风险2016

2016年中国房地产市场风云变幻颇具戏剧性色彩，前三季度市场急剧升温，房企销售和扩张加速，总销售与总负债规模均创新高。其中房地产贷款占贷款总额的比重呈上升趋势，从2011年的15%左右上升到2016年的接近35%。同时债务规模也累计上升了约150%。然而进入第四季度以来，随着调控政策趋紧，楼市迎来调整期，预计将对全国房地产市场产生显著的影响，房企面临的资金等方面的风险不容忽视。

一、销售收益上升，盈利能力反降

2016年房企净资产收益率、总资产报酬率出现不同程度的下滑，但销售收益率大幅增长，增幅达5个百分点。究其原因，表面是由于销售额以及净资产进入高速增长通道，其增速快于利润增速，导致财务指标基数变大、指标数值变小。而根本原因则是企业成本上升，特别是拿地成本高企，加之管理运营成本控制能力也较弱，导致全行业盈利能力乏力。随着市场环境中土地、人力、销售、融资等成本的上升，费用压力挤压利润空间自然成为房企面临的巨大问题。同时，大规模国企充分利用其融资、投资以及品牌优势集中抢占了市场资源，导致很多小型企业、民营企业和地方企业面临越来越大的市场压力，也一定程度上拉低了行业平均盈利能力。在净资产收益率和总资产报酬率同比下降的情况下，成本费用率与上一年度持平，资本收益率反而上升了1.5个百分点，表明在日益激烈的市场竞争中，房企的战略调整和运营效率有所提升。但这对小型房企来说殊非易事，在资金成本和销售成本控制处于绝对劣势的情况下，小型房企将战略目标放在降低开发成本和管理成本方面应是合理的选择。

二、负债水平高企，财务风险堪忧

2016年度，受销售业绩大幅回升的影响，房企负债水平稍有下降，但资产负债率、现金流动负债比率、或有负债比率等相关指标仍处于高位。地产债供给发行约8820亿元，是2015年同期发行量的2.6倍；2016年中报显示上市房企应付债券规模已经达到长期借款规模的一半，成为房企融资的重要渠道。值得警惕的是，地产行业整体负债率居高不下，剔除预收款后的资产负债率仍在60%以上，净负债率超过100%，资金杠杆率依然维持在高位。特e是部分中小企业投资较为激进、杠杆率惊人，负债率持续走高。房企居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率叠加，极易放大企业债务违约风险，危及企业生存发展。

三、市场供求错配，去化任重道远

2016年前三季度，商品房待售面积69612万平方米，比8月末减少1258万平方米，环比下降1.78%，并且是连续七个月减少。全国房地产库存去化加速，但住宅与商业、不同规模的城市之间库存去化的结构性问题仍然存在。一二线城市供不应求，而三四线城市却依旧过剩。此外，国家统计局最新的数据显示，截至2016年10月末，商品房待售面积近7亿平方米，同比增长1.3%。其中住宅待售面积已现负增长态势，而占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房，其待售面积的同比增速均超过10%。总体来看，房地产行业的去化之路仍任重道远。

四、融资政策趋紧，潜在风险加大

2016年第四季度开始，随着新一轮房地产调控的到来，房企又开始向去杠杆方向转变，房企公司债发行和再融资两方面，均呈现出监管收紧趋势。随着相关融资监管政策的陆续出台，各地政府也加大了对房企拿地资金来源的审核和检查力度，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。融资政策趋紧带来的房企经营风险不容小觑，未来房企的进一步分化将更为明显。

作者就职于中国社会科学院财经战略研究院