上海律师的房产生意

上海某律师事务所主任律师老许最近非常“不务正业”――除了费能达几十万元的案子，已经不接诉讼了。他的精力几乎全部花在选址、看房、做房屋买卖合同上。

“不是给我自己买的，是替一些境外有来头的资金。”老许颇为神秘地说。最近上海楼市交易清淡，老许能一口气买几套房子并且是全额支付现金，他成了各大房产中介的“钻石客户”。

作为某房产商的常年法律顾问，老许介入房地产行业已有十几年。这十几年正是上海房价一路高歌猛进的时期。帮开发商拟定卖地合同、找几个朋友替房产商融资……老许与地产界的关系十分密切，他因此也能以很实惠的价格买下房子。作为律师，老许在买卖房产上赚的钱要远远多于做诉讼挣的钱。

8月以来，圈子里的朋友找到老许，让他帮助大笔资金寻找地段好的房产。老许是上海人，又熟悉房产市场，作为律师还能为合同条款把关，这些都是神秘资金找他做的原因。

“主要是买商铺、花园洋房等。一般一买就是一个单元、一栋楼，一出手就是几千万，根本不用银行贷款。”老许如是说。当然，替一掷千金的神秘资金服务，老许收益丰厚。

老许主要是负责把进入某个账户的钱――那些神秘资金花出去。他一个做PE的朋友则负责把这些钱从香港等地转到内地。

“我们做的可能不是同一个项目，但我知道钱是怎么进来的。”老许说。

老许发现，境外投机资金主要通过几种渠道进入内地。首先是虚假贸易。这些购买房产的海外资金在上海基本都有空壳公司，让其中的一家贸易公司开具虚假销售订单，向境外出售某种货物，这样境外资金就会以货款的方式流入。但实际上可能根本就没有贸易，或者把只有10块钱的贸易说成是100块。“我也要给这些贸易合同把关。因为没法提供海关报关单，这种做法现在越来越难了。”老许说。

第二条途径是利用外资企业获得的投资额度和注册资金的差额。例如，有的外资企业此前获得商务部门批准的投资额度为1亿美元，而眼下的实际注册资金只有1000万美元。这时热钱就能以“增资”的名义借道进入内地。

第三条渠道是地下钱庄。老许描述，目前地下钱庄操作的便捷程度超乎想像。“我在国内给你人民币，你在境外给我美元。热钱就这样进来了。”

虽然上海也出台了楼市“限购令”，但上有政策，下有对策。热钱只要进来了，在投资方面基本上没有任何限制。“哪怕是持外国护照的境外人士到上海房产交易中心办理过户手续，都不会有什么问题。大家都是睁一只眼闭一只眼，只要有钱就行。”

而热钱进出内地的桥梁是香港。

香港房地产资本资产服务公司（RECAS）主席高广垣介绍，2009年以来在香港成立的投资内地房地产的基金规模大增。这些地产基金有两种投资方式：一是购买商业物业，包括商业零售商场和写字楼；二是购买商业物业公司股份。因为这些基金通常都签有严格的保密协议，很难掌握其确切规模及在内地的真实动向。据高广垣估计，在香港或亚洲其他地方成立的、投资中国房地产的基金总量约300亿至500亿美元。

“即便是在香港通过正规渠道募集的房地产基金，大多数也是通过灰色渠道进入内地的。因为外资进入首先要到外汇局登记，要想出境还要结汇。这一来一往少说要三个月到半年。外资怎么等得起？”一位内地做PE的人士坦陈。