探究控制房地产工程造价的有效措施

摘要：施工各方（建设方、施工方、设计、监理和投资监理）的积极配合，在不降低使用功能和质量标准的前提下，共同为降低造价出谋划策，项目控制成功是有关各方通力合作的结果。本文将从设计阶段、招标阶段、审核阶段如何有效控制房地产工程造价做出分析。

关键词：控制房地产工程造价；有效措施

随着社会的快速发展，房地产行业如雨后春笋般开展建设工作。本文从房地产造价和房地产总投资考虑，分析影响这两个方面的因素，从而控制好房价，让百姓买得起房。施工阶段工程项目由图纸转变为实物的过程，是项目建设资金投入最大的阶段，加强施工控制，就是加强履约行为的管理，规范工程建设施工过程和行为是确保房地产企业实现有效控制工程建设成本及实现预期收益的关键工作。

一、在设计阶段，有效控制房地产工程造价

1.综合比较多种设计方案

通过对项目多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行性、施工上可能性、经济上合理性的设计方案。通过这些工作，能动地影响设计、优化设计，以保证有效地控制投资。设计阶段是项目成本控制的主要阶段，但对工程造价的影响可70%以上，设计成果及设计工作的质量直接影响建设费用控制工作，合理利一学设计成果可达到技术、经济协调的最佳设计配合。设计不精、深度不够对工程造价控制极其不利，极容易造成施工阶段工程造价控制工作难度大大增加。良好的设计成果是控制设计变更最为有效的手段。

2.选择优秀设计单位

通过设计招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。

3.审查设计图纸

在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取得最好的效果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、工程造价上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全而审核管理工作，以求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦，以及造成的经济损失与不必要的浪费。

4.推行限额设计

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程特点和建筑材料市场价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。

5.做好设计监理工作

建设单位可以在设计阶段引进设计监理，特别是规模较大项目，能够通过优化设计，挖掘节省投资的潜力。对于较小规模的项目，也可通过监理单位在设计阶段介入，查看图纸，查找可优化的部位。协助建设单位配合设计单位进行设计优化，提出合理化建议，这样可在很大程度上节省投资。

二、在招标阶段，有效控制房地产工程造价

工程的招投标制度其目的是通过引进市场竞争机制择优选定对方，促进工程成本有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。如：在金域华府项目中的消防报警、电气照明等工程、给排水工程中通过招投标市场竞争方式选择中标单位，中标单位的报价比标底价平均下降约9%左右，公司的投资成本也大为降低。应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察并充分考虑施工企业造价管理能力。合理低价者中标，以避免投标单位以低十成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方而，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

三、在审核阶段，有效控制房地产工程造价

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同计价条款、招投标资料、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施如下：在设备材料审核程序中，做好材料性价比比选工作。一是对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，由施工单位上报此变更可能引起的成本增减报投资监理审核，然后报业主及设计单位预先报告因任何设计修改而可能引起的成本增减，并定期（设计变更发生时或付款时）将因工程修改所导致的造价增减向业主通报，对工程造价进行事前控制，而并非对既定方案进行事后的评估，现场签证的管理。施工现场签证发生后，报相关单位核实工程量的同时附带签证所发生的费用，相关单位签证工程量确认后报投资监理单位审核、业主进行签证价格复核，以便全过程总价控制。二是注意收集工程施工有关资料，了解施工工程情况，强调办理工程签证的及时性，对签证的描述要求客观、准确，签证发生后应根据合同规定及时处理，要加强预见性，尽量减少签证发生。每月进行投资实际支出值与总控制目标值的比较，发现问题及时分析偏差原因，及时采取纠偏措施。三是做好合同管理。在项目实施过程中，充分认识到合同文本条款的重要性，在合同签订前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。既实施合同的动态管理，又信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；提供工程合同结构和承包模式的专业建议；参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。

总之，投资控制工作贯穿工程建设项目的全过程，并不是独立存在的；造价控制工作与工程质量、工期、安全等控制工作存在即对立又统一的关系，需要这几方而的控制工作整体策划和全盘考虑，才能做到直接有效地控制工程建设项目造价，从而达到房地产项目投资收益的最大化。

参考文献：

[1] 严玲，王飞，盖秋月.工程量清单计价模式下施工方案对措施项目的影响研究[J]. 工程管理学报. 2014（05）

[2] 何立勇.建筑工程造价控制现状及问题分析[J]. 山西建筑. 2014（35）

[3] 高平，魏臻.工程量清单垂直运输机械项目估价问题研究[J]. 工程管理学报. 2014（06）