合作建房合同范文
时间：2023-12-02 10:55:56
合作建房合同篇1
地址：________________________________
电话：____________ 传真：__________
授权代表：________ 职务： __________
乙方：________________________________
地址： ______________________________
电话：____________ 传真：__________
授权代表：________ 职务： __________
第一条 前 言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：
1.甲方已于______年______月______日依法以招标（或拍卖、行政划拨）方式取得位于______、编号为______的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为______、计划建筑面积为______平方米、土地使用权年限自______年______月______日至______年______月______日止、土地使用权证（或用地红线图）编号为________；
2．乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业； 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。
第二条 合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公（或商住、住宅）楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。
第三条 建房资金
建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。
建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。
第四条 报批手续
除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。
第五条 设计、建筑
工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第 条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。
工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第 天内开工，并在第 个月内完成竣工验收工作。
第六条 产权分成
全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____ 层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。
乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。
第七条 违约责任1．如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。
2．除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。
3．如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金；当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。
第八条 争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第九条 合同生效
本合同自政府主管部门批准后生效。
甲方：_______________________ 乙方：_______________________
授权代表（签字）：____________ 授权代表（签字）：____________
日期：______________________________________________
地点：______________________________________________
合作建房协议书的标准格式、范本及样本如何写
合作建房协议书
甲方：×× 身份证号码：44030××90417
乙方：×× 身份证号码：4409××157418甲方购有深圳市龙岗区布吉镇沙湾丹竹头岭背新村住宅地一块，建设用地规划许可证号：19914463号，建设工程规划许可证：19926483号；用地通知书：18144号；甲方因资金不足，经甲、乙双方友好协商，一致同意合作兴建一栋七层半住宅楼，协议细则如下：
一、甲方负责提供以上地皮，乙方出资人民币680000元，分得建筑面积约60平方米的布吉丹竹头综合楼A座501二房一厅的套房一套。（面积以建筑面积测量为准）
二、乙方出资合作兴建的房方，甲方协助乙方统一办理房地产证，费用由各层各套各自支付。乙方拥有此单元的所有权，有权出租、转让、馈赠、继承、抵押及处分权利。房屋使用权限为70年。
三、建筑及装修要求：1、建筑采用框架结构（超建面积罚款由甲方负责）。2、装修：外墙采用粉红色高级条砖，内墙厅、房用玻璃光滑胶墙，厨房、厕所贴瓷片到顶，配套有不锈钢洗菜盆、煤气台、切菜台、水龙头及厕盆，地面用地板砖，窗用铝合金窗，各房间有木门配锁，水电设施由甲方安装好，并通水通电，城市征地建设费及道路建设费由甲方负责，甲方须保证房屋建筑质量，如果出现问题由甲方负责。（按原有布局乙方第二次装修及更改费用由乙方负责）
四、付款方式：见证后一次性付清。乙方如未能准时交款给甲方视为自动放弃产权，乙方合作建房收据作废，律师见证费由乙方负责。
五、双方有权享有该楼的公共通道设施，同时必须遵守国家法律法规，社会公德，维护公共设施，并按有关规定交纳公共设施管理费（保安员工资，公共部分电费，保安办公室等相关住户共同费用按住房面积计算）。公共设施需维修时按双方所占的房产面积比例分摊支付。
六、房产交付使用后，如需改装，以不影响整体结构为原则，否则一切经济损失由损坏方负责。
七、违约责任：本协议双方签订后经见证部门见证后生效，如任何一方违约造成对方损失者，违约方应作相应经济赔偿。
八、本合作协议如双方发生争议，应通过互相协商解决，协商不成可以深圳仲裁委员会提起仲裁。
九、因不可抗力或其他因素致使该物业受损，甲乙双方共同获赔偿，获赔金额甲乙双方按建筑面积比例划分，涉及相关费用亦依此比例交纳。
十、甲方不得在以后日子里，收取任何其他管理费及其他杂费。
十一、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证部门执一份，具同等法律效力。
甲方： 乙方：
合作建房合同篇2
关键词：合作建房、利益、本质
所谓合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。从实践来看，合作建房存在形式多样性，需要考虑的因素有：是否设立项目公司；土地是否过户；真投资还是假投资；分享利润还是取得固定收益；取得现金还是取得房子，不同的因素决定了合作开发的不同交易本质，最终决定了财税处理的巨大差异。现就以不同的合作开发模式为分类，分别讨论开发的本质。
模式一：新设立项目公司模式
在新设立项目公司模式下有三种开发模式：
1、 一方出钱，一方出地共同设立新的项目公司合作开发，双方共享的收益是税后利润，这种合作开发模式是真正的合作开发，其合作开发的本质是投资。
2、 一方出钱，一方出地共同设立项目公司合作开发，出地方的利益分享又有三种情况：一种情况项目合作建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益；三种情况是合作建成分得商品房。这三种利益的分享其合作开发的本质都是出地方的卖地行为。
3、 一方出地，一方出钱共同设立项目公司合作开发，出钱方的利益分享也有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况项目建成后只是取得固定收益；二种情况合作建成后是取得固定比例收益，这两种情况其合作开发的本质是借款并取得利息。三种情况是分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。
模式二：设立项目部模式
在设立项目部模式下有两种开发模式
1、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地不过户，出地方是开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出地方取得固定（比例）收益，三种情况出地方分得商品房，这两种情况其合作开发的本质都是卖地。
2、一方出钱，一方出地共同设立项目部合作开发，土地过户，出资方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况真项目投资，其合作开发的本质是投资；二种情况出资方取得固定（比例）收益，其合作开发的本质是借款并取得利息；三种情况出资方分得商品房，其合作开发的本质是购买商品房。
模式三：合作方相互投资模式
1、 出地方投资到资金方，资金方为开发主体，利益的分享有三种情况，利益分享的不同其合作开发的本质也不一样：一种情况是真投资，其合作开发的本质是投资；二种情况是取得固定（比例）收益；三种情况是分得商品房，这两种合作开发的本质都是卖地。
合作建房合同篇3
摘 要 以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，此时应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。
关键词 开发资质 建设用地使用权 合作开发
一、房地产开发资质对合作开发合同效力的影响
2005 年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是因为我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相一致。不具有房地产开发资质的企业是禁止进行房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必须具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。
二、建设用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响
2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 16 条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的原因在于我国建设用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，如果允许以划拨建设用地使用权进行投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供应市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建设用地使用权作为投资在纠纷发生后，在前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建设用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不同情况来确认合作开发合同的效力。第一种情况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建设用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进行房地产开发，此时的房地产合作开发合同应该是无效的。但是在另一种情况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建设用地使用权转化为出让方式的建设用地使用权的分工进行了约定，同时约定了违约责任，当在将划拨建设用地使用权转化为出让方式建设用地使用权的过程中，合同约定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，如果此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方显然不公平，此时的合作开发合同至少应被认定为部分无效而不是全部无效。
三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响
2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 14 条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。因为，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，许多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？
对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种情况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。因为，合作另一方在合作双方发生纠纷提讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。
第二种情况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的情况已在合作开发合同中列明，合同中同时约定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，即将办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并约定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同约定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，因为在另一方提讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同约定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。因为，在提讼时，供地方的土地使用权证仍未取得也未经有批准权的人民政府批准，供地方对用以合作的土地使用权是没有支配权的，合作开发条款失去了履行的基础，必然将导致合作开发条款无效。
参考文献：
[1]马原.房地产案件新问题与判解研究.人民法院出版社.1998.
[2]李开国.中国民法学教程.法律出版社.1999.
合作建房合同篇4
一、概述
二、关于合建契约的法律性质
三、和建房屋原始取得人的确定
四、合作建房产权纠纷的预防
关键词：合作建房 合建契约 产权纠纷 土地使用权的取得
一、概述
合作建房是指当事人以土地使用权作为出资，另一方投入实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第27条，即土地使用权可以作价入股，合作开发经营开发房地产。在实践中却因和建房屋产权归属问题而产生纠纷。在合作建房关系中，必然会有一方转让土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房，合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合作建房所有权原始取得人的确定也很关键。合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 合作开发房地产不是一种个人行为，而是一种企业行为。凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为，和合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。如果在合作开发房地产合同中当事人一方具备了房地产开发资质，那么合作开发房地产合同就是有效合同。如果双方当事人约定成立房地产开发企业，并且已经取得了资质证书，那么，合作开发房地产合同也是有效合同。如果当事人在起诉前取得房地产开发资质证书，或者已经依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
二、关于合建契约的法律性质
合建契约是指当事人之间关于一方提供土地使用权，由另一方出资建设，并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间，也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此，有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态：一是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发产提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义进行开发建设，等所建设房屋售出后依约分配所得收入。①按照其中等四种方式合作建筑的房屋属于项目公司所有，对此没有产权纠纷，只是股东间利益分配的纠纷，由公司进行调整。
合建契约是一种诺成性的、双务、有偿合同，也就是说，合建契约的成立，不以交付基地或房屋为必要条件；一方须提供土地，他方需完成建筑双方均互有义务，且互为对价。但其空间属于哪一类有名合同，在理论上是有争议的。我国台湾学者有四种观点：一是承揽契约。将基地权得人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物；把建筑商取得的部分基地权利看作基地权利人给付的报酬。二是互易契约。将合建契约当作部分基地权利与部分房屋所有权的交换。三是合伙契约。基地权利人以土地为出资，建筑商以资金与劳务为出资，共同建筑房屋，并分享权益。四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作，土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬，而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项。②
对于合建契约的性质不可一概而论，应该具体问题具体分析。在四种合作建房形式中，第一种是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。土地使用权人与房地产开发商共同出资、共同经营、共享利益，在预售房地产权转移之前依合伙的规定合建房屋由双方共有。当只有房地产开发商一方出面经营而土地使用权人仅提供地皮并不参与实际建设时，也不能解释为“名为合伙实为借贷因为出面经营都为实际出资人，只能按照合伙契约处理。第二种合作建房形式是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。这时可以将土地使用权持作定作人，把房地产开发商当作承揽人，将开发商根据合建契约取得的房地产权益看作是承揽报酬，故可以看作是承揽。第三种合作建房形式是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发产依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商，这时可以认为是土地使用权人将其部分土地使用权与开发商的部分房屋所有权进行交换，故可以看作是互易。尽管建筑行为是一种提供劳务的行为，但毕竟也是一种可以用金钱评价的商品，自然可以成为互易的客体。混合契约说是对承揽说的进一步解释，但既然已经认定是承揽关系，而且将承揽的部分建筑物作为报酬，那么就再没有必要解释为买卖契约。
我国《城市房地产管理法》第60条第2款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这是为了贯彻房与地的权利主体一致原则。根据我国建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第16条第1款的规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。”我国《城市房屋权属登记管理办法》第3条第3款规定：“本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”其中“已获得了房屋”一语甚为不详，若解为房屋的中有人，则须具有本权才能成为受法律保护的占有权。这种本权，在合作建房中，除土地使用权外，还可以是根据合建契约而取得之债权。于是，并非只有土地使用权人才能取得合建房屋的所有权。
三、合建房屋原始取得人的确定
在我国，取得房屋所有权的前提是先取得
一定的土地使用权。根据《土地管理法》第53条的规定，建设项目经批准后，建设单位才能申请土地使用权。根据我国《城市规划法》第30第至第32条的规定，申请建设工程规划许可证的人应该是土地使用权人。但是，我国的房地产开发公司大多脱胎于行政机关（城市房地产管理部门），于是，在实践中就出现了建设单位提供土地使用权，而以房地产开发公司的名义进行建设状况③。我国《城市房地产开发管理暂行办法》（建设部1995年1月23日以第41号令）对此作了相应的规定。在这种情况下，作为非土地使用权人的房地产开发公司却可以申请建设工程规划许可证，据此，他可以申请办理产权登记。我国《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人（包括公民和法人）。于是，对非土地使用权人却能取得地上建筑物所有权这一问题的解释只能是将所建房屋作为动产看待。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款的规定，当建筑物作为动产看待时，不受房产和地产权利主体一致原则的限制。如果建筑商能够先取得所建房屋所有权，再转让部分房屋所有权给土地权利人以换取部分基地权利，那么就可以将合建契约解释为互易合同。
在合作建房关系中，必然会有一方转让部分土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第3条，房地产转让包括合作建房。合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合建房屋所有权原始取得人的确定也很关键。我国台湾地区一般是以建筑执照记载的建筑人为合建房屋的原始取得人，也就是说，以谁的名义建筑房屋。房屋建成后，房屋的所有权就归谁。如果以建筑商的名义建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期间或建成后分给土地使用权人之前意外灭失，其风险由建筑产承担。因此，如果以土地使用权人的名义建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用权人。该房屋分配给建筑商之前意外灭失的风险由土地使用权人承担。如果以双方的名义建筑房屋，那么按照合建契约中约定的份额，建成后的房屋分别属于建筑产和基地使用权人所有。合建房屋因意外事故损毁、灭失的风险上双方以各自的份额为限分别承担。
在合建契约有效的前提下，应该贯彻当事人意思自治原则。问题是在当事人对于原始取得人没有约定的情况下怎么办？这时当然要依法办事了，我们找法的结果可能有三种情况：一是法律有明确规定；二是法律规定较为含混；三是现行法无任何规定，即存在法律上的漏洞。这三种情况都需要法律解释，只是解释的难度不同而已。即使在第一种情况下，也要首先分清是概念、原则、规范还是技术规定，其次还要将作为法律主体的规范分解为行为模式和法律后果④。针对第二种情况，因法律规定过于抽象而需要具体化，因为他只是一个价值取向的指令，需要法官根据符合社会发展的伦理道德观念作出客观的说明。对于第三种情况，则要根据法律认可的习惯或类推适用等方法进行漏洞补充。在合同没有约定原始取得人，而法律也没有作出要应规定的情况下，可以成为合建房屋原始取得人的有三种：一是合作建房的申请人；二是合建房屋的基地使用权人；三是合建房屋的实际出资人。根据我国《建筑法》第8条的规定，建房申请人是取得建设工程规划许可证的人，取得规范许可证的人本来应该是土地使用人，但在实践中，只要持有建设工程规划许可证就可以申请建设工程施工许可证，所以建房申请人不一定是土地使用权人，我国现行法律对此也无禁止性规定。那么非土地使用权人取得房屋所有权的情况只能作一种解释，即该房屋属于动产，取得作为不动产的房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权，以反映土地与房屋在客观上的不可分性，并贯彻房、地产权利主体一致原则。如果是取得作为动产的房屋所有权，那么就不必办理不动产登记手续。这时的合建契约应解释为互易，适用有关买卖合同的规定。就房屋预售而论，根据我国《城市房屋预售管理办法》第5条和第6条的规定，预售房屋须取得《商品房预售许可证》，在合作建房中，实际出资人（建筑商）即使非土地使用权人也有可能取得《商品房预售许可证》，因为按照《城市商品房预售管理办法》第7条的规定，由房地产的实际开发企业办理《商品房预售许可证》。
在合建契约被认定为承揽契约的情况下，大陆法系传统民法认为，若建筑材料全部由承揽人提供，则该建筑物交付定作人之前应该属于承揽人所有⑤。但是，如果将建筑物的原始取得人确定为承揽人，那么在发达国家或地区的司法实践中产生了许多问题：第一，若建筑物交付前属于承揽人所有，则承揽人的债权人就可以扣押该交付前的建筑物，并将其拍卖，而定作人却无权阻止。第二，如果承揽人将工程转包，那么次承揽人也有可能取得部分建筑物的所有权。若转移给定作人时，则须办理二次登记手续，甚为繁琐。而且在承揽人与次承揽人均为多数人的情况下，问题就更为复杂。第三，若将承揽人确定为建筑物的原始取得人，则他可以将建筑物转让给第三人或向第三人提供担保。经时，定作人虽然可依债务不履行向承揽人请求损害赔偿，但对于第三人却不能主张所有权。因此，大陆法系发达国家一般将合建房屋的原始取得人确定为定作人。需要强调的是，根据我国《合同法》的规定，承揽合同与建设工程合同是两种并列的有名合同，当建设工程合同没有明确规定时，才可以适用承揽合同的有关规定。
四、合作建房产权纠纷的预防
合作建房中的产权纠纷多是由于当事人在合建契约中对产权归属约定不明造成的，在这种情况下，首先要确定房屋所有权的原始取得人。在合建契约合法有效的情况下，一般应该根据当事人之间的约定来确定合建房屋的原始取得人，于是确定合同是否有效就显得十分重要。而确定合同是否有效关键是从合法性的角度加以考察，首先应该确定申请建房人是否具备主体资格。根据我国现行法，有必要确定一个原则，即以土地使用权人为原始得取人。这样做的目的，第一是为了贯彻地产和房产的权利主体一致原则；第二是为了符合建设程序的要求。因为土地使用权是取得建设工程规划许可证的前提，而建设工程规划许可证又是取得建设工程施工许可证的基础，而建设工程施工许可证又是取得房屋所有权的必要条件。如果可以将建筑商（实际出资人）作为合建房屋的原始取得人，那么就应该严格限制其将合建房屋转让给除基地使用权人以外的其他人。并在合建房屋上为基地使用权人设定抵押权，以防止建筑商的其他债权人对合建房屋可能实话的扣押行为。
对实际出资人的利益保护也是着重需要解决的问题。解决的办法有二个：一是由实际出资人办理预告登记；二是就所建房屋设定抵押。前者是针对产权分享而充的，后者是对合建房屋售后利益分享而为的。我国目前还没有预告登记制度，为此须借鉴发达国家的有关立法。预告登记是指为保全不动产请求权而对该项请求权所作的预备登记。这种登记排斥将来就相同请求权所提了的登记申请。合作建房的实际出资人若办理了预先登记，则就可以保障其对合建房屋的产权。对于为了分享合建房屋售后利润的实际出资人，可以要求对方在合建房屋上设定抵押，在对方不履行约定分享的义务时，就能通过行使对合建房屋的抵押权而优先受偿。
在我国，房屋可以独立成为所有权的客体，不适用土地对地上房屋的附合原理。不过，作为一种不动产物权，房屋所有权的到得必须以土地使用权的取得为前提条件以反映土地与建筑物之间客观上的不可分性。在合
作建房中，由于实际出资人并不是土地使用权人，所以如果不考虑土地使用权人而将他确定为合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作为动产的房屋所有权，因为他没有土地使用权，无法通过不动产登记而真正取得作为不动产的房屋所有权。如果实际出资人只想取得合建房屋的售后利润，那么他可以将作为动产的房屋卖给土地使用人。这种买卖合同只能是动产买卖合同。在传统民法理论中，作为取得房屋所有权前提的土地利用权（包括所有权、地上权、租赁权和借用权）被称作权原。但这毕竟是一种在理论上成立的观点，若将实际出资人定为合建房屋的原始取得人，那么在实践中履行与土地使用权人分享产权的法律手续时仍将十分困难，因此完善目前的房地产登记制度是非常必要的。
需要强调的是，如果土地使用权人以划拨土地使用权作为合作建房的条件，那么原则上是不允许的。因为划拨土地使用权是无偿取得的，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定，不能作为出资条件而用于合作建房，否则就会造成国有资产流失，若将划拨土地使用权用于合作建房，则须先办理有偿取得手续，即向当地市、县政府补交相当于土地使用权出让金数额的价款。办理了有偿取得手续的土地使用权已变为出让土地使用权，当然可以用于合作建设。至于农民之间合作建房用地，应注意我国现行法的相应限制，对此《土地管理法》第62条作出了专门的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农民了卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
注释：
①摘自耀振华著《房地产的共同开发和委托开发探析》1997年第2期《政法论坛》。
②摘自杨与龄著《房屋之买卖、委建、合建或承揽》台湾正中书局1981版，第413—415页。
③摘自梁慧星著《民商法论丛（第4卷）》法律出版社1996年版，第84—85页。
④摘自沈宁宗灵著《法学基础理论》北京大学出版社1988年版，第33—35页。
⑤摘自史尚宽著《债法各论》中国政法大学出版社2000年版，第313页。
参考文献资料：
1、耀振华著 《房地产的共同开发和委托开发探析》 1997年版 《政法论坛》 第2页
2、杨与龄著 《房屋之买卖、委建、合建或承揽》 1981年版 台湾正中书局 第413—415页
3、梁慧星著 《民商法论丛》 1996年版 法律出版社 第84—85页
4、沈宗灵著 《法学基础理论》 1998年版 北京大学出版社 第33—35页
5、梁慧星著 《民法解释学》 1995年版 中国政法大学出版社 第292—300页
6、梁慧星著 《民法总论》 1996年版 法律出版社 第281—285页
合作建房合同篇5
关键词：合作建房；物权；合同
所谓合作建房是指当事人一方以土地使用权作为出资，另一方投人实际资本并组织施工，共同建筑房屋的合同行为。其法律依据是《城市房地产管理法》第二十七条，即土地使用权可以作价人股，合作开发经营房地产。这种做法虽然可以解决仅有土地使用权而无资金盖房的融资困难，但是，在实践中却经常因合建房屋产权归属问题而产生纠纷，所谓“合作”并不是严格的法律术语，对其法律性质也很难界定。首先是在实践中建房申请人与实际建造人不符，根据我国有关法律，只有土地使用权人才有权申请建房。而房屋产权也要确认给申请建房人在此情况下，实际建造人无法取得房屋所有权，并可能由此受到经济上的损失，这种现象有悖于民法的公平原则。如果根据当事人在合建契约中的约定确认房屋所有权的归属，那么能否得到法律的允许？对此，笔者以前曾发表过个人观点①，现就相关问题作进一步探讨。
一、关于合建契约的法律性质
合建契约是指当事人之问关于一方提供土地使用权，由另一方出资建设，并按照一定比例分配完成后的房屋与基地使用权的协议。这种合同关系既可以发生在公民个人之间、公民与法人之间，也可以发生在建设单位与房地产开发公司之间。为此，有必要先了解一下在我国实践中的四种合作建房形态：一是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。二是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。三是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。四是双方共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义进行开发建设，等所建房屋售出后依约分配所得收人②。按照其中第四种方式合作建筑的房屋属于项目公司所有，对此没有产权纠纷。只是股东间利益分配的纠纷。由公司法进行调整，本文只讨论前三种合作建房形式。
现在可以肯定的是。合建契约是一种诺成性的、双务、有偿合同，也就是说，合建契约的成立，不以交付基地或房屋为必要条件；一方须提供土地，他方须完成建筑，双方均负有义务，且互为对价。但它究竟属于哪一类有名合同，在理论上是有争议的我国台湾学者有四种观点：一是承揽契约。将基地权利人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物；把建筑商取得的部分基地权利看做基地权利人给付的报酬。二是互易契约。将合建契约当做部分基地权利与部分房屋所有权的交换。三是合伙契约。基地权利人以土地为出资，建筑商以资金与劳务为出资，共同建筑房屋，并分享权益四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作，土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬，而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项「3。
对于合建契约的性质不可一概而论，应该具体问题具体分析。在前述我国实践中常见的四种合作建房形式中，第一种是土地使用权人（公民或法人）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。土地使用权人与房地产开发商共同出资、共同经营、共享利益，在预售房地产权利转移之前，依合伙的规定合建房屋由双方共有。当只有房地产开发商一方出面经营而土地使用权人仅提供地皮并不参与实际建设时，也不能解释为“名为合伙实为借贷”，因为出面经营者为实际出资人，只能按照合伙契约处理。第二种合作建房形式是以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。这时可以将土地使用权人看做定作人，把房地产开发商当做承揽人，将开发商根据合建契约取得的房地产权益看做是承揽报酬，故可以看做是承揽。第三种合作建房形式是以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商，这时可以认为是土地使用权人将其部分土地使用权与开发商的部分房屋所有权进行交换。故可以看做是互易。尽管建筑行为是一种提供劳务的行为。但毕竟也是一种可以用金钱评价的商品，自然可以成为互易的客体。混合契约说是对承揽说的进一步解释，但既然已经认定是承揽关系，而且将承揽的部分建筑物作为报酬，那么就再没有必要解释为买卖契约。
笔者认为问题的关键是，实际出资者能否取得其所建房屋的所有权？我国《城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”这是为了贯彻房与地的权利主体一致原则。根据我国建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”我们知道，不动产物权变动的生效要件是办理不动产登记，根据上述规定，取得房屋所有权须持有多种证件，但并没有申请人必须是这些证件惟一权利人的强制性规定。我国《城市房屋权属登记管理办法A第三条第三款规定：“本办法所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。”其中“已获得了房屋”一语甚为不详，若解为房屋的占有人，则须具有本权才能成为受法律保护的占有权。这种本权。在合作建房中，除土地使用权外，还可以是根据合建契约而取得之债权。于是，并非只有土地使用权人才能取得合建房屋的所有权。
二、合建房屋原始取得人的确定
在我国，取得房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权「4。根据《土地管理法》第五十三条的规定，建设项目经批准后，建设单位才能申请土地使用权。问题是土地使用权是不是取得建设工程规划许可证的必要条件？可以说我国现行法对这一问题的态度是比较暖昧的。其实，根据我国《城市规划法》第三十条至第三十二条的规定，申请建设工程规划许可证的人应该是土地使用权人。但是，我国的房地产开发公司大多脱胎于行政机关（城市房地产管理部门），于是，在实践中就出现了建设单位提供土地使用权，而以房地产开发公司的名义进行建设的状况「5。我国《城市房地产开发管理暂行办法}）（建设部1995年1月23日以第41号令）对此作了相应的规定。在这种情况下，作为非土地使用权人的房地产开发公司却可以申请建设工程规划许可证，据此，它可以申请办理产权登记。接下来的问题是，在没有土地使用权的情况下，何以能够取得地上建筑物的所有权。我国《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人（包括公民和法人）。于是，对非土地使用权人却能取得地上建筑物所有权这一问题的解释
只能是将所建房屋作为动产看待。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款的规定，当建筑物作为动产看待时，不受房产和地产权利主体一致原则的限制。如果建筑商能够先取得所建房屋所有权，再转让部分房屋所有权给土地权利人以换取部分基地权利，那么就可以将合建契约解释为互易合同。
在合作建房关系中，必然会有一方转让部分土地使用权或部分房屋所有权的情况，依我国《城市房地产转让管理规定》第三条，房地产转让包括本文所谓合作建房。合作建房的结果是对建成房屋利益的分享，所以对合建房屋所有权原始取得人的确定也很关键。我国台湾地区一般是以建筑执照记载的建筑人为合建房屋的原始取得人。也就是说，以谁的名义建筑房屋，房屋建成后，房屋的所有权就归谁。如果以建筑商的名义建造，那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期间或建成后分给土地使用权人之前意外灭失，其风险由建筑商承担。因此，如果以土地使用权人的名义建筑，那么合建房屋的原始取得人就是土地使用权人。该房屋分配给建筑商之前意外灭失的风险由土地使用权人承担。如果以双方的名义建筑房屋，那么按照合建契约中约定的份额，建成后的房屋分别属于建筑商和基地使用权人所有。合建房屋因意外事故损毁。灭失的风险由双方以各自的份额为限分别承担。
笔者以为，在合建契约有效的前提下，应该贯彻当事人意思自治原则。问题是在当事人对于原始取得人没有约定的情况下怎么办？这时当然要依法办事了，我们找法的结果可能有三种情况：一是法律有明确规定；二是法律规定较为含混；三是现行法无任何规定，即存在法律上的漏洞。这三种情况都需要法律解释，只是解释的难度不同而已。即使在第一种情况下，也要首先分清是概念、原则、规范，还是技术性规定，其次还要将作为法律主体的规范分解为行为模式和法律后果「6 针对第二种情况，因法律规定过于抽象而需要具体化，因为它只是一个价值取向的指令，需要法官根据符合社会发展的伦理道德观念做出客观的说明「7。对于第三种情况，则要根据法律认可的习惯或类推适用等方法进行漏洞补充「8。在合同没有约定原始取得人，而法律也没有作出相应规定的情况下，可以成为合建房屋原始取得人的有三种：一是合作建房的申请人；二是合建房屋的基地使用权人；三是合建房屋的实际出资人。根据我国《建筑法》第八条的规定，建房申请人是取得建设工程规划许可证的人，取得规划许可证的人本来应该是土地使用权人，但在实践中，只要持有建设工程规划许可证就可以申请建设工程施工许可证，所以建房申请人不一定是土地使用权人，我国现行法律对此也无禁止性规定。那么非土地使用权人取得房屋所有权的情况只能作一种解释，即该房屋属于动产，已如前述。因为众所周知，取得作为不动产的房屋所有权的前提是先取得一定的土地使用权，以反映土地与房屋在客观上的不可分性，并贯彻房地产权利主体一致原则。如果是取得作为动产的房屋所有权，那么就不必办理不动产登记手续。这时的合建契约应解释为互易，适用有关买卖合同的规定。就房屋预售而论，根据我国《城市房屋预售管理办法》第五条和第六条的规定，预售房屋须取得《商品房预售许可证》，在合作建房中。实际出资人（建筑商）即使非土地使用权人也有可能取得《商品房预售许可证》。因为按照《城市商品房预售管理办法》第七条的规定，由房地产的实际开发企业办理《商品房预售许可证》。
在合建契约被认定为承揽契约的情况下，大陆法系传统民法认为，若建筑材料全部由承揽人提供，则该建筑物交付定作人之前应该属于承揽人所有「9。但是，如果将建筑物的原始取得人确定为承揽人，那么在发达国家或地区的司法实践中产生了许多问题：第一，若建筑物交付前属于承揽人所有，则承揽人的债权人就可以扣押该交付前的建筑物。并将其拍卖，而定作人却无权阻止。第二，如果承揽人将工程转包，那么次承揽人也有可能取得部分建筑物的所有权。若转移给定作人时，则须办理二次登记手续，甚为繁琐。而且在承揽人与次承揽人均为多数人的情况下，问题就更为复杂。第三，若将承揽人确定为建筑物的原始取得人，则他可以将建筑物转让给第三人或向第三人提供担保。此时，定作人虽然可依债务不履行向承揽人请求损害赔偿，但对于第三人却不能主张所有权。因此，大陆法系发达国家一般将合建房屋的原始取得人确定为定作人。需要强调的是，根据我国《合同法》的规定，承揽合同与建设工程合同是两种并列的有名合同，当建设工程合同没有明确规定时，才可以适用承揽合同的有关规定。
三、合作建房产权纠纷的预防
合作建房中的产权纠纷多是由于当事人在合建契约中对产权归属约定不明造成的，在这种情况下、首先要确定房屋所有权的原始取得人。在合建契约合法有效的情况下，一般应该根据当事人之间的约定来确定合建房屋的原始取得人，于是确定合同是否有效就显得十分重要。而确定合同是否有效关键是从合法性的角度加以考察。首先应该确定申请建房人是否具备主体资格。根据我国现行法，有必要确定一个原则，即以土地使用权人为原始取得人。这样做的目的，第一是为了贯彻地产和房产的权利主体一致原则；第二是为了符合建设程序的要求。因为土地使用权是取得建设工程规划许可证的前提，而建设工程规划许可证又是取得建设工程施工许可证的基础，而建设工程施工许可证又是取得房屋所有权的必要条件。如果可以将建筑商（实际出资人）作为合建房屋的原始取得人，那么就应该严格限制其将合建房屋转让给除基地使用权人以外的其他人，并在合建房屋上为基地使用权人设定抵押权，以防止建筑商的其他债权人对合建房屋可能实施的扣押行为。
对实际出资人的利益保护也是着重需要解决的问题。笔者以为，解决的办法有两个：一是由实际出资人办理预告登记；二是就所建房屋设定抵押。前者是针对产权分享而设的，后者是对合建房屋售后利益分享而为的。我国目前还没有预告登记制度，为此须借鉴发达国家的有关立法。预告登记是指为保全不动产请求权而对该项请求权所作的预备登记。这种登记排斥将来就相同请求权所提出的登记申请「10。合作建房的实际出资人若办理了预告登记，则就可以保障其对合建房屋的产权。对于为了分享合建房屋售后利润的实际出资人，可以要求对方在合建房屋上设定抵押，在对方不履行约定分享的义务时，就能通过行使对合建房屋的抵押权而优先受偿。与德国民法不同的是，在我国，房屋可以独立成为所有权的客体，不适用土地对地上房屋的附合原理。不过，作为一种不动产物权，房屋所有权的取得必须以土地使用权的取得为前提条件，以反映土地与建筑物之间客观上的不可分性。在合作建房中，由于实际出资人并不是土地使用权人，所以如果不考虑土地使用权人而将他确定为合建房屋的原始取得人，那么他所取得的只能是作为动产的房屋所有权，因为他没有土地使用权，无法通过不动产登记而真正取得作为不动产的房屋所有权。如果实际出资人只想取得合建房屋的售后利润，那么他可以将作为动产的房屋卖给土地使用权人。这种买卖合同只能是动产买卖合同。在传统民法理论中，作为取得房屋所有权前提的土地利用权（包括所有权、地上权、租赁权和借用权）被称作权原。但这毕竟是一种在理论上成立的观点，若将实际出资人定为合建房屋的原始取得人，那么在实践中履行与土地使用权人分享产权的法律手续时仍将十分困难，因此完善目前的房地产登记制度是非常必要的。
需要强调的是，如果土地使用权人以划拨土地使用权作为合作建房的条件，那么原则上是不允许的。因为划拨土地使用权是无偿取得的，根据我国a城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，不能作为出资条件而用于合作建房，否则就会造成国有资产的流失。若将划拨土地使用权用于合作建房，则须先办理有偿取得手续，即向当地市、县政府补交相当于土地使用权出让金数额的价款。办理了有偿取得手续的土地使用权已变为出让土地使用权，当然可以用于合作建房。至于农民之间合作建房用地，应注意我国现行法的相应限制，对此《土地管理法》第六十二条作出了专门的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
注释：
「1关涛。我国不动产法律问题专论〔M].北京人民法院出版社，1999. 268-277。
「2魏振华。房地产的共同开发和委托开发探析UI政法论坛，1997，（2）：18。
「3杨与龄 《房屋之买卖、委建、合建或承揽》J 台北：正中书局。1981. 413-415。
「4参见建设部1989年9月20日（89）建房市字第77号《关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》第2条第1项。
「5魏振华。房地产开发中的法律问HFAI.梁慧星。民商法论丛（第4卷）[C].北京：法律出版社、1996. 84-85。
「6沈宗灵《法学基础理论》「M].北京：北京大学出版社，1988. 33一35。
「7梁慧星。民法解释学[M北京：中国政法大学出版社，1995. 292-300。
「8梁慧星 民法总论[MJ北京法律出版社，1996. 281-285。
「9史尚宽。债法各论[M].北京中国政法大学出版社，2000.313。
合作建房合同篇6
关键词：合作建房；住宅合作社；扩大内需；中低收入者
当前在我国的一些大中城市，房价收入比已远远高出世界银行的权威认定水平。在房价虚高、住房市场供求结构失衡的情形下，广大中低收入者面临高房价与支付能力有限的矛盾。同时，由于美国次贷危机引发全球经济衰退，为发挥房地产业对内需的拉动作用，政府已在税收、信贷及发放住房补贴等方面为活跃楼市出台了一系列优惠政策。但受未来预期的影响及支付能力的限制，大多数消费主体仍处于持币观望状态，在占人口绝大所数的中低收入者住房消费需求难以启动的情况下，房地产业对内需的拉动作用不容乐观。借鉴合作建房的经验，合理引导普通居民开展合作建房对改善中低收入者的住房福利及推动扩大内需政策的实施将起到重要的作用。
一、合作建房优势及在国内外的发展
合作建房产生于产业革命时期的英、法等国，至今已有200多年历史。产业革命极大地推动了工业化与城市化进程，随着大量人口向城市集聚，广大中低收入者面临住房困难，政府在当时难以为大面积人群建造公共住房，而完全依靠市场调节，大量中低收入者买不起住房，因此合作建房就成为解决居民住房问题的第三条道路。合作建房采取由非营利机构——住宅合作社组织，依靠群众自己力量，互助合作建筑住宅的形式。按照合作建房的产权归属性质，住宅合作社模式主要分为：普通型住宅合作社，产权介于房产共有与个人私有之间，社员退出时在合作社内选择买主转让股份；租房式住宅合作社，产权归合作社所有，申请加入合作社的人必须投资；私人住宅合作社，主要联系贷款与房基，入社会员认购股金填补缺额，社员们分期付款后住宅归个人所有。目前，全世界已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。
20世纪80年代中期，合作建房在我国兴起。为规范合作建房行为，1992年国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局颁发《城镇住宅合作社管理暂行办法》，对推动合作建房、解决城市住房问题产生了积极影响。1998年，我国开始了住房货币制度，合作建房逐步萎缩，截至目前合作建房的年住房供给量由上世纪90年代的5％下降至1％以下。1998年，我国住房体制从实物分配向货币分配过渡，最初由于一些单位限于承受能力，住房货币分配难度大，不少有一定资金和土地的单位依然采用集资合作建房方式。尽管这一时期合作建房逐渐萎缩，但在一定程度上依然发挥着住房供给的作用，对稳定房价意义不可小觑。1998—2003年，全国商品房房价格上涨平稳，房价年上涨率分别为3.29％、-O.11％、2.88％、2.76％、5.70％、4.80％。2004年以来合作建房基本停滞。除少数大型工矿企业和困难企业在单位闲置地块上组织合作建房外，其他形式的合作建房已基本停止，随着合作建房的淡出，住房市场的单一供给与房价的上扬开始呈现出一种正相关关系，2004年全国商品房价上涨12.5％，随后几年房价一路上扬。我国正处于城市化提速时期，大量中低收入者亟待住房的改善，住宅业实施完全市场化的政策取向值得我们反思。面对房价的节节攀升，高房价与普通居民的支付能力矛盾凸现，个人集资合作建房的呼声开始高涨，迫切需要政府对这种改善住房福利的民间自救行动进行规范与引导。
二、中低收入者住房困境与合作建房的作用
(一)有利于提高居民住房支付能力，扩大中低收入者有效需求
房地产业价值链主要包括土地价格、税费、建安费用、广告与促销成本、开发商利润。其中，价值链前两项费用之和在房价中占比在40％～50％。合作建房绕过开发商环节费用后，如果政府还能在地价、税费等方面提供优惠，合作建房的成本将不到商品房价格的一半。世界银行认定的房价收入比在3～6倍之间比较合适。而从我国的一些城市来看，房价收入比远远地超过了这个范围。以广州市为例，2007年人均收入22 469元，一手房均价8 735元／平方米，一个三口之家购买一套90平方米的商品房，房价收入比达12：1，房价远远超过了工薪阶层的支付能力，假如在住房市场低迷的情况下房价下降10％～20％，一套90平方米住房价格也会维持在63～70万，工薪阶层同样难以承受。因此，在房价虚高情形下，即使商品房价格一定幅度的波动，市场对工薪阶层仍缺乏需求价格弹性。如果开展合作建房，房价从8 735元／平方米下降到4 300元／平方米，普通市民购买一套90平方米住房，房价收入下降到6：1左右，基本符合世界银行认定的水平，同时房价的理性回归也有利于其他产业的合理发展。 转贴于
(二)有利于改善住房市场单一制供给状况，提高住房市场资源配置效率
当前，住房市场在很大程度上呈现出一种供求结构不匹配的状况。从供给角度看，房地产开发商将购房目标定位于中高收入以上人群，开发大量大户型、精装修房，每年开发商开发的中高档价位项目占70％～80％。但从需求结构来看，占人口60％～70％的中低收入者才是住房市场的主导需求。由于这部分人群的支付力相对较弱，他们需要的是与支付能力相适应的中低价位房。尽管这部分人群有着强烈的改善住房的愿望，但潜在的欲望却难以转化成现实需求。住房市场供求错位状况的产生有其深层次的原因。对开发商而言，尽管中央相继出台政策调控中小户型的有效供应，但户型面积缩小后，房地产商却可通过调高住房单价，把宏观调控造成的损失弥补回来，这正是我国房地产市场宏观调控不能较好地解决普通市民住房问题的原因所在。同时，开发商清楚能够买得起商品房的大部分是高收入者，因此有建大户型、高档房的冲动。只要房地产开发商是单一的供给主体，具有市场垄断势力的开发商就会按照垄断者的行为方式来配置住房产品，导致住房市场资源配置效率低下，有效供给严重不足。
而通过非营利机构引领的合作建房的开展，打破了住房市场单一制的供给状况，创新了住房市场的供给体制。通过对住房消费市场的细分来满足多层次需求，基本形成这样一种供求格局：高收入者由开发商提供高档房；中低收入者购买经济适用房或是参与非营利机构合作建房；最低收入者由政府提供廉租房。我国合作建房在促进住房市场有效供给方面曾取得过成功经验，在当前住房市场矛盾突出，中低收入者住房福利亟待改善的情形下，适当改变宏观调控的着力点，把合作建房作为一种住房市场的调控政策，将不失为解决广大中低收入者住房问题的有效手段。
(三)有利于完善住房保障体系，扩大住房保障范围
以经济适用房、廉租房建设为重点的我国住房保障体系虽然近几年来取得较大成绩，但在实践中也遇到一些问题。主要表现为：一方面经济适用房投放数量有限，同时一些地方建立超标准的经济适用房，而中小户型投放比例低、单价过高，超出了不少中低收入者的支付能力；另一方面，住房保障范围不宽泛，既不能享受经济适用房资格、又不能享受廉租房的中低收入者成了夹心阶层。从经济适用房每年的投放来看，经济适用房占新开工住宅面积比例自2001年以来不断萎缩，目前已降至20％左右。由于开发商追求利润最大化目标，住房价格的普遍上涨必然减少经济适用房建设的积极性。同时开发商追求大户型，超标准的基础设施吸引高收入者购买，中低价位房投放不足，加剧了住房供求结构的不合理。如，北京市经济适用房平均每套面积超过110平方米，甚至出现200平米“经济房”，为提高单价、虚增成本，有的经济适用房小区还建起了游泳池，导致经济适用房单价不菲，不少中低收入者也无力购买。针对当前经济适用房开发产生的一系列问题，一些地方可考虑改变开发模式，把经济适用房交由非营利机构——住宅合作社来开发。同时，可把合作建房列入社会住房保障范围，扩大服务对象，对那些不能享受经济适用房资格、又不能享受廉租房的中低收入者也纳入合作建房的范围。
三、金融危机背景下助推合作建房的思考
合作建房在当前有尽快推行的必要，但合作建房组织者的角色应由政府有关机构牵头成立非营利组织来承担。因为在相关政策法规不明朗、民间合作建房组织尚未发育成熟的情形下，个人通过网络发起的组织在当前还不宜作为合作建房的组织模式。只有在相关政策法规得以完善，合作建房营运机制得以理顺的情况下，合作建房再转为民办官助的形式。
(一)政府要加大对合作建房重要性的认识
在中低收入者住房矛盾日益突出和全球金融危机背景下，政府要对合作建房的重要性予以重新审视。充分发挥房地产业对内需的拉动作用，必须考虑启动广大中低收入者的住房消费需求问题。当前，房地产市场有价无市、走势低迷状况对关联产业的带动作用不容乐观。为刺激楼市的繁荣，政府相继出台相关税收、信贷等优惠措施帮助开发商促销，因此，从目前住房市场宏观政策调控方向判断，政策的着力点不是通过简单的降低房价来扩大住房消费需求，为打破房地产业发展僵局，提高扩大内需的政策实施效果，可考虑改变调控的着力点，合理引导普通居民开展合作建房同样可起到繁荣住宅建筑业作用，对激发民间投资热情，带动钢材、水泥、建材等20多个关联产业的发展及促进农民工就业意义重大。同时，房价的理性回归也会对其他产业的消费需求的扩大产生积极的推动。
(二)为合作建房提供有利的政策支持
有关部门要抓紧对新时期合作建房的可操作性开展调研，如，合作建房建筑面积界定、服务对象资格的认定、产权认定、准人与退出机制、组织运作模式、资金链安全管理及住房金融机构对合作建房的支持等。
(三)合作建房与城市改造相结合
合作建房合同篇7
房地产合作开发，亦称房屋联合开发、房屋合作建设、房屋联建等，是指一方提供待开发地块的土地使用权（以下简称“土地使用权”），另一方提供资金，合作双方根据合同约定共同经营、共担风险、共享利润的房地产合作开发模式。广义的房地产合作开发包括：法人型合作开发、合伙型（非法人）合作开发和协作型合作开发等三种情况。由于在我国目前的法律框架下，并不存在合伙型房地产开发企业的组织形式，因此讨论非法人合伙型联营没有任何现实意义。故在本文中，笔者对保障性住房合作开发模式的讨论，也主要限于法人型合作和协作型合作两种开发模式。
所谓法人型合作开发模式，是指合作双方一方提供土地使用权，另一方提供开发资金，共同成立合资公司（通常称为“项目公司”）进行房地产开发的合作模式。在此合作模式中，以土地使用权出资的一方需将待开发地块过户至合资公司名下（即以土地使用权作价入股）；另一方通常以现金出资入股，双方以合资公司的名义进行合作开发。就社会力量参与保障性住房建设而言，法人型合作开发模式具体表现为由政府相关部门提供土地使用权，社会力量（主要指房地产企业）提供资金共同成立合资公司进行保障性住房项目的开发建设。
笔者认为，法人型合作模式的优点至少有以下两点：第一，开发主体单一、权利义务明确，有利于缩短办事流程、减少合作纠纷。由于合资公司具有独立的法人资格，合作过程中出具的法律文件无需合作双方共同签署，不但可以有效提高公司日常运作效率，而且也避免了因双方共同参与公司管理而可能产生的诸多纠纷。第二，合资公司独立承担法律责任，有利于降低合作双方的商业风险。众所周知，根据《公司法》的相关规定，有限责任公司股东以出资额为限对公司债务承担有限责任。也就是说，在以法人型合作模式建设保障性住房的过程中，政府和社会力量均以其认购合资公司的股份为限承担有限责任，减少了合作双方的投资风险。同时，我们也必须清醒地认识到，社会力量以法人型合作模式参与保障性住房建设还存在诸如政府与社会力量设立合资公司手续繁杂，政府将待开发用地过户至合资公司名下的程序尚无明确的法律规定等一系列问题。
协作型开发模式是指合作双方不成立新项目公司，而是通过共同出资、共谋经营、共担风险、共享利润的方式来完成房地产项目的合作开发建设。实践中，依据是否办理土地使用权变更登记作为标志，协作型合作开发可以划分为以下两种形式：一是，土地使用权变更为合作双方共有，房地产开发过程中的所有开发报建手续和后期销售工作均以合作双方的名义共同办理；二是，土地使用权在合作一方名下，房地产项目的开发报建、销售等均以土地使用权一方的名义进行，提供资金的一方参与或者不参与管理，进而分享合作项目利润的合作方式。由于在这种合作方式中出资一方是不显名的，因此法律上又称之为“隐名合作”。这种合作方式也比较常见，大家较为熟知的保障性住房与商品房混建就属于隐名合作的一种。
就社会力量采取协作型合作模式参与保障性住房建设具有如下两方面的优势：一方面，手续简便、灵活，有利于快速推进保障性住房建设。如前所述，协作型合作模式只需要政府和社会力量之间达成协议，无需办理繁琐的行政审批程序，既节约时间成本又节省资金成本。另一方面，保障性住房的土地使用权不转移，降低了合作风险。因合作建设保障性住房的过程中，一般是由政府提供土地使用权，若采取协作型合作模式，则政府无需将土地过户至项目公司或者合作对方名下，进而可以避免因合作方自身的债务纠纷导致土地被查封、追索的风险。当然，不可否认，协作型合作模式也有其不可避免的局限性―――由于现阶段我国尚无明确的法律、法规调整协作型合作开发模式，这就难免会导致实践中无法可依的混乱现象。
二、BT模式
BT（Bui l d Transfer），意即“建设―移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BO T模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金已经成了项目融资的一种新模式，该模式的最大特点在于投资方完全以业主的身份来参与项目的管理与运作。现阶段以BT模式建设保障性住房，尚无全国统一的法律、法规进行规范。仅就笔者掌握的资料来看，采取BT模式引进社会力量建设保障性住房的具体程序如下。
第一步，保障性住房项目立项后，政府以公开招投标的方式选聘社会投资方。其实，政府采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设，究其本质而言乃是使用政府资金向社会公开采购服务的行为。根据《政府采购法》的规定，BT模式引进社会力量参与保障性住房建设必须采取招投标的方式确定投资方。同时，也只有采取公开招投标的方式选聘BT模式中的投资方，才能保证政府资金使用情况的公开透明，以达到政府资金使用安全的目的和有效避免不正当竞争行为。
第二步，投资方和政府相关部门签订BT合同。BT合同是BT模式最重要、最核心的法律文件，在该合同中一般会明确约定投资规模、工期、工程质量、建筑工程施工、工程监理、项目融资、投资方的回报利润和政府回购条件等合作双方的权利义务。BT合同签订后，投资方和政府相关部门按照该合同的约定，各司其职、各负其责共同推进保障性住房项目的开发建设。具体来说，政府主要负责质量监督、资金控制等宏观方面的管理事务；投资方主要负责工程施工、项目融资等具体运作管理，以确保保障性住房项目达到BT合同的建设要求，并顺利通过政府验收。
第三步，政府按照BT合同的约定回购保障性住房项目。投资方按照双方约定的工期、质量标准进行运作管理，在保障性住房项目通过竣工验收后，政府应及时回购保障性住房，并向投资单位支付相应的对价。回购完成后，政府再将保障性住房出售（或者出租）给符合条件的购房人（或者承租人）。
通过以上论述，我们不难看出，采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设，不仅能够有效克服目前保障性住房建设资金不足的难题，而且还能节省政府在保障性住房建设方面的管理投入。对政府和社会投资者来说，都不失为一个双赢的选择，但同时我们也应该看到由于目前法律、法规不健全可能带来的各种合作风险。因此，采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设的顺利开展，还有待于政府出台比较完善的法律、法规进行规范。
三、代建制模式
当前，政府投资建设的社会公益性项目通常采用代建制模式。所谓代建制是指政府决定使用财政性资金建设某个公益性建设项目后，由政府授权的主管部门或投资主管部门牵头会同项目业主，通过招标或直接委托方式选择专业化的项目建设管理单位（以下简称代建单位），由其负责政府投资项目建设全过程管理的建设管理方式。代建制的实质就是由于政府缺乏投资项目建设的管理能力，而委托一个专业的代建单位具体负责该项目的建设管理事宜。
代建制模式与BT模式的区别有以下三点：一是，代建单位是以政府的名义进行建设项目管理的，而BT模式中的投资者是以自己的名义来管理项目的；二是，在BT模式中由投资者先行投入建设资金，因而BT模式的重要特征之一就是具有明显的融资功能，而代建单位却只负责管理并不出资，故代建模式不具有融资功能；三是，代建单位只能收取代建管理费，没有任何利润，而BT模式中的投资者却能分享建设项目利润。
社会力量以代建制模式参与保障性住房建设的程序和BT模式大体相似：首先，政府通过招投标的方式公开选聘代建单位（投资规模较小的项目可以直接委托代建单位）；其次，签订代建合同约定双方在项目建设中的权利义务；最后，代建单位将通过竣工验收的保障性住房移交给政府，由政府出售（或者出租）给符合条件的购房人（或者承租人）。因此，这种模式一般只适用于政府资金充裕，但管理经验和能力相对短缺的情况。此外，由于代建单位收取的代建费比较低（据笔者了解代建费一般为代建工程总投资额的2%～5%），这也是很多有实力、有经验的房地产开发企业不愿意以代建制模式参与保障性住房建设的主要原因之一。
四、总承包模式
施工单位以总承包模式参与房地产开发建设，是业界最常见且广为采用的做法。所谓工程总承包，是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业需要对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。社会力量以总承包模式参与保障性住房的开发建设，在理论上，以施工单位是否带（垫）资为标准，总承包模式又可分为：带资总承包和一般总承包（即总承包单位不垫资的承包方式）。
值得一提的是，长期以来对于带资总承包法律效力的认识，在理论上一直众说纷纭，实践中也未能形成共识。笔者认为，之所以出现理论和实践上的混乱现象，究其原因主要是因为长期以来行政管理部门和司法实践部门对此问题的认识不一致造成的。对此问题大致经历以下认识过程：1996年，建设部、国家计委、财政部联合的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》（以下简称96年《通知》）中明确禁止了所有建设工程中的带资承包行为。但2004年最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第6条规定确认了垫资承包合同有效，也肯定了带资承包行为。然而建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行2006年又颁布了《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》（以下简称06年《通知》），就政府投资项目再一次禁止了带资承包行为。
综合上述3个法律文件的规定，我们不难看出，由于96年《通知》已被06年《通知》所废止，目前相关部门对带资承包行为的态度应为：政府投资项目禁止采取带资总承包的方式建设，而非政府投资项目则允许采取带资总承包的方式建设。至此，针对社会力量以总承包方式参与保障性住房建设的问题，我们不难得出以下结论：若政府投资进行保障房建设的，则社会力量只能以一般总承包（即非垫资承包）的方式参与建设，而不能采取带资总承包的方式参与建设。因此，若采取总承包方式进行保障性住房建设的，政府必须首先落实并解决建设资金不足的问题。也就是说，总承包模式进行保障性住房建设不具有融资功能，与代建制相同，只能弥补政府管理能力的不足，并不能有效解决政府资金不足的困难。
参考文献：
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4.武一.珠江三角洲地区经济发展研究报告2010.中国时代经济出版社. 2010. 11
合作建房合同篇8
实行城镇住房制度改革后，为尽快改善城镇居民和一些行业职工住房紧张的状况，国家相继出台了一些政策，鼓励职工通过购买普通商品住房、经济适用住房（含集资合作建房），租赁住房等多种方式改善居住条件。但是，近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。为维护住房制度改革成果、切实贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[20**]37号）和《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知）（建住房[20**]77号）等文件精神，经国务院同意，现就制止违规集资合作建房有关问题通知如下：
一、自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。
二、对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。
三、已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积（以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算）超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。
四、符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[20**]77号）和其他有关集资合作建房的规定。
五、集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。
六、各级监察机关要会同建设、国土等部门加强监督检查。对违反规定批准或实施集资合作建房的，要严肃追究有关责任人的责任。对利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。