论不动产登记中的更正登记

一、 问题的提出

为了保护不动产本身及交易安全，各国法律都规定了不动产的登记制度。登记错误的原因在学理上大致有四种：第一，因登记人或申请人的过失而导致；第二，因申请人或权利人恶意串通而导致。如房产借名登记，事实购房人因无商品房购买资格，而被登记人恰有购买资格，此时双方通过合意、串通，造成房屋登记情况与事实不符；第三，因不动产物权变动法律行为的欠缺而导致。如在房屋买卖合同被认定为无效之前，双方已经办理了过户登记手续，此时因之前的合同被认定为无效而导致过户登记不正确；第四，非基于法律行为的物权变动而导致。如《物权法》第28至30条规定，依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定，继承或遗赠行为等，均可能导致登记的不正确。怎么才能做到有错必纠，还原事实真相，就需要进行更正登记。

二、《物权法》第19、20条的缺陷分析

我国《物权法》第19条第一款规定了更正登记，笔者认为，在此款规定中，存在下列异议：

（一）“更正主体”不明确

更正登记在理论上有两种实施方式：一是依当事人申请启动；二是登记机构发现登记错误后依职权启动。德国和我国台湾地区都将上述两种方式纳入更正登记的情形。但详读我国《物权法》第十九条的规定，登记机关能否依职权启动更正登记却无明确规定。在土地管理方面，《土地登记办法》第五十八条明确了土地登记机关依职权进行更正登记的权利。而在房屋登记管理方面，没有相关法律来统一规定房屋登记机关是否有权自发启动更正登记。

（二）“事项错误”不明确

事项错误可以有很多种，如依据列举的方法，在《城市房屋权属登记管理办法》、《海域使用权登记办法》中，我们可以明确了解变更登记有几种情形，由于物权法中并无类似规定，此时赋予登记管理机构极大的自由裁量权。若登记机构想逃避责任，则可认定某内容不属于“事项错误”，这就可能造成受害者因登记机构的错误而得不到任何的补偿或赔偿。同时，“事项错误”是否应包含主体错误呢？我们认为不应包括。主体错误是指原登记出现权属错误问题，即原来的登记实质上不复存在，此时的重新登记已经不属于变更登记的范畴，而应进行涂销登记后重新由权利人申请而进行新的登记。

（三）责任性质不明确

因登记机构的错误需承担的赔偿责任究竟是民事赔偿责任还是国家赔偿责任，目前仍存在争议。根据我国《物权法》第21条的规定，登记机构应对造成的损失承担赔偿责任。依《民法通则》第121条的规定，登记机关赔偿实际损害，而根据《国家赔偿法》第28条的规定，登记机关只赔偿直接损害。国家赔偿法属于民法之特别法，若依据“特别法优于一般法”，登记机关仅负直接损害赔偿责任，但为了使受害人得到更好的保护，在发生民法和特别法上的侵权行为损害赔偿请求权竞合时，受害人可以自由选择。

（四）赔偿范围不明确

《物权法》第21条规定了两种赔偿情况：当事人或登记机构发生错误时的赔偿，但具体如何赔偿仍无参考。发生错误时，是仅对当事人的登记成本进行赔偿还是对因登记错误造成的全部损失进行赔偿，若仅补偿成本损失，无异于杯水车薪。又若不动产登记当事人故意提供虚假材料与登记机构工作人员的故意或过失行为，共同导致登记错误（即责任竞合时）而造成损失，如何处理，责任不甚明确。

三、不动产更正登记之完善

（一）细化法律规定

为使法律适用更加简便，应明确界定更正登记的情形。如参照德国的规定，在法律条文中具体明确申请主体的范围、有何权利和责任、申请时间等事项，同时还可以采取列举的方法将内容含糊的方面（比如对“事项错误”）进行明晰规定，使法条的运用更加准确、适当。

（二）明确责任义务

登记机关在进行登记前负有审查义务，从类型上看有形式审查与实质审查两种。形式审查对于资料所记载相关事项有无瑕疵不予过问。实质审查要求申请不仅形式上要符合要求，对于交付文件是否有瑕疵、不动产权利变动的原因是否属实等均须核证。

在我国，存在不将申请资料与原有记载进行比对就予以登记的情形，造成许多错误，甚至让欺骗者有机可乘。针对此种情况，我们应逐渐从形式审查向实质审查转变。有学者认为，采取实质审查就要求登记机关对当事人的申请进行询问和核实，延长登记时间，增加登记成本。王利明主张我国应采取实质审查，主要是因为我国目前市场信用较为低下，采用实质审查有利于防止欺诈现象的频现，保护交易当事人的合法权益，强化登记机关的责任，强化登记的公示公信力。实质审查虽然手续繁琐，但可以通过改进登记办法、增加登记人员数量等提高登记效率，强化登记机关及其工作人员的责任感，最终减少错漏登记率。

对于不动产登记当事人与登记机构赔偿责任竞合问题的处理，目前理论界主要有三种意见：连带责任原则、按份责任原则和补充赔偿责任原则。笔者认为，适用补充赔偿责任原则比较切合实际。在补充赔偿责任原则的条件下，受害人先对侵权人提起民事诉讼来寻求救济，当此不能使当事人的损失得到救济或满足时，受害人才可以提起行政赔偿诉讼，由不动产登记机构承担补充赔偿责任。由于当事人的责任是民事赔偿责任，登记机构承担的是国家赔偿责任，将两种不同性质的责任确立为连带责任或按份责任，与其理论有悖，且与实际不符。在补充赔偿责任原则下，受害人获得行政赔偿后，由不动产登记机构享有对侵权人的追偿权，这也比较符合我国现行法律规定。

（三）完善赔偿机制

不动产登记机构承担国家赔偿责任以存在过错为前提，只有在登记机构未尽审查职责造成损害时，当事人才能主张国家赔偿。根据我国国家赔偿法的规定，仅赔偿实际造成的损失，对不动产登记错误而言，赔偿的仅是登记费用。鉴于国家赔偿中的有限赔偿范围，针对不动产登记错误的救济，我们可以借鉴国外的相关做法，如采用澳洲的托仑斯登记制度，即设置赔偿基金。就我国的实际情况而言，我们可以采取以下办法：第一，设立更正登记赔偿专项基金。由登记机构在登记过程中对相关人员收取一定的费用纳入该赔偿基金，待需赔偿时从中提取。第二，将赔偿与保险制度相结合。从登记费用抽取一部分作为保险费交给保险公司专门承保，一旦出现错误登记造成权利人损失，则由保险公司来承担赔偿责任。

总之，我国的更正登记制度应从适用范围和登记程序上着手完善，由于物权法对更正登记制度的规定只有一条，虽然法律不能用条文的多少来衡量其作用大小，但对于操作性比较强的更正登记制度来说，我们应从理论上与实践中给予充分的重视与肯定。■

（马卉，1972年生，湖北武汉人，武汉理工大学文法学院副教授。郭静，武汉理工大学文法学院）