不动产物权变动模式中的登记主义

摘 要：针对不动产物权登记主义的法理基础、登记效力、存在问题进行了论述。

关键词：不动产物权；登记主义；法理基础；登记效力；存在问题

1 不动产物权我国应采取登记主义

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权。由于物权的本质为排他性权利，因此物权变动必定会妨碍第三人利益。故在物权变动的法律制度中对第三人保护是很重要的问题。

在世界很多国家已经采取了登记主义，例如，德国民法典第892条第1款第1句规定：“对于因法律行为而取得对土地的权利或对此种权利的人，为其利益，土地薄册的内容视为正确，但对正确性的异议已经登记，或不正确为取得人所知的，不在此限。”由此可见，德国在不动产物权变动中采取的是登记主义，也称“从无权利人处取得”。这一规定的法理基础就是物权公示原则，第三人因信赖不动产登记而取得的物权受法律保护。也就是说，判定第三人是否受保护的法律标准是对土地登记簿的信赖，而这种主观的信赖又是建立在作为客观的登记的事实基础之上。无论不动产登记簿登记的内容与真实的权利状况是否相符，第三人都可以因对登记的信赖而取得不动产。

2 不动产物权变动登记主义的法理基础

2.1 物权公示原则

所谓物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。物权公示原则在适用上有一定的限制，其仅适用于依法律行为发生的物权变动，而因法律的直接规定（如继承）、事实行为、取得时效而发生的物权变动，则不适用公示原则。登记是不动产物权变动的法定公示方式，也是不动产物权变动的必要条件。可以说，不动产物权变动的发生须有双重要件构成，即当事人的物权意思表示加上不动产登记的这个外在的客观事实。

2.2 公信原则

物权的变动以登记或者交付为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为（如买卖、赠与），即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。公信原则包括两方面的内容：其一，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，除非有相反的证据证明。这称为“权利的正确性推定效力”。其二，凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当收到保护，保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。

3 不动产物权变动登记的效力

3.1 物权公示效力

物权公示最根本的作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。债权为请求权、相对权，是请求特定人为或不为一定行为的权利；而物权为绝对权、对世权，物的归属是绝对的，即任何人都必须尊重这种归属，且物的所有人有权排除任何其他人对物的干涉。因为物权的本来属性就是对物的支配权，而这种支配权必须也应当依一种公开可见的方式表现出来，使得人们从这种表现方式得知某物上物权的存在。登记就发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用。

3.2 权利正确性推定效力

权利正确性推定效力，指的是以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。不动产登记之物权应该与实际的不动产物权一致，这是正常的不动产秩序的基本要求。但是也不可否认，在当事人有过错或者登记机关有过错时，不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并一不致。但无论是权利人、相对人的过错，或是不动产登记机关的过错，登记对任意第三人说都应该是正确的登记，登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的。这是因为，对第三人来说，登记是国家专门机关所为之行为，当然也就是最具有社会公信力的事实。

3.3 善意保护效力

登记对不动产物权的善意取得人的利益至为重要。法律就是为了保护善意第三人，才将不动产登记簿记载之权利视为真实，赋予其社会之公信力。从而在信赖登记的善意第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会因为有错误的登记而被追夺，因此一种客观公正的社会交易秩序才能得到维护。若登记无此效力，那么善意第三人则在每次交易时都有义务检查其前手的权利的正确性，否则就要因为其检查不周而承担危险。很明显，这一要求对善意第三人是不公平的。因为登记本身具有社会客观公信力，对善意第三人提出这一要求也是不必要的。

4 不动产登记制度在我国主要存在的问题

4.1 登记机关不统一

如《担保法》第42条明确规定的不动产登记部门就有四个，而且这些部门都是有关不动产的行政管理部门。登记机关的不统一，必然损害经济的发展和权利人的正当利益。

4.2 登记效力不统一

关于登记的效力有两种不同的原则，即登记要件主义和登记形式主义。

4.3 登记的文书、登记簿的问题

在中国很多人认为登记的文书、登记簿不是很重要，而是权利证书更重要，这是本末倒置了。将来应当建立统一的不动产登记簿，将不动产的权利证书只作为权利的外在表示形式。对此，存在的问题还是非常多的，最重要的问题就是现在的登记制度不是从物权公示原则出发而建立的，而仅仅是为了不动产管理建立起来的。除此之外，我们还借鉴日本、德国的制度，建立预告登记、异议登记、更正登记等制度。

所以建立一个统一的登记制度，由统一的登记机构进行物权登记，是非常必要的。为我国不动产物权变动实行登记形式，提供良好的环境。■