民国不动产登记

金庸武侠小说里有这么一段情节：大侠甲不服大侠乙，跟大侠乙比武，大侠乙答应了，约定用房子当赌注――假如大侠乙得胜，大侠甲就得把他在南京城里新买的一所大house送给大侠乙。

协议达成，比武开始。大侠乙武术出众，艺压群雄，三招两式就把大侠甲打得一败涂地。大侠甲没办法，认赌服输，把南京那处房产的房契乖乖地交给了大侠乙，自己灰溜溜地搬走了。

阔人豪赌，拿房子当赌注，这事儿并不稀奇。稀奇的是输掉房子以后，大侠甲并没有跟大侠乙过户，直接交了房契就完事儿了。房契是什么东西？无非就是一张购房合同，合同上写的还是原业主大侠甲的名字，怎么能当成大侠乙这个新业主的产权证明呢？如果大侠乙比较懂行，应该很理性地让大侠甲陪他去趟房管局，把房本儿过户到自己名下才对嘛！

但是古代中国并没有房管局，也没有房本儿，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了。

想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变，最低2%（宋仁宗即位时），最高9%（康熙平三藩的时候），再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%。也就是说，你花100万买了一套房，光过户可能就得花掉16万元！

为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户。打个比方说，小明今年把房子卖给了小强，20年后小强又把这套房子卖给了小红，小红又在30年后将房子倒卖给小芳，如此这般过了半个世纪，你再看房契上的业主姓名，竟然还是早已作古的小明！

房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦，假如小明的子孙强行霸道，找小芳要房子，小芳连个证据都拿不出来。所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入。

问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一个，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢的。存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的？谁拳头硬就是谁的！翻翻《名公书判清明集》，再翻翻《三言》、《二拍》，房产纠纷俯拾皆是，史不绝书，把父母官搞得头大如斗，其中关键原因就是交易混乱、产权不明、档案管理太落后等缘故。

进入民国，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。

1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的，容我抄录如下：

“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年4月1日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”

这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢？那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。

那位说了，既然报多少就是多少，那我为了少缴费，就使劲往少里报，我的房子价值100万，我只报100块好了。您可千万别这样，因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权力按照他申报的价格强行征收……

这份布告张贴出去，实际效果如何呢？答案是几乎没有效果。当时北京市区将近四十万户常住居民，其中三十万户有房，前去登记的业主只有区区几千户，登记处的工作人员闲得无聊，半天上班，半天逛琉璃厂，年终盘账，收上来的登记费还不够购买办公用品。

北京是座老城，在整个民国时代，它都暮气沉沉，发展缓慢。它在商业上比天津落后，在工业上比汉口落后，在市政上比青岛落后，在教育上比广州落后，在各方面都比上海落后。它唯一的优点就是便宜：物价便宜，房价便宜，适合穷人活着。像这样一座城市，乡俗观念浓厚，法律意识淡薄，大多数人根本不懂什么叫产权，只要不遇上房产纠纷，根本体会不到登记的重要性。所以观念落后是北京不动产登记难以推行的原因之一。

之所以说“原因之一”，是因为还有其他原因。什么原因？政府不守信用。

民国时期的不动产登记是孙中山先生提倡的，孙中山给这项大工程定了三个基调：第一，照价登记，不管是业主去登记处申报，还是登记处派人测量，都要登记不动产价格，该价格跟实际价格不能相差太多，假如登记的价格过于便宜，政府有权按照登记价格进行收购；第二，照价补偿，政府征收某处不动产，一定要按照该处不动产的登记价格进行补偿，不能比登记价格过低，也不能比登记价格过高；第三，持续进行，每年至少登记一次，至少换发一回登记证，这样才能把权属变更和房价升降及时记录在案。

后来打倒北洋军阀，统一南北中国，颁行《土地法》和《土地征收法》，把孙中山所定的照价登记、照价补偿和持续进行等三项原则变成了法律条文。例如“照价补偿”这一项，在1928年《土地征收法》里体现为第三十条：“土地所有人已依不动产登记程序呈报现期地价时，兴办事业人得照所呈地价给予补偿。”只要业主做过登记，就得按照登记证上的价格发放土地征收补偿款和房屋拆迁补偿款。这里容我补充一句，民国只有《土地法》，没有《物权法》，只有《土地征收法》，没有《房屋拆迁补偿条例》，这是因为国民政府从法理上将房屋看作是土地的一部分，不管是土地征收还是房屋拆迁，都一律视为是土地征收。

可惜民国不是法治时代，法律在实际执行中往往变成一纸空文。1928年南京市政府拆迁中山路两旁建筑，1933年北平市政府拆迁大栅栏一带民居，1938年重庆市政府拆迁都邮街两旁商铺，以及上世纪三十年代所谓“黄金时期”修筑川滇铁路、粤汉铁路、成渝铁路，铁道部工程局对铁道所占民田进行补偿的时候，都没有按照登记价格，也没有参照合理估价，而是统一选择比市价低得多的标准，因为只有这样才能“为国家节省费用”。

不登记，征收拆迁的补偿很低；登记了，征收拆迁的补偿还是很低。既然这样，不如不登记。

更让业主们生气的是，只要你登记在册，你就跑不掉了，政府会把各种苛捐杂税捆绑在你的不动产上，想不交都不行。以上海为例，凡是1928年领到《土地登记证》（后来改名叫《土地执业证》）的业主，每年都少不了缴纳地价税、市政经费、教育经费、建设特捐、卫生特捐……刚开始甜言蜜语骗人家登记，登记完了就开始狠宰，这叫“笑脸迎客、关门打狗”，政府公信力就是这样失去的。