不动产登记申请书范文
时间：2023-03-06 15:08:46
不动产登记申请书范文第1篇
① 登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计?有550个登记所存在。而由以法务局?为顶?H，统括登记官、登记官、登记专?职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记?S依不动产所在地，商业登记则依总店所在地??Q定接受各该登记之登记所。登记?热?S?袢?⒅?窃赜谥奖镜羌遣径?娣旁诘羌撬??绞剑?蚪??4嬗诘绱偶锹嫉羌遣局?绞健1槐4嬖诘绱偶锹记业镁?傻缒晕?羌巧昵胫?羌撬??灾?黾又小H缬??さ羌遣旧纤?氐羌?热荻?馊〉玫羌锹睦?孪钪っ魇槭保?灾奖疚?羌遣⒈4嬷?羌撬??o法提供，但以电磁记录保存于登?所之登记事项?热荩?蛴锌赡茉谏傩硎奔?扔谌??鞯羌撬?腥〉谩＃ú握崭郊?睦?孪钪っ魇?）
② 登记对象
?S以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分?e以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，?如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，?S就以一般营利为目的之公司、或社?猓坎?夥ㄈ恕⒀?7ㄈ恕⑸缁岣l矸ㄈ恕⑿??M合（合作社）等其他非营利法人之?热荩??械羌侵?贫取R嗉唇??净蚍ㄈ酥?枇⒛康摹⑺?诘亍⒍?嗍碌仁孪畹锹加诘羌遣尽9?拘虢U登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本?制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，?S指在日本以20?q以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上?受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，?S指?对随著今日经济的发展或?杂化，致转让契约书类及确定期日常?o法?切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。?S出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③ 不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，?上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当?，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上?法令而被?用。
2． 不动产登记
① 可为登记之权利
登记?S?对土地及建物等不?硬??硎荆?只蚓筒欢???率鋈ɡ??4妗⑸瓒ā⒁谱?⒈涓?⑾拗拼Ψ只蛳?鹞???/p>
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、?权、抵押权、租借权（?借权）、?窨笕?/p>
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，?S将其所在、地号、地目、所占面?登载于登记簿；建物则?S就其所在、房屋编号、?类、构造、建?面?加以登记。土地之分笔、合笔、所占面?之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） .
在其他国家?其土地登记簿或许尚未能涵?其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之?承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并?袢「?e登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
② 公的图面
登记所?备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认?砼卸贤恋丶敖ㄎ镏??谟胝?访娣e之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上?图面，?K未能完全涵?全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式?矶灾?右圆钩洹D壳肮?际歉?羌遣疽徊⒎旁诘羌撬???湓?臼亲魑?魇展潭ㄗ什??等?金而由?务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵?全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不?在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但?s比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散?各处。又，土地形?畋晔居胂值叵嘁煺撸?嘤兄?Nǎ?赜谌绾纬∷?嫌泻蔚睾糯嬖凇⒘诮油恋赜泻蔚睾磐恋卮嬖诘龋?鱿窒嘧笾?Σ⒉欢嘁?；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③ 申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契?之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际??r.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，?S由法律所分?e规定之不同资格者?硖岢觥?/p>
不?袂壮稚昵胧槔喾绞蕉??玫缒酝?诽岢錾昵胝叩娜耸???ㄗ魑??砣酥??以?龋?K不多?；目前尚在逐步推广中。
④ 登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其?K非发生效力之要件（契?生效要件） .举购买土地的例子?碚f，因为纵不为登记亦与效力?o关，故如买卖契?在法律上成立的?，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，?S由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上?申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在?受方法上有其原因，而?还是?袢〔桓队牍?帕χ?⒎ǎ黄湎晗冈蛉弥钇渌?柿现?f明。
⑤ 登记之申请
登记之申请，在备?畔铝幸??笪???/p>
· 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
· 登录免许?之缴纳 原则上以?金??，?付印花??亦可。
· 附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，?S由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转?碚f，作为卖方之登记义务者，必?依据附件申请书类格式提出下述文件?K检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契?书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任? （由登记义务者填写并加?印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面，?K以发行日起三各月以?日呶?蓿?/p>
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
· 登记识?e?? （或被称为权利?之登记完了证明）
· 以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥ 登记之嘱托
承前所述，权利登记?S以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特?e称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契?书或其他类似书面）
· 对司法书士之登记申请委任? （由登记义务者填写并加?印章）
· 印章证明书 （证明确属印章之书面）
· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有?碜怨俟?鹬?鐾械羌牵?胍话闵昵氚讣?煌??杂姓???夭斡氩恢脸龃砦?碛桑?鲂杓旄郊虻ナ槔嗉纯伞S郑?俟?鹞?羌侨ɡ?咧?『希?豢握鞯锹贾凑斩?。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事?I使用而让用地事业者??制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在?取F渲校?赜谕恋厥沼梅ú糠郑??痪推涞羌浅绦颍?约咏榻B.
3． 土地收用法之登记
裁?Q程序?始之?Q定作出后，收用委员会嘱托为?始收用裁?Q程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最?作出收用裁?Q之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法?s?袢∮肼蚵舻忍囟ň@承相同之所有权移转登记之形式。又，依?r效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁?Q书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁?Q未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就?始裁?Q程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
4． 全国公共嘱托登记司法书士协会
不动产登记申请书范文第2篇
①登记所
在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）
②登记对象
係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。
商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。
所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。
所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。
③不动产登记法
不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。
2．不动产登记
①可为登记之权利
登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。
所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权
所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.
在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。
所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。
在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。
②公的图面
登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。
但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。
因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。
③申请人
登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。
申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.
表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。
不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。
④登记之效力
权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。
一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。
在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。
⑤登记之申请
登记之申请，在备斉下列要件后为之：
·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）
·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件书类之检附
申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）
·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。
⑥登记之嘱托
承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）
作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：
·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）
·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）
·印章证明书（证明确属印章之书面）
·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）
若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。
在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登记
裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）
此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）
关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。
因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。
应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）
申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。
4．全国公共嘱托登记司法书士协会
不动产登记申请书范文第3篇
关键词：不动产 登记 程序 申请 审查
目 次
壹、不动产物权登记启动程序
一、登记启动机制
二、登记申请
三、小结
贰、不动产物权登记审查程序
一、登记审查的前奏
二、登记审查的方式
三、登记审查的后果
四、小结
不动产物权登记程序是登记结果得以产生的前提，它给登记机关与民事主体提供了联系的纽带，其中充满着民事主体的期盼和利益，在实务中最具价值。登记程序的运行，是登记机关涉入民事主体私人交易关系的标志，同时也是民事主体依托登记机关实现自己利益的过程，其目的指向不仅涵盖国家维持正当交易、保障交易安全的公共职能，还涉及民事主体能否有效实现私权的趋利机制，因此，它既验证着不动产交易市场中世俗利益的流转，又具有超越私益跨向维持正常交易秩序的积极功能。因此，围绕着不动产物权登记程序设置的制度，足以成为脱离物权法而成为独立的法律部门——物权程序法，这早已为德、瑞、日等大陆法系的主要成员的立法实践所证明。
在当下的
权变动有关联的当事人才有资格提出申请，其提出的申请才具有法律意义，与不动产物权变动无关之人没有申请的资格，故申请在本质是一种权利。而且，这种权利引发了登记机关的审查、登记等程序行为，具有程序法上的意义，因此，登记申请权“是不动产物权变动交易的当事人请求登记官准予在登记簿册上记载物权变动的法律事实的权利，属于程序法上的权利”。[8]
对申请之权利的这种界定，揭示着其与登记请求权的区别：
第一，权利性质不同。登记申请权是程序性权利，是依据登记法产生的引致登记程序运行的权利。[9]登记请求权则是涉及不动产物权变动法律关系的一方当事人请求他方协助办理申请登记的权利，如果他方拒绝协助时，请求权人可以通过司法救济来实现自己的目的。比如，瑞士民法第665条第1项规定了土地所有权的登记请求权，其内容为：“有取得所有权理由的取得人，对所有人有请求登记的权利，如所有人拒绝时，有请求法院判与所有权的权利。”登记请求权的依据是物权实体法中法律关系，它既可以是物权性法律关系（如抵押权因为债权受偿而消灭，但没有办理涂销登记，同一不动产上的典权人即可根据自己的物权请求权请求涂销该抵押权的情形），也可以是债权性法律关系（如房屋买受人依据房屋买卖合同，请求房屋出卖人申请房屋所有权移转登记的情形）。
第二，权利指向不同。登记申请权的指向对象是登记机关，登记机关因此而享有介入当事人实体法律关系的权利，并负担审查等程序义务，由此而言，登记申请权是超越当事人而指向登记机关的权利。登记请求权的指向对象则是当事人内部，即其是与登记机关无关的权利。有学者就从权利指向的角度，将登记申请权界定为“对登记官吏，要求为登记之公法上的权利”，将登记请求权界定为“对于登记义务人，请求为协理于登记申请之私法上的权利”。[10]
第三，权利主体定位不同。登记申请权的权利主体一般被称为“登记权利人”（或者“受益人”“gewinnender teil”）和“登记义务人”（或者“致损人”“verlierender teil”），前者是因为登记并在登记簿上显示的直接取得利益或者免除负担的人（如房屋所有权的受让人），后者是因为登记并在登记簿上显示出来的失去利益或者得到负担的人（如房屋所有权的出让人）。[11] 在通常情况下，正如下文所言，共同申请是登记申请的常态，在这种情况下，登记权利人和登记义务人一般都是登记申请权人。对于登记请求权而言，其主体被称为“登记请求权人”，义务主体被称为“配合登记义务人”，即其主体只能是一方。在一般情况下，“登记权利人”与“登记请求权人”为同一人，但是，在特殊情况下，如房屋所有权受让人不欲申请登记，则出让人就成为请求权人，这时，程序法上的“登记义务人”就成为实体法上的“登记请求权人”，程序法上的“登记权利人”则是实体法上的“配合登记义务人”。[12]
第四，权利主体资格不同。据此，登记申请权的主体必须是与登记有直接利害关系之人，这种关系能够在登记簿上显示出来，故登记权利人在申请登记时必须是登记簿上的权利人，否则，即不得成为登记申请权的主体。比如，a将房屋出卖给b，但a对该房屋没有处分权，在登记簿中不是房屋所有权人，相应的，b也与该登记簿中的房屋所有权人没有利害关系，它们就不能对该房屋所有权享有申请权。而登记请求权主体则无该资格限制，在上述事例中，b依据对于a的合同债权，有权要求a履行合同，此即为登记请求权，只不过其不能现实实现而已。
第五，权利制约要素不同。登记申请权是否运行以及在何时运行，完全由当事人自己掌握，虽然法律一般规定登记申请应当在特定期限内作出，但是该期限仅仅属于训示期间，即使申请逾期，也不会发生权利消灭的效果。[13]但是，登记请求权运行的依据是存在物权变动、实体权利和登记簿上权利不一致等情况，建立在债权法律关系基础上的登记请求权还要受到诉讼时效期间的限制。
第六，权利运行结果不同。登记申请权的运行会出现登记机关办理登记与不办理登记两种结果。登记请求权运行的结果是协同登记义务人同意申请登记，从而由当事人双方共同提出登记申请，此时，登记请求权与登记申请权的关系就是“为在登记簿上实现实体上之登记请求权，必须透过登记法上所规定之架构——登记法上之登记请求权”[14]，其最终结果等同于登记申请权的运行结果；或者是协同义务人不同意申请登记，登记请求权人通过司法救济获得权利支持后，再通过登记申请权的运行达到登记机关办理登记的目的。
2．申请的行为性质
在不动产登记法是物权程序法的大前提下，登记申请具有程序法行为的意义，这是其基本属性。申请处于登记程序机制之中，其一旦运行，就要引发登记机关的相应行为，这种行为可能还要涉及其他人（如对登记提出异议抗辩的利害关系人），因而，从整体上看，申请仅仅是登记程序中的一个环节，它不能像法律行为一样具有独立存在的意义。从这个角度理解申请，其与司法诉讼程序中的具有相同的性质，即它们均是引致国家公权力机关依据职权从事相应行为的表示。登记申请是希冀登记机关进行登记的表示，它不是法律行为或者意思表示（rechtsgeschäftliche willenserklärung），而仅仅是纯粹的程序（verfahrenshandlung）[15]。
如此界定申请的行为性质，就意味着，民法中的法律行为制度不能直接适用于登记申请等程序，只能根据规范目的以及利益类型进行类推适用。[16]其最突出表现就是登记申请不能被撤销（nicht anfechtbar），即使当事人主观上并没有申请登记的意愿，但只要其向登记机关递交了登记申请以及相关文件，而且登记机关据此办理了登记，就足以表明申请作为程序行为，已经运行并因为最终效力的产生而失去了意义。如果不肯定这一点，就将导致整个登记程序丧失不可逆性的基本运作规律和特点，登记程序也就不足以称为程序。当然，正如下文所言，在登记完成之前，申请是可以被撤回的（rücknehmbar），但这完全不同于撤销。
（二）申请的运行
申请的运行，是当事人通过自己意思请求登记机关为或者不为审查、登记行为的动态表现。当事人向登记机关提出申请，是申请运行开始的标志；在提出申请后，当事人撤回申请，则意味着申请运行因当事人的意志而终止。
1．申请的提出
当事人提出申请，意欲向登记机关表明不动产物权变动的内容，并由登记机关加以确认。为了实现这个目的，当事人必须采用符合法定的方式提交相关文件，以证明自己行为的合法性和便于登记机关据以审查和控制。
（1）申请的文件
申请时应当提交的文件，必须能够表明当事人的身分、意欲达到的目的以及相关的证据，它们包括：
第一，申请书。由于申请涉及到当事人的利益归属和变化，也决定了登记机关审查和登记的范围，为了促使当事人谨慎从事，也为了防止登记机关私自改变民事主体的权利状态，当事人必须通过书面形式提出申请，以此来印证登记结果，这也是我国目前通常采用的形式。
申请书应当说明申请人身分、登记类型、登记原因、标的等。为了方便当事人提出申请和规范当事人的申
请行为，申请书宜由登记机关提供标准样式，明晰表明当事人应该填写的事项和提供的证据，由当事人按照提示进行填写和准备。这种做法无疑具有便利性，比如，葡萄牙从1984年开始采用这种方法，结果是“实践证明填写一张简单的申请表并不会妨碍公众进行登记”，相反还能够起到简化程序的作用。[17]
第二，其他证明文件。证明文件要服务于申请书的内容，因此，申请人必须附带提交身分证明、登记原因证明文件（即不动产物权变动原因的证明，如行政许可文件、遗嘱、取得时效构成的证明等）、登记义务人的权利证明（即登记义务人的权利证明文书或者登记簿中的权利编号）、申请所涉及第三人的同意证明以及法律规定的其他文件。
（2）申请的方式
申请方式主要有以下几种：
第一，共同申请，即登记权利人和登记义务人共同向登记机关申请登记。这是申请的一般方式，也是我国登记实务所采用的通常做法，它适用于因法律行为产生的不动产物权变动情况，比如，因为买卖、交换、赠与、抵押、设典等进行登记的，应当由当事人双方共同申请。在这种申请方式中，登记申请权主体的必须具备完全行为能力。
第二，单方申请，即由登记权利人或者登记义务人一方向登记机关申请登记。这种申请主要出现于初始登记（如建筑物所有权的第一次登记）、经过国家公权力确认的物权变动（如法院通过已经发生法律效力的判决确定的不动产物权变动）、因继承发生的物权变动等非因法律行为产生的物权变动情况之中。比如，瑞士民法第665条第2项即规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”与共同申请一样，单方申请人也要具有完全行为能力。
第三，申请，即申请人的法定人或者申请人委托人向登记机关申请登记。在这种情况下，人应当出具身分证明、委托书等证明文件。
第四，代位申请，即登记权利人怠于申请登记，与其有利害关系之人为了保全自己的利益或者同时照料登记权利人的利益，以自己的名义代位登记权利人向登记机关申请登记。代位申请主要分为两类：其一，基于债权人的代位权进行的代位申请。这种代位申请的目的在于保全代位权人的利益，是债权人行使代位权的表现，因此，其必须符合代位权的条件。根据日本不动产登记法第46条之二规定，债权人在代位申请时，应当在申请书中记载债权及债务人的姓名或者名称、住所或事务所及代位原因，并附具证明代位原因的文件。其二，基于共同利益进行的代位申请。这种代位申请的目的在于保全代位申请人以及被代位的登记权利人的共同利益，因此，其二者之间必须存在利益上的牵连关系，形成利益共同体，而且代位申请的目的只能是为该权利共同体的利益。比如，台湾土地登记规则第31条第1项规定，继承人为二人以上的，部分继承人因故不能与其他继承人共同申请登记时，其中一人或者数人为了全体继承人的利益，就被继承的土地，申请为公同共有之登记。需要注意的是，无论是何种代位申请，均必须由法律明确规定其情形以及证明事项，以防止不当侵害申请权利人的利益。
2．申请的撤回
申请的提出是申请人自己依据自主意思而选择的行为，其当然也可以选择撤回这种行为，这是当事人自己的权利。因此，有学者就称，不存在“不可撤回（unwiderruflichen）”的登记申请。[18]不过，申请人撤回申请的权利要受到登记机关登记行为的限制，即只有在登记完成之前，申请人才能部分或者全部撤回申请，因为登记的完成标志着申请已经达到目的，其作为程序行为已经正常终结，就不再具有撤回的可能。如果登记机关主张当事人撤回申请的表示到达登记机关的时间，晚于登记完成的时间，则要由登记机关对此负担证明义务。
申请人应当采用书面形式撤回申请，其中需要明确表示撤回申请的意思，但无需陈述撤回申请的理由。在共同申请场合，应当由双方共同向登记机关出具撤回申请请求书；在申请场合，应当由人向登记机关出具申请人撤回申请的授权文书。如果撤回申请的表示不符合上述形式要求，视为申请没有撤回，登记机关仍然可以完成登记。
原则上，在登记完成之前，申请人撤回申请的，登记机关必须尊重申请人的意志，并负担准许撤回的义务，而不能擅自加以限制。但是，在共同申请中，只有部分申请人提出撤回申请的，就应根据情况进行区别对待，而不能拘泥于上述原则。比如，在共同继承登记中，一个继承人撤回登记申请不能影响他人的登记申请，登记机关应该准许该撤回，但其他人的申请仍要发生法律效力。又如，在因买卖而导致的所有权移转登记情况中，只有一方申请人提出撤回申请，而另一方不同意撤回的，为了平衡当事人的利益，登记机关就不能准许撤回。在这种情况下，登记机关应当中止登记程序，在当事人共同同意撤回申请、不再撤回申请或者法院、仲裁机关确认权利归属时，再作出同意撤回申请或者继续登记行为的决定。
（三）申请的效力
申请是一种的程序行为，受这种性质的制约，其正常运行的后果，当然是具有程序法意义的效果。但是，这并不是申请法律效力的全部，因为登记除了具有程序构造的法律意义之外，其最主要的法律意义是充当不动产物权的法定公示形式，这是能产生实体法效力的意义，那么，申请作为登记生成的前奏，在一定条件下，也产生相应的实体法效力，从而影响当事人在实体法上的权利义务关系。这样，申请的作出，就会在程序法和实体法上产生双重效力，前者一般被成为形式效力（formelle wirkung），后者则被称为实体效力（materielle wirkung）。
1．形式效力
（1）启动登记机关的登记行为
申请作为登记的启动机制，意味着申请人的意思是登记机关从事登记行为的动因，没有申请，就没有登记机关的行为，前者决定了后者的发生。随之而来的，就是登记机关必须对当事人的申请有所表示或者行为，即对申请进行审查，在审查后作出登记或者不登记的行为，故而，当事人申请和登记机关的登记行为在逻辑上具有因果关系，在时间上具有先后关系，这是申请决定登记程序中登记行为运作规律的效力。
（2）决定登记机关的行为范围
当事人申请登记，是意欲通过登记机关的登记来落实不动产物权变动的后果，从这个角度观之，登记行为的功能，主要是充作达到当事人目的的手段，无视申请、脱离申请或者超越申请的登记行为，就是无视目的、脱离目的或者超越目的的手段，是不妥切、不适当的手段。这意味着，不仅登记机关在启动登记行为时要受到申请行为的制约，登记机关的工作权限范围，也要受制于申请。换言之，登记机关在审查申请和办理登记时，必须依据申请的内容范围进行操作，既不能在内容上少于申请的内容，也不能在范围上超过申请的范围。当然，这并不意味着申请能够完全支配登记机关的行为，申请能否为登记机关所认可和采纳，还取决于登记机关的审查。
2．实体效力
（1）决定登记完成的顺序
申请是登记的启动器，先申请者应当先登记，这是一般的社会情理。针对同一不动产，如果有数人提出物权变动的申请，则申请时间在先者，完成登记的时间就在先。由于登记是不动产物权的标志，那么，先登记者权利产生的时间就在先，其具有排斥登记时间在后权利的效力，这就影响到此数个不动产物权实现的先后顺序，即本文后
面将要详述的顺位。实现此种效力的技术手段，就是登记机关按照收到申请的时间先后顺序，对申请进行序列编号，登记机关要根据编号来决定完成登记的时间先后顺序，申请人则可根据这个编号来主张自己的登记顺序。
（2）影响不动产物权的善意取得
登记程序的运行结果，可能会出现登记错误，即登记物权与真实物权不一致，在这种情况下，与登记物权人发生物权变动交易者（即第三人）基于对登记的信赖，能够从登记物权人处取得该物权，真实权利人不能依据自己享有的真实物权来进行阻碍或者追夺。这种制度就是登记公信力，第三人基于登记公信力取得物权的制度就是不动产物权的善意取得，但是，其存在前提条件是，第三人在申请物权变动登记时，不知道登记错误，即其在申请登记时不是恶意的。可见，申请登记的时间，是决定不动产物权善意取得制度中“善意或恶意”的时间点，其将影响第三人能否根据善意取得制度来取得不动产物权。“登记公信力”将在下文详述，于此不赘。
（3）产生期待权
申请的提出，并不能产生物权变动的法律效力，因为登记而意欲取得权利者还不能成为法律上物权取得人，但是，其已经具备了取得物权的资格，能够根据申请而合理信赖将来的物权取得。对此，德国有学说认为，随着申请的提出，取得人立即获得了一项可以设置负担的“期待”，即可以获得相应的所有权或者其他权利的状态，但是，从所有权和相关物权的性质分析，这种 “期待”本身并不是“期待权”（anwartschaftsrechte）。依据这种期待状态，使得取得人的权利地位既不受出让人的侵害，也不受第三人的侵害。[19]在德国物权法中，“期待权”是一种新型的物权形式，其专指产生于动产所有权保留买卖之中的期待状态。[20]以此为标准，则登记申请提出后的“期待”肯定不属于“期待权”。
不过，对于不动产所有权变动而言，如果不采用上述的期待权判断标准，而从不动产所有权变动的过程层次入手，就会发现，当事人之间存在的意欲发生不动产所有权变动的意思表示不能直接引起所有权变动，尚需登记申请，这种所有权变动的层次性，意味着登记申请是当事人达成不动产所有权变动意思表示一致的逻辑产物，又是所有权实际发生变动的逻辑前提。登记申请之后的状态，作为所有权变动的前奏，与所有权保留买卖之中的期待权一样，在性质属于“前物权”状态，也能产生法律效力。因此，德国民法学理也有将之称为期待权的。[21]其实，由于要完成不动产物权变动，就必须进行登记，而登记程序从启动到完成有一定的时间间隔，这使得不动产物权取得的开始及其完成之间存在了时间差，在这种情况下，按照“只要取得人的法律地位以特定的方式得到了保障，就可认为其享有期待权”的标准，[22]提出登记申请的不动产物权取得人在将来的权利取得、权利顺位利益等方面均有制度保障，则其当然也就享有期待权。
登记申请所产生的期待权（下称不动产期待权）与所有权保留买卖出产生的期待权（下称动产期待权）相比，有以下相同之处：
第一，均属于为将来产生的所有权作铺垫的权利，随着所有权的生成，它们归于消灭。动产期待权的产生，标志着买受人具有在将来取得动产所有权的权利，一旦买受人付清价款而现实取得所有权，期待权就不复存在。不动产期待权同样如此，其是所有权受让人在实际取得所有权之前的利益表现，但是，正如下文所见，不动产期待权受到的限制较多，其独立存续的意义不明显。在所有权受让人因为登记完成而取得物权之后，该期待权消灭。
第二，均可进入交易流通机制。两者均可以被转让，也可以成为担保权利的标的。比如，在德国，动产期待权能够成为质押的标的；不动产期待权也具有相同的功能，即不动产所有权的取得人可以依据德国民法第1273条等规定，将期待权进行质押（verpfändung），不过，由于期待权的权利人没有登记，故此担保权利不能记入登记簿。而且，依据德国民事诉讼法的规定，该期待权也可以成为扣押（pfändung）的对象。[23]
上述两种期待权的区别主要有：
第一，受法律保护的力度不同。在德国法中，登记程序行为能够导致不动产期待权消灭，如登记申请被登记机关驳回，期待权就丧失了存续的基础。由此得出的结论就是，一个因为程序行为就丧失法律效力的权利，不是物权。而动产期待权受其性质的制约，显然不受程序行为的影响。而且，与动产期待权受德国民法第161条第1项和第455条的保护相比，不动产期待权受法律保护的基础，是土地登记法第17条之先申请者享有优先权利的规定，两相对比，后者对期待权的保护就比较薄弱。[24]不过，对于不动产所有权转让中产生的期待权而言，其具有类似于所有权的地位，能够适用所有权保护的法律规则，对于他人不法侵害期待权的行为，期待权人可以通过行使返还请求权、排除妨害请求权、停止侵害请求权等来予以排斥，在有损害发生时，则可以提出损害赔偿的请求。[25]
第二，转让的条件限制不同。在动产期待权转让场合，只要期待权人与受让人之间按照法律规定达成协议，无需动产所有权人的同意，受让人即可获得期待权人的一切权利和义务。不动产期待权的转让，则受制于不动产期待权的基础、登记的操作规程以及实体法中制度：
首先，不动产期待权旨在保障所有权受让人（即期待权人）实际取得所有权的可能性，其基础是受让人与出让人之间就所有权变动达成一致的意思表示，以及双方当事人之间不再存在债权债务关系，即受让人已经完全履行自己因为意欲取得不动产所有权而负担的债务，如向出让人完全支付了价款，在此前提下，不动产期待权才具有将来转化为不动产所有权的最大保障。由此，如果所有权出让人不同意将所有权出让给期待权受让人，或者因为期待权人没有完全履行债务导致所有权出让人撤回申请，就会使期待权的转让失去意义。
其次，在登记申请提出之后，登记行为完全由登记机关主导，一旦期待权的转让时间在登记机关作出登记决定之后，不动产期待权就转化为由期待权人享有的所有权，而期待权受让人既无从享有期待权，也不能享有所有权。故而，期待权的转让受到登记时间的影响。
再次，也是更为重要的，即依据实体法中规定的物权公示原则，不动产物权变动只有在登记后才能发生法律效力，而允许不动产期待权的转让，就会出现登记簿上的物权人与实际物权人不一致的情况，从而破坏物权公示原则的基础地位。比如，a（买受人）与b（出卖人）共同申请房屋所有权移转登记，之后，a将其期待权转让给第三人c，在c和b之间没有直接法律关系的情况下，而a又不具有登记权利地位的情况下，让c依据自己受让的期待权取得该房屋所有权，就导致登记公示作用丧失殆尽。为了减弱这种消极影响，不动产所有权转让的期待权的转让必须遵循法律规定的形式要件，如采用书面形式、必须公证，期待权人必须向登记机关出示符合这些条件的期待权转让协议以及不动产所有权出让协议，从而产生不动产所有权从b处直接移转到c、而无需由a先登记为所有权人的结果。[26]
第三，无权转让时的法律效果不同。没有期待权之人转让期待权的情况，本文称之为无权转让。对于动产期待权而言，期待权人占有了动产，并能够依据其与动产所有权人之间的买卖证明来表明期待权的存在，故而，无权转让能够适用善意取得制度，即不知期待权
转让人为无权利之人的善意受让人能够取得期待权。对于不动产期待权而言，由于其不具有登记能力，不能被纳入登记簿，也就没有权利外观，因此，在无权转让时，就缺乏受让人据以善意取得的基础，从而使得受让人不能从无权转让人处取得不动产期待权。[27]
这些区别表明，尽管不动产期待权具有一定的物权属性，但与动产期待权相比，其尚不足以成为新型的物权形式。
（4）强化物权变动意思表示的约束力
当事人在达成一致的物权变动意思表示后，没有申请登记之前，如果一方依据法律认可的因素撤销该意思表示——如物权受让人没有按照约定支付价款，则出让人就按照约定撤销物权变动的意思表示；又如，所有权人又将同一所有权出让给他人并申请了所有权移转登记，则所有权人或者受让人也能够撤销该意思表示——从而使该意思表示失去法律约束力。但是，向登记机关申请登记之后，当事人就不得任意撤销物权变动的意思表示，因为这种撤销行为使得登记失去了当事人的处分意思，可能“动摇诚实信用原则而且给正常的交易秩序带来危险”。[28]同样，如果申请提出后，当事人一方丧失了行为能力或者死亡，也不能影响物权变动意思表示的约束力，当事人的权利继受人必须承担意思表示的法律后果。[29]
（5）排斥时间在后的所有权移转登记申请
在登记机关通过登记确认不动产物权变动之前，物权出让人仍然是标的物的物权人，依据该权利，其享有对于标的物的处分权。在所有权移转登记申请提出后，如果不动产所有权人又将同一所有权出让给他人（后受让人），双方又向同一登记机关提出所有权移转登记申请，这就出现了“一物数卖”。在此情况下，只要时间在前的申请符合法律规定的条件，则登记申请在后者就与时间在前的登记申请发生冲突，登记机关必然要驳回时间在后的登记申请，后受让人就不能取得不动产所有权。这也意味着，登记申请的提出给所有权人的处分权施加了限制，其基于该处分权实施处分所有权的行为后，又实施的相同性质的处分行为不能通过登记予以公示，也就不能发生法律效力。对于“一物数卖”，如果买卖合同订立时间在前的当事人没有申请登记，而时间在后者先申请登记，则依据申请决定登记顺序的规则以及物权公示原则，后者将受到法律承认和保护。由此，申请的时间决定着所有权移转行为能否发生当事人所预期的目的，申请时间在前的所有权移转行为能够排斥时间在后的同样行为。当然，申请排斥时间在后的所有权移转登记申请，不意味着其能排斥发生其他物权变动内容（如设置抵押权）的登记申请，也不意味着其具有否定登记机关受理时间在后的所有权移转登记申请的法律效力。
（6）不能对抗法律规定的处分限制
法院查封、财产保全命令等行为，是国家公权力限制物权人处分权的行为，其无需登记就可以发生法律效力，违背该处分限制的行为不能发生法律效力。登记申请的提出，意味着当事人所预期的物权变动能够实现，但这仅仅是一种可能性，其不能对抗上述的处分限制行为，在登记没有完成之前，登记机关接获上述处分限制嘱托时，必须立即办理处分限制登记，并通知登记申请人。这样，登记申请就无从产生相应的物权变动法律后果。[30]
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三、小结
登记启动机制中最具有意义的就是登记申请，它决定了登记机关的工作范围和方向，是整个登记程序发动的基础。尽管登记申请能够产生实体法律效力，但其无论在权利性质范畴还是在行为性质范畴归属上均属于程序机制，这是我们认识和构造登记申请程序的基础。从内容构造上讲，登记申请程序既要包括诸如申请文件等静态的申请构成，还要包括提出方式、撤回等动态运行规律。从制度关联上讲，申请程序的制度构造不仅要体现申请自身规律和特质，如形式要求、撤回、不可撤销等，还要在整体制度中起到衔接和捏合的作用，如申请方式影响到登记审查方式、申请时间影响登记顺位制度以及善意取得制度等。只有将登记申请放诸与登记相关的法律制度大视野中，才能辨析其基本价值和运行规律。
贰、不动产物权登记审查程序
不动产物权登记启动程序一旦开始，登记机关就被套入程序“战车”，其必须依据法定职权，对登记申请或者登记嘱托进行相应的审查行为，围绕审查而设置的程序机制就是登记审查程序。如果说登记启动程序给登记程序的运行提供了可能性，那么，登记审查程序的作用就在于落实或者否定这种可能性，故如何设置审查程序，就具有重要的意义。
一、登记审查的前奏
（一）收件
与登记申请或者登记嘱托有关的文件送达登记机关后，登记机关即应接受并向申请人或者嘱托人提供相关证明，此行为称为收件。[31]收件是登记审查的前奏，因为无收件即无审查的对象。原则上，一旦当事人提交登记申请，登记机关即应当按照法律规定的收件程序接受申请，而不能当即审查拒绝。但是，如果申请存在明显的不合理或者违法情形，如当事人在非办公时间向登记机关提交申请、申请与登记事务无关或者没有按照法定表格形式填写申请，[32]则从维护登记严肃性、审查高效性的角度出发，登记机关可以拒绝收件，以免给此后的登记审查带来不必要的负累，也避免拖延当事人修正登记申请瑕疵的时机。
前文提及，收件是体现登记申请的“决定登记完成顺序”效力的技术手段，这表现在登记机关在收件时，应当按照接受申请的时间先后编排序列，并给当事人出具收据以及该序列的证明。这一点具有普遍适用性，属于一般的经验规则。比如，在实行契据登记主义的香港地区，其有关土地注册的法律规定，土地注册处接获当事人的申请后，要按照接获申请的先后时间编号，向申请人发给收据，其上指明接获申请的日期和指明编号。[33]在实行登记生效主义的台湾地区，其土地登记规则第48条规定：“登记机关接收登记申请书时，应即收件，并记载收件有关事项于收件簿与登记申请书。前项收件，应按接收申请之先后编列收件号数，登记机关并应给与申请人收据。”在实行登记对抗主义的日本，其不动产登记法第47条规定，登记官接受申请书时，应在收件簿、申请书以及申请书和其他书面的收据中记载收件年月日和收件号数，并将收据交付给申请人。该法第48条规定，登记官应依收件号数的顺序进行登记。我国土地登记规则也采用了相同的做法，该规则第12条规定：“土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证据，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。”
（二）缴费
就当事人申请登记而言，其目的在于完成不动产物权交易，旨在追求私人利益，但登记却需要花费公共资源，为了平衡这种收支关系，当事人在获得利益的同时要支出必要的费用，即缴纳法律规定的登记费用。同时，国家通过公共权力手段对于相关人员实施的罚款，也是一种费用支出。为了落实这些费用的收取，在登记审查之前的缴费就显得极有必要，[34]显然，缴费也是登记审查的前期工作。
二、登记审查的方式
登记审查应当采用何种方式，向来有形式审查和实质审查之分和之争，但何谓形式审查，何谓实质审查，却无定论，而这应当是确定采用何种审查方式的前提，因为不围绕同一概念进行的争论是指东打西的概念绕圈，不是真正的问题争论。比如，有学者从登记审查的范围对此二者进行界定：形式审查是登记官吏就登记申请，不审查其是否与实体法上的权
利关系一致，而仅审查登记申请在登记手续法上是否适法；实质审查是不仅审查登记申请在登记手续法上的适法性，还审查其是否与实体法上的权利关系一致，实体法上的权利关系是否有效。[35]有学者则从登记机关的调查权限上界定了实质审查，即登记机关接受了登记申请之后，应当对登记内容进行询问和调查，以确保登记内容的真实性。[36]还有学者认为登记官吏的审查权限及于不动产物权变动原因关系的，为实质审查主义；反之，则为形式审查主义。[37]
正是因为论者观察的角度不同，才造成上述的概念纷争，故而，要认识和建构我国的登记审查方式，就必须选择观察的视角。笔者认为，由于完整的登记法律最初产生于德意志民族国家，后世的其他大陆法国家也有各自的登记法律，这些经验分析和对比必将给我们提供有益的启思，因此，对登记审查进行比较法考察有非常有必要，据此可以确定形式审查和实质审查的基本内涵和方式。不过，这种考察只是给我们提供了经验借鉴和参考，而不能直接得出我们应该采用何种审查方式的结论，要达到这种目的，就要从程序正当性机理的角度出发，来构建能够尽量满足效率和登记正确基本要求的审查方式。
（一）德国经验考察：以登记同意为核心
1．形式审查和实质审查
德国严格贯彻物权实体法和物权程序法区分，由此形成了独具特色的不动产物权登记体系，其中的登记审查方式主要采用形式审查。在申请提出之后，登记机关要审查物权变动的要件是否具备，即处分人的处分权和当事人双方的物权合意，但是，对于登记官而言，完成这些审查任务是一种苛求，至少非常浪费时间，难度也很大。于是，土地登记法就设定了替代机制，通过相应的替代物来表明上述的物权变动要件。[38]这些替代机制有两个：其一为同意原则（bewillgungsgrundsatz），即当事人的登记同意替代物权合意，[39]其理由在于当事人有了真实物权合意之后，才会作出登记同意。[40]其二为预登记原则（voreintragungsgrundsatz），即权利人在登记簿中的登记状态替代处分人的所有权等实体权利，其理由在于德国民法第891条规定的推定力，使得登记权利人在任何规则下都被推定为实体权利人。[41]
通过上述这两个替代机制，德国的登记审查基本上就可以不涉及物权实体法领域，不用考察当事人之间是否具有真实有效的物权变动意思表示、处分人是否具有真实的处分权，这两项条件正是处分行为得以发生法律效力的必备的实体条件。登记机关主要审核的事项是产生登记的程序和登记簿中的既有记载，无需考虑它们与实体法律行为和实体权利的对应性，在此意义上，德国登记审查方式才被称为形式审查。
在上述两种替代机制中，预登记原则更具有合理性，因为经由严格登记程序的塑造和保障，权利登记具有正确性推定效力，这当然地适用于登记程序之中，登记机关自然不必花费时间再去探究登记权利是否就是真实权利。但登记同意就不一样了，其完全出于当事人的表示，此种表示是否真实、是否与实体法中的物权行为一致，均无稽可查，如果登记机关仅仅凭借无任何保障的登记同意就作出登记，势必对登记真实性和不动产物权变动交易带来了很大的风险。为了削减这种风险，德国法又采用了两种应对机制：其一为强制性要求登记同意的形式，即土地登记第29条第1项第1句要求登记同意以及其他表示行为需要采用公证（der öffentlichen beglaubigung）或者官方证件（der öffentlichen beurkundung）的形式，前种形式关系到当事人签名的真实性，后者则还关系到当事人所作出表示行为的真实性。[42]其二为设定例外情形，即土地登记法第20条规定，对于土地所有权转让等特定交易，登记机关除了审查登记同意之外，还要审查物权合意，这就突破了形式审查的界限，迈向了审查实体法事项的实质审查。
由于土地登记法规定了对于登记同意进行形式审查的例外，使得德国登记审查实际上呈现出形式审查和实质审查相结合的局面。形式审查和实质审查的分解点，在于登记机关在审查交易行为时，除了审查登记同意之外，是否还审查物权行为，否定者即为形式审查，肯定者则为实质审查。这种区别体现在德国法中，就是依据不同的不动产物权交易类型，分别采用形式同意原则和实体同意原则。
2．形式同意原则（das formelle konsensprinzip）
（1）引论
德国土地登记法第19条规定了“同意原则（bewillgungsgrundsatz）”，即登记的完成须有登记义务人的登记同意。该原则在德国民法采用物权行为理论的大前提下，融合于不动产物权变动的实际过程之中，使得不动产物权变动既要有当事人作出的发生实体法效力的法律行为，又要有具有程序法意义的行为，缺一即不能完成不动产物权变动。据此，在法律意义上完成不动产物权变动，要经历四个逻辑发展层次和阶段：其一，负担行为，即债权行为（das schuldrechtliche grundgechäft），其给当事人设定了给付义务，是给付的法律基础；其二，物权行为，即不动产物权变动所必需的实体法上的意思表示（ die materiellrechtlichen erklärungen），其表现为当事人双方的合意（die einigung）[43]、权利人的单方表示（die einseitige erklärung）[44]或者他人的同意表示（die zustimmungserklärung）[45]；其三，形式上的登记同意（die förmliche eintragungsbewillgung）；其四，在登记簿中的登记（die eintragung im grundbuch）。[46]
不过，由于物权行为抽象原则的作用，作为基础行为的负担行为是否真实有效，一般不能影响物权行为的效力，这样，负担行为虽然是不动产物权变动的起因，但其对于不动产物权变动的成就与否不能发挥实质性作用，故其原则上不在登记机关审查的范围之内。之所以如此，是因为德国民法制定的出发点之一，是普鲁士的登记实践显示，如果登记官需要审查债权行为的有效性的话，会造成登记的拖延与障碍，而交易的不确定性频生，补救的办法就是登记官只审查物权行为的有效性。[47]根据土地登记法第19条的规定，登记同意显然是登记审查的对象，这样的话，在上述这四个层次中，登记机关既要审查物权行为这种受物权实体法规制的行为，还要审查登记同意这种受物权程序法制约的行为。根据上文的解释，为什么物权行为原则上被排除在登记审查范围之外，这显然悖离了德国民法的初旨，要回答这个问题，就需要界定登记同意及其与物权行为之间的关系。
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（2）登记同意的界定
登记同意是登记义务人对登记申请所表示的同意，根据学者总结，登记同意具有以下特性：
第一，它指向的对象是登记机关，是由
登记机关受领的单方意思表示。
第二，它可能是无效或者可撤销的，但是，在实体法上意思表示没有瑕疵，在登记完成之后，登记同意的撤销不能改变权利状况。登记同意可以被解释。
第三，它是抽象的意思表示，不依赖与其关联的权利基础。比如，e以用益权无效为由，请求在登记簿中记载的用益权人n更正登记。n同意更正，使得用益权消灭。在此，即使用益权是有效的，此登记同意没有权利基础，其也具有登记程序法上的有效性。
第四，即使出于无权，登记同意被提出也是被许可的。如果登记义务人是限制行为能力人、无行为能力人，登记同意必须由其法定人作出。
第五，只要实体法上的意思表示不同时介入登记同意，登记同意即对实体权利状况没有影响，而且，登记同意也没有处分的意味，但是要将其当作处分看待。因此，它通过登记状态的变动导致权利地位的变化，故其适用德国民法第185条有关无权处分的规定。[48]
由于登记同意不仅打开了通向登记之门，而且对登记内容也非常重要，[49]故登记同意必须具有明确、肯定的内容，不得产生歧义，其内容大致与登记申请相互对应，包括：其一，导致特定登记的表示，其原则上不得附条件、附期限；其二，同意人的身分；其三，登记的内容；其四，登记的受益人；其五，承载登记权利的土地或者权利。[50]
登记同意的法律性质如何，在德国存在争论，主要有以下三种观点：
第一，是纯粹的法律行为。这种观点为先前的少数说，由于其并不符合德国物权实体法与程序法的二元分离状况，不能合理解释登记同意与物权合意等实体法上意思表示的关系，显然不妥。
第二，是纯粹的程序行为。据此观点，登记同意不能适用实体法中的法律行为制度，只能依据登记程序法对此进行规制，这就使得登记同意与物权合意等实体法意思表示相互分离，其典型的表现为：登记一旦不能作出，登记同意等程序行为就无法律效力，而物权合意则不受影响，仍然具有实体法上的效力。[51]而且，对于程序行为，法律并不注重其包含的意思因素，它们主要是作为程序机制中的环节发挥作用的，即“程序法上的同意在事实上是程序法必经过程，却可能没有反映当事人的内心真意”，[52]这种法律构制显然不同于法律行为。这样，登记同意与登记申请等一起构建了物权程序行为，它们不仅在法律适用上不同于法律行为，在法律解释上也采用了不同的规则，即对登记这种程序行为后果的解释，必须依赖对这种程序的目的和这种物权程序法的特定性的理解，从而不能受当事人真意解释规则的拘束。[53]从这个角度来讲，只有肯定登记同意的程序行为性质，才能为物权实体法和物权程序法的二元分离提供有力支持。
第三，具有双重法律属性，即不仅是程序行为，还是实体处分行为。这种观点是先前的主导说，但其模糊了法律行为和程序行为的界限，具有第一种观点的缺陷，而且与上述的登记同意只是被拟制为处分的通说见解相反。
（3）物权合意与登记同意的关系
德国严格区分物权实体法和物权程序法，这种法律认识基础给物权合意和登记同意带来了很大的差异，这从它们各自具有的法律特性就可以看出。
就物权合意而言，其特性在于：其一，受民法调整；其二，是物权变动的实体要件；其三，对应于实体权利变动；其四，受领人为对方当事人；其五，合意时间可以在登记之后；其六，除了不动产所有权出让之外，合意为非要式行为；其七，缺少合意的登记即为错误。登记同意的特性为：其一，受土地登记法调整；其二，是土地登记的形式要件；其三，意味着登记义务人同意登记机关就登记申请进行登记；其四，受领人为登记机关；其五，登记同意的时间必须在登记之前；其六，登记同意在形式上受到约束；其七，即使缺少登记同意或者登记同意的内容与物权合意不同，只要物权合意与登记能够相互吻合，登记仍然为正确。[54]
两相对比，可以看出，物权合意和登记同意具有本质上的区别，两者似乎不能相互替代。但是，这些差异纯粹是理论分析和抽象，而在不动产物权变动交易实践中，登记义务人之所以表示登记同意，愿意承受登记簿中的不利益，往往就在于其已经与对方当事人达成了物权合意，即登记同意能够替代物权合意，这是通常交易规律的表现。换言之，物权合意同时就包括了登记同意，物权合意可以转化为登记同意。[55]德国法确实也采用了登记同意替代物权合意的做法，其理由就在于立法者通过生活经验推断，同意其权利在登记簿中被转让、设置负担、变更或者涂销者，必定与合同对方当事人就实体权利基础变动达成了合意。[56]其结果，就使得物权合意仅仅在实体法范畴中发挥作用，在物权程序法中则没有它们的位置，即在不动产物权登记程序运行之中，当事人无需向登记机关出示物权合意的证明，只要有相应的替代物——登记同意即可，这就导致物权合意或者物权行为不能成为登记审查的对象。
（4）形式同意原则的内涵
依据上述，德国登记机关主要依据程序法审查登记同意，而无需依据实体法审查债权行为和物权行为的效力，此即为“形式同意原则”的内涵。故而，登记同意成为德国不动产物权登记的基础。[57]根据这个基础，审查对象主要限于登记证据（die eintragungsunterlagen）、登记簿簿页（das grundbuchblatt）和土地卷宗（die grundakten），[58]登记机关仅仅审查这些书面材料即可，而无须也不能依职权调查当事人之间的实体权利义务关系，由于完成这些工作不象诉讼程序那样需要开庭质证、辩论和调查，故这些工作被形象化表达为“窗口审查”，这种审查非常迅捷和快速，从而使得整个不动产物权登记程序呈现出简易、高效的特色。
根据形式同意原则，登记机关不能审查导致不动产物权变动的实体法律行为的效力，其审查范围主要包括以下几项内容：其一，自己是否具有管辖权；其二，登记申请（包括申请人是否具有申请权、申请人的权利能力和行为能力、人和权限证明、申请的内容、土地的标示、申请的形式），或者登记嘱托（包括嘱托机关依法享有的嘱托权限、嘱托的内容、土地的标示、嘱托的形式）；其三，登记同意，包括同意人的同意权利、同意人的权利能力和行为能力、人和权限证明、同意的内容、土地的标示、金额、同意的形式。其四，权利的登记能力；其五，第三人的同意；其六，登记义务人的在登记簿中的登记状况；其七，法律要求的其他形式要件。[59]可见，权利登记能力等实体法要件也在审查的范围之内，这表明形式同意原则不能绝对排斥实体法在审查中的作用，只不过实体法律要件在登记审查中的作用非常有限、范围非常狭小。
由于形式同意原则的宗旨在于构建迅捷、高效、便宜的登记程序，故其要求登记审查采用形式审查和窗口审查，而且审查范围较为狭隘，登记机关在审查时须以此为遵循的首要规则。但是，登记是国家权力运作的表征，目的在于确定权利的归属和状态，故登记行为必须规范，登记结果应当正确，这就要求登记机关在实施登记行为时，必须遵循国家法律规定，达到登记程序正当、登记结果正确的后果，此即为合法原则（legaltätsprinzip）或者事实审查方式（grundsatz der sachprüfung）。为了达到合
法原则的上述目的，就要求登记机关有广泛的审查权力和审查范围，显然，这与形式同意原则相互冲突。为了解决这个冲突，一个折衷的策略就是审查权限和范围“尽可能少，有必要则多（so wenig wie möglich, so viel wie nötig）”。[60]比如，在不动产买卖合同因为欠缺必要的形式而无效时，登记机关就可以根据“取得禁止”制度，驳回登记申请，[61]这时的审查范围就超越了形式同意原则，而达到不动产物权变动交易的第一逻辑层次——负担行为。然而，在登记审查中，合法原则只能处于形式同意原则之后，其无论如何不能超越形式同意原则，更不能取而代之，因为“简易、迅捷的程序所具有的法律地位要优先于通常的正确登记”。[62]
3．实体同意原则（das materielle konsensprinzip）
德国土地登记法第20条规定了“合意原则（einigungsgrundsatz）”，即在土地所有权出让，以及设定、变更或者移转地上权的情形，当事人双方的合意成为登记的必要条件。该条规定作为形式同意原则的例外，被称为实体同意原则。据此，在土地所有权出让的场合，登记审查的范围包括当事人所为的物权合意、土地标示、物权合意的形式、[63]物权合意是否附条件或者附期限、[64]负担行为[65]；在地上权设定的场合，登记审查范围包括物权合意、地上权条例规定的地上权内容、当事人约定的地上权内容。[66]之所以会出现实体同意原则，不仅在于土地所有权出让本身具有的要式性，还在于：在取得土地所有权或者地上权时，权利取得人必须考虑与之相关的公法义务，比如土地取得税、赠与税、手续费负担等。此外，为了达到登记簿内容和真实权利状况相互吻合，须由当事人双方协力完成程序行为。[67]需要提及的是，实体同意原则与形式同意原则相比，处于例外的地位，其不能根本颠倒德国土地登记法采用的形式审查方式。
3．小结
根据上述考察，对德国法中的登记审查可以得出的结论是：
第一，形式同意原则与预登记原则协力，共同衍生出形式审查方式，其意义在于将登记机关的登记审查范围，一般性地局限为登记同意这种程序行为和登记簿中的权利记载，负担行为、物权行为的效力以及实体法上的处分权并不在审查范围之内。
第二，实体同意原则衍生出实质审查，其意义在于登记机关不仅要审查程序行为，还要审查实体法律行为的效力。
第三，由此，所谓形式审查和实质审查的区别标准，在于登记机关审查范围是否及于当事人的实体法律行为，肯定者为实质审查，否定者为形式审查，这种标准的基础是物权实体法与物权程序法的分离。
第四，形式同意原则不具有绝对性，其要受到合法原则的限制，即在不是土地所有权出让或者地上权变动的不动产物权登记情形，如果物权行为效力甚至负担行为效力存在瑕疵的情形非常明显且登记机关已经掌握了充足事实，则这些实体行为的效力也要受到审查，从而打破了形式同意原则的界限。
第五，由于登记同意和物权合意均为要式行为，其法律效力和真实性已经受到审查，有了制度保证，故登记机关实施的登记审查采用“窗口审查”方式，这避免了对行为效力审查的重复劳动，有利于构建迅捷、简易的登记程序，但登记程序的正当性和登记结果的正确性却不会因此而受到损害。
（二）其他法域经验介绍：兼与德国经验对比
物权公示原则是德国物权法的基本原则之一，其不动产物权登记为权利登记模式，为了进一步考察在物权公示原则指引下和建筑在权利登记模式之上的不动产物权登记审查程序和方式，我们将进行异同比较，即在考察同样采用物权公示原则和权利登记模式的法域（瑞士）经验之余，对不采用物权公示原则或者不采用权利登记模式的法域（法国、日本）经验也进行介绍。
1．瑞士
瑞士采用物权公示原则和权利登记。与德国物权变动模式的不同之处在于，瑞士民法虽然承认物权行为中的分离原则，但不承认物权行为之抽象原则。依据瑞士民法第963条和第965条的规定，登记机关审查的对象范围包括登记申请、不动产所有权人的书面声明、申请人的处分权利书证、法律原因的书证，其中的“法律原因”即导致不动产物权变动的基础法律关系。由此，瑞士的登记审查不仅涉及登记申请、不动产所有权人的声明这样的程序行为，还涉及到法律原因这样的实体法律事实，故属于实质审查。
不过，对于大多数依据法律行为产生不动产物权变动的情形，其原因行为均须进行公证，否则即不生法律效力，比如，瑞士民法第657条规定：“（1）移转所有权的契约，不经公证，无约束力。（2）遗嘱及继承契约，应依继承法及夫妻财产制规定的形式。”[68]学者对此解释道：“瑞士民法因为不把物权行为当作原因行为，故若原因行为出现瑕疵，登记就会与真实不符。因此，为了进行登记，需要就原因行为办理公证证书，以此来保持其确实性。”[69]这样，如同德国法一样，外来的力量——公证——确保了这些原因行为的法律效力，登记机关所进行的审查同样是“窗口审查”，在实体性法律行为以及其他法律事实不具备法律规定的形式，以及提出的文件不能证明法律原因存在的，登记申请即被驳回。[70]
2．法国
法国采用公示对抗主义，登记模式为契据登记，即登记公示的是引起不动产物权变动的法律行为。在登记审查时，抵押登记员无权就当事人交由登记的行为的效力进行评价，只有在抵押权注销的情形，行为已经严重至不可挽救时，抵押登记员才可以依据民法来审核行为的效力。从这种机制来看，其好似不能保护交易安全，但实际上，公证人已经提前介入对于法律行为的调整之中，即只有经过公证等认证的行为才能交由抵押权登记机关予以公示，故而，登记之前的公证防线起到了风险过滤作用，不动产公示与公证行为之间存在密切联系，公证人的地位和作用比抵押登记员更为重要，公证人成为不动产登记的主要“提供者”和“用户”。[71]可以想见的是，这种登记审查纯粹是形式审查和窗口审查。
3．日本
与德国、瑞士登记不同的是，日本采用公示对抗主义，但其登记模式仍为权利登记。日本不动产登记法第49条规定了驳回登记申请的限制性条款，除了标示登记之外，其余的条款都是形式性的，其中不涉及对于导致不动产物权变动的原因真实性和效力的审查，只要登记申请与这些条款不抵触，登记机关就必须受理，故此为形式审查。同时，登记官没有实质审查权，在窗口就可以审查申请，故又为窗口审查。[72]
4．小结
通过上述这些登记审查制度的介绍，一个饶有趣味的现象出现在我们面前，德国、瑞士、法国和日本对待物权行为的态度不同、公示效力不同、登记模式不同，但基本上以形式审查和窗口审查为主，如果我们单从登记实务角度考察这种类同局面，我们肯定不会得出因它们的不动产物权变动理论互不相同而致使物权变动结果差异很大的结论。[73]
从上述经验中，我们至少能够得出的结语是：
第一，一个客观的事实是，程序性的登记审查过滤掉了不动产物权变动法律制度的差异。
这个事实给我们的提示在于，如果我们仅仅关注物权实体法律制度的差异，而忽视登记程序对于实体制
度的消化作用，就容易将眼光视界局限于实体法律制度的合理性对比之中，过度注重它们在理论上的优劣高下，从而忘记登记程序这个更贴近交易和生活的机制，是怎样给人们创作出一幅既保障交易安全又创造交易效率的画面。毕竟，追求和创造安全、高效的交易制度环境，是每个理性法域均不会忘却的目的，这是一个非常简单的道理，因此，在实体法律制度不合理而给交易设置制度障碍的情况下，物权程序机制可能就起到修正和弥补的作用，这一点在法国法身上体现的非常明显。从上述这些登记审查方式的简略考察对比中，我们清晰看到了登记程序对物权实体法律制度的整合和变异作用，使得物权实体规则经历了“表达”与“实践”的分离，这就要求我们应当也必须关注不动产物权登记程序的意义，反思它在物权法中的作用和地位，而这现在恰恰是我们的视野盲点。
第二，为了达到安全和高效并存的结果，构建分担登记机关登记审查功能的机制将非常必要。
从德国、瑞士和法国的经验来看，在登记申请之前，由公证等机关审核引致不动产物权变动的法律行为或者有关程序行为，这样，这些行为的法律效力首先经过公证登记机关的核实，能够保证不动产物权变动的真实性有正当的基础，也给登记便捷性奠定了基础，有了这些前置的不动产物权变动安全性和妥当性的保障机制，登记机关就无需再深查细究这些行为的效力，那么，登记机关对这些行为的审查就是形式性和窗口性的。在这种登记审查机制中，登记审查权限实际上是被公证机关和登记机关共同分担了，其结果就是既保证了登记的迅捷，又强化了登记结果的正确性。不过，实施这种审查权限分担机制的基础，是法律要么强行规定不动产物权交易行为必须办理公证，要么当事人有办理公证的习惯，否则，这种机制就很难在得以有效地实施。我妻荣先生在谈到瑞士法用公证确保不动产物权变动原因行为确实性时，针对日本的情况指出：“在日本，应不应当采用这种制度，是当前亟待解决之问题。但是，要登记必须先办理公证证书，是否真正适合日本国情，也还需要慎重考虑。另外，在日本，为确认权利人之同一性，一直采用印鉴证明之制度（例如，购买不动产时虽不需要印鉴证明，但出售就需要）”这一制度在日本不动产交易及其实务中已相当稳固，但却没有确实之法律性根据。可见有必要进一步整备，并使之合理化。”[74]
第三，尽管各国登记审查方式大致相同，但也不能忽视实体法以及登记申请规则对它们的影响。
德国采用物权行为抽象原则，作为物权变动原因行为的债权行为与蕴涵物权变动意思表示的物权行为的效力之间没有必然联系，故在通常情况下，只有物权行为对不动产物权变动的成就起到决定性作用，这样，能够纳入登记审查范围的就是物权行为，审查原因行为是没有意义的；同时，德国登记申请为单方申请，为了确保申请的可靠程度，就需要对方当事人向登记机关作出登记同意，从一般情况来看，登记同意本身具有等同于物权行为的异议。这样，经由物权行为抽象原则和单方申请规则的过滤，登记机关最终只要审查登记同意即可完成任务。瑞士不采用物权行为抽象原则，不动产物权变动的原因行为有效与否对物权变动的成就起着决定性影响，故登记审查的对象就要涉及该原因行为，这种审查也就是实质审查。法国和日本均采用公示对抗主义，且登记不具有公信力，受该立法政策影响，采用形式审查和窗口审查似乎是顺理成章之事。
（三）我国登记审查方式的确定
1．应当考虑的因素
从我国物权法的立法趋向以及实务需求来看，物权公示原则成为物权法制建设的首要选择，要使这个选择能够产生实效，就必须有能够尽量反映真实权利状况的登记，否则，物权公示原则就是“无本之木，无源之水”。这个思路延伸的结果，就是要求登记机关必须进行实质审查和裁判审查，从不动产物权变动的基础法律关系入手来解决权利的真实性问题。
但是，这仅仅是从实现实体法目的角度进行的考虑，其角度是单一的，其结果不能完全关照其他应当考虑的因素。在此，我们强调以下三种因素：
第一，登记审查的法律程序属性。
一个不容忽视的事实是，登记审查是登记程序机制的有机构成部分，其中，登记机关面临的是由各种证据展现的法律事实，而不是活生生的生活世界或者交易世界的直接表现，这种感知是间接的和抽象的，登记机关并不能洞察当事人在进入登记程序之前的所作所为，以及这种作为实施时的具体环境。从这种意义上讲，登记审查人员进行审查，是被动接受申请，到运用权力掌握有关当事人的或者不动产物权变动的信息知识，并决定登记结果的过程。应当说，这是一个风险较大的过程，因为没有任何一个人敢于确保其能够全面掌握各种各样的陌生信息，并进行游刃有余的处理，其中总要或多或少地存在缺漏。简言之，在一定的登记程序期间构建中，[75]审查人员认识能力的非至上性，决定了审查不可能完全保障登记结果的客观真实。
不仅如此，哲学家还指出，事实不是真的在世界里的东西，其是陈述所陈述的东西，是半实体；事情在世界里，事实取材于事情，事实来自世界，这个“来”把事实送到了另一个“世界”，一个论证世界，在这个世界里，没有发生、经过、结束，只有前提、推论、结论。[76]这种见解虽然有点哲学专业化的味道，但它确实也让我们明白，我们通常所说的事实更多的具有论证的意义，是为了证实或者证伪特定命题而产生的具有关联的陈述性论证材料。法律程序中的事实是对于这种见解的最好解说。法律程序的运行本身构成了一个法律占据主导地位的时空世界，在这里，生活世界中发生的事实必须经过抽象和过滤，才能成为经受法律裁剪而具有意义的事实，即：法律事实并不是自然生成的，而是人为造成的，它们是根据证据法规则、法律教育成规等诸如此类的事物而构设出来的，总之是社会的产物。[77]法律事实的典型表现就是证据，而它具有强烈的类型化痕迹，其是否能够具有实际价值，要取决于法律对它的认可和规定，比如，在农村，邻居的认知应该是确证住户房屋所有权的最好手段，但如果法律不承认其证据效力，则其就没有意义。因此，证据所陈述的仅仅是实际发生事情中的一部分，而且其可能还会偏离实际事情的真相，建构在证据上得出的结论，是通过正当程序运行产生的正当后果，在程序机制内是真实的，但其与生活世界对比，则不可能达到完全真实。
从上述论述的角度来看，仅仅强调为了获得真实的登记结果，就采取实质审查和裁判审查，可能是一种“乌托邦”的理想主义，这一点实际上也为我国持这种论点的论者所承认，即“登记机关所进行的调查只是就登记申请人登记的内容所作的一种确保登记真实性的调查，但不可能调查的过于细致，完全杜绝虚假内容的存在”。[78]
第二，登记审查对交易成本的影响。
从国家管理社会的向度来说，登记具有维持安全高效不动产物权交易秩序、保障不动产资源的权利归属、确保国家实现涉及不动产的税收等公共职能，这种职能的受益者是整个社会，故全体纳税人提供的公共资源应当负担登记机关实现此功能所支出的成本。但登记同时又具有给私人利益提供服务的功能，即进行不动产物权变动交易者需要登记来完成交易，这种服务具有个别性，在我国目前尚未达到物质财富极大丰富的情况下，因不动产物权登记而获得利益之人当然要支付相关费用，此即“缴费”的内容之一。
接受登记服务的交易者缴费的合理性不容怀疑，但问题是缴费的限度如
何界定。抛开登记机关为了各种不当目的有意不当收费的因素，登记审查方式是缴费额度的决定性因素，因为采用不同的审查方式，登记机关所支出的成本也就不同，两者之间存在着因果联系。比如，采用形式审查和窗口审查的方式，登记机关只要简单地查看相关证据是否属实即可，无需询问当事人、查看不动产实际情况、调查相关证据，登记机关支出的费用很小，当事人自然也无需缴纳高额费用；反之，登记机关付出的劳动较多、支出的费用较高，当事人缴纳的费用也就随之提高。
在实体法坚持物权公示原则的立场下，登记是确保不动产物权交易正当秩序的基础，也是实现该原则的必要技术手段。如果登记的成本过高，在国家不能有力监控全部不动产物权交易的情况下，进行交易的当事人就会实施法律规避，登记将无从发挥作用，物权公示原则也不能得以实现；在国家监控措施较为有力时，当事人负担的费用则过大，这又增大了社会公众不满现有制度的情绪。特别是在我国目前的实务操作中，有些地域的当事人在申请登记时的缴费额度较高，如果再实施完全的实质审查和裁判审查，必将增加当事人的支出，由此产生的后果肯定是违背登记服务于公共利益和私人利益宗旨的恶果。
第三，登记审查方式与现实登记中弱项问题的关系。
我国不动产交易市场日渐繁荣，不动产物权变动的数量日趋增加，而专业从事登记的人员数量较少，导致工作任务非常繁重，不可能向法官审理案件一样进行调查取证，因此，在实务操作中，登记机关采用了窗口登记审查方式，其审查的内容涉及到当事人之间的实体权利义务关系，这在总体上是实质审查结合窗口审查的方式。[79]我国目前由于存在当事人共同申请原则的制度保障，以及在实践中当事人所进行的交易大都是正当交易，故当事人之间的实体法律关系很少出现纠纷，不会给登记结果的真实性制造障碍。而有问题的是伪造文书和证据现象，即当事人伪造权属证书、身分证明等来骗取登记，[80]这给登记真实性提出了挑战。要解决该问题，就必须提高相应的技术甄别手段，在具备这种手段的前提下，登记机关采用何种审查方式均可，这说明，是否改变登记审查方式与现实中弱项问题的解决是无关的。
上述这三个因素扩展了我们在确立登记审查方式时所应考虑的向度，即不仅要考虑登记审查对于实体法规定的回应，还应考虑登记本身的程序属性、登记成本等问题，只有尽量从多角度来分析登记审查，才能较为妥当地进行制度安排。
2．登记审查方式的确定
根据上述分析，根据不同的考虑向度，会产生不同的登记审查方式：
第一，为了落实物权公示原则并切实保障不动产物权交易安全，登记审查的对象必须涉及不动产物权变动的原因，从而使得“无根之树不能结果”，这在根本上保证了登记结果的正当性，这种审查是实质审查。要真正进行实质审查，就必须赋予登记机关对有关事项进行调查的权力，如判断交易行为的效力、不动产物权权属的真实性等，使其获得干涉当事人私人交易关系的合法性依据，这种方式是裁判审查。
然而，现代社会注重的是私人利益的自治性，除非为了维护国家利益或者社会公共利益，国家不得随意涉足私人生活和交易，这也是德国放弃实质审查和裁判审查，转向窗口审查的重要原因。我国的登记实践采用的窗口审查也体现了这个一般道理，而且其结果也未给交易实践造成根本障碍，这种具有普适性的道理经过我国具体登记实践的检验，应该予以保留和坚持，因此，我国不宜采用裁判审查方式，而应采用与之相对的窗口审查方式。
第二，从节约当事人交易成本的角度来看，形式审查方式更应得以倡导。采用这种审查方式，登记机关为私人利益服务所动用的公共资源比较小，当事人无需支付高额的登记费用，这对于登记制度的实效非常有利。
但是，登记具有的确定不动产物权变动效力和表征真实的实体功能，意味着我国不可能象日本那样采用完全的形式审查，而是必须将引发不动产物权变动的原因作为审查对象，即采用实质审查方式。应当说，这是采用物权公示原则机制的法域所普遍采用的方式，德国也没有例外，其采用的形式同意原则就存在被打破的情形，而且对于重要的不动产物权类型（如所有权、地上权），其同样采用实质同意原则。
不过，我国的登记启动机制主要采用当事人共同申请的方式，只要登记义务人是登记簿中的物权人，只要申请书的表达与原因证明相互符合，则登记申请一般就能够真实地反映不动产物权变动的原因，就可以审查通过，当然，该原因明显违背法律强制性规定（如买卖土地所有权）的除外。而且，我国有些地域存在先对不动产物权变动的原因进行公证，然后再进行登记的交易惯例，此时登记机关所为的审查也非常简捷。这样，虽然我国采用实质审查方式，但该方式花费公共资源过大的缺点能够通过窗口审查的形式加以弥补，故如同德国和瑞士的做法一样，实质审查结合窗口审查的方式是我国登记审查方式的首要选择。
按照实质审查方式的要求，登记机关审查的范围主要包括：其一，本机关对登记有无管辖权；其二，申请人或其人是否具有完全行为能力、资格是否适当；其三，登记申请以及相关文件是否符合法律规定的形式要件；其四，登记申请的内容是否与原因证书等证明文件的内容吻合；其五，登记义务人的权利是否与登记簿上的权利吻合；其六，证明文件的真实性等。需要提及的是，在这种登记审查方式中，证据起着构建交易事实和场景的作用，当事人是否具有行为能力、是否是物权人、原因行为是否存在等重要事项均要由证据予以证实，如何查证这些证据的真实性，使得证据表现的法律事实尽可能贴近客观事实，是登记审查中的重点和难点。
三、登记审查的后果
登记审查之后，能否产生当事人预期的登记后果，要取决于当事人的登记申请是否符合法律规定的条件，据此，会大致产生三种不同的结果，即登记机关作出登记、暂缓登记和拒绝登记。
（一）作出登记
登记申请完全符合法律，则登记机关可以办理登记，将不动产物权变动状态和后果记载于登记簿之中，以实现当事人的交易目的。一般说来，作出登记应遵循以下程序机制：其一，登记机关将登记申请的内容记录于登记簿中，并予以签署，这标志着登记的完成，该结果将开始发生实体法上的法律效力。其二，建立内部登记卷宗，如实记录登记事项变动轨迹，以供查实印证。其三，登记完成后，登记机关应当给权利人发放新的权利证书，收缴原权利证书或者在原权利证书中加注权利变动状况。其四，对于依嘱托或者依职权作出的登记，登记机关在完成登记后，应将登记的结果采用书面形式通知嘱托机关或者相关利害关系人。
（二）暂缓登记
如果登记申请不符合法律规定的形式要件，比如，申请人的资格或者其人的权存在欠缺、登记申请不符合法律规定的形式、登记申请中记载的事项与证明文件不符等，[81]则登记机关可以要求当事人进行补正这些缺陷。在补正完成之前，登记机关可以中止登记，此即为暂缓登记。暂缓登记具有保全申请的法律效力，登记申请不因存在这些瑕疵而丧失法律效力，这有利于保护当事人的利益。
暂缓登记的作出，要符合以下条件：其一，登记机关必须以书面形式将暂缓登记的决定通知当事人，其中写明理由以及法律根据，并指出补正的措施。其二，当事人必须在法律规定的期限内补正登记申请的瑕疵，超越此期限而不能补正的，登记机关驳回登记申请，暂缓登记不再具
有保全登记申请的效力。
（三）拒绝登记
在申请存在根本性缺陷而不能予以补救时，如申请人没有申请权、登记机关没有管辖权、申请的权利不符合物权法定原则、在法定期限内登记申请的瑕疵没有得到补正等，[82]登记机关可以通过驳回登记申请来拒绝登记。拒绝登记使得当事人的目的不能实现，严重影响着当事人的利益，为了保证驳回申请决定的严肃性，也为了给当事人提供法律救济，登记机关必须采用书面形式向当事人下发驳回申请的决定，其中要述明理由、法律依据以及当事人的救济途径。
当事人不服登记机关驳回申请决定的，有权在法律规定的期限内，请求登记机关复审，或者向法院提讼。[83]如果复审或者诉讼的结果确认登记机关作出的驳回申请的决定有误，申请能否按照其原提出的日期发生法律效力，葡萄牙采用了肯定的做法，[84]这就使得原被驳回的登记申请优先于在其后就同一不动产提出的申请而发生法律效力，保证了申请人在权利顺位上的优先利益。然而，这给其后提起申请者带来了不测风险，因为在登记申请被驳回后，其即没有任何法律效力，这对于任何人均是适用的，后申请人基于对于登记机关作出的决定的信任，应能从中得到实惠。故而，上述这种立场不宜采取。这样，如果错误的驳回申请决定给原申请人带来损失的，登记机关应当负担赔偿责任；原申请人继续申请登记的，则要提出新的登记申请。
四、小结
如果说登记申请是登记启动机制中最有意义者，那么，决定登记申请命运的登记审查机制则在整个登记程序中最有理论意义和实践意义。登记审查方式在登记审查程序中又具有特殊的价值，因为从制度功能一体化的角度来看，登记的功效等物权实体法规则、申请的方式、程序的意义等物权程序法构制均要通过登记审查方式进行转化和联结。
在采用以登记生效为表征的物权公示原则大前提下，登记具有决定物权能否发生变动并将该信息向社会公众予以展示、进而引致公众普遍信赖的作用，为了实现这个目的，就应保证登记必须反映客观真实的权利，登记审查也应采用“穷追式”的实质审查和裁判审查方式，18世纪的普鲁士是这种方式的实践者。在物权公示原则没有得到倡导的法域，登记审查也就无需通过实质审查和裁判审查的方式予以展现，法国和日本就是典型的例子。
然而，上述这种分析进路以实体法规定为基础进行的纯粹的理论推演，采用这种实体法规则的德国、瑞士实际上并未采用上述的审查方式，而是采用了不同的策略机制：德国在物权行为抽象原则实体法机制基础上，通过登记同意制度替代物权合意，这就出现了程序行为与实体法律行为的分离结果，登记机关所关注的主要是程序行为和形式事项，这种分离为物权实体法与程序法的分离提供了契机，而形式审查的方式则在划定物权程序法的疆域界限的同时，又强化了德国交易实践超越物权真实性、追求交易高效率的色彩。瑞士则采用了实质审查方式，但事实上完成实质审查的是公证机关，对于登记而言，只有具备公证形式的物权变动原因才具有法律意义，因此，登记机关无需对作为原因的法律事实的效力进行审查，这就导致其审查方式是窗口审查，而非裁判审查。
这些经验提示我们，在确立本国登记审查方式时，所考虑的要素不能仅仅是物权实体法中确定的人为规则和目的，不能仅仅为了追求绝对真实的物权而采用实质审查和裁判审查的方式，除此之外，不动产物权登记的程序法属性、登记对于交易安全和交易效率的协调等因素均应纳入考虑的范围。在登记实践中，普鲁士式的登记审查使得国家权力不当干涉私人的交易和生活，其的确保证了登记能够如实反映不动产物权，但却妨碍了整体交易的顺利进展，民众对于登记也怀有戒心，此种前车之鉴在现代社会不能不值得重视，如再采用此种方式，势将违背私法自治、交易自由等基本社会价值。在理论上，法律事实的认定需要考虑各种利益、价值和技术，在这些要素的相互制约下，明确认定法律事实的限度，即“实质真实之发现也不是一个绝对而不可让步之法益，其保护的限界常常必须通过权衡与相冲突的法益定之。对这种权衡上之必要的忽视，在此容易导致绝对化实质真实之发现的价值，其最不能忍受之副作用便是全盘否定程序公正之价值”。[85]依据上述的思路，从我国实际情况出发，综合考虑相关要素，得出的结论就是采用实质审查与窗口审查相结合的方式。
[1] 参见孙宪忠：“
siehe holzer-kramer, a. a. o, s.50.；demharter, grundbuchordnung, 21. aufl.,verlag c. h. beck, 1995, s.179.
[16] 参见【德】弗里德里希·克瓦克：”德国物权法的结构及其原则”，孙宪忠译，载孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第667页。
[17] 参见【葡】vicente joão monteiro：《澳门物业登记概论》，澳门司法事务局1998年版，第18页。
[18] siehe schöner-stöber-haegele, grundbuchrecht, 10. aufl., verlag .c.h. beck., 1993, s.36.
[19] 参见【德】弗里德里希·克瓦克：“德国不动产物权变动中的合意与登记”，孙宪忠译，载孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年版，第710页。
[20] 参见孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第34－35页、第346－347页。
[21] siehe weirich, grundstücksrecht, verlag .c.h. beck, 1985, s.52.；wolf, sachenrecht, 15. aufl., verlag .c. h. beck, 1999, s.194.
[22] 【德】迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第60页。
[23] siehe weirich, a. a. o, s.54.
[24] siehe weirich, a. a. o, s.53.
[25] siehe wolf, a. a. o, s.196.
[26] siehe wolf, a. a. o, s.195－196.
[27] 参见 weirich, a. a. o, s.53.；刘得宽：“赖札‘物权期待’之研究”，载刘得宽：《民法诸问题与新展望》，
克：“德国物权法的结构及其原则”，第670页。
[54] siehe weirich, a.a.o, s.120.
[55] siehe schwab-prütting, a.a.o, s.119.
[56] siehe weirich, a.a.o, s.117－118.
[57] siehe weirich, a.a.o, s.117.
[58] siehe holzer-kramer, a.a.o, s.65. 所谓土地卷宗，是指因在土地登记簿上进行登记而产生的文书、记录以及其他档案。土地卷宗本身并不列入土地登记簿，而是以土地登记簿的簿页为单位单独汇总。参见杜景林等编：《德汉法律经济贸易辞典》，法律出版社1997年版，第433页。
[59] siehe schöner-stöber-haegele, a.a.o, s.91.und s.101.
[60] siehe holzer-kramer, a.a.o, s.66.
[61] 参见前引弗里德里希·克瓦克：“德国不动产物权变动中的合意与登记”，第703－704页
[62] siehe weirich, a.a.o, s.134.
[63] 根据德国民法第925条第1项的规定，土地所有权出让双方当事人应同时向登记机关、公证人或者法院表示有关出让的物权合意（auflassung）。
[64] 根据德国民法第925条第2项的规定，附条件或者附期限的土地所有权出让无效。
[65] 根据德国民法第313条和第925条a的规定，土地所有权转让的负担行为必须采用公证的形式。
[66] siehe holzer-kramer, a.a.o, s.79－80.
[67] siehe holzer-kramer, a.a.o, s.77. demharter, a.a.o, s.289.
[68] 同时参见瑞士民法第499条、第512条第1项、712条d、746条第2项、783条第3项、779条a、799条第2项。
[69] 前引我妻荣：《日本物权法》，第224页。
[70]【日】铃木禄弥：《《抵押权の研究》，一粒社1968年版，第108页。
[71] 参见尹田：《法国不动产公示制度》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第16卷，第555－557页。
[72] 参见前引我妻荣：《日本物权法》，第73页。
不动产登记申请书范文第4篇
这些环节都与被整理地块的土地及其地上房屋权属状况息息相关，与不动产登记相互交织，涉及的权利方主要有原权利人、土地储备机构、新的用地单位等，任一环节如果没有处理得当，都会对后续工作造成影响。因此，为解决土地收购整理过程中的补偿错误、原权利人不配合注销、储备机构登记难等问题，实现新、旧权利登记与土地储备管理工作的有效衔接，我局研究制定了若干政策文件有针对性地提出解决意见。
一、土地收购整理储备中存在的权属问题
规范实施土地收购整理储备，不仅关系着被收购整理地块原权利人的重大财产权益和生产生活保障，而且还关系着土地储备机构能否顺利开展收购整理储备工作，以及后续土地供应能否正常进行。
在实践中我们发现由于历史上管理不规范不严谨等因素加上土地储备机构依法进行不动产权利登记意识不强，部分土地收购整理储备与登记的衔接存在下列问题：一是被收购整理储备土地不动产权属不清晰。这个问题表现在土地储备机构对计划实施收购整理范围内的土地及地上房屋权利状况掌握不清，甚至可以说属于图1中第一个步骤工作缺失。由于权利人的确定直接关系着被收购整理及补偿款对象的确定，而第一步骤工作不到位、权利状况不清晰，其一，导致有的土地储备机构往往简单的将现使用人认定为权利人进行补偿，造成真正的权利人没有得到补偿，而付出的补偿费用又无法收回；其二，有的存在抵押、查封等情况，应当在补偿前先行解除抵押、查封，避免补偿后无法完成权属注销等问题。二是原权利人房地权利未及时注销。此类问题主要表现是土地储备机构对原土地及地上房屋权利是否办理了注销登记手续重视程度不够，认为已经与原权利人签署了相关收购整理补偿协议后，原权利人完成了搬离即履行了其义务，随即向原权利人给付补偿款，而原权利人在取得补偿款后没有主动申请办理注销登记的动力和意愿，导致被收购整理储备土地及地上房屋权利仍在原权利人名下。按《物权法》规定，不动产物权的设立、转让、变更和消灭，经登记发生效力。因此，未经注销登记，意味着与原权利人的土地收购整理工作并没有结束，可能发生原权利人对已签订的协议反悔、提高补偿诉求等问题。甚至会有部分企业继续以房地进行抵押，或者在获得补偿后因未及时注销，涉及诉讼等而被查封。三是整理储备土地登记与土地供应衔接问题。整理储备土地在被供应前，应确保权属清晰，以确保在供应后能够为新的用地挝话炖砥涔有建设用地使用权登记。因此，需要对未登记的储备土地进行登记，已登记的存在抵押等权利限制情形的应先行注销。而被整理储备的地块往往不是按照其全部范围进行供应，因此涉及到一宗整理地块分割或多宗整理地块合并供地的，既要确保供地后新的用地单位能够正常办理国有建设用地使用权登记，又不能影响土地储备机构未供地部分的不动产权利。
二、主要解决措施建议
不动产登记申请书范文第5篇
[关键词] 异议登记 异议登记不当 赔偿
我国《物权法》在借鉴、吸收其他国家或地区立法及司法经验的基础上,在第19条中对异议登记的相关内容作了明确的规定,其内容为:“……不动产登记薄记载的权利人不同意更正登记的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不,异议登记失效,异议登记不当造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
一、异议登记的概念与意义
异议登记,是利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出异议并记入登记簿的行为,是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
虽然法律规定有更正登记,但由于更正的程序可能较为费时,有时申请更正的权利人与登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解,法律有必要建立异议登记制度,作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。也就是说,异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利,以保障提出异议登记的利害关系人的权利。
二、异议登记的特征
我国《物权法》规定的异议登记制度有如下特征:
1.权利人、利害关系人申请更正登记而不动产登记簿记载的权利人不同意是异议登记的前提条件。也就是说,不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记是异议登记的前置程序。这样规定是否合适,是值得探讨的。有学者认为,《物权法》的这一规定剥夺了了异议登记申请人的选择权,缩小了异议登记发挥作用的范围。其理由是:异议登记本来就是更正登记的一个前置程序,目的是防止在更正之前第三人善意取得。至于真实权利人和利害关系人是直接先申请异议登记,再申请更正登记,还是在登记权利人拒绝同意更正后再申请异议登记,应该是申请人的选择权。从规定了异议登记的德国民法来看,并没有这方面的限制。如《德国民法典》第899条第1款规定,在第894条的情况下,对土地登记簿正确性的异议可以被登记。因此只要有登记错误的情形,就可以为异议登记。
2.异议登记的申请主体是利害关系人。法律规定只能由利害关系人提起异议,主要是为了防止异议登记的滥用,损害登记权利人的利益。那么该如何界定利害关系人?这里的利害关系人是否包括真正权利人?应当认为,在登记具有公信力的情况下,异议登记的目的就是保护真实权利人,若不允许其提出申请自然与异议登记的立法目的相违背。同时,又应当认为,凡是自己的权利未登记或者未正确登记的人,或者因登记不存在的负担或者限制而受损害的人均属于这里所说的利害关系人。因此,这里的“利害关系人”应当做广义理解,既包括不动产登记的真实权利人,也包括与不动产登记物权有一定利害关系的权利人。
3.异议登记的效力是阻断登记的公信力,并不限制登记名义人处分权利。异议登记并不表征权利,其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。异议登记之后,登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利,其仍然有权处分其财产,受让人也可以购买,双方订立的处分不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记,受让人可以从不动产登记薄中得知异议登记的情况,所以受让人主观上不存在善意,不能构成善意取得。一旦异议登记事项得到法院的确认,登记权利人处分不动产的行为将会面临归于无效的后果,受让人就要承担可能被追索的风险。
4.异议登记具有临时性。“登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不,异议登记失效”(《物权法》第19条)。异议登记只是一种临时性的救济措施。申请人在提出异议登记之后,应当尽快在法院。如果异议登记申请人没有及时,就意味着其并不真正想重新确认权利。为了避免物权的效力因异议登记而长期处于长期不稳定状态,也为了登记权利人的利益以及交易秩序稳定,法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内,不的,则异议登记失效。即申请人在异议登记之日起15日内不,异议登记失效。因此,也可以将这个15天理解为是异议登记的失效期间。
三、异议登记的申请与注销
1.异议登记的申请。我国现有法律规定的异议登记申请人为利害关系人,利害关系人在申请异议登记时,应提交申请书和其他证明文件。《房屋登记办法》第76条规定“利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。异议登记申请方式主要包括单方申请与申请。我国《物权法》等有关异议登记的法律法规都规定了异议登记由“利害关系人”单方申请。单方申请是异议登记申请的主要方式。基于的一般原理,异议登记的申请属于的范围。在申请人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人时,不动产异议登记的申请就必须由法定人来进行。另外,申请人也可以委托人向登记机关申请异议登记。
2.异议登记的注销。对于异议登记的注销,应当结合《物权法》和《房屋登记办法》的规定区分两种情况处理:依职权注销该异议登记与依申请注销该异议登记。注销异议登记的申请人,可以是登记簿记载的权利人,也可以是异议登记的申请人。予以注销的情形:一是异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构驳回。二是异议登记申请人提出的请求被人民法院、仲裁机构不予受理。三是申请人主动撤诉或者撤回仲裁申请,且在异议登记之口起15日内没有再申请诉讼或者仲裁。四是申请人没有在异议登记之日起15日内或者申请仲裁而登记机构没有及时依职权注销异议登记。
四、异议登记不当的赔偿责任
这里的损害赔偿应当定性为侵权责任。承担责任的主体是异议登记的申请人。异议登记构成侵权的要件是:(1)行为。此处的行为就是不当的异议登记,包括异议登记后放弃异议诉讼的和异议之诉经司法裁判最终确认不成立的两种情况。这一行为可以被看作申请人对权利人物权的侵犯。(2)损害结果。权利人因在登记薄上出现新的登记而物权大大减少公信力,从而直接影响到其自身的价值,影响其交易,造成权利人损失。如权利人的物权因异议登记事实的出现而价值大减,甚至严重受到妨碍。(3)因果关系。权利人的损害必须是由于申请人的不当异议申请造成的。(4)行为人有过错。即申请人故意或过失。不动产登记薄记载事项没有错误,而申请人由于故意或过失申请异议登记,从而使权利人的物权大大减少公信力,影响其交易。
只有确立完备的异议登记不当的赔偿责任制度,才能最大限度地减少不当的异议登记的发生,使当事人的合法权益免受不当损害。
参考文献:
[1]梁慧星,陈华彬.物权法(第四版)[M].法律出版社.
[2]申卫星.从〈物权法〉看物权登记制度[J].国家检察官学院学报,2007,(3).
不动产登记申请书范文第6篇
第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
(一)集体土地所有权;
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(三)森林、林木所有权;
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(五)建设用地使用权;
(六)宅基地使用权;
(七)海域使用权;
(八)地役权;
(九)抵押权;
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章不动产登记簿
第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。
不动产登记簿应当记载以下事项：
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;
(四)其他相关事项。
第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章登记程序
第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;
(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;
(六)申请更正登记或者异议登记的;
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
(一)登记申请书;
(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;
(五)与他人利害关系的说明材料;
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;
(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;
(二)在建建筑物抵押权登记;
(三)因不动产灭失导致的注销登记;
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章登记信息共享与保护
第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章法律责任
第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他、行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。
第三十四条本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
不动产登记申请书范文第7篇
关键词：形式审查；实质审查；公证
根据我国2007年3月16日通过的《物权法》第十一条的规定，不动产登记机构的审查事项主要有：一是查验当事人提供的证明文件和必要材料；二是必要时可以就登记事项询问申请人；三是在认为申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看不动产的情况。据此，对于我国不动产登记的审查模式，《物权法》“既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答《物权法》要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查”，因此，实践中不动产登记应该以什么为标准，是学术界亟待解决的重要问题。
目前学界对不动产登记制度的登记审查模式有两种观点：即实质审查和形式审查。所谓实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。如申请人有无权利能力和行为能力；有人的，人的权限与资格是否完备；申请表所填写事项是否与实际情况相符；申请人有无权利处分该不动产，该登记申请之事项与有关权利人之间是否存在争执等。而形式审查则是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如登记机关有无管辖权；登记申请书及文件是否齐全并符合规定格式；应提出的权利证书是否齐备等。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。
实行实质审查有很多有利因素，首先，它是市场经济发展初期的必然要求。我国目前正处在市场经济发展初期，整个社会经济秩序相对混乱，信用低下，欺诈行为时有发生，而实质审查恰好可以最大限度避免欺诈现象的发生。其次，它有利于保护当事人的合法权益。实践中，登记机关若不实行实质审查，极易造成登记错误，使交易当事人蒙受损失。再次，有利于强化登记机关的责任感。登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的，若实行形式审查，发现错误后很难确定登记机关的责任，而实质审查中，若登记机关的故意或重大过失导致登记错误，造成相对人的损失，登记机关则有义务予以赔偿。第四，它有利于强化登记的公示和公信功能。若登记机关经常因自身原因导致登记内容错误，交易当事人会依据错误信息进行交易，而过多的登记错误使人们失去对登记簿的信任，从而降低了登记的公示和公信功能，极大地妨碍了交易的进行，使真正的权利人利益受损。
另一方面，实质审查不如形式审查更能促进经济效益和提高效率。若实行实质审查，审查的范围和力度都相当大，登记机关的审查费用会很高，而且手续繁冗，需花费当事人大量金钱和精力，交易费用和成本过大，认为的设置了市场调配资源机制的障碍。同时，不动产登记种类繁杂，数量庞大，如果每次都进行实质审查，必然造成审查时间过长，这不符合市场经济高速运转的需要。此外，在我国公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查很容易造成造成国家公权力对私权力的侵扰和过度干预，实质审查中，登记机关对合同条款进行实质性审查，实际上是扮演了司法机关的角色，这将造成行政权力过度干预司法权力，国家公权力严重失衡，背离了不动产登记的初衷，不利于当事人意思自治，不利于交易秩序的平衡稳定。
任何一项制度的设立都会产生利弊对比，而问题的关键在与通过利益衡量来确定在法律上那种制度更符合社会的发展。纵观两种审查制度，结合我国现实情况，若对不动产物权实行实质审查，则缺乏相应的校正措施，则会是原本工作量就大的登记机关不堪重负，效率低下，而若奉行形式审查制度，则无法保证登记的真实性，不能维护真正权利人的合法权益，失去了登记的意义。因此，应该在坚持登记机关实行形式审查方式的基础上，借鉴外国相关经验，引入公证制度，建立“公证+形式审查”制度。
为了预防诉讼，减少纠纷，在不动产登记前，充分发挥公证制度和公证人的参与，由公证机关对双方当事人的协议、赠与、遗嘱等引起不动产物权变动的民事法律行为或其他原因行为进行确认，对其真实性、合法性进行实质审查，确保交易的安全。有学者提出，将公证制度引入不动产登记，会造成不动产物权变动交易成本的增加。笔者认为，办理公证登记必然会产生一定的公证费用，但进行公证登记降低了当事人权益受侵害后的救济资本，避免了因为权益受侵害进行诉讼造成的人力、物力和财力的损耗，相对来说是节约了交易成本的。此外，由不动产登记机关独立履行实质审查，实质上是将当事人的交易成本进行了转嫁。若仅依靠登记机关落实实质审查，就要建立庞大的登记队伍，我国目前不动产登记机关从性质上来看尚属行政机关，若要进行实质审查则需增加登记机关的公务人员，这势必会增加政府的行政费用支出，而此项费用则需要通过增加税收等形式得以解决，这实际上还是增加了各个当事人的交易成本。而我国公证机关的收费标准严格受国家物价主管部门的监管，公证机构的收费费率很低，相比公证在保障交易安全等方面所发挥的作用，成本是很低的，因此，不能简单地理解为当事人支付了公证费用就必然会增加交易成本。
不动产登记申请书范文第8篇
一、异议登记只适用于不动产登记簿记载的事项错误
1 是否不动产登记簿上的任何事项错误都可以申请异议登记
在德国法上，异议仅能针对登记簿上权利事项的错误而提出，对此是不发生疑问的，因为，《德国民法典》第899条规定的异议登记与第894条规定的更正请求权紧密相联，能够申请异议登记的人应当是享有更正请求权之人。更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时，请求相对人表示同意更正登记的请求权。它属于物权请求权的一种，是排除妨害请求权在不动产登记程序中的具体体现。由于更正请求权属于物权请求权，具有从属性，附随于物权，因此只有物权人才能享有更正请求权，依据
在我国，尽管从《物权法》第19条第1款与第2款的表述来看，似乎只要是登记簿上记载的事项错误，当事人都可以申请更正登记，并且在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人也可以申请异议登记，然而，由于并非登记簿上记载的任何事项都具有公信力，在它们发生错误时都能够导致他人的善意取得，因此并非登记簿上记载的任何事项(可能或确实)存在错误，利害关系人都可以申请异议登记。只有针对那些会引起善意取得的登记簿上记载事项(确实或可能)的错误，利害关系人才能申请异议登记。所谓“会引起善意取得的登记簿上记载事项”就是指登记簿记载的关于不动产物权归属和内容的事项，即权利事项由于登记簿上记载的物权归属或内容的事项出现错误时，会引起第三人的善意取得，所以利害关系人才迫切需要通过异议登记获得临时性保护。由于异议登记的效力主要是击破登记簿的公信力，所以在登记簿错误出现后倘若已经发生了不动产交易并办理了登记，则利害关系人不能申请异议登记。例如，甲乙夫妻共有的A房屋被登记为甲单独所有，后甲将该房屋出售给丙并办理了所有权转移登记。此时，共有人乙不得针对登记簿上对丙的所有权的记载提起异议登记，而只能针对无权处分人甲提起侵权之诉。
2 能否针对异议登记、查封登记或预告登记的错误申请异议登记
在我国的不动产登记簿上，异议登记、查封登记和预告登记都是记载在登记簿的其他状况部分而非权利状况部分。由于异议登记既非在不动产上设立的权利负担，也不是对登记权利人处分行为的绝对的或相对的限制，而只是一项在登记簿中可能是不正确体现的或者根本没有体现的物权的临时性保护。况且，一旦证实登记簿是正确的，异议登记就失去效力。因此，笔者认为，即便当登记簿上记载的异议登记是错误的，也不能再针对该异议登记申请异议登记，
至于利害关系人能否针对查封登记和预告登记申请异议登记的问题，有学者持否定的观点，理由在于：首先，查封登记限制了登记权利人的处分，因此不存在他人善意取得的可能性，故此没有必要通过异议登记来击破登记簿的公信力。其次，预告登记并不意味着预告登记权利人享有不动产物权，因此不存在他人因错误的预告登记而善意取得的问题，因此对于预告登记也不能申请异议登记。笔者赞同对查封登记不能申请异议登记的观点。不过，利害关系人针对登记簿上关于预告登记的记载错误能否申请异议登记的问题，较为复杂。依据《物权渤笫2。条，预告登记旨在保障将来实现物权，即它担保的是以取得不动产物权为内容的债权请求权的实现，而依据《物权法》第106条，债权请求权当然是不可能善意取得的。但是，由于预告登记通过限制登记权利人的处分而担保预告登记权利人将来实现物权，因此预告登记本身属于起到物权效力的担保权，所以在一定情形下预告登记也是可以被善意取得的。首先，如果登记簿上错误记载了所有权人，而第三人可以自非所有权人处发生对预告登记的善意取得。例如，甲为A房的所有人，但登记簿上却错误的将乙登记为所有人，乙将A房屋以分期付款的方式出卖给丙，双方共同办理了预告登记。由于丙善意的信赖登记簿上对乙所有权的记载，因此尽管丙并未与乙办理转移登记，但是已经办理预告登记，故而应当认为丙可以善意取得预告登记。不过，在这种情况下，由于真正的权利人甲可以通过针对登记簿上关于乙的所有权的错误记载而申请异议登记，故此无须针对乙丙之间的预告登记申请异议登记。其次，如果预告登记所保护的请求权仍然有效存在，但是预告登记却被不法注销了，此时由于他人可能善意取得没有预告登记负担的不动产物权，故而也应当允许预告登记权利人通过申请异议登记获得临时性保护。例如，出卖人甲与买受人乙订立了买卖A房的分期付款买卖合同，按照约定双方申请了预告登记。后甲通过伪造材料的方式使该预告登记被错误注销了。如果甲再将A房出售给丙时，因取得人丙会对登记簿上就A房原有的预告登记的注销产生信赖，所以丙就可以依据《物权法》第106条第1款善意取得A房的所有权。为了切断登记簿上错误注销预告登记而产生的公信力，应当允许利害关系人即乙针对预告登记的错误注销申请异议登记。
二、异议登记不以权利人不同意更正为前提
《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记
簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误。而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《土地登记办法》第60条第1款规定：“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”一些人据此认为，异议登记以不能办理更正登记为前提，即只有当登记簿记载的权利人不同意更正时利害关系人才能申请异议登记。
笔者认为，《物权法》第19条第2款并非为异议登记设置前提要件，而只是表明：当不动产登记簿存在权利错误时，如果登记簿记载的权利人不同意更正，而利害关系人又不能提供证据证明登记簿上的权利错误乃是因登记簿与登记原因文件不符所致，从而申请登记机构予以更正登记，那么在利害关系人与登记权利人之间就产生了物权归属或内容上的争议。该争议需要通过诉讼加以解决(这就是《物权法》第19条第2款特别提到了““一词的原因)。正因如此，利害关系人才有必要申请异议登记，毕竟通过诉讼解决登记簿的权利错误需要较长的时间。可是，当登记簿上存在非权利事项错误时，由于不涉及物权归属或内容上的争议，更正申请人可以通过提供证据证明登记簿错误的存在而请求登记机构进行更正登记。无须得到登记簿记载的权利人的同意，即便登记机关拒绝办理更正登记，因非权利事项的错误不会导致他人善意取得不动产物权。更正登记申请人也不能申请异议登记，而只能针对登记机关提起行政诉讼。此外，如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则登记机构在受理异议登记申请时，势必要求利害关系人提交权利人不同意更正的证明材料。当权利人既不同意更正也不出具拒绝同意更正的文件时，利害关系人势必无法申请异议登记，由此将导致异议登记的立法目的落空，这显然是不妥当的。
三、只有利害关系人才能申请异议登记
《物权法》第19条第2款明确规定，只有利害关系人才能申请异议登记，之所以钵囱权法》第19条第1款规定权利人和利害关系人均可申请更正登记，同条第2款却只规定利害关系人可以申请异议登记，理由在于：异议登记只能针对登记簿上出现权利事项错误时提出，而只有物权未被记载入登记簿、未被正确的记载、被不正当的注销或被错误的于其物权上记载了负担的人，才会与登记簿上的此种权利错误具有法律上的“利害关系”，才属于利害关系人。作为更正请求权人，利害关系人需要申请更正登记。而在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人为了避免他人因登记簿上的权利事项错误而善意取得不动产物权导致其权利消灭，就需要申请异议登记，以便在更正登记完成之前暂时切断登记簿的公信力。例如，甲乙按份共有的房屋被错误登记为甲单独所有，甲属于登记权利人，而乙虽然在实体法上是房屋的所有权人之一，但是并未被正确地记载于不动产登记簿，故此，乙属于与登记簿记载的权利事项的错误具有法律上利害关系之人。易言之，只有那些有可能因为第三人的善意取得而使自己的物权被消灭或被设置负担(如抵押权)的人，才属于《物权法》第19条第2款规定的利害关系人。
至于《物权法》第19条中的“权利人”是指那些物权已被正确的记载入登记簿的人。他们虽然也属于更正登记的申请人，但不是更正请求权人。作为“权利人”，他们申请更正的是登记簿上的非权利事项错误。这与“利害关系人”要更正登记簿上的权利事项错误是不同的。既然权利人只是申请更正登记簿上的非权利事项错误，而这些事项也没有公信力，《物权法》第19条第2款自然就没有必要也将他们作为异议登记的申请人加以规定。
四、利害关系人应当初步证明登记簿记载的权利事项可能存在错误
由于异议登记完成后会发生一定的法律效力，如登记簿的推定力以及击破登记簿的公信力，如果任由当事人随意申请异议登记，显然会对登记权利人不正当地造成损害，因此当事人在申请异议登记时应当初步证明登记簿记载的权利事项存在错误，在我国，由于《房屋登记办法》、《土地登记办法》还赋予了异议登记以限制处分的效力，在这种情况下就更需要异议登记申请人初步证明登记簿记载的事项可能存在错误。故此，《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。
不动产登记申请书范文第9篇
[关键词]不动产异议登记；构成要件；法律效力
[中图分类号]D923.2 [文献标识码]A [文章编号]1672―2728(2010)11-0146-04
一、不动产异议登记制度的价值
起源于普鲁士法的不动产异议登记是物权法和不动产登记法上的重要制度，随着交易安全的日益重视，近代各国确立了物权的公示公信原则。在一般情况下，登记权利人与实际权利人都是一致的，但在某些情况下可能会产生登记簿记载内容与产权证书不一致或者发生登记记载的内容与真实的权利状况不一致的情形。在此情况下，当事人对权属会产生争议，根据物权公示公信原则，首先应当根据登记簿记载的内容确认产权的状况，这就是所谓权利的正确性推定性规则。同时，当出现登记的权利人与真实权利人不符的情形时，也即出现错误登记或者遗漏登记时，《物权法》规定允许当事人或利害关系人申请更正登记。然而由于更正登记需要异议的一方搜集相当的证据，否则，法院或者登记机构不会受理其更正登记的请求，这就客观上需要给予异议人搜集证据的时间。而在此期间，登记簿记载的权利人可能对其房屋进行处分，第三人善意取得该房屋权利，从而可能导致最终真正权利人虽然有证据证明登记簿的记载确有错误，但房屋已经被处分，无法要求返还房屋，这就需在法律上设计一项制度，允许真正权利人对现实权利的正确性提出异议，即异议登记。异议登记是指利害关系人对不动产登记簿的物权归属等事项有异议，通过异议登记以保护其权利。我国《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，异议登记的价值在于：一方面给予真正权利人一种临时性的救济措施，使其有缓冲时间来收集证据。“异议登记尽管无阻止登记簿记载的权利人(登记名义人)处分权利的效力，但可以击破登记簿册的记载的公信力，故有防止真正权利人丧失权利之功用。”另一方面可阻断不动产登记公信力和推定力，警示与登记簿记载的权利人发生交易的第三人，避免其由于交易而可能存在的风险。“异议登记并不导致土地登记簿的‘封锁’，亦即不导致土地登记簿冻结。登记权利人虽有可能仅是登记上的权利人，但对权利仍可以进行处分；导致所阻却与排除的，只是第三人对该项处分行为的善意取得。”
二、不动产异议登记制度的构成要件
(一)不动产异议登记的前提条件。不动产异议登记的本质价值在于修正登记错误，因此异议登记的前提条件之一是现有登记错误，但是如何认定登记错误确是实务界的一个难点。有学者大致将能够证明登记错误的事实分为三种情况，分别加以解释，笔者认为值得借鉴。该学者认为：其一，在不动产物权原始取得的基础上，即通过法律直接规定、法院判决、事实行为等取得的物权，一旦其没有在登记册中得以显示，登记即属错误；其二，原在登记册中记载的不动产物权，非出于权利人真实意思的原因而发生变动，这种变动缺乏原登记权利人的意思表示为基础，原登记权利人可以凭借原登记记载以及这种变动缺乏当事人必要意思表示的事实来主张登记错误；其三，在当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示时，只要形式上符合法律，就应当具有法律约束力。
根据《物权法》第19条第2款的规定，请求异议登记还需不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记为前提条件，但是对于此条规定，笔者认为有欠妥当。首先，从异议登记设立的价值上当事人申请异议登记的目的是在于打破登记的公信力，避免不动产为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认或者为直接办理更正登记收集更多的证据，即提供一种临时性的保障措施。异议登记并不是对物权变动状态本身进行的登记，而是更正登记的一种辅助手段，其最终目的是为了更好地实现更正登记，因此，不能将更正登记视为异议登记的前提条件。其次，这条规定会给实务操作带来困难。以不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记为前提条件，那么申请人需提供哪些材料来证明权利人的不同意更正登记事实?是需要登记权利人的书面证明不同意更正登记还是申请人自身的承诺抑或登记机关的书面证明?若是登记权利人的书面证明，在实务中是很难办到的，因为登记权利人不同意更正登记肯定有其原因所在，如果让其提供书面证明，从而使申请人能够提出异议登记，只会损害登记权利人的利益，登记权利人不可能做不利于自己的事情。如果是申请人自身的承诺即可，其作用是非常有限的，从常理上看，申请人都会作出有利于自己的陈述。如果是登记机关的拒绝更正为其申请的前提条件，也无异于时间、精力、财力的浪费，因为异议登记是更正登记的辅助手段，如果不管利害关系人有没有证据，都要求其先申请更正登记，在登记机构拒绝其更正登记申请之后才能申请异议登记。如果在异议登记申请期限内，申请人收集了充分的证据证明其是真实权利人，而后又申请更正登记，无非是又重走更正登记的程序，造成了登记机构时间、精力上的浪费。
建设部颁发的《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋的登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”该规定明确了《物权法》第19条第2款以登记权利人的不同意更正为前提时，利害关系人需要提供的材料，但是以登记权利人的不同意更正为前提条件，不免在实务上造成登记机构时间、精力、财务上的浪费。
(二)不动产异议登记的申请主体。《物权法》第19条第2款及《房屋登记办法》第76条明确利害关系人是异议登记的申请主体，那么利害关系人是否包括登记的权利人，学界存在争论，赞成说认为利害关系人应当作广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，也即包括登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。另一种观点认为不应当包括，原因在于登记权利人的权利已经因登记而获得了登记公信力的保护，没有必要申请异议登记来否认自己的权利，即使登记权利人认为登记错误，也完全可以凭借自身的地位优势，通过告知真正的权利人并出具书面同意，直接进行更正登记，无需借助临
时性的异议登记。笔者赞同后一种观点，认为异议登记的利害关系人没有必要包括登记权利人，而应当是登记权利人之外的利害关系人，因为设立异议登记的本质是为了更好地进行更正登记，而登记权利人本身已可以通过更正登记来解决自己的权利问题，无需通过异议登记这个前置性的程序来促进更正登记的达成，否则无异于自找麻烦，任何一个理性人都不会如此行为。台湾学者也认为：“异议登记须因假处分或经土地权利登记名义人同意者，极为罕见，而大多诉请法院以假处分裁定后为之。”另一方面，学界对于房屋登记机构是否可依职权进行登记存在疑义。笔者认为，在某些特殊情形下，应当赋予登记机构以异议登记权利，这样不仅有利于警示第三人，也可以对登记机构认为自己登记有误的情况进行及时更正。这些情形包括：首先，权利人、利害关系人直接申请撤销产权登记时，在此情形下，登记机构需对利害关系人的申请材料进行调查，花费较长的时间，因此在调查期内，登记机构通过异议登记以警示第三人，防止房屋权利人恶意登记，侵害真正权利人及第三人的利益。其次，利害关系人、权利人申请复议或提讼，要求复议机关、人民法院撤销登记机构的权属登记行为时，为防止恶意登记，保护第三人的权益，可以赋予登记机构以异议登记权。再次，当事人对于已登记的房屋权属产生纠纷，民事案件正在人民法院审理中，当事人未向人民法院申请财产保全或者当事人申请财产保全而人民法院不同意采取财产保全措施的，在民事案件审结之前，房屋登记机构可以在登记簿上记载权属纠纷情况。最后，登记机构在审查权利人申请的登记材料时，发现登记机构在登记簿上记载的事项有错误，登记机构可以通过异议登记弥补自己的错误行为，以保全登记行为的物权效力。
(三)不动产异议登记申请内容。根据《房屋登记办法》第76条的规定，利害关系人申请的内容应当是房屋登记簿记载的事项，利害关系人认为其有错误提出异议。而且该内容仅限于登记簿记载的权利内较之于真实权利内容不足的情形；对于登记簿上的其他事项，不能申请异议登记。原因在于异议登记的目的是打破登记的公信力，避免房屋为第三人善意取得，登记的公信力来自于权利推定效力，此效力是由《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此异议登记的内容只能是房屋权利的归属和内容，对于房屋的自然状况记载，如房屋的面积、位置、用途等事项并不包括，也不影响对交易相对人善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。
三、不动产异议登记的法律效力＼
异议登记具有典型的物权效力，可以对抗第三人，异议登记正当时，第三人不能以登记的公信力按照登记的内容取得物权，因此异议登记具有保全物权的效力。然而异议登记如何保全物权的效力，学界有不同的认识，主要有权利处分有条件无效说(事后阻断说)和权利禁止处分说(事前防止说)两种不同的观点。权利处分有条件无效说认为异议登记不能剥夺或者限制登记权利人的处分权，该权利人仍然可以将作为异议对象的物权进行转移或者变更，登记机构也必须办理相应的变更登记，只有在异议确属正确时，该物权变动才丧失法律效力。德国法上采取此种方式确立异议登记的法律效力，原因在于权利处分有条件无效说保证了登记权利的流动性，此种规定在给交易者提供交易对象可能是假的信息的同时，将是否交易的主动权交由交易者自己判断，并因此享受利益或者自行承担风险。德国法认为登记权利代替了实际权利，不动产物权的交易功能负担在登记权利之上，如何保持登记权利的流动性成为德国法的重要使命。权利禁止处分说认为，异议登记的直接法律效力，是阻止登记名义人按照登记的内容行使权利，使登记权利丧失正确性推定效力和公信力，因此，异议登记后，登记权利处分已不可能行使了。我国《房屋登记办法》第78条规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”
根据此条规定，我国立法上对于不动产异议登记的法律效力采取的是权利禁止处分说，笔者认为有欠妥当，其规定显然不利于登记权利的流动。《房屋登记办法》第23条规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，异议登记为1个工作日。以一个工作日审查异议登记申请竞能导致异议登记产生处分禁止的效力，完全背离了正常的逻辑发展。异议登记不能确切的证明其所针对的登记存在错误，也不能证明申请者是真实权利人。在这种不确定的情况下，冒然限制或者禁止权利人的处分权，以禁止物权的流转和排除登记的公信力，可能会产生不利于登记权利人的后果，也无疑压缩了登记权利人与第三人意思自治的空间。但是，若采用权利处分有条件无效说，则可以明显克服权利禁止处分说的缺陷，当异议登记不能推定到更正登记时，之前在异议期间内登记权利人的处分行为效力不受影响，不动产的转让可以顺利进行；即使其能够成功推进到更正登记，原来的登记权利人所为的处分行为也不是绝对无效，在此种情况下，仍存在着真实权利人对该处分行为的追认可能性。这样不仅有利于促进登记权利的流通，而且可以提高交易的效率，保护第三人的利益。此外，有学者认为，异议登记采用事后阻断方式，但这并不绝对，在异议登记与财产保全相互联结时，则应采用事前防止的方式，也即权利禁止处分说，财产保全是民事诉讼法中保全财产的一项制度，《民事诉讼法》第92条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。在财产保全的对象是不动产物权时，就必须将处分权限制反映在登记簿上从而减少给第三人带来的交易风险，如何将财产保全落实到登记簿上，就涉及到财产保全裁定与异议登记的衔接，即登记机关根据法院或者仲裁机关的裁定办理相应的异议登记，而在此种情况下，异议登记产生的效力是禁止被保全人处分权利。
四、不动产异议登记的消灭
《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，在申请异议登记之日起十五日内，申请人未向法院的，不动产异议登记消灭。当申请人十五日内向法院时，根据《房屋登记办法》第79条的规定：“异议登记期间，异议登记申请人，人民法院不予受理或者
驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。”异议登记并不消灭。只有在法院不予受理或者驳回诉讼请求后，由申请人持相关材料申请注销登记。但是在一般情形下，申请人并不会去登记机构申请注销登记，从而使异议登记处于持续状态，真正权利人的处分行为得不到法律的保护。
在此，涉及的一个问题是《物权法》第19条第2款规定的十五日是除斥期间还是法定期间。若该期间是除斥期间，那么当该期间届满时，无论申请人是否，异议登记都应当自动失效。若为法定期间，那么当事人在此期间提讼，则异议登记继续存续，发挥保全物权请求权的效力，并不当然消灭。笔者认为，就《物权法》第19条的条文而言，十五日的期间经过，申请人不的，异议登记不再具有警示的作用，原登记的公信力恢复，第三人可以信赖原登记而善意取得物权。但当申请人时，异议登记仍应当有效，可以阻断登记的公信力。而当异议登记失效后或被法院驳回后，法律明文规定由申请人持相关材料注销登记，那么登记机构是否应依职权进行注销登记呢?笔者认为申请人不或者不申请仲裁不是登记机构职权范围内的事项，也不是其所能查知的，既然异议登记因当事人申请而为，其注销亦应依当事人申请而为之，如果申请人不申请注销而导致不良后果，《物权法》第19条第2款已明确规定由申请人承担损害赔偿责任。
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不动产登记申请书范文第10篇
不动产登记资料是指不动产登记机构在办理登记过程中累积形成的书面资料以及电子信息。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定，“不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料”。由此可见，不动产登记资料包括两个部分：一是不动产登记簿等登记结果；二是不动产登记原始资料。
二、不动产登记资料利用制度比较
《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。依此规定，《物权法》赋予不动产登记资料有权查询的民事主体为权利人、利害关系人。
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二十七条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《条例》重申了《物权法》关于有权查询的民事主体，同时增加了有关国家机关。
《实施细则》进一步贯彻《物权法》和《条例》的规定，将不动产登记资料查询主体及查询范围作出明确规定：一是权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；三是法院、检察院、国家安全机关、监察机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）对查询主体作出了与《实施细则》一致性规定。强调查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄漏查询获得的不动产登记资料。
《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定，“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”。第6.2.1条规定，“自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况”“所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息”“其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息”“利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息”。第6.2.2条还规定了房屋所有权人、预告登记权利人、抵押权人、房屋继承人（受遗赠人）、公证机构、仲裁机构等主体查询、复制其他登记资料的权限范围。
《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，“对于土地登记结果即土地登记卡和宗地图，任何单位和个人都可以公开查询”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。
对比以上法律规章，可以得出《物权法》对登记资料的查询、复制主体仅作了原则性安排，即权利人和利害关系人。国土资源部、住房和城乡建设部先后出台的《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》对房地产登记簿记载有关信息查询利用持公开查询观点，即任何自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。而《条例》对登记资料查询主体作出了明确规定，排除了任何人公开查询的情况。此外，《条例》没有像《房地产登记技术规程》那样作出“以人查房”的禁止性规定，为个人家庭住房信息查询及有关国家机关查询提供了法律依据。
从法律位阶分析看，效力最高的是《物权法》，其次是国务院颁布的《条例》，再次是国土资源部《土地登记资料公开查询办法》《实施细则》《操作规范》，住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》。2015年3月1日起施行的《条例》属于国务院法规，效力高于其他部门规章，且颁布时间迟于其他规章。因此，从法律依据来讲，不动产登记资料的查询应当以《条例》《实施细则》和《操作规范》为准。
三、不动产登记资料利用实践与对策
我国不动产登记资料查询利用一直是采用依法、分类原则。不动产登记资料依法公开查询，不是不加区分和限制地向所有申请主体进行全部公开，而是“有限公开”，依法对不同查询主体进行不同范围的公开，按不同申请主体的权限提供不同的查询和复制服务。《实施细则》第九十四条规定，权利人可以查询、复制的是与其不动产相关的所有登记资料，查询、复制范围是最大的，不仅包括不动产登记簿，也包括原始资料。《实施细则》第九十七条规定，“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。可见，利害关系人不可以像权利人那样任意查询、复制所有登记资料，只可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等。
那么，工作实践中应如何贯彻落实《条例》《实施细则》的规定，既防止不动产登记信息泄漏，保护权利人隐私，又方便群众办事，做好服务工作呢？
1.完善不动产登记系统，整合提升登记数据质量
不动产登记数据质量，直接影响不动产登记资料查询。当前不动产统一登记刚刚起步，各地都需要将原房屋、土地等登记信息移迁整合到不动产登记业务系统过去房屋、土地登记数据还都存在这样那样的遗留问题，这些问题得不到及时解决将会直接影响不动产登记资料的查询利用。因此，要提升不动产登记系统功能，首先要从整合、提高登记数据质量入手。
2.重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用
《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记资料的对外利用主要是不动产登记簿记载信息的对外查询利用。不动产统一登记以来，多数登记系统开发商主要精力都放在业务类型、业务流程、登记、发证等环节的开发上，没有将不动产登记簿建设提高到重要位置，甚至在登记核准时间、缮证环节可回退或修改等问题上出现差错（以笔者所在城市为例），这些差错会造成不动产登记簿记载错误，给对外查询利用、司法查封等工作带来严重的后果。因此，不动产登记机构一定要重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用。
3.加强信息互通共享，切实减轻群众负担
《条例》第二十五条规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。目的是能够更好地确保登记的真实与准确，有利于加强政府的行政管理，实现政府部门间的信息沟通。比如，通过信息共享，民政部门可实时核查低保困难家庭不动产登记信息，免去“老弱病残”保障对象往返不动产登记机构申请出具不动产登记信息查询证明，既提升社会保障部门公信力，也有利于减轻登记机构查询压力。
4.推行网络自助服务，提高查询服务效率
不动产登记信息的查询利用是物权公示的方式，利用率非常高，而且登记资料查询利用全部免费。因此，在确保信息安全、相关技术符合规范的条件下，推行网络自助查询服务，将会大大提高服务效率，减轻窗口查询压力。比如开通网络核查不动产权属证书（明）真伪、查询不动产自然状况及限制情况等，到服务大厅自助出具不动产登记证明、出具无房证明等。
5.推行委托查询，依法规范查询行为
国家对房地产市场进行宏观调控，实行差别化贷款及税收政策，均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明，明确规定家庭成员包括查询申请人、配偶及其未成年子女。根据《条例》《实施细则》的规定，“利害关系人不应包括登记权利人的近亲属”。因此，夫妻双方不可以查询对方名下不动产登记信息。此时，登记机构若一味要求夫妻双方同时到场查询，容易引发矛盾，影响窗口服务效率和质量。笔者认为，类似查询可用委托查询，因为《条例》规定委托不需要公证，登记机构只需关注查询程序是否合规即可。
6.严格登记信息管理，强化信息保密责任
不动产登记资料查询制度不仅要保证登记资料依法公开，而且不能造成不动登记资料、登记信息的泄露。要从制度上杜绝一些人滥用不动产登记资料、登记信息从事不正当活动，损害权利人的合法权益。因此，不动产登记机构要尽快建立符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所。加强人员的教育管理，可通过签订保密责任书的形式，强化保密责任意识。全面贯彻落实依法查询制度，不随意查询，不扩大查询范围。违反国家规定泄露不动产登记信息的，要严肃处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
7.贯彻落实法律规定，探索破解难题对策