我国城市土地价格影响因素研究综述

摘要： 近年来，房地产市场发展带来的城市土地价格飞涨引起了各界人士的关注与探讨，城市土地价格已成为重要的研究课题。本文拟针对国内关于城市土地价格影响因素的研究成果进行归纳和总结，期望对未来的研究及土地价格管理提供参考。

Abstract: In recent years, people from different field have researched and payed attention to soaring price of city land brought by the development of real estate market. The price of city land is becoming an important research subject. This paper inducts and summers the research about the factors that influence the price of city land in China hoping that it could provide reference to the management of land price.

关键词： 城市土地价格；影响因素；研究综述

Key words: the price of land in city；influencing factors；overview of research

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）28-0269-02

0 引言

自上世纪80年代起，学者们对城市土地价格相关问题进行了大量的研究，研究范围相当广泛，并且不断深入。不同学者对土地价格认识的分歧，实际上源于对土地价值的理解角度不同，代表性的研究有：任克强，田树柏（1994）[1]认为城市土地价格是土地租金的构成。王蔚（1996）[2]认为土地价格是土地需求和土地供给的均衡。吕康娟等（2002）[3]分析得出土地价格的本质是供求关系影响下的土地的某种产权价格。

刘洪彬（2007）[4]总结了建国以来我国城市土地价格的形成过程，认为我国城市土地价格是以公有制为基础的土地价格，城市土地所有权由国家高度垄断，土地价格实质上是土地的使用权价格[5]。

1 城市土地价格影响因素研究现状

对城市土地价格影响因素的研究是土地价格研究中的重点之一，已有的研究包括定性研究和定量研究。

1.1 定性研究方面 国内学者对城市地价的影响因素进行了系统、全面的论述，主要有杨继瑞（1994）[6]、潘永强（1998）[7]、陈程飞（2006）[8]、王双超（2010）[9]等。最近几年代表性的研究有：龙专方、李月娥（2006）[10]从经济发展状况、银行利率、物价水平、储蓄、消费、投资水平、居民收入水平、购买力几个方面分析了经济因素对城市土地价格的影响。胡志奇（2007）[11]改进了阿兰索城市地租分布模型，探讨适应我国城市地价分析的竞标租金函数形态，认为城市化的进一步发展会使得城市土地用途分布上的表现由单个城市的单核同心圆模型转变为连片城市的多核同心圆相互作用的模型，对地价上涨具有推动作用。王军（2007）[12]从宏观调控角度分析了土地宏观调控政策、金融货币政策以及税收政策因素对土地价格的影响。另外还有姜增伟（2009）[13]和王春芝，仲少云（2009）[14]，分析了影响商业用地地价的因素。

由此可以得出，有关土地价格影响因素的定性研究主要是描述性论证分析，未来的研究不应该局限于此，要借鉴参考西方城市经济学的研究经验，引入适当的经济学模型深入研究。

1.2 定量研究方面

1.2.1 对城市的单独研究 周刚华（2004）[15]以杭州和绍兴的居住用地和商务用地为例，采用线性函数形式分别建立了对应的特征价格模型，并对两个城市同一用途土地价格的不同影响因素进行了比较分析。同样使用特征价格模型进行研究的还有刘洪彬（2007）[4]和祖明（2008）[16]。李信儒，马超群（2009）[17]运用数学模型分析了地价与容积率之间是非线性关系，并且以长沙市二级商业用地为样本，通过实证分析验证了这一关系。金文广（2008）[18]和刘辉（2010）[19]分别以呼和浩特市和上海市为例，采用主成分分析法对不同辖区、不同利用类型的土地价格进行了分类研究。于文标，杜燕，宋玉丽（2010）[20]使用灰色相关分析法对北京市2002年到2006年的相关数据进行分析，发现土地成交价增长一方面是由真实的市场供需状况决定的，另一方面源于开放商竞买土地时对未来房价的心理预期。

1.2.2 对区域及全国城市的研究 唐焱（2006）探讨了区域经济一体化下江苏省13个地级市土地价格的影响因素，为研究城市间相互作用及区域性城市土地市场对城市地价的影响提供了一条新思路。张娟锋，贾生华（2009）[21]基于衍生需求模型研究浙江省29个城市间住宅土地价格的差异，结果显示城市房地产业从业人数、城市房地产投资额、人均持有流动资产水平、城市人口结构是导致浙江省城市间住宅土地价格差异的主要因素。钟帅（2011）[22]利用全国35个大中城市2000-2007年的面板数据，采用双对数函数形式建立模型，验证了长期内城市土地价格与城市人口规模、城镇居民人均储蓄余额、房地产开发水平具有显著的正相关关系。肖更生，李贞玉（2008）[23]通过相关性分析和构建弹性回归模型，对我国城市工业地价影响因素及力度进行了计量分析，得出区位因素及政府行为因素与工业地价的相关性较强。

1.2.3 其他 徐忆梅，叶春明（2008）[24]、仇晓辉，余万军（2010）[25]在分析影响地价因素及其构成的基础上，应用层次分析方法（AHP）确定出对地价影响较大的因素，为土地价格的合理制定和科学管理提供了参考依据。

由此可以看出，对城市土地价格影响因素的实证研究方法比较多，主要有层次分析法、主成分分析法、灰色相关分析法和特征价格模型法，并且研究内容不仅仅局限于单一城市、某一用途的土地，还发展到研究城市间、不同用途土地的价格差异及影响因素。其中，特征价格模型法是国内外学者研究城市土地价格微观因素时使用的较为广泛的一种方法。但是，特征价格模型需要建立在大量市场交易数据的基础上，这种方法适用于土地市场化程度比较高的地区。我国自2004年8月31日后实行的经营性用地土地出让招拍挂制度促进了土地市场发展的同时，也为特征价格模型实证研究提供了应用基础。虽然特征价格模型在房地产市场上的应用研究已有一些成果，并且回归方法除了参数回归之外还运用了非参数回归和半参数回归，但是其在土地市场上的研究相对来说还比较少，未来在研究方法以及研究内容上还会有很大的发展空间。

另外需要说明的一点是，学者们在土地价格这一指标的选取上并不完全相同，研究中用到的有成交价、地价指数和基准地价等，探究其原因，除了研究的需要外，也与我国土地价格复杂的城市土地价格体系有关。

目前，在土地价格相关研究方面的一个新趋势是结合地理信息系统（GIS）研究地价空间结构与分布特征，如吴泽洪（2006）[26]从技术角度论述了将GIS技术应用于建立土地价格评估系统的设计理念和方法。罗罡辉，吴次芳，郑娟尔（2007）[27]认为宗地面积的大小对住宅地价影响巨大，提出了使用地理加权回归模型（GWR）结合GIS方法研究土地面积大小对地价影响的空间变化，可以比特征价格模型更灵敏地反映地价空间关系。

2 总结及未来研究的方向

综上所述，我国学者对土地价格问题的研究涉及多个方面，并取得了一定进展，本文主要总结了土地价格影响因素的相关研究。在这一领域还有很多问题值得深入研究，如对一级和二级市场价格的区分研究、商业和工业用地价格影响因素的实证研究、引入空间特征考虑后出现的空间自相关问题等。

今后对城市土地价格影响因素的研究，理论和实践上都应该注意联系我国具体国情和土地市场的实际情况，不能照搬西方的理论和方法。应该针对我国城市土地市场价格的形成机制进行深入分析，形成完整统一的理论体系，以指导实际工作。同时注意与其他学科结合，借鉴城市经济学和地理学相关的研究方法，对土地价格影响因素进行综合性、系统性的研究，为城市规划和土地市场管理提供参考依据。

参考文献：

[1]任克东，田树柏.试论城市土地价格的几个理论问题.现代城市研究，1994，04.

[2]王蔚.从土地价格的形成看土地价格的评估.中国房地产，1996，12，总第192期.

[3]吕康娟，张莉，关柯.论土地价格.建筑管理现代化，2002，2.

[4]刘洪彬.影响城市土地价格的微观因素分析――以江苏省南京市为例.南京农业大学硕士学位论文，2007.

[5]唐焱.我国城市土地价格的特点及其研究趋势探析.南京农业大学学报（社会科学版），2005，5，（03）.

[6]杨继瑞.影响城市地价的因素体系探析.城市规划汇刊，1994，5.

[7]潘永强.影响土地价格的因素分析.当代经济研究，1998年增刊.

[8]陈程飞，江峥，梁国团，陆卫星，冯娴慧.城市土地价格的影响因素.山东建材，2006，4.

[9]王双超.郑州市土地价格预测研究.硕士学位论文，河南大学，2010.

[10]龙专方，李月娥.试论经济对城市土地价格的影响.湖南省社会主义学院学报，2006年第6期，总第34期.

[11]胡志奇.发达地区城市化对于土地价格上涨的经济学分析.科技咨询导报，2007，30.

[12]王军.浅析影响土地价格的三大政策性因素.中国建设信息，2007，24.

[13]姜增伟.商业地产价格影响因素分析.商业环境，2009，5.

[14]王春芝，仲少云.区位因素对商业用地地价的影响――以烟台市为例.鲁东大学学报（哲学社会科学版），2009，26，（02）.

[15]周刚华.城市土地价格的微观影响因素及其实证研究.博士学位论文，浙江大学，2004.

[16]祖明.基于特征价格模型的城市住宅土地价格影响因素分析.硕士学位论文，哈尔滨工业大学，2008.

[17]李信儒，马超群.容积率对城镇土地价格的影响.系统工程，2009年1月，第27卷第1期，总第181期.

[18]金文广.城市土地利用与土地价格影响因素分析，硕士学位论文，内蒙古农业大学，2008.

[19]刘辉.上海市土地价格及其影响因子分析.硕士学位论文，华东师范大学，2010.

[20]于文标，杜燕，宋玉丽.影响土地交易价格因素的灰色分析财经界（学术版），2010，03.

[21]张娟锋，贾生华.城市间住宅土地价格差异的决定因素――基于衍生需求模型的实证研究.经济与管理，2009，01.

[22]钟帅.城市土地价格影响因素分析――基于全国35个大中城市的面板数据研究.经济研究导刊，2011年第3期，总第113期.

[23]肖更生，李贞玉.我国城市工业地价影响因素及力度的计量分析.中南林业科技大学学报（社会科学版），2008，2（01）.

[24]徐忆梅，叶春明.层次分析法在地价影响因素分析中的应用.安徽农业科学，2008，09.

[25]仇晓辉，余万军.基于AHP方法的土地价格影响因素分析.经济研究导刊，2010年第25期，总第99期.

[26]吴泽洪.GIS在土地价格评估中的应用.测绘与空间地理信息，2006，03.

[27]罗罡辉，吴次芳，郑娟尔.宗地面积对住宅地价的影响，2007，05.