不动产登记来了

羊年新春过后，备受关注的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）于3月1日起正式实施，包括住房在内的10类不动产，未来将进入由国土资源部主导的统一登记信息平台。与《条例》一同亮相的，还有不动产权证书及不动产登记证明样本。从3月1日起，10个首批试点城市新发生的不动产交易，将全部颁发新的不动产权证书，到2015年年底，全国将全面换发新版证书。这意味着，不动产权证书将取代现有的房地产产权证书。

据统计，房屋占据老百姓家庭财富的80%，没有哪项资产或物权像房屋一样，对老百姓的生活如此重要，这也是为何不动产统一登记每次有新的动向时，都会激起老百姓极大的关注热情。喊了10多年的不动产统一登记，终于告别“吆喝”而真正落地。可以预料，从今年开始颁发新的不动产权证书，到全部不动产统一登记信息和查询，再到未来信息利用（如征收房产税），每一步都事关老百姓的利益，也必然会引起更大的关注。

已有房产登记，为什么还要“另起炉灶”？

在不动产登记之前，已经有了房地产权登记，为何还要设立机构、建立系统、面向亿万百姓劳民伤财地再登记呢？原因就在于，原来的登记存在多个登记簿、登记证书和多个登记机构，有的甚至没有登记或只登记土地。在日常频繁的不动产交易、转让、继承、抵押等产权变更中，也就难以避免“一房二卖”、“一地多卖”、“重复交易”、“征地强拆”和“隐匿房产”等侵权行为。在正常的一宗不动产登记中，老百姓常常需要“跑断腿”，“花冤枉钱”。因此，不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四个统一”，不仅可以避免这些问题，而且明晰和保护产权、便利和保障交易。

这是第一个目的，试想，如果产权保护都不能有效实现，那么，市场经济的其他建设就是一句空话。第二个目的就是，不动产不仅事关百姓利益，而且因其位置固定性、大宗性、功能复合，摸清了底数，也就为很多公共政策的制定，如信用体系的建设、社保政策的制定、住房保障政策、公共服务设施建设规划等，奠定了信息基础。原来这些政策也有，但不掌握基础数据，往往靠“拍脑袋”、“拍肚皮”。以信用体系为例，有恒产者有恒心，掌握了不动产的情况，资产信息就会大白于监管部门，看谁还敢恶意逃废债务，在离婚时想隐匿房产（如疯狂英语李阳案）的人就少了，对社会信用体系的建设意义重大。其他方面也一样，这里不作阐述了。

大白于天下，难道是隐私侵犯的开始？

信息统一了、集合了，也就海量了、大数据了。大数据时代，信息的最大价值就在于利用，否则就是一堆散乱的“信息碎片”。对于统一后的不动产信息来说，首要的应用就是信息查询，比如交易时的“查册”（检验房产证真假，查明房屋权属）。想必，每个人在买二手房时，都经历过“查册”，而且也会或多或少担心房子到底是不是买家的。另外，若申请银行抵押贷款、以房入股、债务人以房偿债等，都需要查询个人房产信息。

保护个人隐私是国际惯例，在中国，房产的隐私问题更加突出，讳莫如深。因此，问题就来了，很多人认为，每一宗不动产多个维度的信息统一了，意味着个人的房产信息就大白于天下了。既然信息统一的意义在于查询等应用，会不会出现乱查别人房子信息的情况，特别是借着保护正当权益、反腐或征税的目的。笔者认为，这个担心是多余的。前面讲过，不动产统一登记的首要目的就是为了保护产权，其延伸的范畴也包含对于隐私权的保护，若信息统一后，隐私权反而得不到保护，与不动产统一登记的初衷就背道而驰了。

首先，《条例》删除了此前征求意见稿中提出的“以人查房”，而贯彻“以房查人”的查询原则，其目的之一就在于打消老百姓这种顾虑。更为重要的是，即便以房查人，《条例》也提出了依法查询的原则，即只有“权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料”。那么，什么是权利人、利害关系人呢？根据笔者向法律人士征询，权利人指的是不动产所有人，其可以申请查询自己名下的房产情况；若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人凭借抵押登记，也有权利去查询登记资料。什么是利害关系人？法律人士指出，在一些债务纠纷中，债权人可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人名下已确权房产的情况。

笔者认为，在随后将实施的《条例》操作细则中，将根据老百姓的关注，会专门界定查询权利的边界。站在更高的角度看，不动产统一登记在我国私产保护历程中应该具有里程碑式的意义，与之相随的是包括隐私权在内的私人权利更好地得到保障。恰恰在信息不透明、散乱、无人监管的情形下，侵犯隐私权的行为才会泛滥。

举个例子，为了保护个人的正当权益，在不掌握对手信息的情况下，当事人或权利人或许只有通过违法查询对手不动产情况，才能实现自身权益的保障，除此之外别无他法，即以侵犯隐私的做法来维护正当权益，说得严重点是“以暴制暴”，“他不仁别怪我不义”。值得注意的是，在此过程中，执法机构可能也不得不容忍这种行为，或不得不直接参与，突出的就是“人肉搜索”、反腐调查、私人侦探等，现实中比比皆是，甚至到了法不责众的地步。但是，这种做法在不知不觉中距离依法治国、治理能力的现代化建设渐行渐远了。

信息统一了，房产税的“狼”来了吗？

不动产统一登记以后，能用来干什么？绝大多数网友认为是开征房产税和反腐。十八届三中全会以来，房地产税立法全面提速。在不动产登记即将落地之时的2月26日，税务总局政策法规司在《关于全面推进依法治税的指导意见》新闻通报会上表示，2015年将推动房地产税等相关税收立法。这一前一后，或许在一定程度上印证了业内“不动产登记为房地产税开征铺路”的观点，或许也印证了网友的判断。

但本质上讲，不动产统一登记与开征房产税并无直接关系。也就是说，即便没有开展不动产统一登记，也可以征收房产税。比如，对经营性住房（租赁），我国各地此前就一直在征收房产税，且从没有中断过。另外，上海和重庆在2011年也对新建商品住房恢复征收了房产税，但这两个城市并没有开展不动产统一登记。

严格来讲，若要建立西方式的、旨在解决地方政府财源问题的房产税，开展不动产统一登记，建立不动产统一的信息系统，应该是前提或必要条件，而非充分条件。也就是说，只有不动产信息统一了，才能建立起开征房产税的数据信息基础，否则房产税开征就是无本之木。但是，目前来讲，国家开展不动产统一登记，还没有想未来怎么用这个信息系统，征税或者是反腐，可能大家想远了，都在替政府谋划。

更为重要的是，房产税征收进入实施环节，还有很多问题没有解决，目前仅仅停留在立法阶段。首先，在土地国有和土地批租的情况下，产权人仅拥有房屋的所有权，不拥有土地所有权，而房随地走，“皮之不存、毛将焉附”。因此，征收房产税本身或许就存在法理上的争论，网友对此多有微词，让老百姓信服并主动申报房产税很难。在我国除了工资代扣个人所得税外，还没有信用环境让这个传统生存，这些是不可回避的前提。

而且，从《条例》到开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节，房产税的开征不是很快就能实现的。即便开始征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均或户均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，不可忽视户籍制度的问题，比如，为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，这是有可能的，房产税征收效果很难确保。

当然，还有其他阻力，如对小产权房是否征税？若征税，法律瑕疵阻碍；若不征税，则变相奖励违法者、惩罚守法者，民怨难平。总之，不动产实现统一登记了，房产税就开始征收了，这样的逻辑判断有点简单和武断，连接二者的中间地带还有很多环节没有到位，目前还不是管理层不动产统一登记所要考虑的。另外，反腐与不动产登记亦无直接联系，更不是不动产登记要考虑的，最多也就是副产品，相关论述在网上有很多。

70年后，房子还是我的吗？

与原来的房地产产权证书相比，新的不动产权证书最大的特点，就是新证明确了权利人对该产权的“使用期限”，即产权开始于哪一年、终结于哪一年。而在原来的 《房地产产权证书》及证明中，仅仅标识有土地70年使用期限的起止时间，而无房屋所有权的起止时间。

这是个法律问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》》第十二条规定，居住用地使用权出让最高年限按为70年。70年以后如何处理，《城市房地产管理法》第二十二条有规定，即“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。另外，《物权法》也明确提出了70年以后“自动续期”。

对于如何“自动续期”问题，是无偿续期，还是补缴地价后有偿续期，补缴的标准是什么等，法规并无明确规定，但是在房地产产权证书上没有标识房屋产权的起止日期，这就给老百姓一个隐隐约约的信号，即房子是我的，未来怎么续期或没有规定、或者搁置。现在好了，不动产权证书明确规定了起止日期，好像告诉老百姓，你对房子的拥有权只有70年。那么，70年以后是不是土地使用权就由政府无偿收回，老百姓只剩下一堆不知道附着在哪里的房子呢？

根据笔者查阅，70年产权的规定是从我国香港地区学来的，并无严格的法律追溯，事实上是上世纪80年代市场化需要出让土地的 “急就章”，与改革开放前 “土地不能转让”这一谁都不敢碰的意识形态发生冲突后，产生出来的这样一个“怪胎”，问题都留给了后人来解决。改革开放以来，不管是土地“招拍挂”、土地抵押贷款、集体土地市场化利用等，都是在完成土地要素市场化的未竟改革“欠账”。

从这个角度看，不动产统一登记也应该是这一改革历程中浓墨重彩的一笔，暂先不管70年后怎么处理，优先保护产权者的利益、尊重产权者的诉求无疑将深入人心；不仅将进一步显化70年产权问题解决的急迫性，而且相比之前，也将为解决这一问题创造更好的条件和环境。只要老百姓理解了70年是怎么来的，以及土地市场化改革以来的进展，就完全不必担心70年后怎么办的问题。总的一句，土地、房产和不动产等领域的市场化改革、制度创新，都是奔着“居者有其屋”、实现老百姓财产性收入等角度去的。

不动产登记来了，老百姓该干什么？

最后总结一下，不动产统一登记来了，这是一项“功在当代、利在千秋”的社会性基础设施，于行业发展、于市场供求，短期内无实质性影响，神秘人抛盘无任何根据，即便有抛盘现象也是沧海一粟；中长期内，则利好行业和楼市发展，老百姓认准一条即可，这项法律是保护合法产权的，大可不必听信抛盘的传言；至于涉房贪腐官员“恐慌”，就像近年来反腐一样，该来的还会来，只不过，现在信息透明和统一了，阴暗的一定会被阳光化，该来的会来得更快。另外，不动产登记会涉及到很多老百姓，公共政策一贯坚持便利群众、低成本执行和不扰民的原则。用国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志的话来说，“新证问世，旧证依旧有效，不变更、不交易的，则不用换领新证”。