建设用地管理范文
时间：2023-09-25 18:03:19
建设用地管理范文第1篇
关键词：建设用地；土地管理；土地规划；土地利用
从城镇体系看，小城镇是属于城市范畴，是城市居民点中的最下一个层次，数量最多并与农民具有血缘的那一部分。从农村地域体系来看，小城镇又是农村地域体系的最上层次。它作为农村之首，带动农村经济、社会发展和农民生活质量的提高。它作为城市之尾，同样接受大中城市的辐射。它面向农村、城市两个领域，地处城乡结合部，是城乡之间的联系纽带。因此，城镇在我国经济发展中起着举足轻重的作用，所以针对城镇建设用地的土地管理、规划与利用就变得十分有必要。
1 我国城镇的发展现状
根据统计资料显示，2002年我国建制镇已经超过2万个， 镇区总占地面积为380万km2， 平均每个建制镇的镇区占地面积为185km2，镇驻地总人口超过1亿人，平均人口规模为5600人。经济实力明显增强，2002年全国平均每个建制镇的财政收入、乡镇企业缴纳税金和居民年末存款余额分别为1136万元、935万元和8808万元， 比1999年分别增长了57.8%，53.5%和27.4%。我国小城镇的发展拉动了整个农村经济， 吸纳了大量的农村剩余劳动力， 整体辐射能力显著提高。但也存在以下问题：
1.1 小城镇行政职能远大于经济辐射职能
根据目前我国的行政区划设置，镇作为最基层政府行使辖区行政职能。受长期计划经济体制管理模式的影响，其管理方式基本上仍然以行政命令为主，对基础设施建设、企事业发展仍然亲历亲为，工作处于被动应付状态。半数以上小城镇财政困难，有的甚至工资都发不出，却仍在苦苦支撑，其主要原因就是小城镇是行政管理的载体，经济载体的职能被严重弱化，受政策影响大，难以从带动周边经济发展中赢得利益。预计, 随着中央“三农”政策的逐步落实，许多以农为主的小城镇的经济状况将会更加困难。
1.2 小城镇的数量多、规模偏小
城镇规模过小，基础设施和公用设施投资成本高而利用率低，这直接导致小城镇基础设施投资困难，城镇功能不完善。国内外城市化发展的实践证明，小城镇居住人口越多，基础设施越完善；基础设施利用率越高对人口的吸引力越强。
1.3 小城镇发展存在不平衡性
从我国的小城镇发展来看，明显存在地域上的不平衡性。沿海地区的小城镇无论从规模上还是经济水平上，都远远超过内陆地区.自东向西，驻地人口、规划规模、基础设施配套程度、经济总量等指标呈现逐步递减的规律。
2 小城镇发展过程中建设用地管理失控问题及深层原因
2.1 区域发展规划乏力，小城镇布点分散，建设用地占用多
小城镇是区域的聚散中心，是区域经济网络的结点。周围农村是小城镇的腹地，也是小城镇赖以生存和发展的基础。一般来说，小城镇的布局应该考虑周围区域经济的发展状况，人口的规模，自然资源和交通情况，而作决策。
2.2 土地利用比较利益的驱动，使这里土地利用方向多变，建设用地扩张难以抑制
农地资源具有多宜性，农地资源的利用具有多选择性，农地农用的机会成本大。小城镇附近农地一般为优质农地，它既可以种植粮食、油料纤维，又可以种植花卉、林木，开挖鱼塘，还可以修筑公路、铁路，建设车站、机场、学校、开办工厂，兴建住宅，发展商贸、旅游，具有广泛的适宜性。同时我国农地资源稀缺，农场规模较小，农地农用的经济报酬较低，难以和其他产业竞争。
2.3 土地利用总体规划与小城镇发展总体规划的主从关系不明，小城镇发展总体规划的建设用地规模常常突破土地利用总体规划的控制
特别值得指出的是过去我们的两种规划分别是由两个相互独立的部门背靠背制订的，彼此之间缺乏沟通与协调。这样难免使两种规划出现分歧或冲突，土地总体规划的权威性也难以保证。
2.4 小城镇总体发展规划约束力不强，建设用地需求旺盛
小城镇的发展规模应该与周围农村人口、产业发展相适应。它应该起到吸收周围农村剩余劳动力，接纳城市分离的产业和乡镇企业的作用。但是，一方面，地方政府在小城镇的发展过程中，往往出于地方经济或任期政绩的考虑，贪大求全，盲目扩大小城镇的规模，集镇向镇发展，镇向小城市发展，小城市向中等城市、大城市发展。另一方面，小城镇总体规划修改过于频繁，功能分区不合理，有混杂现象。
3 协调小城镇发展与强化建设用地管理的对策
3.1 及时转变小城镇土地利用方式，变农村型的土地利用方式，过渡型的土地利用方式为城市型的土地利用方式，提高建设用地的效率
如前所述，我国小城镇的土地利用方式为农村型或过渡型的。只要改变土地利用方式，小城镇建设用地的利用效率会大大提高。我们必须针对小城镇建设用地较粗放，住宅用地私有化的特点，采取有效的措施，发挥小城镇居民参与成片改造和综合开发的积极性，推动旧城改造，提高建筑密度和建筑容积率。倘若我们将小城镇的土地利用方式完全改变为城市型的利用方式，那么，建设用地的利用效率可提高1.47倍。
3.2 协调区域规划、土地利用总体规划与小城镇总体规划之间的关系，将小城镇的建设和发展侧重点区别对待
对于已建成的小城镇，我们认为必须在县、乡（镇）土地利用总体规划下，做好小城镇发展规划的修订和小城镇的改造。一是对于过于分散又缺乏条件，盲目上马的小城镇，应视经济的可行性，社会的可接受性和环境的允许性，考虑部分拆迁，适当集中，以实现小城镇聚集经济效益和社会效益，环境效益；二是对于占地过多，盘子铺得过开的小城镇，应严禁城镇对外扩张，置换低效、闲置的土地资产，盘活现有土地存量。
对于未来将上马的小城镇，我们认为必须对其必要性，可行性进行充分的论证，并在各级土地利用总体规划的框架下，认真地做好小城镇发展的总体规划，使小城镇总体规划与土地利用总体规划相衔接，并融为一体。首先，应将小城镇的区位选择，发展规模，发展方向纳入区域社会发展的大环境之中，从区域的资源、环境、资金、人口、物资、技术、交通等方面统筹考虑小城镇的布点，使小城镇在区位上真正成为连接城乡经济的纽带，在发展的规模上既能吸收农村剩余劳动力，接受大城市的企业扩散，并与已有的小城镇共同构成合理的网络体系，又不至于超过区域土地资源的承载能力和环境容量，也不至于冲击耕地保护和粮食安全目标，形成协调的城市—城镇—乡村三元地域空间结构，实现城乡经济一体化。
3.4 强化农地保护制度，控制建设用地外延扩张的源头
小城镇附近土地价值有潜在的上升趋势。农地保护对于粮食安全、城市农副产品的稳定供给，维护生态平衡和生物多样性及公众健康有着重大的贡献，但这种“利他”的经济行为却是以农业的土地低报酬和高机会成本为代价，在经济上得不到补偿。而保护区以外，土地的非农业开发的高土地报酬的利已经济行为和开发过程中的自然外溢对环境破坏的损他行为并无一个约束机制。针对目前农地保护制度的缺陷，我们在未来制度变革时必须注意：一是要建立一套科学的优质农田评价指标，按照严格的程序，清晰地界定优质农地的边界，把优质农地严格地保护起来；其二是要建立优质农地保护或基本农田保护相配套的优惠政策和农地保护补偿基金制度，让农地保护的利他行为经济上得到体现；其三是建立一套完善的农地变更税收制度，以平衡土地改变的暴利，回馈社会，并用于支持基本农田保护区；其四是在法律上要对农地保护的制度、方法、利用、保护措施、手段、政府及个人的权利和义务做出明确的规定。
4 小结
随着市场经济的快速发展和城市化进程的不断加快，小城镇建设用地管理的地位越来越重要。在依法用地的前提下，各地结合自身优势，合理确定小城镇建设用地管理模式，促进小城镇可持续发展，将是各级国土资源主管部门的重要工作之一。
参考文献
[1] 张安录.注重小城镇建设与改造[J].中国土地，1999（2）：13-14.
[2] 费孝通.论中国小城镇的发展.中国小城镇高级国际研讨会，1995.
建设用地管理范文第2篇
关键词：建设用地城市规划用地管理措施
中图分类号：U412.1+4 文献标识码：A文章编号：
一、建设用地规划管理概述
建设用地规划管理是根据各地区现行土地规划对公用、民用、军用等建设用地进行审查和评估，选择合理的项目地址和范围，经由城市规划行政主管部门确认后颁发建设用地许可证。
建设用地管理的目的包括：节约土地资源，保证土地绿化率，使建设用地和农业用地协调发展；高效利用规划区域内的土地，在满足城市规划的前提下使各项建设跟上发展的步伐；不断完善建设用地规划管理，减少或者杜绝由于管理不善而出现得的盾。
建设用地管理的内容包括：管理规划区域内的土地的各项建设，土地是否可以使用，怎样使用才能够既适合土地性质又服从规划标准；将整个地区或者城市的土地统筹规划，统一布局；严格管理建设用地的审批、核准程序。
二、建设用地的特征
1、承载性
建设用地与农业用地的最大区别是，前者是利用土地的承载能力建造出人们生活的空间和场所，后者是利用土壤的生产能力种植食物。因此，为了节省土地资源，人们在选择建设用地时应避免占用农田，将水土优良的土地留给农业用地。
2、逆转性
在规划允许的前提下，农业用地很容易转变为建设用地，但想要建设用地再恢复成肥沃的农田则耗时耗资，难上加难。这一特征需要人们从严控制用地指标，不得妄下决定。有些国家在这一方面做的很好，规定土地的建设用地许可权只属于国家，只有政府允许后才可以将农地变为建设用地。
3、区位性
建设用地区位的选择很重要，应依据建设产物的性质选择适合的区位。比如商业建筑应建设在临街地点，而住宅最好远离街道。另外，还应考虑经济和环境的变化对区位的影响，用发展的眼光将建设用地的所有潜能一一展现出来。
4、空间性
建设用地在垂直方向上有非常大的的开发拓展强度，应充分利用地上和地下空间，这样既可以节省土地资源，又能够提高投资效益，在寸土寸金的城市中心地带和人口密集地区应尽可能建造高层建筑。
三、建设用地规划管理的程序
1、建设用地的选址
建设用地的选址定点包括城市规划区域内的建设用地选址和国家、地方大型项目建设用地选址。前者可以在原有建筑的基础上进行扩建、改建，或者取替原有建筑建设性质完全不同的项目，还可以在城市周边扩建的新址上立项，诸如此类城市建设用地首先应向城市规划行政主管部门申请选址。后者针对的是大型水利水电项目建设，大型煤矿企业建设，或者是国家大型活动场所的建设，例如鸟巢、水立方等。建设单位应将项目设计任务书和建议书交由国家各级计划部门审批，项目所在地城市规划行政主管部门应参与审批，结合现场调查结果，符合规划要求的可发给规划限定要求和签署选址意见文书。之后相关部门还应进行跟踪考察，掌握建设单位实际执行情况。
2、听取相关部门意见
项目的建设非常复杂，建设用地必然涉及面广，例如，需要拆迁的项目应征求政府拆迁办的意见；需要排放污水的项目应征求市政管理部门，夜间施工会产生噪声应征求环保部门等。除了征求各相关部门意见，对建设用地附近的百姓或单位也应进行良好的沟通，在项目建设过程中，对附近的道路、空气以及安全方面或多或少会产生一些影响，建设单位在实施控制措施的同时，也应提醒附近居民注意避让。
3、建设用地规划设计
城市规划管理行政部门在初步拟定建设用地地点和用地红线之后，应将建设用地规划设计条件提供给建设单位，建设单位依照此条件设计项目总平面规划图。此条件应包括：该建设用地的现状图，图中用红线圈出拟定的建设用地范围，有城市规划道路红线，并注明道路规划要求；该建设用地所处的地理环境、周围建设情况和垂直空间拓展强度等；城市规划行政主管部门吸取各部门意见后形成综合意见书；针对该建设用地提出绿化率、建筑密度、限高与否、人防设施等基本要求。
4、建设用地规划许可证、征用许可证的取得程序
建设单位应委托规划设计单位依据规划设计条件中的要求设计建设用地总平面规划图。相关部门应审查该总平图的规模、布局、机械设备布置等是否符合规划设计条件，消防设备、消防通道等是否符合消防安全规定。建设用地总平面规划符合要求之后，待建设用地面积、范围、地点正式确立，经城市规划行政管理部门领导审查批准就可以核发建设用地规划许可证。下一步就是向土地管理部门提供所要求的资料，申请办理建设用地征用划拨许可。
5、建设用地批后管理程序
相关部门应在征用划拨土地过程中进行用地复核，在土地使用过程中定期监督检查，杜绝违规违章现象的发生。如发现建设单位手续不全、证件不明，擅自占用土地或扩大范围，擅自非法买卖从中谋利，或者不按照规划建设等应即刻发出违章占地通知书，进行违章登记处理，立刻停止使用该土地。根据违章程度予以没收、罚款、行政处分或恢复原样等处分。
四、建设用地规划管理的措施
1、合理利用，保护农田
目前我国人口众多而耕地资源少，许多省、市人均耕地面积达不到国家公认最低标准1.2亩，与其他国家相比更是少得可怜。想要解决这一矛盾，相关部门应加强耕地保护责任管理，依法执行土地用途管理制度，责令占用耕地的企业依法履行耕地补充的义务，严格实行“先补后占”政策。推广城市大力实行集约用地，尽量在城区内部利用垂直空间增加容量，提高土地利用率，禁止占用城市周边的耕地。也可利用耕地征用高收税、高补偿的方法保护耕地。
2、统筹兼顾，使用地最优化
各地根据发展形势，利用科学的方法、手段对各项建设进行总体部署和规划，按照需求情况确定各项建设用地所占的比例，对重点建设工程用地优先规划，制定各项建设用地平衡规划表。编制符合长远发展的用地标准，在实践中不断完善，不断提高建设用地利用率，使建设用地和农业用地均衡发展。另外，考虑到人们生活质量会越来越高，各地发展越来越快，对用地需求越来越大，因此，在规划用地时无论是在空间上还是在平地上都应哟所保留。
3、加强建设用地规划管理的实施
首先，应严格控制建设用地规划设计，因为一旦确立了规划设计，建设单位依据规划设计进行项目施工图纸设计，在实施之后就很难再改变。因此，应重视用地规划设计阶段，应会同各相关专业的专家，在服从法律法规的基础上设计出最合理的规划。其次，项目的设计需要土地管理部门的积极配合，参与选定项目地点，审核、分析初步设计是否能够真正有效利用土地，提出经济合理的深化设计方案。再次，应联合土地管理各相关部门建立专门的监督机构对土地规划设计的执行情况全程监督控制。大力宣传建设用地相关法规、政策，实现土地状况透明化，让所有人了解土地的稀缺，让所有人关注土地利用问题，互相监督建设用地规划设计的落实情况，使乱搭乱建成为所有人共同抵制的行为。
城市用地规划设计
想要实现土地资源的可持续发展，首先应设计出符合城市发展的用地规划。城市用地规划设计包括居住用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地、行政办公用地、商业金融业用地、贸易咨询用地、旅馆用地、市场用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地等。设计应在集约用地的基础上，为人们打造舒适、卫生、方便的人为环境和自然环境。
1、设计程序
为了实现城市空间环境的最优化，应综合考虑各专业需求，按照规划设计条件中规定的土地使用性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口等进行设计。首先进行相关资料的收集和整理；然后对所收集的资料逐一分析，考察各类建设用地之间的关系和其与交通系统、配套设施的关系是否合理，对自然条件、空间特色、底图、景观等详细分析，并形成分析报告；最后根据不同的设计理念提出方案，经过比选得出适合该城市现状的最优实际方案。
设计审批程序
城市用地规划设计方案经反复审核、修订后，应报市规划部门及市消法大队审批。规划部门人员应对受理的用地规划设计方案进行初审、复核、审定，最后形成表格和资料告知申办人。
设计变更程序
用地规划设计一旦确定，就不允许任何单位、个人擅自变更。如确需变更，应形成规划条件变更专题报告，提交到项目所在城市规划行政主管部门申请变更。主管部门首先听取与变更利害关系人的意见，并组织专家进行初审；初审合格后，报同级规划委员会审查变更是否符合法律法规、技术规范；符合规定的由市规划行政主管部门进行为期30天以上的公式；然后报土地行政主管部门办理补交土地出让金手续，并通告监察部门；最后公告社会。
结束语：土地资源与水资源一样，不是用之不尽的，人们在提倡节约用水的同时，也应想到节约占地。建设用地规划管理的目的就是为了让所有人知晓每寸土地的建设都应合法、合理，并能使其充分发挥潜能，非法侵占或买卖土地是国人绝不可触及的行为。
参考文献：
[1] 许坚，包纪祥. 当前土地规划管理存在的问题及对策[J]. 中国地质矿产经济，2001（12）.
[2] 陈晓炜，赵世强. 土地利用规划的风险管理[J]. 国土资源科技管理，2004（02）.
建设用地管理范文第3篇
第二条本市市辖区范围内的农村村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅的，适用本规定。
第三条市土地行政主管部门负责本市农村村民住宅建设用地管理工作和本规定的组织实施。
区土地行政主管部门根据本规定具体负责辖区内的农村村民住宅建设用地管理工作。
建设、规划、公安等行政主管部门，应当按各自职责协同实施本规定。
第四条农村村民建设住宅，应当符合各级土地利用总体规划、各级城市规划和村庄规划。
第五条农村村民建设住宅，应当尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制使用耕地。
占用耕地建设住宅的，应当按国家和省的有关规定补充耕地。
第六条市土地行政主管部门应当会同有关部门，根据全市年度农用地转用计划指标，编制各区农村村民住宅建设用地年度农用地转用计划指标，报市人民政府批准后实施。
没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不予批准新增建设用地。
第七条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，应当统一规划、统一建设农民公寓式住宅。
市人民政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，以及人均居住面积标准和人口增长率等因素，制定并公布各村的人均居住面积和规划期内建设用地面积总量。
第八条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的土地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设农民公寓式住宅。
农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。
前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。
第九条具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：
（一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。
（二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。
（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。
（四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。
（五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。
（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第十条申请建设农民公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：
（一）申请表。
（二）各申请人户内家庭成员的户口、身份证明。
（三）各申请人户内家庭成员现居住情况说明。
（四）村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议。
（五）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。
（六）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。
第十一条申请建设非公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：
（一）申请表。
（二）申请人户内家庭成员的户口、身份证明。
（三）经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况说明。
（四）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。
（五）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。
第十二条建设农民公寓式住宅，以村民委员会为单位，按下列程序统一办理住宅建设用地手续：
（一）农村村民向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。
（二）村民委员会将各申请户现居住情况及农村村民建房协议送镇土地管理机构审查，报镇人民政府审核。
（三）经镇人民政府审核同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申请选址，取得选址意见书后，向区土地行政主管部门申请办理用地手续。
（四）区土地行政主管部门对用地申请进行审查并同意后，统一报送市土地行政主管部门进行建设用地预审，建设用地预审同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。
（五）村民委员会持《建设用地规划许可证》向市土地行政主管部门申请办理用地手续。
（六）建设用地经有批准权的人民政府批准后，由市土地行政主管部门向村民委员会核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。
第十三条农村村民建设非公寓式住宅的，按下列规定办理用地手续：
（一）申请人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由镇土地管理机构对申请人现居住情况进行审查后，报镇人民政府审核。
（二）申请人依法向城市规划行政主管部门申请《建设用地规划许可证》。
（三）申请人持《建设用地规划许可证》向镇土地管理机构申请办理用地手续。
（四）镇土地管理机构逐级上报区、市土地行政主管部门办理用地审查报批手续，经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门向申请人核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。
前款第（四）项规定的用地审查、批准权，市人民政府及其土地行政主管部门可以委托区人民政府及其土地行政主管部门行使。
第十四条申请农村村民住宅建设用地，占用农用地或未利用地的，由村民委员会统一提出申请，区土地行政主管部门按照镇土地利用总体规划审查后，报市土地行政主管部门依法办理审批手续。
第十五条《农村村民住宅建设用地批准书》自批准之日起两年内有效。
逾期未报建又不申请延期的，《农村村民住宅建设用地批准书》自行失效。
第十六条禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。
第十七条农村村民不按照批准的用途使用土地的，由市土地行政主管部门依法撤销《农村村民住宅建设用地批准书》。
第十八条农村村民应当在住宅建设竣工验收合格之日起30日内，申请办理房地产权登记。
第十九条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超出《农村村民住宅建设用地批准书》批准的用地面积，多占的土地以非法占用土地处理。
第二十条未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，区、镇人民政府、街道办事处、村民委员会应当及时制止，并报市土地行政主管部门依法处理。
第二十一条非法买卖或以合建形式变相买卖农村村民住宅建设用地的，按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定处理。
第二十二条各县级市的农村村民住宅建设用地管理参照本规定执行。
建设用地管理范文第4篇
第二条新增建设用地土地有偿使用费(以下简称土地有偿使用费)是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。
第三条土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%上缴地方财政,县、市人民政府依法取得新增建设用地后，应依法向用地者供应土地。
第四条土地有偿使用费缴纳标准由国务院土地行政主管部门按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和土地行政主管部门联合，并定期调整公布。具体缴纳标准见附件一。
第五条按照农用地转用、征用土地等新增建设用地的审批程序，土地有偿使用费由取得新增建设用地的县、市人民政府按本办法规定标准缴纳。缴纳程序为：
一、国务院或省级人民政府土地行政主管部门依据批准的土地利用总体规划和用地计划对申报用地的县、市人民政府拟订的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案进行审查，对符合规定的，下达《新增建设用地有偿使用费缴款通知书》(以下简称《通知书》，格式见附件二)。
二、申报用地的县、市人民政府根据《通知书》核定的缴款额和缴款时间，填制一般缴款书”，将土地有偿使用费按规定比例就地缴入中央金库和省级金库。
三、国务院或者省级土地行政主管部门根据加盖银行收讫章的“一般缴款书”办理新增建设用地手续。未按规定缴纳土地有偿使用费的，不予办理新增建设用地手续。
第六条土地有偿使用费在国务院和省级人民政府土地行政主管部门办理新增建设用地手续前缴纳，具体缴纳环节为：
一、农用地转用、征用土地属于同级审批的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；
二、农用地转用、征用土地属于不同级审批的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；
三、只需办理农用地转用审批的国有农用地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准农用地转用前缴纳；
四、只需办理征用土地审批的农民集体所有的土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准征用土地前缴纳；
五、依据土地利用总体规划将国有未利用土地转为建设用地的，土地有偿使用费在批准转用前缴纳。
第七条上缴中央财政的土地有偿使用费作为中央财政基金预算收入，上缴地方财政的土地有偿使用费作为地方财政基金预算收入，均专项用于耕地开发，不得平衡财政预算，结余结转使用。
第八条上缴中央财政的土地有偿使用费由中央财政专项安排用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目、对地方耕地开发整理项目的补助、耕地信息与监督系统建设。
第九条国务院土地行政主管部门依据经批准的土地利用总体规划和年度计划，编制耕地开发整理项目投资计划，国务院财政部门依据审定的耕地开发整理项目投资计划编制耕地开发整理项目支出预算后，共同下达耕地开发整理项目投资计划和支出预算。
第十条国务院财政部门依据共同下达的耕地开发整理项目投资计划和支出预算负责办理资金拨款，国务院土地行政主管部门负责耕地开发整理项目的组织实施和管理。
第十一条上缴省级财政的土地有偿使用费也必须用于耕地开发和土地整理，不得挪作他用，具体使用管理办法由省级人民政府财政部门和土地行政主管部门依照本办法的规定制定，并报财政部和国土资源部。
第十二条土地有偿使用费收缴工作所需的业务费用，分别由中央和地方财政部门在本级基金预算中按缴入本级金库土地有偿使用费金额%的比例安排。
第十三条各级财政部门、土地行政主管部门、审计部门要加强土地有偿使用费收缴、使用的管理和检查监督，保证土地有偿使用费及时、足额收缴和专款专用。任何部门、单位或个人均不得挤占、挪用土地有偿使用费。
第十四条本办法由财政部、国土资源部负责解释。
建设用地管理范文第5篇
关键词 农村建设用地；管理现状；对策
中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2013）16-0348-02
2013年1月31日，中共中央、国务院下发的一号文件《关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》，明确“要始终把解决好农业农村农民问题作为全党工作重中之重，把城乡发展一体化作为解决三农问题的根本途径；必须统筹协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，着力强化现代农业基础支撑，深入推进社会主义新农村建设。”作为带动农村经济崛起的重要支撑，农村建设用地的管理问题已提上日程。如何规范农村建设用地利用秩序、如何实现农村建设用地的可持续利用、如何提高农村建设用地集约利用水平等一系列问题的研究关系到中央关于农业农村问题重大方针政策是否能真正贯彻落实。笔者所提到的农村建设用地是指在乡（镇）村区域内的用于非农业建设的土地，相对于市区。主要包括：位于乡镇的商服、住宅、工业、仓储等用地、乡镇村公共设施及公益事业用地和农村居民建房用地即宅基地[1]。
1 农村集体建设用地利用现状
1.1 相对面积大与土地集约利用度低并存
以笔者所在的莱芜市为例，根据最新土地利用现状变更调查数据，莱芜现土地总面积224 603.42 hm2，其中城市用地面积7 880.6 hm2，乡（镇）村建设用地面积24 310.13 hm2。乡（镇）村建设用地面积占全市土地总面积的10.8%、占全市建设用地总面积的60.8%、是城市用地面积的3.1倍。随着近年来新一轮经济发展的潮流，大批招商引资项目的落地使得农村建设用地的面积呈逐年上升的趋势。一边是新增建设用地面积不断增加，一边是农村建设用地的大量闲置和低效利用。此种状况的形成有历史原因、区位因素，与地方政府土地集约利用、规划管理意识差也分不开。在城市国有建设用地消耗殆尽的状态下，中国工业化和城市化的持续发展，就维系在农村集体产权的建设用地上。而逐年递增的乡村建设用地面积对当地农用地尤其是耕地的保有量形成了巨大的威胁。
1.2 违法违规用地现象普遍、管理秩序有待规范
由于土地管理法律法规宣传不到位以及地方政府和集体组织“以地生财”和“以地招商”的思想，以统筹城乡发展、新农村建设和农业产业结构调整为由，采取出租集体土地的方式招商，盲目引进企业或业主，擅自表态或默认企业违规用地，使得新增集体建设用地违法现象不断并有逐年增加的趋势。同时，原有集体建设用地在使用过程中由于缺乏监管，少批多占、批占不一和违法改变用途等违法用地行为普遍存在。
1.3 登记发证率低下，权属管理混乱
近年来农村宅基地确权登记使得部分村民宅基地有了合法的“身份证”，但还有相当一部分宅基地因各种原因没有确权登记，没有确权的部分宅基地大部分存在权属不明、界址不清等问题，该部分宅基地的管理处于无序状态。在农村，个人或单位使用的建设用地已登记发证的比例很小。形成该种状况的原因大致有以下几点：一是土地使用权人没有登记申请的法律意识，认为只要有了政府批复即是拥有了合法权益证明；二是使用权人在使用土地过程中存在违法改变用途、擅自少批多占等违法事实的存在使得土地不具备登记发证条件；三是土地使用者直接没有合法的权属来源，属于违法占地。
1.4 规划控制作用疲软，对建设用地布局的合理性以及对耕地保护作用力度不够
规划本应是土地管理的龙头，然而在实际土地管理中重利用轻规划现象普遍。在实际操作过程中，规划的作用主要体现在为项目用地服务，在规划调整、修编过程中，对基本农田的调整较随意，容易形成规划跟着选址走的不良倾向。另外，在土地利用总体规划编制过程中，化为基本农田的数量在80%以上，该部分耕地是当地作物产出高、种植适宜性高的耕地。除去这80%的耕地，剩余耕地原则上与基本农田的耕作质量则无法相比。基本农田保护区的随意调进与调出行为势必会影响基本农田的整体质量。
1.5 农村建设用地盘活潜力大，与农村建设用地市场机制落后并存
有很大一部分农村建设用地的利用是粗放的，有的甚至闲置多年，造成了土地资源的浪费。形成该种现象的原因主要是该部分土地要引入市场困难重重，政策支持力度小。同时，该种状况还导致部分非法转让建设用地行为普遍存在，从而形成新的遗留问题，使得农村建设用地管理秩序更加混乱。
2 对策
2.1 加强政策宣传、强化依法依规合理高效用地意识
土地是宝贵的资源，任何土地管理的无序甚至混乱将会导致难以挽回的损失。无论是政府还是单位、个人，在土地利用上的短视行为是造成土地浪费的直接诱因。为此，必须将资源保护意识深入人心，增强全民国策意识，让土地资源合理高效利用成为各种形式的用地行为的首要条件。因此，除了要加强宣传以外，自上而下的政绩考核机制的作用不可忽视。在各级政绩考核机制中加入详尽的土地集约利用考评内容，同时引入合理有效的激励惩罚机制，将会起到事半功倍的作用。
2.2 强化国土资源执法监察、落实建设用地批后监管
针对农村建设用地违法行为宗数多、宗地小、范围广、处理难等特点，应加大查处力度，注重在萌芽状态查处效果。力求做到查处一宗、警示一片的效果。强化部门协作与配合，形成政府主导、土地部门牵头协调，相关部门共同参与和依靠社会监督的多元化执法模式，实现联合查处、联合执法和信息共享目标，提高土地管理法律法规贯彻执行力和违法违规案件查处效果，有效遏制非法占用土地、破坏耕地等违法违规行为。通过严格执法让违法用地付出比合法用地大得多的经济成本和政治成本。对已批准使用的土地则严格落实批后监管，从项目开工到竣工步步紧跟，杜绝新的违法违规用地行为的发生。
2.3 加快推进农村建设用地确权登记，引导农村建设用地管理秩序加快好转
当前，无论是农村宅基地还是其他农村建设用地的登记发证率均很低，对于全面掌握农村建设用地现状等基础信息很不利，使得地籍管理数据库里面有很大一部分土地权属不明，给土地管理者的决策部署形成障碍，同时使用权人合法权益也得不到有效保护。为此，要积极加大政策、财力支持，鼓励权力人申请登记，同时对历史遗留问题提出相应政策扶持，从而加大农村建设用地登记发证进度。农村建设用地确权登记率的提高无疑是规范有序的土地管理秩序的基础和前提。
2.4 强化土地利用总体规划的权威及法律地位，使规划真正发挥其总体控制作用
一是科学合理制定适合当地实际的、能真正实现土地资源合理利用的土地利用总体规划。优化城乡统筹发展规划布局，推进城乡统筹发展，建设社会主义新农村，规划是龙头，是基础，围绕做好中心城镇、康居示范村和农民集中居住区、产业园区和其他公共配套设施的需求来进行建设用地规划布局，利用规划成果来引导实现农民居住向社区集中、公共服务向镇村集中、产业发展向园区集中、土地流转向合作组织集中、农民就业向企业集中等“五个集中”。二是强化规划的权威性和法律地位。彻底改变规划跟着项目走的局面，杜绝基本农田的随意调变现象，真正发挥其控制与指导作用[2]。
2.5 优化土地流转形式，积极建立农村建设用地流转市场机制
引导一家一户的分散经营模式改变为规模化生产、企业化经营、公司化管理模式，必须推进土地流转。要充分发挥基层政府和村级组织的主导和合作组织的中介作用，通过其有效引导，逐步建立“企业+政府+农户”的流转模式。为集体建设用地流转创造条件。另外要努力实现空闲宅基地有偿流转。当前的土地政策对宅基地的流转限制很大，而这在一定程度上也加剧了宅基地闲置状况，不利于土地的高效集约利用。应考虑制定政策让闲置农村宅基地在村内或更大的范围内实行有偿流转，对流转产生收益扣出土地收益由村委统筹用于村公益事业的发展[3]。
3 结语
“十分珍惜和合理利用每一寸土地、切实保护耕地”是我国的基本国策。人多地少的现状要求更加要注重土地资源的高效利用。如何让有限的建设用地空间发挥其最大的效益是学者和决策者应该考虑的问题，也是工作在国土资源管理各个岗位上的每位工作人员应该思考的问题。只有在实践中积极探索，不断摸索，勇于创新，大胆革新，才能闯出一条适合当地实际的农村建设用地科学合理利用的好路子[4-5]。
4 参考文献
[1] 黄华明.建设用地管理[M].天津：天津科学技术出版社 ，1992.
[2] 徐兴丽.土地利用总体规划中存在的问题及对策[J].中国土地资源态势及持续利用研究，2004 （7）：408-414.
[3] 张艳.农业现代化进程中农村土地流转模式比较[J].中国流通经济，2012（11）：103-109 .
[4] 朱玉碧.农村建设用地整理运作及制度创新研究[D].重庆：西南大学，2012.
建设用地管理范文第6篇
关键词：城市；建设用地；规划；管理；措施
中图分类号：TU984文献标识码： A
目前，我国城市化的步伐正在不断的加快，导致可以开发利用的土地资源越来越紧缺，土地资源的缺乏导致人们对于城市建设用地的规划管理有了更高的要求，这就要求城市对用地进行规划管理是必须合理，有序。
一、城市用地规划管理的概念
城市用地规划管理，主要就是为了确保城市建设用地在利用过程中能够严格的按照城市规划进行，保证城市建设用地的合理性、节约性。城市用地规划管理主要包括两个方面，一个方面为狭义的规划管理，另一个方面为广义的规划管理。狭义的城市用地规划管理，实质上就是指城市在建设过程中所需用地的审批管理，即根据我国制定的《城乡规划法》中的相关规定，对城市建设项目在建设过程中的用地界限以及位置进行核定，提供相应的规划设计条件，对城市建设用地规划许可证进行核发的过程。广义的城市用地规划管理，实质上就是指根据城市规划以及当前城市建设的实际情况，对城市建设用地开发活动进行合理的调节与规范引导，在城市建设用地中落实城市规划设想的过程，这个过程主要就是对城市建设用地资源优化配置中包含的人地关系进行合理的协调，从本质上来看就是对人与人之间的关系进行协调，从根本上实现城市建设用地的优化配置，使城市建设用地的开发与利用符合城市规划中的相关要求。
二、城市用地规划管理的重要性
1、加强了土地的集约利用度
通过发展中小城市，吸引农村人口向中小城市转移，可以节约大量农村宅基用地。随着中小城市经济的快速发展以及人民生活水平的提高，再加上经济发达地区对建设用地的强烈需求以及政府的大力倡导，农民进城的愿望也相当强烈，中小城市发展的力度加大，土地的集约利用度得到了加强。
2、优化了城乡用地布局结构
城市的发展使格局零乱分散的乡镇企业向工业小区集中，众多配套的基础建设得到共用，基建成本大幅度降低，一定程度上节省了大量的建设用地。据调查，乡镇企业相对集中，连片开发后，可以节约5％ ～10％的用地和10％的基础设施资金。
三、城市建设用地规划管理措施
1、控制土地利用性质
土地利用性质是建设用地规划管理的核心。为保证各类建设工程都能遵循土地利用性质及相容性的原则安排，应按照批准的详细规划控制土地的利用性质。尚未批准详细规划的，按总体规划或分区规划执行。控制核定土地利用性质要规范，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》将城市用地分为l0大类、46中类、73小类进行管理。需改变规划用地性质的，应先做出调整规划，并按规定程序报经批准同意后执行。
2、核定土地开发强度
(1)土地利用强度
城市土地利用强度的高低，不仅对建设活动的投入产出有直接影响，而且会引起一定范围内社会、经济和环境状况的变化。利用强的过低造成土地浪费和开发经济效益下降 利用强度过高，不仅带来市政公用基础设施负荷过高，而且造成环境质量下降等，反过来影响建设工程的效能。土地利用强度的控制．是保证城市土地合理利用的另一重要因素。建筑容积率和建筑密度是土地利用强度的两个重要指标，二者相互关联。其中容积率是核心指标，是规划管理部门与房地产开发部门之间矛盾的焦点。因此核定容积率时，应审慎研究。
(2)容积率核定
容积率是指地面以上建筑面积之总和与建筑基地面积的比值，或单位建设用地面积上所获得的建筑面积。容积率对城市建设和环境质量的影响有包括自然环境影响和人工环境的影响。建筑容积率过高，建筑体量过大不利于北侧和下风向建筑日照、采光、通风和绿化种植t建筑容量过大，容易造成设施供不应求。容积率过高，建筑密度不宜过大，应留出一部分空地供户外活动。例如高层建筑周围应留出空地。
(3)建筑密度的核定
建筑密度是指建筑物基底占地面积与建筑用地面积的比率。在建设用地规划管理中，核定建设工程的建筑密度，是为了保证建筑空间环境质量，满足绿化、地面机动车和非机动车停场地、消防车作业场地，人流集散场所及变电站、煤气调压站等配套设施用地的面积。
建筑密度指标和建筑物的性质有较密切的关系。如一般居住建筑，为保证舒适的居住空间集采光、通风 绿化等方面的要求，建筑密度一般在25％ 一30％之间。独立式低层别墅建筑密度不宜超过20％。商业建筑低层利用率最高，潜在价值最大，为充分发挥土地的效益，建筑密度较高，一般在40％一一60％之间。
环境质量要求高的地段，建筑密度不宜过大。因此，建筑密度指标应根据不同项目对环境的要求来确定，如医院、中小学、托幼，空地应多一些，建筑密度低一些。
3、正确处理耕地规划，不占良田
土地是农业发展的基础，是我国稳定发展的一个重要环节。在建设城市的时候，土地必须进行合理规划，尽量做到不占用耕地，保证城市的农田数量不减少。虽然我国号称资源大国，但是只要人均一下，各种丰富的资源就显得那么不足。我国的耕地面积本来就不多，若是为了发展城市经济，而牺牲耕地，则得不偿失。
目前，我国为了保护耕地，颁布了一系列的法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等。在规划城市用地之前，需要了解各项土地法律，确保合理使用耕地，禁止占用良田，从而实现城市的可持续发展。
4、绿化用地不可缺少
随着生态问题的加重，我国城市建设必须要规划相应的绿化用地，促进城市的生态循环发展。在城市规划的过程里，设计者需要考虑到各个用地之间的绿化带，如居民区跟工业区之间必须用绿化林等隔开，防止工业区的污染物飘到居民区上方，给人们的生活和健康带来威胁。
除此之外，绿化用地最常见的就是建设在道路两旁。道路边上的绿化带有着净化汽车尾气，保护环境的作用。
5、工业区建设需要考虑污染问题
我国之前的城市发展模式就是先污染，后治理的政策，随着观念的改变，城市的发展模式出现了新的变化，不再走老路子。在城市规划用地的过程里，设计者需要综合考虑工业区的用地位置，降低工业污染对城市的破坏。正常情况下，工业区必须远离城市中心，不能直接跟居住区连接。当然，规划者需要综合考虑当地的环境因素，如季风、地形等，从而降低外部因素对污染的干扰。
结束语
通过以上详细的分析，我们可以很清楚的得知城市建设用地规划管理对城市化的进程起到了至关重要的作用。合理规划利用好城市建设用地，既满足城市发展的需要，又是提高城市人民的生活质量的重要途径。现在我国城市的建设用地规划利用水平尚处于低度利用阶段，土地效益还有很大的提升空间，这就要求我们在今后的建设土地规划利用过程中，应当符合国家规定的标准，不得借设立各类开发区擅自修改或调整规划，要充分利用现有建设用地，同时要采取各种有效措施合理规划，严格管理，创造更大的经济、社会、生态综合效益，实现我国中小城市的经济社会可持续发展。
参考文献
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[2]赵世强.土地利用规划的风险管理[J].国土资源科技管理.2014（02）:11-12
[3]叶艳妹.农村居民点用地整理的适宜性评价指标体系及方法研究[J].2014(7):90-91
建设用地管理范文第7篇
第一条为了加强对全县各类建设用地的监督和管理，使有限的建设用地合法、规范、科学、合理使用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、《招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》，结合我县各类建设用地管理使用的实际，特制定本办法。
第二章城乡居民宅基地管理
第二条农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员享有的在农民集体所有土地上建造个人住宅的权利。非集体经济组织成员不能申请宅基地使用权；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准；非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。非农业人口要拥有宅基地只能通过转让、购买他人房屋或者参予允许建住宅的国有土地使用权出让取得。
第三条农村居民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省政府规定的标准。农村人均耕地1亩以下的，每户宅基地批准不超过133平方米（0.2亩）；农村人均耕地1亩以上的，每户宅基地批准不超过200平方米（0.3亩）。
第四条申请宅基地，按以下审批程序办理：
（1）由居民向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布，期满无异议的填写《宅基地申请审批表》。
（2）《宅基地申请审批表》报乡（镇）人民政府审核，并加注意见。国土所人员实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等，同时加注意见。
（3）由乡（镇）人民政府统一报县国土资源局，由县国土资源局审查。
（4）经县国土资源局审查同意后，上报县政府城乡建设用地核准审批领导小组复查。
（5）经县政府城乡建设用地核准审批领导小组复查通过后，提请县政府常务会议审核。
（6）经县政府常务会议审核批准后，国土局负责，会同乡（镇）、村到实地丈量批放宅基地，发放宅基地建设用地批准书。居民住宅建成后，要实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，然后经本人申请，凭建设用地批准书换取国有土地使用证。
第三章项目建设用地管理
第五条可以以划拨形式供地的单位有：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地。
第六条（1）申请用地单位使用的建设用地必须是国有建设用地，要使用集体所有的土地必须先依法进行转用和征用后，方可划拨使用。
（2）以划拨方式取得的国有土地使用权，必须经县城乡建设用地核准审批管理领导小组审核，报县政府常务会议审查。
（3）经县政府常务会议审查批准后，方可在国土部门办理国有土地使用证。
第四章乡镇企业和农村公益事业、公共基础设施建设用地管理
第七条乡镇企业用地是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的支援农业义务的各类企业所用的集体所有权用地。
第八条申请乡镇企业用地，应当持相关单位的批准文件，经乡企局等单位审查，向县国土局提出申请，经县人民政府审查同意，按照审批权限审批，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
第九条乡村公益用地是指依法经审批由农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织，用于本集体经济组织内部公益事业所用的集体所有权用地。
第十条乡村公共设施和公益事业主要指乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等。
第十一条乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占用权、使用权，没有收益权与处分权，不得擅自改变土地用途。
第十二条农村集体经济组织兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村居民住宅等建设，应当按照布局合理，综合开发，配套建设。建设用地应符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并按规定办理用地审批手续。
（1）乡镇企业用地15亩以下，乡村公共设施、公益事业用地22.5亩以下的，经县政府城乡建设用地核准审批领导小组审核，报县政府常务会议审查批准后方可使用。
（2）乡镇企业用地15亩以上，乡村公共设施、公益事业用地22.5亩以上的，经县政府城乡建设用地核准审批领导小组审核，经县政府常务会议研究同意，上报省、市审查批准后方可使用。
第五章经营性用地管理
第十三条经营性用地包括工业用地、商业用地、旅游用地、娱乐用地和商品住宅用地等。其中工业用地包括仓储用地，不包括采矿用地。
第十四条经营性用地使用权应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让取得，凡通过“招、拍、挂”取得的国有土地使用权，经县国土资源局审查材料齐备、程序合法且足额缴纳了土地出让金的，可直接提请县政府常务会议审批，县国土资源局依据批件按程序办理土地使用手续。
第六章监督管理
第十五条县国土资源局对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。
第十六条县国土资源局在监督检查中发现国家工作人员的违法行为，自己无权处理的，应向行政监察机关提出行政处理建议书。
第十七条县国土资源局在监督检查中发现土地违法行为构成犯罪的，应将案件移送有关机关，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，应依法给予行政处罚。
第十八条对非法转让土地、占用土地的，国土局要依据法律规定，限期拆除或没收非法建筑。
第十九条对超过批准面积，多占土地的，依据相关法律予以处罚。
第二十条各单位在给建设单位办理相关手续时，要严格按程序办理，在取得土地使用权后，方可办理相关手续。在未取得土地使用权前，不得办理建设和房产等手续。
建设用地管理范文第8篇
第二条本省行政区域内村庄、集镇农村村民住宅建设用地，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条农村村民住宅建设用地，应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄、集镇规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。
第四条各级地方人民政府应当采取有效措施，鼓励村庄土地整理和旧村改造，鼓励农村村民向中心村或集镇集聚，鼓励统一规划建设住宅小区。
有下列情形之一的，应当统一规划建设农村住宅小区：
（一）农村村民因国家、集体建设拆迁安置需要建设住宅的；
（二）农村土地整理涉及村民建设住宅的；
（三）农村新村建设的。
严格禁止农村村民违反村庄、集镇规划单独建设住宅。
第五条农村村民住宅建设应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地和生态公益林。
严格控制在地质灾害易发区内建设农村村民住宅，因自然条件限制确需建设住宅的，应当进行地质灾害危险性评估。禁止农村村民在地质灾害危险区内建设住宅。
严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅。
第六条农村村民有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：
（一）因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积的；
（二）因国家或者集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迂安置的；
（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；
（四）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。
经批准回原村庄、集镇定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。
第七条农村村民申请住宅建设用地有下列情形之一的，不予批准：
（一）年龄未满18周岁的；
（二）不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划；
（三）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的。
第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地。
农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。
村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。
第九条农村村民每户建住宅用地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。
前款所称住宅用地面积，是指住宅建筑物、构筑物垂直投影范围内的占地面积。
第十条农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：
（一）《农村村民住宅用地与建设申请表》一式五份；
（二）户口簿及家庭成年成员的身份证影印件；
（三）申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。
村委会应当自接到申请之日起7个工作日内，或者每一个季度集中申请材料，依法召开村委会议或者村民代表会议进行审议，在本村张榜公布征询本村村民的意见；在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，应当在《农村村民住宅用地与建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，并报乡（镇）人民政府审核。
第十一条乡（镇）人民政府对农村村民单独建设住宅的申请，应当自收到村委会上报的住宅建设用地有关申请材料之日起5个工作日内，组织乡（镇）国土资源、规划建设管理机构一同到实地勘测，并对是否符合住宅用地和建设申请条件，是否符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇规划，是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。经审核符合条件的，乡（镇）国土资源、规划建设管理机构现场确定规划用地范围，在3个工作日内绘制建设用地规划红线图，报县级人民政府审批用地。
县级人民政府应当在接到乡（镇）人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审核。予以批准用地的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。乡（镇）人民政府在收到《建设用地批准书》之日起7个工作日内核发《村镇个人住宅建设许可证》，连同《建设用地批准书》发给申请人，并组织乡（镇）规划建设管理机构和国土资源管理机构一同到实地放样，划定四至范围。
对农村村民住宅建设用地的申请不予批准的，应当在收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。
第十二条农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅，符合土地利用总体规划且未改变土地用途的，由村委会签署意见，并经乡（镇）国土资源管理机构确认后，不办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续。
农村村民有下列情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅：
（一）已取得新的住宅建设用地的；
（二）原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的；
（三）原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留风貌建筑的。
第十三条农村村民住宅小区建设用地，由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求，分期分批提出申请，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准；县级人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内（依法办理农用地转用审批的期限除外）进行审查。予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门发给《建设用地批准书｝）。
申请农村村民住宅小区建设用地，应当提交下列材料：
（一）住宅小区建设用地申请；
（二）经乡（镇）人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建性详细规划；
（三）建房户户数和每户的用地面积安排说明；
（四）其他需要提交的材料。
第十四条农村村民申请在住宅小区内建设住宅的，应当按本办法第十条的规定提交申请材料，由村委会按规定确认后统一报乡（镇）人民政府审核，经审核符合住宅建设用地条件的，报县级人民政府国土资源行政主管部门在10个工作日内签章确认。乡（镇）人民政府依据经县级人民政府国土资源行政主管部门签章确
认的《农村村民住宅用地与建设申请表》，分户发给《村镇个人住宅建设许可证》。
第十五条在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地
区范围内，为实施该规划将农用地转为农村村民住宅建设用地的，县级人民政府应当按土地利用年度计划分批次报原批准乡（镇）土地利用总体规划的机关办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。
农用地转用申请符合条件的，有权机关应当自受理之日起15个工作日予以批准。
第十六条农村村民建设住宅应当委托设计或选用通用设计图。住宅施工质量和生产安全由承建方负责。
第十七条新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起3O个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。
第十八条农村村民在统一规划的住宅小区内建设住宅的，在办理有关建设用地审批手续时，只收取土地证书工本费和房屋产权证书工本费，免收征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。
村委会可以根据当地农村基础设施状况和农民承受能力，召开村民大会集体讨论采取有偿提供住宅建设用地的办法筹集资金，所筹集的资金必须全额用于本村的基础设施建设，不得挪作他用。
第十九条农村村民经批准使用集体土地建设住宅，只需参照《*省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。农村村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用，但超过本办法规定的最高住宅用地面积限额扩建住宅的，应缴纳超出面积部分的土地补偿费用。
第二十条农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村委会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村委会或者负责拆迁安置的单位应当依照法定征地补偿标准和办法，向原承包方支付征地补偿安置费用。征地补偿安置费用由住宅小区内的建房户分
摊缴纳。
第二十一条村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应当用于本村基础设施、公益事业建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。
第二十二条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。
严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。
第二十三条违反本办法规定，非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人责任，并依法收回非法批准、使用的土地。
非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十四条违反本办法规定，向申请住宅建设用地的农村
村民收取费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。
建设用地管理范文第9篇
一、增减挂钩工作的指导思想、目的和主要依据
城镇建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
（一）指导思想。以科学发展观为统领，以全区经济社会发展为中心，以缓解城镇建设用地供需矛盾、严格控制建设用地总规模为出发点，满足各类建设用地、城市化进程不断加快的需要，充分挖掘农村建设用地的利用潜力，促进建设用地集约节约利用。
（二）工作目的。控制建设用地增量，盘活存量土地，促进节约、集约用地，优化城乡用地布局和结构调整，保障经济社会可持续发展需求的建设用地指标，促进社会主义新农村建设。
（三）主要依据。国土资源部《关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作的意见》（国土资发[]207号）、《关于进一步规范城镇建设用地增减挂钩试点工作的通知》（国土资发[]169号）、省政府《关于农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发[]17号）、省政府办公厅《关于促进节约集约利用土地有关问题的意见》（鲁政办发[]79号）、省国土资源厅《关于印发〈省开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点工作的实施意见〉的通知》（鲁国土资发[]168号）、省国土资源厅《省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩管理办法》（鲁国土发[]111号）和市农村住房建设与危房改造工作领导小组《关于做好城乡建设用地增减挂钩推进农村住房建设与危房改造工作的通知》（济农建改组发[]3号）。
二、增减挂钩工作的基本原则
城镇建设用地增减挂钩坚持依法自愿原则，按照“总量控制、封闭运作、定期考核、到期归还”的要求，严格管理。挂钩周转指标从项目区整体审批至指标归还的期限一般不超过三年。
（一）符合规划的原则。增减挂钩项目区的选址必须符合土地利用总体规划，市城市总体规划和控制性详细规划及镇村体系规划，与农村住房建设、危房改造、社会主义新农村建设相结合。
（二）城镇建设用地相挂钩，保持耕地总量动态平衡的原则。
（三）以点带面，群众自愿的原则。增减挂钩工作应在街、镇领导重视、群众积极性高、资金有保障、资源有优势的街镇、村开始，不搞违背群众意愿的大拆大建，妥善安置好农民生产生活，做到建一批、拆一批、复垦一批，以点带面，有序推进。
三、组织领导
为加强对全区城镇建设用地增减挂钩工作的领导，协调、解决挂钩工作中存在的问题，切实有效推进挂钩工作的开展，区政府决定成立区城镇建设用地增减挂钩工作领导小组（以下简称领导小组），区政府主要领导任组长，分管领导任副组长，区国土分局、区发改委、区财政局、区住建委、市规划局直属第三分局、区农业局、区水务局、区林业局、区交通运输局、区民政局、区监察局、区审计局、区环保局、区城管执法局、区投融资中心等部门为成员单位。领导小组下设办公室（以下简称挂钩办），办公室设在区国土分局。各项目实施的街、镇也要成立相应的工作领导小组，主要领导任组长，分管领导和所涉及的村书记、主任具体负责，主要抓好项目实施中的宣传、协调、纠纷处理等问题，负责拆旧区的拆旧工作和拆旧区所在村复垦前土地权属登记以及复垦后土地的分配与承包问题，确保项目有组织地实施。
四、城镇建设用地增减挂钩工作方法和实施步骤
（一）前期工作
1、挂钩项目区的设置。城镇建设用地增减挂钩项目区设置要与城乡统筹、农村住房建设和社会主义新农村建设密切结合。挂钩拆旧区选点要以居民点整体搬迁、集中连片整理为主，且不准在新一轮规划的建设预留区作为挂钩拆旧区（置换复垦区），挂钩区拆旧整理的农村居民点所占比例原则上不得低于项目区总面积的70%，条件成熟的项目区所在街、镇分别向区农村住房建设与危房改造工作领导小组、区国土分局提出申请，按照先安置再拆迁后复垦的原则进行，并完善以下有关资料：
（1）市、区农村住房建设与危房改造工作领导小组关于村庄改造建设项目总体策划方案的批复；
（2）市、区国土资源部门出具村庄改造用地审核意见；
（3）市、区发改委出具村庄改造项目核准文件；
（4）村庄改造项目环境影响评价报告及环保部门批复意见；
（5）村庄改造项目地质灾害危险性评估报告；
（6）村庄改造项目规划审批文件；
（7）安置区单体设计与施工图纸；
（8）其他提报的材料。
2、编制项目区实施规划。区国土分局依据《区土地利用总体规划（-2020年）》、《区土地综合整治专项规划》，根据省、市有关城镇建设用地增减挂钩的政策，确定全区城镇建设用地增减挂钩拆旧与建新项目区的规模、范围和布局，聘请专业技术队伍编制项目区实施规划并按程序上报省国土资源厅审查，报省政府批准项目区规划。
编制项目区实施规划的内容和材料：
（1）项目区基本情况，包括项目区的人口、户数、面积、自然地理概况、土地利用现状、土地权属、土地利用规划情况等；
（2）分析项目区农村建设用地整理条件、潜力和可行性，并确定拆旧地块的规模范围位置，确定建新地块的规模范围位置；
（3）制定项目区拆旧地块整理复垦与拆迁安置补偿方案；
（4）拆旧区权属证明及权属汇总表；
（5）提出挂钩周转指标的使用和归还计划；
（6）提出建新地块的土地使用安排；
（7）资金来源保障证明；
（8）安置方案；
（9）区人民政府批准农村居民点撤并、改造及相关方案的文件；
（10）相关听证会纪要与签到表；
（11）区人民政府关于归还周转指标的承诺书；
（12）区国土分局、街镇与村签署的复垦协议书；
（13）涉及拆迁的需提供被拆迁对象（村民或原用地单位）签署的意见；
（14）拆旧地块的实施前的现状影像资料；
（15）项目区（包括拆旧地块与建新地块）位置图、土地利用现状图、土地利用总体规划图；
（16）拆旧地块勘测定界图（比例尺一般不小于1：2000）；
（17）拆旧地块实施规划图（比例尺一般不小于1：2000）；
（18）建新地块勘测定界图（比例尺一般不小于1：2000）。
3、项目审核。区挂钩办对项目区设置合法性进行严格审核，并对项目区的可行性进行评估。
4、拆旧区复垦规划设计和预算。根据项目区实施规划，委托有资质的单位做好拆旧区复垦规划设计及预算，市国土资源局组织专家进行评审。项目设计和预算已经批准不得擅自修改，因特殊原因确需调整的须按程序报原批准机关批准。
5、实施复垦区工程招投标。区国土分局会同区检察院、区监察局、区财政局、区审计局、区住建委等部门，依据规划设计和工程预算，本着公平、公正、公开的原则对建设项目进行招投标。
（二）施工阶段
1、项目区实施的街、镇负责做好拆旧地块的调查摸底工作，进行土地权属登记，拆旧房屋的丈量、补偿费的计算等；
2、实行工程规范管理，拆旧区地块整理严格执行土地整理复垦的有关规定，涉及工程建设的，应当执行项目法人制、招投标制、工程监理制、公告制、合同制等制度。严格按照规划设计进行施工，确保工程质量。
（三）验收阶段
在强化项目实施质量和进度，规范项目管理的同时，严格按照《省城镇建设用地增减挂钩试点项目区验收暂行办法》的要求，切实落实地块实施前后的影像对比、新增耕地面积的勘测和质量检测。区国土分局根据项目区实施单位提出的申请，组织开展项目区竣工验收，自查合格的，向市国土资源局提出初验申请，市国土资源局初验合格后向省国土资源厅提出验收申请，由省国土资源厅进行终验。
（四）土地权属调整
相关街、镇及村在规划整理前进行统一权属登记，并收回土地所有权和使用权，项目区新增耕地所有权属归项目区所在村集体所有，使用权可以采取公开发包的形式承包给最合适的单位或个人，也可以由村集体重新发包给村集体经济组织成员。
五、资金来源
1、财政拨款，主要是财政部门预留专项资金，用于城镇增减挂钩项目区拆旧、建新和复垦；
2、城镇建设用地增减挂钩项目区除统筹安排当地农村住房建设和危房改造、公益事业和村镇二三产业发展用地外，节余的建设用地指标由区政府在区内统一调配，实行有偿调剂。供求双方签订用地指标有偿使用合同，有偿调剂费用原则上按20万元/亩；
3、集体、农民和经济实体共同投资；
4、吸纳社会资金投入。
六、资金管理和使用
（一）城镇增减挂钩项目资金管理应遵循以下原则
1、增减挂钩项目资金管理遵循“政府筹资、财政监管、项目运作、区域平衡、封闭运行”的总原则；
2、增减挂钩项目资金实行预算管理原则。项目法人必须按照批准的预算执行，不得超预算支出；
3、专户管理、专账核算的原则。所有增减挂钩项目资金由区财政部门实行专户储存和收支两条线管理，设立城镇建设用地增减挂钩项目资金专户，用于核算拆旧区项目资金的筹集和使用，任何单位和个人不得截留、挤占和挪用。
（二）城镇增减挂钩项目资金管理、使用
1、拆旧区项目资金的管理，由区国土分局委托有资质的单位编制项目总预算。预算方案必须根据财政部和国土资源部颁布的《土地开发整理项目预算标准》、《市土地征收管理办法》、《市土地开发整理项目资金管理暂行办法》等相关规定编制项目投资预算，由区国土分局会同财政部门对预算共同审核，编制资金预算，制定资金拨付方案。由区财政部门根据资金预算将资金分期拨付到具体项目承担的街、镇，专项用于农村集中居住点建设、基础设施建设、农村建设用地复垦、拆迁补偿等方面。
项目实施单位和建设单位应当建立完善的资金管理制度和严格的资金拨付程序，根据项目施工合同和项目实施的进度从专户分期拨付。资金拨付应有工程监理出具对工程进度和质量的意见。
指标使用单位将有偿调剂费直接拨付区财政指定帐户，专款用于挂钩项目区的农房建设、拆迁安置、土地复垦和综合整治。然后由区国土资源分局和区财政部门与供求双方签订用地指标有偿使用的四方合同，区财政部门先拨付合同总额的50%给指标提供者作为启动资金，复垦验收后再拨付合同总额的50%。指标调剂费用计入使用者土地熟化成本。
七、城镇建设用地增减挂钩项目区保障措施
1、区挂钩办负责对增减挂钩项目区按季度定期考核，并将考核结果报区政府、市国土资源局备查，以切实加强对项目实施情况的检查和监督。
区挂钩办应按照项目区实施规划确定的时间计划和工程设计标准，每月对项目区工程进度进行监督检查。
2、挂钩项目区批准后，对于未按照批准的实施规划开展工作的，或检查不合格的，区政府责令限期整改；连续两次检查不合格的，予以全区通报，对确不能开展挂钩工作的由区财政部门扣回先期拨付资金；相应限制下一期周转指标的使用。
对于擅自扩大增减挂钩项目区范围，突破下达周转指标规模的街、镇，停止该街、镇的增减挂钩工作，并由区财政部门扣回先期拨付资金。
3、加大对资金的监管，并采取相应措施整合各项涉农资金，加大投入，确保完成任务。对发现有截留、挪用和挤占挂钩项目资金等违纪、违规行为的，由监察部门依法依规严肃处理；触犯刑律的依法移送司法机关追究法律责任。
4、对弄虚作假、截留、挪用和挤占项目资金，预决算及合同管理有问题的项目应停止拨款，查明情况后，按《财政违法行为处罚处分条例》处理；触犯刑律的依法移送司法机关追究法律责任。
建设用地管理范文第10篇
关键词:村镇;建设用地管理;问题原因;对策
中图分类号：F292文献标识码： A
城市化作为现代化进程的标志之一已经得到国际社会的普遍认可。改革开放以来，逐渐加快城市化、工业化进程已是我们的必然选择，我国城市化的过程实际上就是农村人口集聚及其经济活动非农化的过程。作为城市化空间载体的村镇的建设和发展，是基于我国农业人口众多的基本国情的选择，对加快城市化进程，带动农村经济和社会发展具有重大战略意义。
1 村镇建设用地管理中存在的问题及原因
通过多年来的调查和对村镇建设用地管理问题的研究，我认为目前我国村镇建设用地管理中由于种种原因普遍存在以下问题：
1.1 村镇建设规划起点不高，执行规划缺乏严肃性，与土地利用总体规划不相衔接，影响了基本农田的保护和村镇建设的发展。有的城镇虽有规划但起点不高，有的则是不依规划随意性强，造成了城镇建设一层皮、跨度大、基础设施难配套的现状。有许多村镇建成长条状，沿公路两侧接“长龙”，有的长达三、四公里之多，不但影响交通安全，而且造成了基础设施难配套，污水、垃圾难处理，更主要的是一些工业污水和废渣对基本农田产生污染，妨碍基本农田的保护和农业现代化的进程。
1.2 土地有偿使用运作不规范，村镇建设资金未能得到有效解决。近几年，一些乡镇搞村镇建设也想到了以地生财的路子，但运作很不规范。一般是由乡镇财政出资，从农村集体经济组织中把土地征用过来，然后再租赁给建设者。由于招商引资政策等诸多方面因素的影响，出租土地的价格都比较低，造成政府土地收益率低，使基础配套设施建设缺乏资金，形成风尘土飞扬，雨天路上水汪汪，夜晚不见路灯亮的凄惨景象，村镇建设搞的无声无色。
1.3 政府对加快村镇建设的用地管理政策不够明确。村镇建设涉及面较广，各级政府应制定村镇建设用地的优惠性政策。目前这项工作明显滞后于发展的需要。突出表现为有的地方尚未制定这方面政策，有的虽已制定了相关政策但不够具体、明确，操作中弹性太大，过于务虚。这使的村镇建设用地管理中的优惠政策难以落实，起不鼓励作用，影响了村镇建设的进程。
2 搞好村镇建设用地管理的对策
针对当前村镇建设用地管理中存在的问题，依据现有的法律、法规、政策，要认真调查研究，因地制宜，积极探索适合当地村镇建设发展的用地管理模式。为进一步加强村镇建设用地管理，我认为应主要采取以下对策：
2.1 高起点做好村镇建设规划，为村镇协调发展打好基础。要搞好村镇建设，关键是高起点做好小镇建设规划。村镇建设规划中，要注重经济社会、和环境的全面发展，合理确定人口规模，既要坚持建设标准，又要防止贪大求洋和乱铺摊子。应有效地作到“三个集中”，即农村人口向城镇集中、耕地向种田能手集中、工业企业向小区集中。把握好三个环节：一是要做好县城城镇体系规划，明确村镇发展重点，合理确定空间布局。二是与土地利用规划相衔接，合理确定村镇人口规模和用地规划。三是高水平做好村镇建设规划的修编。在规划中对农民建住宅要彻底改变传统的农村集镇独门独院的居民建筑模式，搞好住宅小区规划，注重城市化、社会化，提供统建联建，向公寓式多层住宅拓展，提高居住环境质量。
2.2 积极盘活存量土地，提高土地利用效率。用活用好闲置和低效利用存量土地，对解决小城建设用地紧张问题有较大的作用，可以通过以下两个途径：第一，落实土地储备政策，统一调配使用闲置存量土地现有类型比较多，由于信息不灵，自发调剂难度比较大，也不利于国家加强土地管理和调控。因此可以由各级政府设立的土地储备机构，对闲置存量土地实行政府统一调控。按照省政府《土地储备办法》对城镇范围内的无主地、产业结构调整或其他原因调整出的原国有划拨土地，以出让方式取得土地使用权又无力继续开发和不具备转让条件的土地，因实施城镇规划和土地整理政府全收购的土地；依法收回的荒芜、闲置的国有土地等，实施收购储备，定期储备土地信息，供用地单位选择。通过储备中心调剂，促进和加快闲置土地的盘活，同时也可增加政府土地收益。第二，制定鼓励使用闲置存量土地的有关优惠政策。一是鼓励城镇内未入工业小（园）区的工业企业实施“退二进三”，原行政划拨土地，企业原址由国土资源部门收回后出让，出让金 75%由政府投入搬迁的改造企业使用；已办理过土地出让手续的，原址企业可以转让，按规定办理土地使用权变更登记，改变用途的补交出让金，补交的出让金 75%由政府投入给搬迁改造企业使用。二是鼓励将停产企业、批多建少及其它的闲置企业用地，进行转让、出租、开发利用。三是对利用闲散土地的，按征用非耕地收缴税费。同时，根据用地项目性质、用地年期，可以进行划拨和出让、出租方式供地，政府收益给予适当优惠。四是鼓励进行旧城改造，旧城改造供地的出让金应主要用于城市基础设施建设，涉及拆迁安置，用地指标优先给予安排。四是积极探索农村集体建设用地使用权流转办法，允许乡镇村办集体企业用地、个体工商业户生产经营性用地、民营和联户企业用地、私人住宅用地流转，其流转范围是符合土地利用总体规划和城镇建设规划并依法取得土地使用权的农村集体建设用地。
2.3 加大村镇土地使用制度改革力度，为村镇建设筹措资金。城市化建设，关键是资金。村镇投资的主要渠道应该是乡镇、民营企业的积累，但是在目前的财政体制和投资体制下，通过土地的有偿使用，提高招标、拍卖、挂牌、出让国有土地和租赁国有土地的比例，增加政府土地收益，为村镇建设筹措资金仍是主要选择。现阶段采取的措施主要是：a. 高度垄断土地一级市场，严格控制土地供应总量。在实现村镇规划中，国有土地使用权要严格控制在市、县政府手中，严禁任何单位和个人非法转让、非法交易。政府要根据市场供求情况和社会经济各项事业的发展需要，有计划地调节土地供应量，保持适度的土地出让、租赁规模，从而使城镇出让地价总水平持在较高的价位。b.规范土地出让行为，合理确定基准地价。政府要制定土地征用、土地交易、地价管理、有偿使用和出让金使用管理一系列规范政策，建立以标定地价为核心的城镇地价评估体系。c.政府要加大村镇建设中违法用地的打击力度，严厉查处各类违法用地行为，使原来一些地价不高的城镇恢复土地应有的价位。严格实行土地证年检制度，结合村镇二、三级市场的清理整顿，在规范土地一级市场的同时，严厉打击土地隐形市场，防止国有土地资产流失，从而促使村镇土地市场的健康发展。
2.4 积极为村镇建设解决用地计划不足的矛盾。首先国土资源部门在年度非农用地计划指标分配时，在保证重点工程项目建设的情况下，对村镇建设用地要适当倾斜；其次，充分利用土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标，用于村镇建设；再次，积极推行原非农用地复垦为耕地后置换村镇建设用地指标的办法，将已闲置的不符合土地利用总体规划的非农业建设用地，经有批准权的部门批准后，有计划地复垦为耕地，复垦后新增耕地面积被确认后，可用于置换村镇建设用地计划指标。
3 结语
总之，只要我们充分利用好现有国家法律、法规和政策，认真细致地调查研究，积极开拓小城建设用地管理的新思路，就一定能真正把村镇建设成为规模适度、功能齐全、新型的县、乡两级的政治、经济、文化中心。基本国情的选择，对加快城市化进程，带动农村经济和社会发展具有重大战略意义。
参考文献
[1]刘允洲.制度创新之路-农村集体建设用地流转管理实践与理论[M].北京：人民日报出版社,
2001,8.