市土地储备管理信息系统,并与相关部门实现资源共享。

第二十二条前期开发整理包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设。前期开发整理费用计入土地储备支出。

第二十三条在储备土地未供应前，各做地主体可申请对储备土地及其地上建（构）筑物、附着物通过出租、临时使用等方式加以利用，但需由市土地储备中心（可委托市公共资产管理中心）以公开方式统一组织。临时利用储备土地的，不得影响土地供应。储备土地短期利用不需办理储备土地出库手续。

储备土地短期利用只能用于公共运动场地、社会车辆停放等公共配套用途,期限不得超过一年。短期利用期间,不得兴建永久性建筑物。临时用地和临时建筑占用储备土地的,按照相关法律、法规的规定办理手续。

第二十四条储备土地供应前，市土地储备中心和各做地主体应加强对储备土地的管理，包括必要的看护、管养和临时利用，所需费用计入土地储备支出，包括：

（一）打围墙、树栅栏、树标识等；

（二）开展专人看守和日常巡查，及时发现、报告和制止非法侵占、破坏储备土地的行为；

（三）对地上建筑物进行必要的维修改造；

（四）建设临时性建筑和设施，通过出租、临时使用等方式加以利用（按前条规定程序办理）；

（五）其他与储备土地管理相关的工作。

第五章资金管理

第二十五条土地储备资金来源可通过财政拨款、储备土地抵押贷款等方式筹集。储备土地抵押或担保贷款的，按市人民政府《关于加强政府性债务管理的若干意见》（义政发〔2006〕35号）执行。

第二十六条土地储备工作经费由市财政预算安排，用于市土地储备中心的业务及其相关开支。

第二十七条土地储备资金实行收支两条线管理，接受财政、审计部门的指导和监督。土地储备资金专项用于下列用途：

（一）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；

（二）对储备土地的前期开发费用；

（三）贷款利息支出；

（四）经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。

第二十八条储备土地出让金等收益全额上缴市财政，市人民政府按规定比例补助各镇（街道），补助具体办法按照镇（街道）财政体制中的土地出让收入结算办法执行。

储备土地涉及征收集体土地的，征收拆迁和报批费用统一由市财政支付，市财政按照镇（街道）财政体制办理结算。

第六章法律责任

第二十九条国家工作人员在土地储备工作中有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）瞒报、漏报储备土地（含已开展征地前期工作的），造成直接经济损失的；

（二）不依法确定储备土地的收购、供应价格或者补偿标准，给国家、集体造成重大损失的；

（三）索取或非法收受他人财物的；

（四）未依法采取招标方式确定储备土地前期开发实施单位的；

（五）其他违反法律、法规、规章的行为。

第三十条违法截留或者挪用土地储备资金的，由市财政、审计等部门依法责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条违反法律、法规规定拒不交出依法收回的国有土地使用权的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》处理。

第七章附则

第三十二条本实施办法由市人民政府法制办负责解释。

储备土地管理办法篇5

第二条（适用范围）

本区行政区域内的土地储备、开发、出让、资金管理适用本办法。

第三条（定义）

本办法所称的土地储备、开发、出让、资金管理是指区人民政府（以下简称区政府）委托区土地储备机构，依据土地利用总体规划、城镇总体规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购的土地，进行储存和必要的基础性开发，并按照供应计划交付出让，同时对此过程中的资金运作进行管理的行为。

第四条（原则）

（一）按照城镇规划、土地利用总体规划、土地供应计划，结合财政收益（用于建设资金的需要）予以储备、开发、出让的原则；

（二）重点发展区域、重点项目优先土地储备、出让的原则；

（三）六类经营性土地使用权实行招标、拍卖、挂牌出让的原则；

（四）合理开发土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原则。

第五条（机构及职能）

区土地储备中心是区政府设立的土地储备机构，在本区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。

各镇人民政府、市级产业园区对所辖地区按照有关规定实施产业用地前期开发。

第六条（土地储备开发范围）

下列四类土地应当进行储备:

（一）拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；

（二）拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；

（三）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；

（四）区政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。

第七条（管理部门）

区发展计划委员会（以下简称区计委）、区财政局(以下简称区财政局)、区规划管理局（以下简称区规划局）、区房屋土地管理局（以下简称区房地局）、区审计局(以下简称区审计局)等管理部门应按各自职责，做好土地储备、开发、出让的相关工作。

第二章土地收购储备

第八条（储备计划）

凡符合第六条储备条件的土地，由区土地储备相关单位按照区城镇规划、土地利用总体规划和建设需求制订土地储备计划，由区计委、区房地局综合平衡，报区政府批准。

第九条（储备地块的立项、规划和用地手续）

土地储备机构应当在土地储备计划范围内确定地块实施储备，并可以向区计委办理储备地块的前期开发立项手续。

储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向区规划局、区房地局申领建设用地规划许可证和建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征用农村集体所有土地的，由区房地局按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。

建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。

第十条（土地收购的其它规定）

土地收购储备的程序、所需资料、合同及补偿按国家、市、区有关规定执行。

第三章储备土地开发

第十一条（开发方式）

区土地储备相关单位按照规定程序，并根据储备土地的实际情况，在储备土地出让前，实施地上建筑物及附属物的拆迁、平整和劳动力安置等前期开发工作。

用于开发六类经营性项目的土地，区土地储备中心可以在招标、挂牌、拍卖前会同有关部门编制方案，经会审确定后，中标或拍卖竞得人应当按既定的方案实施开发。

用于建设工业项目的土地征用后，可以根据项目建设情况，由各镇人民政府和市级产业园区按照“先通后平、拆建同步”的原则逐步进行土地的前期开发工作。

第十二条（储备土地期间的权利行使）

在建设用地批文载明的临时用地期限内，土地储备相关单位经区规划局批准后可以临时利用储备土地，但不得修建永久性建筑物、构筑物和其它附着物，不得乱搭乱建，不得影响环境；暂时无法安排建设项目、且有耕种条件的原农用地，应当组织耕种。

区房地局可以根据土地供应的需要，提前中止临时利用期限，土地储备相关单位必须按照区房地局的要求交付土地。

第四章储备土地出让

第十三条（出让计划）

区房地局会同区财政局根据区建设发展重点、土地储备资金状况以及对土地出让收益用于建设的资金需求，拟定年度土地出让计划报区计委，经区计委综合平衡后报区政府批准。在区政府批准的年度土地出让计划指标内，由区土地招标拍卖办公室(以下简称区土地招标办)逐步推出地块进行招标、拍卖和挂牌。

土地储备相关单位不得将储备土地用于抵押、转让，或者以其它形式擅自处分储备土地。

第十四条（出让方式）

储备土地的出让，除重点基础设施、科技、教育等公益事业用地及工业用地外，应当公开出让。商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性用地必须由区土地储备中心统一收购或征用后，严格按照有关规定以招标、拍卖、挂牌方式出让。

“款地对应”的工业用地出让，必须报区土地储备中心和区财政局备案后，区房地局方可办理有关出让手续。

第十五条（土地出让基准地价和达标标准）

区工业用地出让价格应按照区政府每年公布的区工业用地基准地价执行，低于土地出让基准价格10％以上的，需报区政府批准决定。

工业用地以项目给土地，用地面积必须在达到区政府规定的投资强度、产出率、容积率基础上再予以立项。

工业用地超过100亩的项目，须报区政府招商引资工作领导小组审批。

第十六条（土地出让的其它规定）

土地出让的信息和招投标、拍卖、挂牌按国家、市的有关规定执行。

第五章土地储备资金管理

第十七条（资本金来源）

区土地储备中心的资本金由区财政注入。

第十八条（开发资金筹措）

区土地储备中心的土地储备开发资金可采用政府财政注入、融资等方式筹措。银行融资的具体运作按照《区人民政府办公室关于转发区计划委员会<区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）>等规定的通知》（金府办[2003]37号）执行。

第十九条(土地出让收入70％成本部分增值资金的分配)

工业性土地出让收入全部返还各镇；六类经营性用地出让收入中，超过收购、开发、储备成本的增值部分，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得l。区分得部分，由区财政局按有关标准和实际需要安排区土地储备中心年度正常支出经费，同时按一定比例（具体由区财政局根据实际按年确定）安排区土地储备中心注册资本金（或发展资金），其余部分全部上缴区财政。

第二十条（土地出让收入中30％出让金部分的分配）

土地出让金，由受让单位按规定全部缴入市财政后，扣除上缴中央财政5％、轻轨交通建设费3％、土地部门管理费2％和上缴市财政分成部分后，在区财政所得的部分中，属工业性用地的，区与镇按1：9比例分成，即区财政得l，镇得9；属六类经营性用地的，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得l。

第二十一条（工业区政策）

土地出让金及土地收益区实得部分全额纳入市级工业区专项发展资金。市级工业区专项发展资金有关享受市级收入部分，根据市有关工业区的文件规定执行。专项发展资金管理办法另行制订。

第二十二条（一城九镇政策）

枫泾镇“一城九镇”规划区内的工业用地和六类经营性用地土地使用权出让收入(包括市财政返还的土地出让金)，根据《关于市促进城镇发展试点意见实施细则的操作办法》（沪计区县[2002]009号）的精神，全部列入“一城九镇”建设专项资金，用于枫泾镇开发建设。

第二十三条（资金运作机构）

区土地储备中心负责对贷款资金的管理、六类用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。其他职能机构负责所辖区域内工业用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。

第二十四条（财政监督管理）

区财政局负责对贷款资金的使用和前期开发成本、土地出让收入进行监管和审核，对土地收益进行分配和使用的监督管理，同时负责监督区土地储备中心和用款镇或单位按规定偿还贷款及支付利息。

（一）对市财政返还的土地出让金，设立专户管理，按规定用途和区政府指定项目编制支出预算，确定专人负责，严格专款专用，建立专项资金评估制度，确保资金的使用效益。

（二）所有土地出让收入70％部分，一律由受让单位按合同规定缴入区土地储备中心对应账户,土地行政管理部门凭区土地储备中心出具的完备凭证办理权证手续。区土地储备中心按区政府《关于加强预算外资金管理的实施意见》（金府[2003]29号）的要求,及时足额缴入区财政局土地出让收入专户，连同各镇及市级工业区分得的土地出让金实行收支两条线管理，并由区财政局会同区土地储备中心，根据用款单位履行协议情况进行分配或下拨。

（三）对2003年9月30日以前由区房地局管理的涉及土地方面的收益结余及往来账务进行清理结账，其实际结余部分，由区房地局说明情况，经区政府审定后，一次性缴入区财政局土地收益专户，实行统一管理和统一安排使用。

第二十五条（资金运作程序）

为使开发资金正常运转，土地使用权出让收入的资金，用自有资金开发的，对合同出让总额的70％部分，在资金缴入区财政收支两条线专户后，即进行核实、分配和下拨；通过区土地储备中心贷款资金开发的，由区土地储备中心会同用款单位，根据《区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）》（金府办[2003]37号）的要求，安排偿还贷款，并实施贷款使用和还本付息的管理。

各镇及市级工业区土地使用权出让收益的分成所得部分，由区财政统一管理，建立土地开发偿债基金和基础设施建设基金，实行专款专用。需用款时，由各镇财政和市级工业区按照规定用途和用款理由提出申请，区财政核实后下拨，并实行跟踪管理。

第二十六条（专款专用）

按照区财政专户统一核算的要求，土地使用权出让收入的使用必须严格按照上级和区政府规定的范围和程序审批，任何单位和部门不得擅自截留或移作他用。出让土地使用权收入属于国有财政性资金，由区、镇两级政府实行分级管理，并由区、镇财政部门负责实施。

第二十七条（审计监督）

区审计局负责对土地储备、开发、出让的资金运作和管理进行全过程审计监督。

第六章相关责任

第二十八条（土地征而不用的处置）

本区各类建设用地“征而不用”，即自办理土地征用、出让手续批准之日起，该建设用地范围内厂房、办公楼、商品房等主体工程(不包括围墙、门卫室等附属建筑物)，未开工建设时间超过一年和二年的，区房地局应当依据《市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定，根据不同情况，可以分别作出征收土地闲置费、直至无偿收回土地使用权等处罚。

第二十九条（土地征多用少的处置）

对“征多用少”，即用地规模大于建设规模的项目，区房地局依据《市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，在会同区计委、区规划局等部门会审基础上予以调整，核减用地规模，在退还有关费用后由区政府收回土地使用权，并委托区土地储备中心储备、开发。

第三十条（未达标的处置）

一般工业项目用地未达到区政府规定的投资强度、产出率和容积率标准的，或原承诺的投资和产出未达标的，其地价优惠部分在享受区财政扶持补贴时予以扣除，或者补齐地价、收回土地。

第三十一条（资金违规使用责任）

按照“专款专用、款地对应”的管理原则，区土地储备中心会同区财政局负责监督所贷款项用于对应的土地储备开发，融资对应土地不得作其他抵押。贷款、土地挪作他用的，相应损失应当在其帐户中核减，并追究领导责任，给予行政和经济处分。

第三十二条（违纪违法人员的责任追究）

相关工作人员、，造成重大损失的，或利用职务便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。

第三十三条（纠纷处理）

有关土地收购储备、前期开发利用、出让中出现纠纷的，争议双方可在合同（或协议）中约定的仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提讼。

第七章附则

第三十四条（负责解释）

本办法由区房地局、区财政局、区计委分别按相关职责负责解释。

第三十五条（上级规定优先执行）

储备土地管理办法篇6

关键词：土地储备资金　土地资产证券化　融资　多元化

1.我国土地储备资金的现状

1.1先天不足——土地储备启动资金短缺

虽然在土地储备机构成立之初，各地政府为了支持土地储备制度运作，实现政府有效调控城市土地市场的目的，大多都会拨付专款作为启动资金。然而由于财政拨款的局限性，导致了土地储备启动资金从一开始就处于短缺的状态。财政拨款的局限性主要体现在：

第一，土地储备资金对于资金的需求量大，并且对于资金的占用周期较长。政府所能提供的财政拨款的金额和周期较短，远远不能满足土地储备资金运作的需求。而且这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得财政拨款缺乏连续性和稳定性。

第二，政府的财政拨款属于计划行为，一般情况下是前一年度的年底做出计划，然后第二年进行拨款。但是土地收购和储备却处于随着市场的波动而不断变化的状态。这两者之间存在着严重的时间差，不利于土地征购和储备目标的实现。

1.2后天不济——银行贷款的高利率及土地出让收益的周期过长

土地储备资金不但面临着“先天不足”的局面，而且由于种种原因使得其又陷入了“后天不济”的窘境。

首先，由于财政拨款无法满足土地储备资金的使用，银行贷款也就变成了土地储备过程中最主要的资金来源。

然而银行贷款毕竟属于市场行为，银行所能借出的贷款金额也毕竟有限，而且还需要缴纳借款利息。如果过多的向银行进行借款，将会增加土地的储备成本，使土地的经营效益受到影响。

其次，土地出让收益也是土地储备资金的主要来源之一。然而土地出让收益的期限过长，完全无法满足土地储备资金当前的需求。

2.我国土地储备资金在管理方面的问题

2.1产权界定模糊，无法从整体上调控土地储备资金

由于我国经济结构复杂，城乡差距较大。所以从现阶段来看，我国的土地储备的地段主要集中在城市土地。然而，我国的城市土地在土地的所有权、管理权和使用权方面还存在着责任不清，义务不明、越级形式权力的现象。

2.2法律法规不健全，导致融资困难

我国对于土地储备资金的管理还没有统一的法律法规，只是有些城市就自身出现的情况颁布了一些土地储备资金管理的条例。对于政府应如何建立土地储备机制，形成土地统一的收购权也没有明确的规定。这些都制约着新型土地储备资金管理体系的建立。

2.3国家法律规定同实际情况存在差异

由于各个地方的实际情况不同，使得国家所指定的相关条例同实际情况之间往往存在较大的差异。这些差异主要表现在以下几个方面。

第一，土地储存项目成本核算不准确。按《土地储备管理办法》规定,土地储备的工作由市、县人民政府国土资源管理部门负责。土地储备机关负责之后的收储土地的取得、开发整理等工作。储备土地完成前期开发整理后,由土地储备机构交付主管国土资源管理部门,纳入土地供应计划,由国土资源管理部门统一组织供地。这就加大了信息在传递过程中出错的概率，两个部门之间扯皮的现象时有发生；而且由于两个部门对于数据的记录方式各有不同，这就使得土地储存项目的成本核算经常出现许多版本，难以准确反映实际情况。

第二，记账方式过于死板。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,应适时监督的应收收储项目受让人出让款不能通过“应收账款”或其他类似债权账户反映,另一方面,由于财政部门与国土资源管理部门的监管十分依赖这些重要会计信息,这又迫使土地储备机构只能通过备查簿进行辅助登记,满足主管部门履行监管责任的需要。

第三，某些定义相互矛盾。例如《土地储备资金会计核算办法》中规定,土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金,这意味着土地出让涉及的资金不属于土地储备资金。这同实际的土地储备机构的做法背道而驰。

3.建立新型的土地储备资金管理体系

3.1完善土地储备的立法体系

依照我国现行法律的规定，我国的城市土地属于国家所有，国家所有城市的土地所有权由国务院代表国家行使，地方政府享有土地的开发管理权。由于我国当前的土地管理制度在法律上的对于两者的产权界定不清晰，致使地方政府经常利用对所辖地区的管理上的便利越权行使中央政府的职能。而且使得地方政府在土地收益分配中往往将局部利益和眼前利益放在首位。

造成这种现象的原因就是因为我国土地储备的立法的不完善。因此建立新型土地储备资金管理体系的第一步就是要完善土地储备的立法体系，构建城市土地储备的“三权分离”体系，即明确城市土地的所有权、管理权和使用权的归属，使三者相互分离，相互制约又互为整体。这样中央政府可以从宏观上对土地储备资金进行统筹管理，各个地方政府也可以明确自己的权力和职责，避免越权现象的发生。同时还可以抑制地方政府以地生财的投资冲动，为构建和谐健康的新型土地储备资金管理体系创造条件。

3.2土地储备资金财务管理办法的创新

第一，严格核算土地出让收入和土地出让成本，规范土地储备机构的运营结构。

第二，对土地供应款项的回收周期和土地经营损益进行严格监控，并一次建立符合土地储备资金的会计体系。

第三，建立两套会计核算体制，分别以权责发生制和收付实现制为基础。从而可以更加详细的记录土地储备资金的动向，为土地储备资金的管理提供更加详细的数据和信息。

3.3土地储备资金会计核算办法的进一步规范

第一，加强对储备土地的商品管理。

第二，对需开发整理的土地设立“开发成本”科目。

第三，加强对收入的管理。

第四，加强对开办费用的管理。

第五，加强对债权、债务和财产物资的管理

结　论

建立新型的土地储备资金管理体系是顺利实施城市土地收购储备制度的必要保障。只有从法律和资金管理方面不断完善土地储备制度，土地收购储备的工作才能顺利的开展，从而最终发挥土地储备制度的宏观调控功能。

参考文献：

[1]温勇鹏.浅议土地储备资金管理存在的风险及建议[J].现代商业,2010,(23)

[2]李美岩,刘红宇.土地储备的资金循环模式研究[J].特区经济,2011,(07)

[3]刘新芝,齐伟,王晓红,李新建.城市土地储备制度绩效评估案例研究[J].山东经济,2007,(01).

[4]周敏,王宇峰,张传忠.我国城市土地储备制度存在的问题及对策[J].巢湖学院学报,2006,(01).

储备土地管理办法篇7

第二条本市行政区域内的土地整理储备工作，适用本办法。

第三条本办法所称土地整理储备，是指市人民政府确定的土地整理储备机构，根据经济社会发展和城市建设的需要，按照本办法的规定，对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购、收回、置换后，进行土地前期开发整理，并予以储存，以备供应土地的行为。

第四条本市土地整理储备实行集中统一管理制度。

市人民政府统一领导本市土地整理储备工作。市土地资产管理委员会负责本市土地整理储备计划的审议和实施的监督工作，协调解决土地整理储备工作中的重大问题。

市土地行政主管部门负责本市土地整理储备的统一管理和土地整理储备计划的编制工作。

市土地整理中心作为本市土地整理储备机构，负责全市范围内土地整理储备计划的组织实施和土地收购、整理储备、委托交易工作。城市发展控制区以外的土地整理储备工作，由区、县人民政府组织实施。

市人民政府对土地整理储备机构有其他规定的，从其规定。

第五条市土地整理中心可以委托区、县土地行政主管部门所属的土地整理单位承担区、县人民政府负责组织实施的土地整理项目。根据需要，市土地整理中心还可以委托其他单位对特定的区域、特定的建设项目实施土地整理。

第六条下列土地纳入土地整理储备范围：

（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要使用的土地；

（二）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用的国有土地；

（三）土地使用权人未按照土地使用权出让合同约定或国有土地划拨决定书规定的期限动工开发，需要收回土地使用权的土地；

（四）土地使用权使用期限届满，需要收回的土地；

（五）农用地转用和土地征收后未确定用地单位的土地；

（六）依法确认的闲置土地；

（七）依法确认为无土地使用权人的土地；

（八）政府委托管理的其他国有土地；

（九）其他纳入整理储备范围的土地。

第七条本市实行土地整理储备计划管理制度。

市土地行政主管部门根据城市建设的需要，按照本市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，经市土地资产管理委员会审议通过，报市人民政府批准后，由市土地整理中心组织实施。

土地整理储备计划应当包括下列内容：

（一）年度整理储备土地规模；

（二）年度整理储备土地供应规模；

（三）年度末储备土地的存量规模。

第八条土地整理储备计划按照项目实施管理。城市发展控制区以内的项目实施计划由市土地行政主管部门审批和下达，城市发展控制区以外的项目实施计划由区、县人民政府审批和下达。经批准的土地整理储备项目实施计划作为办理相关审批手续的依据。

第九条对纳入土地整理储备项目实施计划范围内的土地，土地行政主管部门应当限制土地使用权的转让，规划行政主管部门应当限制新建、改建、扩建地上建筑物，优先组织编制控制性详细规划，相关管理部门应当积极做好配合工作。

第十条市土地整理中心及其委托的单位实施土地整理，应当在现状调查的基础上，结合被整理土地的实际情况，制定土地整理实施方案。土地整理实施方案应当包括土地整理的范围、补偿标准及进度安排等内容。

土地整理实施方案须报经土地行政主管部门批准后方可实施。

第十一条根据土地整理储备工作的需要，市土地整理中心及其委托的单位提出修改控制性详细规划的意见，报规划行政主管部门审定。

第十二条实施整理国有土地的，市土地整理中心及其委托的单位根据批准的土地整理实施方案与被整理土地使用权人签订土地整理补偿协议书。委托拆迁的，与被委托的拆迁单位签订房屋拆迁委托合同，并按照规定办理城市规划、建设用地和房屋拆迁等各项审批手续。涉及国有农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。

第十三条征收集体土地的，市土地整理中心及其委托的单位持土地整理储备项目实施计划、土地整理实施方案批准文件及其他要件，向土地行政主管部门申请办理土地征收手续。涉及农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。

依法办理土地征收、农用地转用后的土地纳入储备。纳入储备满2年未供应的，由市土地行政主管部门在安排下一年度农用地转用计划时，扣减相应指标。

第十四条被整理土地使用权的注销与变更登记，由市土地整理中心及其委托的单位按照土地登记的有关规定办理相关手续。

地上房屋需要拆迁的，按照本市房屋权属登记的有关规定办理注销登记；地上房屋需要保留并转移所有权的，由市土地整理中心及其委托的单位持原权利人的委托书及其他要件，办理权属转移登记手续。

第十五条整理非住宅房屋国有土地的，由市土地整理中心及其委托的单位委托有资质的房地产评估机构，按照国有土地使用证书规定的土地用途、地上建筑物状况、土地现状利用条件等进行土地和房产价格评估；根据评估结果，市土地整理中心及其委托的单位结合经济测算分析，与被整理土地使用权人协商确定补偿标准。

第十六条征收集体土地的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《天津市土地管理条例》及本市其他有关规定，确定补偿标准。

第十七条整理城镇住宅国有土地的，按照国家和本市有关房屋征收拆迁的规定确定补偿标准。

第十八条使用划拨土地的企业，实施企业产权交易涉及土地使用权转让的，在同等条件下，人民政府对土地资产有优先购买权。

以有偿方式取得的土地，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，人民政府有优先购买权。

人民政府行使优先购买权的具体办法，另行制定。

第十九条依法收回的国有土地，土地行政主管部门履行完毕相关程序，注销原土地使用证后，交由市土地整理中心统一管理，纳入政府储备土地。

第二十条根据公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的单位整理国有土地，与被整理土地使用权人达不成土地整理协议的，可以按照法律法规规定的权限和程序申请对被整理土地使用权人的房屋及其他不动产实施征收。

第二十一条整理完毕的土地纳入政府土地储备库，由市土地整理中心统一管理，土地使用权属登记为市土地整理中心及其委托的单位。

任何单位或者个人不得擅自占用政府储备土地或者在其地上取土。

第二十二条政府储备土地未供应前，市土地整理中心及其委托的单位可以将政府储备土地连同地上物，采取出租、临时使用等方式加以利用，所得收益专项用于土地整理储备。

政府储备土地的临时利用时限，一般不得超过2年，且不能影响土地供应。

第二十三条政府储备土地临时利用的，市土地整理中心及其委托的单位应当制定政府储备土地临时利用方案，报市土地行政主管部门批准。

第二十四条城市发展控制区以内的政府储备土地，由市土地整理中心委托公开出让。

政府储备土地公开出让前，土地行政主管部门应当对土地出让成本进行核定。

第二十五条经市人民政府批准，市财政部门从缴入国库的土地出让金政府净收益中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于土地整理储备。

第二十六条市土地整理中心及其委托的单位应当加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

第二十七条市土地整理中心及其委托的单位的工作人员，，，索取或收受他人财物为个人或他人谋取利益的，根据情节轻重给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

储备土地管理办法篇8

一、适用范围

《办法》适用于本市规划区区域内土地运作。《办法》实施后，不影响各区现有财政分配格局。

二、实施主体

各区政府及市群力办、客站建设办、市城司、市地铁总公司等相关部门为征地拆迁主体。

三、资金监管

（一）开发资金管理

市财政局和市土地储备中心负责一级土地开发资金管理。征地拆迁主体负责筹措征地拆迁资金，拆迁净地后，区、区区域内土地的收储成本由市财政直接拨付上述两区，其他区域内土地交由市土地储备中心收储，由市土地储备中心向征地拆迁主体拨付土地收储成本。征用土地需缴纳新增建设用地有偿使用费的，由征地拆迁主体筹集资金，通过市财政统一缴纳，待该宗地出让收入实现后，由市区财政按收益分配比例分别承担。

（二）收入管理

按照《办法》规定，本市规划区区域内土地中标价款通过“一口收费”系统全额上缴市财政，由市国土部门和财政部门按宗地进行核算。

（三）成本返还

宗地土地出让收入上缴市财政后，由市财政依据市政府批准的土地一级开发方案，及时将土地收储成本拨付市土地储备中心。

（四）收益管理

1.区、区土地出让收入上缴市财政后，由市财政计提农业土地开发资金、支付失地农民社保基金后，将余额返还区、区财政。

2.对委托属地区政府（区、区除外）实施土地一级开发的项目，由市土地储备中心与属地区政府或其指定机构签订委托协议，由属地区政府负责按照市政府批准的土地一级开发实施方案具体实施。宗地土地出让收入上缴市财政后，扣除土地收储成本及相关费用，计提农业土地开发资金、支付失地农民社保基金后确定净收益，由市区财政按照6：4比例分配。

3.群力新区、客站地区、地铁关联用地、棚户区改造项目土地出让收入上缴市财政后，扣除土地收储成本及相关费用，计提农业土地开发资金、支付失地农民社保基金后确定净收益，由市财政与项目实施主体按照1：9的比例分配，市财政分得的净收益资金统筹纳入全市城建计划。

4.市财政将全部宗地土地出让净收益的20%作为土地储备资金（棚户区改造项目用地除外），及时拨付市土地储备中心。项目实施主体分得收益计提的土地储备资金由市土地储备中心分账核算，优先用于该项目实施主体的土地开发整理支出。

5.各区政府及项目实施主体分得的净收益资金应严格按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《财政部国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法〉的通知》、《政府采购法》、《招投标法》和《市财政投资评审管理暂行规定》等相关规定执行。

6.市委、市政府确定的市区共建项目涉及的区级匹配资金未及时到位的，由市财政从该区所得净收益分成资金中支付。