不动产登记程序范文

不动产登记程序篇1

金绍达：房屋登记程序是房屋登记机构实施登记行为时应当遵循的方式、过程和顺序，登记的程序必须合法。

按《房屋登记办法》第7条的规定，房屋登记一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿和发证的程序进行，公告则是房屋登记机构认为必要时选择进行的程序。《房地产登记技术规程》对登记程序作了与《房屋登记办法》基本一致的规定：即“房地产登记宜按申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行”，这里用了个“宜”字。依照《房地产登记技术规程》对用词的说明，“宜”是“表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的”（《房屋登记办法》在规定登记的程序时也加上了“一般”这一前置条件）。所以，从上述办法和规程的规定可以看出，并不是所有的登记都是按申请、受理、审核、登簿、发证这一程序进行。

一、询问申请人是受理程序中的一项具体要求。由申请人提出登记申请时，受理是必经的程序，所以必须要对申请人进行询问。而在登记机构依职权直接启动登记程序时，并不需要由当事人提出登记申请，没有申请人申请，就谈不上询问申请人了。如《房屋登记办法》第41条所规定的登记机构可以直接办理注销登记的情形，以及第75条第1款所规定的由登记机构直接进行的更正登记，这些登记都是由登记机构依照职权直接启动登记程序。所以，不是所有的房屋登记都要进行询问。

二、发证列入了登记的程序，但也不是所有房屋登记的必经程序。如：属于小区全体业主所有的房屋不发证，注销登记、异议登记也不发证。

三、更正登记并不能说是异议登记的程序。登记的程序从申请人申请或登记机构依职权启动时开始，到发证或是记载于登记簿时就告结束。更正登记和异议登记是两种不同类型的登记，所以，一种登记不可能成为另一种登记的程序。

申请更正登记也不是异议登记的前置条件。《物权法》第19条第2款所规定的“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。是指从民事角度上申请人应该先向登记簿记载的权利人提出更正的请求，而不是申请更正登记。因为提出更正登记申请时，申请人应提交登记簿记载的权利人同意的书面材料。如果登记簿记载的权利人同意更正，那就可以申请更正登记了。申请人申请异议登记的目的，就是要更改登记簿所记载的内容，如果能更正登记，就没有必要再申请异议登记了。

不动产登记程序篇2

关键词：不动产登记制度 弊端 解决思路

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）02（c）-0000-00

1 不动产登记不统一的弊端

1.1 造成了登记范围的不明确

登记范围的确定，是不动产登记中首先要解决的难点问题。《物权法》对什么是不动产、不动产登记的范围未作明确规定，不动产登记制度主要散见于国家多部法律、法规和规章之中，缺乏统一的规定，加之各地经济差异加大，地方立法对不动产登记范围的规定也不尽相同，各种规定之间存在不相和谐甚至相互矛盾的地方。

一是纳入不动产登记范围的权利客体过窄。目前我国不动产登记的权利客体主要有土地、房屋、林木、草原、海域、滩涂、矿藏等，但随着经济和社会的发展，传统的不动产开始分化和组合 ，一些新型的不动产权利开始出现，如土地空间权、地下权等逐渐受到人们的重视，涉及这些不动产客体的登记法律没有规定；有些不动产仍未进入或未完全进入交易市场，如铁路、电网、公路、输油（气）管道、城市地下管道等等，也未列入不动产登记的范畴；某些市场交易频繁的不动产未能登记，如农村房屋的买卖。这不仅与我国深化市场经济体制改革的要求不符，更使权利人利益难以得到保护，不利于发挥物的使用价值。

二是不动产登记的种类存在冲突。以土地和房屋登记为例，《土地登记办法》中专设总登记一章，其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记，而在《房屋登记办法》中不仅无总登记的概念，其他登记包括的则是更正登记及异议登记，预告登记另设章节；《土地登记办法》中权利归属及其他记载内容的变更、他物权的设立放在变更登记的规定里，而在《房屋登记办法》中所有权登记下包括初始登记、转移登记、变更登记及注销登记，地役权登记、抵押权登记另设章节。这种在登记类型上的冲突，容易导致理论认识和事务操作上一定的混乱，给不动产物权市场交易带来安全隐患。

三是不动产登记对象不统一。按照物权法定的原则，法律应该对纳入不动产登记的物权要作出明确的规定。但由于我国尚未制定出台统一的不动产登记法，有关不动产登记范围的规定散见于不同的法律、法规和规章中，如不动产所有权、使用权、抵押权、地役权、土地承包经营权以及林木采伐权、滩涂养殖权、采矿权等准物权，但有些地方性法规中还规定租赁权也可以登记。

1.2 阻碍了不动产市场的交易

前面分析到，我国现行不动产登记实行多部门登记制，至少存在土地、房产、农业、林业、渔业、海洋、地质、矿产等八个部门进行不动产物权登记，并且依据各自的法律还实行分级登记。这种多部门多级别的登记制度是难以适应市场经济发展的，其弊端很明显：

1.2.1 影响不动产交易的安全

不同的登记部门依据的法律不尽相同，而且法律规定之间有很多矛盾和冲突之处，容易产生对同一项不动产物权实行不同的政策，使不动产市场交易的主体无所适从，影响他们的投资热情和交易的安全感。即使依据同一部法律，多部门登记也会造成当事人的权利难以实现。例如，按《担保法》规定，在不动产上设立抵押权时，若地上无建筑物，由土地管理部门登记；若地上有建筑物时，则在房管部门登记。按照“房地一体主义”原则，在土地权利上设立抵押权，地上物同时纳入抵押；在地上物上设立抵押权，土地也同时纳入抵押。那么，会导致这样一个问题的产生：实践中土地权利人可以为开发土地而借贷，并为该债权在土管部门登记设立一个抵押权；在房屋建成后，他为经营生产又要借贷，为这个债权又在房管部门设立一个抵押权。但上面两个抵押权的支配范围是重合的，后设抵押权的权利人对先前在土地上设立的抵押权并不知情，并且这两个抵押权登记在不同的登记簿上，它们在法律上没有顺位的先后，要依法确定哪个抵押权先实现，当抵押物价值不足以偿还两个借贷时，到底要维护哪个抵押权人的权利时，在法律层面就显得难以解决了，这样“多头登记”就严重威胁到登记的法律效力和相应的强制执行力，阻碍了不动产的交易。正如孙宪忠先生认为的“当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序”。

1.2.2 增加了权利人的登记成本

权利人在进行不动产登记前，往往要花费一定的时间和精力，首先搞清楚将要登记的权利归哪家部门管理，对登记具体有哪些程序和实体的特殊要求，这在无形中增加了当事人的登记成本。由于不动产自然联系上的紧密性，权利人就一项不动产物权的变动，往往需要到不同的部门分别登记，重复交纳高昂的登记费用。同样，如果权利人同时拥有多个不动产权利，也需要到不同的登记机关分别提出申请，耗费权利人的时间成本和费用成本。

1.2.3 造成了登记资源的浪费

土地、房产、林地等不动产权利在不同的部门分别登记，均需要专业的登记人员队伍和专项财政保障，不仅机构臃肿，大大增加了政府负担，而且由于登记信息由各个登记机关垄断，不能实现有效的资源共享，容易造成大量的错登、漏登情形，降低了服务效率，从而造成了登记资源的大量浪费。

1.3 导致了登记程序的混乱

尽管《物权法》对不动产登记程序进行了原则性的规定，但不动产登记程序是具有明确法定性、严格的顺序性以及过程完整性的活动，不进行明确规定，容易造成实践中的混乱。遗憾的是，现在没有新的法律、行政法规规定不动产登记程序，主要还是靠部门规章和地方立法进行规定，立法层次低，加上各地理解不一，不仅破坏法律的严肃性，而且对不动产统一登记是背道而驰的。

1.4 降低了登记信息的公开程度

不动产登记信息公开是登记体现公信力的重要保证，但是现在这项制度还存在很多不足，表现在：

1.4.1 信息公开不足

尽管各登记机关均承诺当事人可以公开查询不动产登记资料，但由于计划经济时代行成的思维定势，登记机关仍对不动产登记资料信息的查询设置了严格的限制，当事人只能查看到一些比较简单的粗略的内容，这与物权变动公示公信原则要求的登记信息充分、有效的公开相差很大。

1.4.2 查询程序不够明确

除国土资源部的《土地登记资料公开查询办法》对土地登记资料查询程序做了较详细的规定外，其他相关法律、法规和规章缺少对不动产登记的查询规定。很多地方立法中也只笼统规定土地登记资料、房屋权属状况可以查询等内容，极少有涉及对登记查询具体程序和范围的规定。

2 建立我国不动产统一登记制度的思路研究

建立国家不动产统一登记制度，目前在立法界和理论界并无疑义，《物权法》第 10 条第 2 款也明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，可谓是大势所趋。但《物权法》施行后的几年来，国家法律、行政法规并没有出台不动产统一登记的立法，可见要建立不动产统一登记制度的艰巨性和复杂性，特别是在我国地域辽阔、区域间发展极不平衡的国情下，如何构建不动产统一登记制度、要建立什么样的不动产统一登记制度等等问题，确实值得我们思考和探究。

2.1 完善的不动产登记制度的几个特点

布立克德尔曾言，一个完善的不动产登记制度，应具备下列几项条件，此乃办理不动产登记不变的原则：稳固、简易、精确、适境。结合我国实际，笔者认为，完善的不动产登记制度至少具有以下四个特点：

2.1.1 登记机构的统一

登记机构不统一，容易造成不动产登记体系散乱，政策规定前后矛盾，登记信息不完整，登记成本提升，登记公信力下降等种种问题，我国现行“政策多门”、“多头登记”的不动产登记体制已暴露出许多弊端。统一不动产登记机构，不是仅仅满足国家行政管理的需要，而是要根据现代社会不动产市场交易的特点，充分体现物权公示公信原则，对产权人权利和交易安全进行有效的保护。

2.1.2 登记程序的便捷

市场经济社会财货交易十分频繁，大量的交易需要快速的流转，这影响着社会财富的增加。登记既然作为不动产物权变动的公示手段，为加快不动产交易的节奏，登记也必须“提速”，这不仅能节省权利人的登记成本，而且能使买受人避免遭受限制登记的处分，保证取得权利的安全。

2.1.3 登记信息的真实

不动产登记的基本法理，就是作为物权公示原则具体表现方式的不动产登记，必须要在物权变动中发挥实质性的决定作用，而且要发挥积极的权利正确性证明的作用。

无论从登记发挥促进私权交易、保护交易安全、降低交易成本的功能，还是从登记作为国家管理社会重要资源的目的来看，登记信息的真实性均不可或缺。

2.1.4 一定公权力的介入

登记之所以能成为物权变动的公示手段，具有公信力，与国家公权力的介入是分不开的，是国家专门机关将权利人的申请事项记载于不动产登记簿后，才赋予了登记强大的公示公信力。同时，登记还有一个利益平衡的问题，作为国家管理和规范社会财产交易秩序的依据手段，也需要一定公权力的介入。

2.2 建立我国不动产统一登记制度的几点思考

根据《物权法》规定，我国目前急需制定一部《不动产统一登记法》或《不动产统一登记条例》（以下统称“不动产统一登记法”）。在这部统一的不动产登记法里，我国要改变现行的登记管理体制，对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各类不动产适用统一的登记办法。

结合上文对完善的不动产登记制度和我国建立不动产统一登记制度注意问题的分析，笔者认为，我国要制定不动产统一登记法，应该从以下七个方面，努力建立统一的不动产登记制度。

2.3.1 明确不动产登记范围的标准

登记作为不动产物权的表征方式，其登记的范围和内容也必须遵循法律规定，物权法定原则也是登记制度的基础。目前我国尚处于经济转型期，没有严格遵循物权法定原则，物权设立处于开放状态。这不仅有违物权的绝对性和排他性，而且容易导致以物权为内容的契约不能明晰权责，给市场交易安全带来隐患。这反映在不动产登记制度上，表现为登记范围不明确、登记内容和程序混乱等种种问题。再者，由于我国《物权法》对不动产登记只作了原则性的规定，对不动产登记范围的规定散见于国家部门的规章和各地地方立法，实际上导致了部门规章、地方性立法在创设登记的物权，这对经济社会的发展是极为不利的。因此，笔者认为，法律应当根据社会生活的需要设立新的物权，以市场需求为标准确定不动产登记的范围。对于有市场需求的不动产，应当及时纳入登记范围；对于没有市场需求的不动产，即便其价值重大，也不宜纳入登记范围，这也是前文提到的节省社会运行成本的要求。

2.3.2 统一不动产登记机关

前文提及，我国现行的不动产登记实行“多头登记”、“分级登记”，由不同部门负责不同类别的不动产登记，在同一登记机关内根据不动产的性质和规模，还实行不同级别的机构分别登记，如此复杂的登记机构设置方式，弊端多多，在此不一一列举了。笔者认为应该建立由土地管理部门（在实行房地统一登记的地方为土地和房屋管理部门）负责统一的不动产登记制度，具体制度设计上也统一于土地为中心，并对管辖范围作出适当的调整，实行不分级登记和属地管辖原则，即不动产登记在其所在的县（市、区）土地部门登记，国家和上级土地主管部门进行指导和监督，不具体办理登记事务。

2.3.3 明确不动产审查方式

登记范围的审查。为了充分发挥登记作为物权变动公示手段的功能，增强登记的公信力，保障不动产权利交易的安全，登记机关应该对引起物权变动的原因进行适当地审查，重点放在民事主体是否适格和意思表示是否真实方面，以保证登记结果的正当性。在不动产登记为使登记的内容与真实的权利相一致，就应对登记的内容进行实质性审查，实行实质性审查，是登记具有公信力的必要前提。

同时，登记机关审查的权利必须与责任的承担应当挂钩，遵循权责一致的原则，因审查不实导致登记错误，登记机关也须依法承担相应的责任。登记信息真实性的审查。信息的真实性，是不动产登记制度赖以存在和作用发挥的基础，其重要性不言而喻。

2.3.4 统一不动产登记效力

统一不动产登记效力，也应该结合我国的现实，充分考虑社会、经济、文化背景等因素，根据不动产市场交易安全和效率的需要，来作出分析和构建制度。目前，我国社会经济处于转型期的现实决定了不动产市场培育还不健全，市场交易的风险相对较大，各种扰乱市场交易的行为仍然存在。在这种情况下，法律应更关注对不动产交易的安全，不动产登记采取登记生效主义模式。赋予登记更强的公示公信力。这符合目前市场经济条件下交易频繁的社会保护交易安全和善意第三人的价值取向，同时对真正权利人则给予制度上的救济。

2.3.5 统一不动产登记簿和权属证书

我们应该设计相应的制度来统一不动产登记簿和权属证书。

一是采用“一登记一用纸”模式。在登记簿册中用一张登记用纸记载一项不动产物权的各种状态，完整地反映设在某项不动产之上的各种物权，有效解决因登记不统一带来的交易混乱问题。

二是以土地信息为基础编成登记簿。因为土地是其他不动产权利的载体，且其在地理上具有不可移动性、不重复性和完整性的特点，在“一登记一用纸”的基础上，以不动产的地理位置、编号为序编成不动产登记簿册，登记的物权信息更加明了和完整，便于当事人查询和登记规范管理。

三是公开登记簿内容。鉴于不动产登记的公示和公信力，登记簿里记载的不动产物权状态不仅要真实、完整，而且要将除涉及个人隐私、商业秘密和国家机密之外的所有内容向社会开放。民众均可依照规定程序提出有关不动产登记内容的查询，除法定理由外登记机关不得拒绝。

3 结论

不动产登记制度是《物权法》中的一项重要制度，目前我国不动产登记不统一的现状严重影响了登记功能的发挥，不利于当事人权利的保护，不利于市场交易的安全，不利于管理的规范，必须予以改变。

参考文献

[1] 常鹏翱：《物权公示效力的再解读》，载《华东政法大学学报》2006 年版第 4 期。

[2] 陈淑端：《谈不动产登记资料的公开查询工作》，载《云南档案》2008 年第 8 期。

不动产登记程序篇3

提要： 本文从为物权法顺位权概念尝试下定义谈起，了程序、程序法、民事实体程序的概念。民事实体程序有其独立价值。文章较为全面地对顺位权这一典型民事实体程序权利的主体、客体，顺位权的产生、变更和消灭进行了，从性质上对顺位权给予评价；初步分析了民法之实体程序的作用、分类、原则和意义等基本内容。

（一）

程序或曰程序法律的价值现今已经受到越来越多的重视，而实体法程序也应当成为的重点之一。依笔者看来，一切法律规范皆有程序性，程序性是法律规范的内在特点。因为法律规范的逻辑结构就是行为模式加法律后果，立法者以一定的行为模式统一其调整对象的行为正是通过法定或意定的程序来达到的，因此实体法律规范必然也含有程序内容。梁慧星先生在其《民法总论》一书中指出：实体法中含有一定的程序性规范。

实体程序规范是指实体法律中所包含的保障实体权利和义务设定、行使、变更和消灭的程序性规范。实体法程序不似诉讼程序完全独立于实体内容，自成一体，而是与实体规范融为一体，其价值的实现也和实体规范功能的发挥同时进行和完成。探讨民事实体法中的程序内容不是要分出哪些是实，哪些是虚。因为绝大部分都是合一的，如实体权利自身的实现都是一个程序。

本文即以物权法中的顺位权为例，试析民法之实体程序的一些相关问题。不动产物权法中的顺位权是一种典型的民事程序权利，其概念是指不动产的他物权人基于其在该项不动产所承担的一系列他物权依照时间的先后而设立的顺序中的位置，所享有的优先于其后续顺位的他物权人实现其他物权的实体程序权利。那么什么是程序、程序权利呢？

在汉语中，程序一词缺乏严格的定义，事件的展开过程、节目的先后顺序、机的控制编码、实验的操作次序、诉讼的行为关系都可以称为程序。从法学角度来看，程序主要体现为按照一定的顺序、方式和手续来作出决定的相互关系。其普遍形态是按照某种标准条件整理争论点，公平听取各方意见，在使当事人可以理解或认可的情况下，作出决定。另外，笔者还认为法律程序尚应包括具体法律制度的结构问题，如某项权利的构成要件，某种法律关系中主体间权利义务的结构。依程序之诸要素，可以分析某项民事法律制度的程序合理性，并为进一步完善该法律制度提供一个程序层面的角度。实体程序权利就是法律关系当事人享有的设定实体程序和运行实体程序的资格和能力。

以往谈及程序，似乎仅指诉讼中的程序，所谓程序法，仅被解释为诉讼法，即使是权威性的法学辞书亦如此。《大百科全书·法学》说：“凡规定实现实体法有关诉讼手续的法律为程序法，又称诉讼法，如民事诉讼法、刑事诉讼法等。”《法学辞典》更释为：“程序法亦称‘审判法’、‘诉讼法’、‘手续法’、‘助法’、‘实体法’的对称。”近年来，程序研究在内容上发生了一些变化。主要表现为程序所指范围的扩大。由于研究的深入，也由于法制发达国家以程序控 制行政权力趋向的刺激和推动，狭义的关于程序范围的界定逐渐动摇。程序不只存在于诉讼过程。在今天的程序研究著述中，其所指范围已大大扩展，程序被解释为人们从事法律行为必须遵循和履行的法定的时空要素、步骤和方式，是一个由设定、实施、救济、监督等程序系统组成的体系。包括普通关系主体间进行一定法律行为的程序。

（二）

民事实体程序主体在程序进行中依照法定或者约定的程序权利来推动程序向前，并辅助实体权利同时实现，仍以物权顺位权为例。不动产物权不同于动产物权的一个显著区别就是其设立变动和消灭都要在政府有关部门设立的不动产登记簿上进行登记，当在一个标的物上设定两个以上的他物权时，依照其纳入不动产登记簿的时间先后，该登记权利人享有了一个顺位，不动产法确认“优先顺位的权利优先实现”，显然顺位权是法定权利，顺位权制度是不动产物权制度的重要组成部分，也是不动产物权制度的特色之一。

从权利性质上看，顺位权是实体程序权利。顺位权是处于该顺位的他物权所负载的一项程序权利，当然只有在同一项不动产上设立了两个以上的他物权的时候，才会产生实体权利实现的程序问题，但是顺位权一旦设定，就对该项他物权的实现产生了决定作用，依照优先顺位的权利优先实现的法律规定，顺位在先的他物权优先于顺位在后的他物权实现，而顺位在后的他物权只有在顺位在先的他物权实现而权利标的价值仍有剩余时，例如用益物权标的的使用价值有剩余，或者担保物权的价值有剩余时，才能实现，否则后续顺位的他物权及其顺位权均不获实现。顺位权的设定使不动产所负担的各个限制物权都有一个固定实现的机会，当然，处于优先顺位的他物权比后续顺位的权利要更保险一些，但是由于不动产登记的作用，已经登记的权利无论如何比未登记的权利更牢靠些。

顺位权的权利主体就是处于该顺位的他物权的权利主体，因为任何一个设立在同一项不动产上的两个以上的他物权都是两种权利的复合体：其一是实体权利本身；其二是该项实体权利所负载的顺位权利。但是按照顺位保留制度，当不动产的自物权人在其不动产上为以后必然产生的限制物权保留一个优先的顺位时，此项处于保留阶段的、尚未独立的顺位权暂时由不动产自物权人自己保有，也即权利主体就是自物权人自己，只有以后自物权人与他物权人合意设定预先保留顺位的该项限制物权并将其纳入登记时，此项预先保留的顺位权利才转让给他物权人，即权利主体此时经变更登记转变为他物权人。虽然该项保留的顺位权尚未转化为现实的程序权利，尚无相应顺位的限制物权来承载，但是由于该项顺位权已经登记就被赋予法律效力，就能产生排除其他以后可能设定的限制物权再占据该预先登记保留位置的可能性，因此暂时由自物权人持有的顺位权还是具有其独到的法律价值的。

顺位权的客体是就是该权利的登记顺位。民事法律关系的客体一般为物、行为（不行为）、智力成果和特定的精神利益，但并不排斥其它合法的民事权益。在登记物权人之间存在着实体的物权法律关系，同时也存在着程序的登记顺位的法律关系，各登记物权人基于其顺位享有相应的在特定时间实现其实体物权权益的可能性，并在相互之间存在着尊重他人登记顺位，不得有违反该顺位行使权利，侵害他人利益的行为，这是一项不作为义务。

顺位权发生于自物权人和他物权人设定他物权的合意并将该项设定的他物权纳入登记的法律事实，并按照登记的时间得以确定。在顺位保留的情况下，顺位权的发生于自物权人设立顺位保留的单方意思表示并纳入登记的法律事实。顺位权设定后会随同社会生活实务的需要而发生变更和消灭。顺位权的变更是指，同一项不动产所负载的同种性质的两个或者两个以上的限制物权人将其享有的顺位自愿予以交换的行为，其生效的首要法律事实也是相关权利人的合意并登记，另外变更顺位权的限制物权必须是同种性质，例如都是抵押权；如果顺位的变更涉及第三人的利益时，还应经过其书面同意方能生效。顺位权的消灭则要分四种情况：（一）顺位权期限届满。由于顺位权是限制物权的程序权利，二者是合一的，顺位权会随着限制物权的产生而产生，消灭而消灭，当设定的限制物权期限届满而消灭时，其负载的顺位权会因失去存在基础而同时消灭；（二）顺位权随同限制物权而实现。这主要是指担保物权。当登记的担保物权实现时，如抵押权人实现了其抵押权，其负载的顺位权会同时消灭；（三）自物权人顺位权的相对消灭。在自物权人设定了顺位保留 位置的情况下，该项顺位权暂时由自物权人持有，如果以后在保留位置上设立了他物权，则由该他物权人享有保留的顺位权，自物权人的顺位权相对来说就消灭了。（四）顺位权的抛弃。顺位权负载于物权之上，当物权人包括自物权人或他物权人抛弃其物权时，其保留顺位权或顺位权同时被抛弃而消灭。当然，无论是顺位权的变更或者消灭都要登记，涉及第三人利益时，还要经过第三人的书面同意。

按照优先顺位的权利优先实现的原则，在纳入登记的时间顺序中处于在前位置的他物权绝对的排除后续位置的权利的实现，后续位置的权利只有在优先顺位的权利实现后，才能实现，也即顺位权效力的实现（同一顺位的他物权，顺位权效力相当，并且彼此间无排斥力）。如果优先顺位的权利实现后，后续顺位的权利已经无法实现，则被视为当然涤除。在前顺位权效力大于后续顺位权力，各顺位权均向后发生绝对排斥效力，而不可逆。后续顺位权人不得为损害优先顺位权人利益的登记。

在一个不动产上设立两个以上的他物权时，这些权利就有一个权利实现竞争的问题，顺位权的登记设定，就是为了解决这一问题而设立的法律制度。顺位权是实体权利主体同时享有的程序权利，是实现实体权利的程序保障，同时顺位权对于保障不动产物权安全合理的进入交易具有十分重要意义。

（三）

从上面关于物权顺位权的分析可以看出，民事实体程序的存在是一个客观事实，并有其独立的存在价值。下面就此总结民事实体制度的相关内容。首先是民法实体程序的作用。笔者认为，民事实体程序作用共有以下几项：

1．程序有制约实体权利，使实体权利效力增强以及使实体权利发生质变等功能，如船舶转让中的登记程序具有对抗第三人的效力；

2． 程序是实体权利义务设定、享有和实现的规范，民法各权利法部分都可以分为设权阶段程序、实现阶段程序和救济阶段程序。例如代位权和撤消权的行使有赖于债的保全程序，违约金请求权的行使有赖于违约救济程序的启动等等；

不动产登记程序篇4

内容摘要：《物权法》借鉴大陆法系的通常做法建立了不动产预告登记制度，该制度的确立显现我国物权立法进步，对保障购房人利益防止出售方恶意违约起到很大作用，然而我国的预告登记规定不仅过于简单，原则性太强缺乏必要操作性，而且预告登记制度内在结构和与其它制度的衔接也有较多冲突。本文从总结我国不动产预告登记的适用范围、效力和程序等三个方面的成败得失入手，并提出相应完善建议。

关键词：不动产预告登记 适用范围 登记效力 登记程序

不动产预告登记制度起源于普鲁士，后来被大陆法系国家广泛借鉴，比较典型的有德国、法国、瑞士、日本、我国的台湾地区，它是民法中一项重要的物权制度。近年来我国大陆城市房地产价格一路攀升，处于优势地位的房地产商“一房多卖”不惜违约侵犯消费者利益屡屡发生。违约的代价没有违约后的收益高，处于弱势的买受人得不到有效保护，而以房屋为代表的不动产预告登记制度就是解决这个问题的良药，它在化解不动产交易中的风险隐患、平衡当事人利益中发挥无可替代的作用。

不动产预告登记的概念

预告登记的概念学界并没有统一的认识，我国大陆颇有影响力的几位民法学者对此表述各有不同。梁慧星教授（2000）认为，“所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记”。孙宪忠教授（1997）认为，“预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记”。王利明教授（2001）认为，“所谓预告登记，是指为保全债权的实现，保全物权的顺位请求权而进行的提前登记”。余能斌教授（2002）认为，“预告登记是相对于本登记（即终局登记）而言的一种预备登记（临时登记），即指在进行本登记的条件尚不完备时为保全不动产物权的变动请求权或进行本登记的顺位所进行的登记”。笔者比较赞同梁慧星教授的说法，既简洁明确又点明了不动产预告登记的实质―债权物权化。

对我国不动产预告登记的分析

《物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记无效”。该条对不动产预告登记的范围、效力、申请条件、涂销均做了概括性的规定。

（一）预告登记的范围

我国将预告登记的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，可以分两层理解：其一，明确规定了房屋这一登记客体，至于“其他不动产物权”，由于缺乏法律的具体规定，还有待补充；其二，进行预告登记的基础是“协议”，即合同之债，若债权人欲保全自己将来的请求权，必须是基于合同产生的期待权。

（二）预告登记的效力

关于预告登记的效力：其一，预告登记具有保全未来请求权的效力，债权人一旦对债权请求权进行预告登记，既产生一定物权效力，如果债务人对请求权的标的进行处分，不发生物权效力，预告登记由于具备对抗第三人的功能使其具有了保全未来请求权的效力；其二，中间处分行为绝对无效。所谓中间处分行为是指，在预告登记之后本登记之前，不动产所有权人对不动产所做的处分行为。预告登记后，不动产权利人处分该不动产的，不问其是否妨害预告登记所保全的债权请求权，一律不发生物权效力，也就是我国对登记期间物权人处分行为采取绝对无效的做法，最大限度限制房屋卖方权利。

（三）预告登记的发生条件

我国预告登记采取自愿登记原则，在进行预告登记之前需要双方当事人进行协商，达成合意，才能进行预告登记。

（四）预告登记的涂销

预告登记的涂销有两种情况：其一，债权消灭预告登记涂销，因为预告登记有从属性，也就是说，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭；其二，预告登记权利人能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的预告登记涂销，这是为了防止预告登记权利人恶意拖延时间，阻碍相对义务人行使其处分权，同时也督促预告登记权利人及时行使权利。

我国不动产预告登记的不足

（一）预告登记的范围狭窄

关于预告登记的适用范围，各国均有比较明确的规定。例如德国民法典规定：为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。这就是说德国物权法上的不动产预告登记包括土地之上的物权请求权、土地上负担的物权请求权、物权顺位请求权；瑞士民法典也规定先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利可进行预告登记，甚至官方为保全有争议或有待执行的请求权所的命令、出质破产或遗产延期分割、家宅的设定及后位继承人的继承等权利也可进行预告登记。

比较来看，我国不动产预告登记的客体仅限于房屋和其他不动产，况且其他不动产的具体范围在物权法中语焉不详，对房屋和其他不动产以外的物权变更、转让的物权请求权更是排除在外，即使是可以登记的请求权也仅限于基于合同之债产生的请求权。可见我国物权法不动产预告登记范围的过于狭窄，将使预告登记制度难以充分发挥应有的作用。

（二）预告登记的效力具有局限性

关于预告登记的效力问题，大陆法系的预告登记大都具有权利保全效力、顺位保全效力、破产保护效力三种效力。德国民法典第883条第三款规定，“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定”；日本《不动产登记法》第7条规定，“本登记的顺位依假登记的顺位而定”；可见德国、日本的预告登记具有顺位保全的效力。这有利于全面保护预告登记权利人的合法权利，并且避免了不动产交易中的许多不稳定因素，而我国不动产预告登记仅仅具有保全权利的效力，效力单薄，难以综合发挥保护买受人利益的威力。

另外，《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效”；我国台湾的《土地法》第79条规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效”，可以看出他们对中间处分行为采取相对无效原则，即为兼顾各方当事人的利益，保持相对平衡，就不动产权利，预告登记义务人仍可以处分，只是在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，预告登记义务人的处分行为方为无效。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权事后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分行为表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便为有效。

笔者认为，相比我国大陆物权法采取的绝对无效原则，上诉规定明显科学公平的多，法律规则更具灵活性，更多赋予当事人自治空间。不妨对照我们合同法在无权处分规则中的制度变迁，将预告登记期间中间处分行为采取相对无效原则似乎更为可取。

（三）预告登记的有关程序性规定不明晰

关于预告登记的程序性规定我国物权法目前基本上是空白的，尤以以下两个重要的登记程序规则欠缺最为紧迫：

一是无统一的登记机关和统一的登记的程序规定。我国大陆目前采取的不动产登记机关分散在多个部门的做法，尤其把土地权利登记、房产权利登记、林地权登记分别登记的做法显然是计划经济时代条块分割的附带品，早已不适应市场经济条件下的不动产登记需要，《物权法》的出台使多头登记做法更加尴尬；况且登记机关的不统一，既不利于当事人登记，也不利于相关利害关系人查阅，白白增加当事人负担和社会负担。而国外大多有统一的登记机关（通常为法院），如德国的《土地登记条例》第1条规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权”。还有的规定统一的登记办法，例如日本专门的《不动产登记法》。如果登记所采用的程序不同，不可避免给不动产的交易带来极大不便。

二是预告登记和本登记的衔接无明确规定。预告登记是把一种期待权过渡为本登记，但具体如何把预告登记推进为本登记，我国物权法没有这方面的相关规定，也没有其他法律可以参考，这无疑是我国法律上有关预告登记的漏洞，期待完善补充。

我国不动产预告登记制度的完善

综合以上对我国不动产预告登记制度现状与缺陷的分析，笔者认为，我国不动产预告登记制度应从以下三个方面进行完善：

（一）扩大预告登记的适用范围

我国预告登记的范围仅包括基于合同产生的债权请求权和以移转物权为目的的请求权，使用范围狭窄，至少应从两个方面扩展：第一，一些重要的不动产物权的请求权，如建设用地使用权与农村土地承包经营权应纳入预告登记的的范围。第二，法院判决、政府的行政决定、法律规定、遗产继承等产生的请求权，也应纳入预告登记的范围。

（二）扩展预告登记的效力

我国预告登记仅有保护权利的效力，不能充分发挥出预告登记的效用，应从以下方面拓展：

一是增加预告登记的顺位保全效力。顺位保全，即先登记者比后登记者有优先权。在顺位保全效力中，当同一个不动产上出现若干个互相冲突的预告登记时，可以以登记的时间来确定谁优先享有权利；允许多个人对同一不动产上的同一权利进行预告登记，可以在先登记人预告登记权利丧失或无效的情况下，由其他登记人顺位享有权利。

二是中间处分行为绝对无效应修改为相对无效。中间处分行为应采取相对无效原则，若不动产所有权人的中间处分行为没有妨害到预告登记权利人的权利，应该有效。

（三）细化和补充预告登记的程序性规定

申请条件应明确。申请预告登记应双方同意，如果一方不同意，可到法院进行诉讼，根据法院的判决再进行预告登记。

预告登记机关应统一。登记机关应定为一个部门，这个部门可以是行政部门，也可以是法院，但应该统一，即不管怎样，在同一范围内，由同一性质的登记机关办理登记事务（常鹏翱，2007）。

给予预告登记义务人抗辩权。预告登记制度侧重于保护登记权利人的利益，但权利义务的分配应均衡，没有无限制的权利。我国《物权法》只规定了预告登记权利人的权利，没有赋予预告登记义务人以抗辩权，这是有失公平的。预告登记并没有改变原来的债权债务关系，预告登记义务人应该享有抗辩权，《物权法》应予以明文规定。

补充预告登记推进为本登记的程序。鉴于从预告登记过渡为本登记的程序规定无法或缺，未来的不动产登记法或者物权法司法解释中应该补充，以填补法律漏洞。

参考文献：

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2.孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社，1997

3.王利明.中国物权法草案建议稿及说明.中国法制出版社，2001

4.余能斌主编.现代物权法专论.法律出版社，2002

5.常鹏翱.物权法的展开与反思.法律出版社，2007

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不动产登记程序篇5

为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关；有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关；还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。

一、不动产物权登记制度的理论基础

不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务；同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。

从世界各国立法体例来看，不动产物权登记在理论上有实质主义登记和形式主义登记两种体例。所谓形式主义登记，指的是登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力，也就是说登记不是不动产物权生效的要件，这种立法一般称之为登记公示主义。所谓实质主义登记，指的是不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

以上两种不动产物权登记的主要差别是，形式主义登记认为依双方法律行为设立、移转、变更、废止物权时，认为该行为仍然是契约或者合同，不认为该种契约与一般债权法的契约有本质的不同，因此物权变动的双方法律行为以双方当事人意思表示一致为生效的惟一要求，这一点与一般的债权法上的合同并无区别。

二、从我国的实际看不动产登记机关的选择

我国在1949年到1956年曾建立了不动产登记制度，之后一直处于中断状态，直到上世纪90年代才得以恢复。当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。自1987年开始进行国有土地使用权有偿转让制的改革之后，我国的不动产事业有了极大的发展，但不动产的立法却相对滞后，至今没有突破改革之初借鉴香港法所确立的法律框架。根据物权公示原则，不动产的各项物权变动应当进行登记，但我国至今尚未有专门的法律予以规定，已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这些规范比较零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性和非法律干预性。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，已不能满足市场经济体制下对不动产的管理、保护权利人对未来物权的请求权和保障不动产交易安全的需要。现行的各政府部门分别作为登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能实现登记的客观、公正和法律的规范，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全。

针对我国的不动产业发展的实际，笔者赞同我国应建立实质主义登记制度。这是基于物权的基本原则。我国未来的物权法应以物权法定原则、一物一权原则、物权行为无因性原则和公示公信原则等4个基本原则作为物权法制定的理论基础。而其中的公示公信原则无疑是不动产物权登记的理论基石。首先，物权作为一种对世权，其变动涉及的范围大，不公示难以明确物权归属，不利于保护权利人的权利。我国的由于处于经济转型时期，不动产的性质复杂，其中就有国有、集体所有、个人所有、集体或个人承包等多种形式，如不能清晰界定这些复杂的不动产性质和即时公示物权的变化，只是确认或者证明不动产物权变更的行为，没有确定其能否生效的效力，就使登记不产生公信力，仅产生对抗力，其弊端是显而易见的；其次，不动产交换要及时、可靠地将物权转移给受让人，受让人就必须对出让人的处分权进行周密详细地了解，只要出让人以合法方式证明自己有处分权，受让人即可信任其处分权，这就要求物权公示必须具有公信力和法律效力，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得物权。因此就要求物权的设立、变更、终止一经公示便具有公信力和法律效力。为国家对房屋土地等重要资源实行有效控制与管理，为不动产的安全交易和有效保护当事人的合法权利提供了条件和法律保障。

三、不动产物权登记机关应具有独立性和统一性

考察各国不动产登记法可以发现，关于登记机关的选择都遵循两个规则：一是不动产登记机关的独立性。登记机关多为司法机关，而不是行政机关，如德国不动产登记由属于地方法院的不动产登记局掌管，瑞士大多由各州的地方法院负责，我国旧民法制定之时也采用由地方法院统一登记的做法，日本是法务省（司法部）和地方司法局；二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其它不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。这一机关只能适用统一的法律，规定统一的登记效力。不动产登记机关的司法性和统一性应当说是不动产法的基本规则之一。

对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，当前理论界和实务界存在意见分歧。笔者认为应当从登记的性质、效力和法律责任三方面来考虑。

关于不动产登记的性质，目前大体有公法行为说、证明行为说、私法行为说三种学说。从国家对不动产管理的角度看，对不动产进行登记是一种行政管理手段，是行政权力的运行。从这点上看，不动产物权登记完全是公法行为。但是，在物权法上，不动产物权登记具有三个特点：第一，登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅；第二，登记的内容应能够为人们所查阅，登记的内容都是公开的信息；第三，不动产物权登记的范围仅限于不动产。从这三个特点来看，不动产物权登记是彻底地为平等主体间的市场交易服务的。在这个意义上，如果设立一个专门从事登记事务的机构，专门服务于市场交易，无疑是最理想的选择。但是从实际情况来看，登记制度不仅有平等主体间的私权关系，而且还有国家管理的公权关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。因此，物权登记不是“纯粹”的私法行为，是公法行为干预下的私法行为。要实现这两个价值，就要选择既能实现登记的独立、公正、公开，又能实现国家的管理职能的部门作为统一的登记机关。

关于不动产物权登记的效力问题，有学者概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权力正确性推定效力、善意保护效力、警示效力、监管效力。这一看法较全面地概括了不动产登记制度的功能。但在物权法上，最重要的两项功能是物权公示效力和权利正确性推定效力，即公示公信。公示是公信的基础，公信是公示的目的。公示公信的作用在于通过物权权属的公开，使交易当事人形成一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可剥夺性的信赖与期待。不动产物权登记目标的实现基础就在于公示公信原则的彻底实现。那么对不动产物权登记机关的选择就要保证公示公信效力的实现。我国加入WTO之后，政府行为要增大透明度已成了一个重要原则，再加上行政职能的转变以及行政权力与生俱来的高效权威性，使得不动产物权登记的公示公信效力得以保证。从这点上来看，由于我国的诚信体制建设和中介市场发育得不完善，事业单位或其他中介组织作为登记机关是远远达不到的。

从登记机关的法律责任来看，根据物权法和不动产登记法的基本原理，登记是以不动产物权登记机关、最终以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果由于登记机关的原因使得当事人申请登记、查阅登记资料、获得正确的登记信息等权利不能实现，或者登记机关登记发生错误，给当事人造成损害时，当事人有权获得赔偿，登记机关应当承担责任。因此，不动产物权登记机关的选择不仅要符合不动产物权登记的自身特性，还要使当事人因登记制度获得的权利有诉讼上的保障。

四、司法行政机关作为不动产登记机关的可行性

（一）司法行政机关具有独立性和司法性的统一

司法行政机关是我国重要的政府职能部门，担负着司法监督、法制宣传、管理法律服务等政府职能。司法行政机关与国土资源管理机关、建筑事业管理机关等行政部门的职责有着本质的区别，它与我国的不动产也没有权属关系，无论是对于当事人双方，还是对国家和社会公众来说，司法行政机关都可称得上民法意义上的公正的 “第三方”，具有相对的独立性。随着我国政府机构改革的逐步深入和政府职能的转变，司法行政机关作为不动产物权登记机关，既能维护交易秩序，又能防止公权力对私权利的直接侵犯，是能够保障实现国家间接管理和维护交易安全的双重价值目标。因此，司法行政机关作为不动产登记机关是最好的选择。一方面它具有行政机关进行登记有其高效、高度公示的优点，其弊端也可通过技术处理；另一方面又不同于与不动产管理有权属关系的行政机关，具有司法性、独立性的特点。

（二）司法行政机关的体系架构和人员素质能够满足登记程序和审查的需要

从不动产登记的要求和分布来看，司法行政机关已形成了完整的行政体系和管理体系，有着完整的行政体系和职能。特别是近几年来，司法部进行的体制改革，已使各级司法行政机关由过去的管理型转变为服务型。随着司法行政系统信息化建设的逐步建成和“148”司法服务功能的完善，司法行政机关已形成了遍及全国、上通下达、便捷高效的管理网络和服务系统，完全能够满足不动产物权登记的要求，能够实现登记公示的准确、便捷和高效。从不动产登记的审查程序上来看，不动产登记可分为初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记，这些登记程序不是简单的“记录”和“备案”，而是蕴涵丰富的法律内容和严格法律程序的法律审查程序。我国担保法在实践过程中的弊端和问题究其原因，就是登记机关在登记过程中不能充分实现审查登记的法律化。司法行政机关是国家专门的司法监督管理机关，其组成人员大多是由专业的法律公职人员组成，而且还管理着十三万人的职业律师队伍和三万人的公证员队伍，从机关职能和人员素质来看，是完全能够满足不动产物权登记的程序需要和效力需要的。

（三）当事人可以获得有效的救济途径

我国当前已经制定了较为完善的行政复议、行政诉讼、国家赔偿制度。由司法行政机关作为登记机关，当事人的权利救济可以直接纳入到现有的渠道。当不动产物权登记当事人的权利受到登记机关的侵害时，受害人可以根据自己的意愿选择复议或直接进入诉讼程序，通过国家赔偿使权利得到救济。由于司法行政机关特殊的“公正第三方”的地位，就使司法行政机关、国家不动产管理部门、公民、集体和其他经济组织处于同等的诉讼地位，都以平等的主体资格参与纷争的解决和参与诉讼；如果在物权法制定过程中，为了回避登记责任和国家赔偿的结果发生，可以参照法国、德国等国的立法体例和做法，把公证作为不动产物权登记的要件或前置条件，这样不仅将不动产物权登记审查纳入了法律规范的范畴，同时也实现了责任和风险转移。由于公证的错误导致的赔偿结果，由公证机构或公证员承担赔偿责任。公证行业由于建立职业责任赔偿保险，完全有能力承担起这个责任。

（四）为建立一整套解决物权冲突规则奠定基础

要确立一整套解决物权冲突的规则。物权的重心是不动产物权，不动产物权主要是土地上的物权，因土地在法律上被区分为若干部分，每个部分可成为权利的客体，故土地上的物权并非单一的物权类型，而是一组物权，是存在于土地上的物权群，连同租赁权等形成权利群，它们是物权法规制的重心。我国物权立法应配置这组权利群，协调好权利之间的效力冲突。不动产物权登记是不动产物权设立、变动的核心和生效要件，由司法行政机关这一“公正的第三方”登记，就使物权冲突的参与者和裁量者都处于平等、公正的地位，为建立和完善科学的一整套解决物权冲突规则奠定了良好的基础。

不动产登记程序篇6

【关键词】 不动产 抵押登记制度 物权 土地登记

中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号：

不动产抵押登记的含义和价值

（一）不动产抵押登记的含义

不动产抵押登记，是指不动产抵押物的登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将在不动产抵押物上设定的抵押权及其变更、终止等事项记载于特定的抵押物登记簿上的行为。设立该项制度的初衷在于不动产抵押权的公示，使社会公众能够容易地了解到某项不动产上所具有的抵押权状况，从而降低不动产交易中的风险。

（二）不动产抵押登记的价值

之所以要设立不动产抵押登记制度，原因之一在于不动产一般价值较大，不动产交易直接影响着社会经济秩序与安全，关系着国计民生;更重要的原因还在于不动产抵押登记有着其自身的重要价值。

首先，不动产抵押登记的价值之一在于强化担保的效力。不动产抵押权进行登记后，其担保物权性便得到了法律的确认。当其与担保物上的其它权利如债权发生冲突时，法律将对其优先保护;此时如果第三人在进行与不动产抵押有关交易的过程中，对不动产抵押权的存在状况未能进行必要的调查，则理应承担因此而产生的不利后果，其对不动产抵押物的权利主张不得与抵押权相对抗，这样，登记便使不动产抵押权产生了对抗第三人的效力，使抵押权对主债权的担保功能得到了进一步强化。

其次，不动产抵押登记的价值之二在于有利纠纷的解决。 在日常生活中，同一不动产上常常可以负担有多个抵押权，多个抵押权相互之间的冲突就可以通过不动产抵押登记制度对权利的顺位进行法律上的安排，以有效地解决纠纷。《中华人民共和国担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。这样，在同一不动产上存在多个抵押权的情况下，就可以根据登记簿上记载的抵押登记的时间先后来确定抵押权的先后顺序，使抵押权人之间的冲突得以顺利解决。

再次，不动产抵押登记的价值还在于有利经济社会市场交易的安全与秩序。不动产抵押登记后，与抵押物进行交易的第三人就可以到登记机关查阅登记的内容，以了解有关可能会影响其利益的其他权利的存在状况，对交易后果进行合理的预期。这样就可以避免因抵押权的行使而使自己的利益受到不测的损害，从而维护不动产交易的安全与秩序。

二、不动产抵押登记的现状及存在的问题

（一）当前不动产抵押登记制度的现状

1、登记机关呈分散状态

房地产抵押登记是不动产抵押登记的重要部分，而我们日常所说的房屋转让实质上是房屋所有权及房屋占用范围内土地使用权同时转让，当事人不仅要到房产管理部门办理房屋转让登记，而且还要到国土资源管理部门办理土地使用权转让登记，这样转让行为才能合法有效，权益才受法律保护。但在目前城镇房地产市场上，特别是城镇住房房屋转让只办理房屋所有权登记，不办理土地使用权登记，或办理了房屋所有权登记，到国土资源管理部门办不了土地使用权登记的情况大量存在，这便增加了房地产市场的矛盾，影响了房地产市场健康发展，也影响了政府对房地产市场实施有效监督和调控，造成政府土地收益流失，这一严峻问题亟待解决。

2、登记机关的责任机制不健全

首先，登记机关仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任和义务，损害了当事人的合法权益。因此，必须使登记机构在享受一定利益的同时承担一定的责任和义务，这才能体现权利和义务对等的原则。其次，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的责任感，登记机关很难有压力和动力来履行其审查登记义务。再者，这种只有权利而不承担义务的做法在实践中已经产生了很多问题，如土地使用权已被法院查封，却依然能办理抵押权登记，一旦抵押权人在法院诉讼时，如果不能及时发现并提出异议，其抵押权的实现就会落空，而登记机关对此却不承担责任。针对上述情况，《物权法》第二十一条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

3、登记收费不合理

当前我国一般是按财产标的金额收取一定比例的登记费用。作为物权登记，不论标的大小，程序是一样的，也不会因为标的大小不同而使登记机关有劳动付出的不同。因此，对于按标的大小来收取不同的费用是不合理的。登记具有社会服务的一面，不应成为行政收费的谋利手段。因此，物权登记的费用应当有一套全国统一标准。这个标准应当依据足以维持每件登记支出（包括登记公告、资料存档、办公设备等）的成本来进行量化，而且必须尽可能地低，以便加速财产流转，提高不动产的使用效率。《物权法》规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”

（二）、我国不动产抵押登记制度存在的问题抵押物登记能起到公示作用，可以防止抵押人隐瞒财产已作抵押的情况，对同一财产的同一价值作抵押或者非法转让，损害债权人的利益。现实生活中，如果一方以某项财产作抵押或者转让，接受抵押的一方当事人或者受让一方就要考虑相对人的财产权利是否有瑕疵，抵押人或者受让人对该财产有无所有权或者使用权，该财产上是否存在其他财产权利。抵押物一经登记即可取得担保物权，抵押权可取得对抗第三人的效力；抵押物被第三人占有时，抵押权人有权直接向占有该物的第三人主张抵押权，任何第三人都负有不得侵害抵押物的义务。登记对不动产物权变动至关重要。各国不动产登记制度的普遍规则是：不动产登记机关具有统一性和司法性。规定在统一的司法或行政区域内实行不动产登记制度，不论是何种不动产物权，都规定统一的登记效力。有些国家规定登记机关为地方法院，有些国家规定登记机关为司法行政机关。因为不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，是一种司法行为，而不是行政行为。所以，登记机关应为司法机关，不动产登记机关的司法性和统一性是不动产法的基本规则。

三、不动产抵押登记制度的完善

（一）取消担保法中关于不动产和特定动产抵押登记要件主义（抵押合同自登记之日起生效）的规定，一律改为登记对抗主义。（二）改变“多头登记”状况，统一登记部门，赋予登记部门以司法权。

（三）建立实质审查制度。

要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审 查，是登记具有公信力的必要前提。有学者认为，实质审查虽有提高登记内容准确率之优 点，但也有操作程序复杂、影响交易效率之缺陷。正因如此，即使被认为是实行实质审查 制度的代表—德国，也对权利人与相对人的关于实体法律关系的意思表示实行不予审查的原 则。这一观点不无道理，但应当看到，德国在不动产买卖做成以后，通常要求公证机关 进 行公证，而在公证过程中实际上就要进行认真的实质审查。这样，在登记的时候就没有必要 进行实质审查。

（四）建立登记机关的责任赔偿制度。

如前所述，登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且影响到交易的安全和秩序。登记发生错误，不仅会给真正的权利人造成损失，也会给交易当事人造成损失。一方 面 ，如果对登记审查不严，某人因故意或过失将他人的财产登记在自己名下，就会使真正的权 利人蒙受损失。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人与登记权利 人发生了交易，以后因为登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。在因为登记错误而使真正权利人和善意相对人发生损失时，登记机关是否有义务加以赔偿，值得研究。

此外，如果登记机关的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害， 应当承担行政责任，严重的甚至要追究其刑事责任。在此情况下，由于登记机关对其工作人 员存在选任和监督的过失，所以登记机关仍然应当承担责任。

【参考资料】

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不动产登记程序篇7

P，确立了统一的房地产登记制度

根据物权法定的原则，

《物权法)出台前，我国的房地产权登记存在房地分立登记的问题，土地登记在土地行政主管部门，房屋产权登记在房屋行政主管部门，这种分散式的登记机构，给房地产登记工作带来了许多不便，既不利于当事人进行房地产权登记，也不利于交易的当事人查阅登记，提高了房地产交易成本，妨碍了房地产市场的健康发展。在实践中，这种分散的登记制度易于造成房地分别抵押和重复抵押，不仅损害了当事人的正当权益，又影响了正常的房地产交易秩序。为此，《物权法)第十条第二款明确规定建立统一的不动产登记制度，实行统一的登记范围、登记机构和登记办法。

2，确立了保障房地产交易安全的审查制度，与登记机关的过错赔偿。

房地产登记涉及当事人的重大财产权利，应当保障其交易的安全性、快捷性。目前，在我国诚信体系尚未建立的情况下，社会信用缺失、保障房地产交易的安全尤为重要。作为保障交易安全的登记机构，在登记过程中应当承担形式审查还是实质审查的义务，在实践中一直存在争议。以前，各地在进行房地产登记时普遍采用形式审查，登记机构仅仅对当事人所提交的申请材料是否符合形式要件进行审查。这种审查制度常常造成申请材料被人冒名签字恶意骗取登记，导致房地产行政诉讼频繁发生，既损害了房地产权利人的合法权益，也损害了房地产登记部门的形象，但是，如要实行实质审查，作为政府部门的登记机构的职责和责任都会加重，在没有被赋予类似司法部门的实质审查权力的情况下，如此重的责任也是不可能承担的。因此，

登记错误的情形在过去时有发生。如：申请人冒名提供虚假材料的情况下办理了转让，给当事人造成了经济损失。登记机构应否承担法律责任及如何承担，曾有争议。《物权法》第二十一条明确规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。这种赔偿制度的确立，避免了过去因登记错误而造成的互相推诿、责任不清的情况发生，对于规范房地产市场秩序，有十分重要的意义。在发生登记错误的情况下，登记机构的赔偿责任应当区分两种隋况：一是登记申请人采取欺骗手段造成错误；二是因为登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成错误。对于第一种情况，应与《物权法)第十二条规定的登记机构的职责相联系，如登记机关尽到了第十二条规定的职责，就不需要承担相应的责任，而应由提供虚假材料的申请人承担责任。

3确立了赋予当事人更正权与异议权的更正登记和异议登记制度

根据不动产物权公示原则，记载在登记簿上的当事人所享有的物权，原则上推定为正确、合法的权利。这是法律为保护不动产权利人的合法物权，确保不动产交易安全，稳定社会经济秩序的必然选择。但这并不是说记载在登记簿上的物权就是绝对正确、不可的，如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符，为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失，则应当赋予当事人享有更正权与异议权的救济途径。为此，《物权法》第十九条规定了更正登记和异议登记制度。更正登记是对不动产登记簿上记载不正确的登记信息予以更改，使之与事实权利状态一致的登记。更正登记有两种方式：一种是由事实权利人或利害关系人和登记名义人共同提出申请，登记机构依申请启动更正登记程序；另一种是登记机构发现登记错误后依职权启动更正程序。作为更正登记的前置程序的异议登记，是将事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的物权事项所提出的异议记人登记簿，以对抗现行登记的物权事项的正确性。由于异议登记给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态，因此，《物权法》规定异议申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。通过异议登记与更正登记的结合，可以达到在登记错误时保护事实权利人或利害关系人的合法权益的目的。当不动产登记人因处分该不动产而导致利害关系人权利受损，而利害关系人尚无充分证据进行更正登记时，异议登记能有效地阻止登记人的处分行为，为利害关系人赢得提出诉讼的时间。更正登记和异议登记制度的建立，填补了我国现行房地产法律法规在这方面的空白，进一步完善了我国的房地产登记制度。 4，确立了遏制重复销售、重复抵押的预告登记制度。

现阶段，由于房地产市场的不规范，出现了许多商品房重复出售、重复抵押的不良现象。如：一房多卖、假房地产、骗取贷款、开发商卷款潜逃等等，暴露了房地产交易市场的种种弊端。为此。《物权法》第二十条借鉴了国外立法并结合我国现有的商品房预售和住房贷款按揭制度。规定了预告登记制度，创新了房地产登记的种类。关于预告登记的适用范围，《物权法)第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记。就房地产登记而言，可以适用预告登记的情形应包括以下四种情形：

4，1现房买卖

42预购商品房

4 3预购商品房抵押及其抵押权的转让

4，4在建工程抵押及其抵押权的转让

5，确立了约束登记机构的三种禁止性规定

在过去，一些地方的登记机构存在着滥用权力、利用手中职权设置重重障碍等严重损害当事人利益的不良现象，增加了不动产登记人的不合理负担。比如，有的登记机构出于部门利益，在交易时要求对房地产进行评估，以达到收取评估费的目的；有的登记机构在办理房地产抵押登记时，规定抵押期限不超过两年，逾期需申请延期或重新办理登记；有的登记机构要求对房地产权证书进行年检，以收取年检费用。为了防止登记过程中出现损害当事人利益的现象，《物权法》第十三条对登记机构作出了三种禁止性规定：一是不得有强行要求评估的行为，因为登记是对物权变动的一种公示，而评估是对价值的确定，其与公示没有关系；二是不得以年检等名义进行重复登记，因为登记已是一种公示，如果没有发生物权的变动，就没有必要进行重新登记；三是不得有超出登记职责范围的其他行为，该款为兜底条款，以防止有些登记机构巧立名目、改头换面，钻法律的空子。

6，确立了按件收取不动产登记费用的制度

不动产登记程序篇8

关键词：防范 化解 房地产市场 风险 制度机制

防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。

权属确认与权利公示机制

权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。

对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。

在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人―经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体――房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。

交易安全保障机制

通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰易秩序。

房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。

从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。

静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。

交易风险合理分担机制

市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。

现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。

首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。

其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。

再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。

交易秩序建构和保护机制

人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。

由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。

房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。

参考资料：

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