房地产企业加强投资风险控制研究

摘 要：房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素作出较为精确的定性和定量分析。针对房地产开发的特点，对其风险进行全面的分析，并提出防范策略。

关键词：房地产企业；投资风险；防范对策

中图分类号：F270 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）30-0006-02

一、房地产企业存在的投资风险

1.政策风险。政策风险是由于国家政策的未预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资，与国家的宏观经济政策联系紧密，国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行，这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如，在产业政策方面，近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设，这势必会改变房地产业内部结构的变化，大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设，在一定程度上影响商业房地产的发展。

2.市场供求风险。商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面，一是商业房地产的供给过多，供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年中国房地产业的迅速发展，利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业，商业房地产的建设规模迅速增加，并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面，已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求，市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致，不能满足商家的经营的要求，造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划，不是根据市场的需求进行项目的开发，而是非理性地先开发后招商，这必然会造成市场的结构性矛盾突出，严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。

3.融资风险。房地产项目开发期较长，房地产投资规模与资金投入成正比，资金变现速度与投资额大小成反比，开发周期越长，资金周转也就越慢，流动性越差，房地产商品只有在完全配套建成后，才能实现销售，因此变现性较差，房地产开发商要面临能否按期筹措开发项目所需资金，到期归还贷款的风险。商业房地产的融资风险主要是利率风险，即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于中国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响，房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制，只能大量地向银行贷款。据统计，在中国的房地产企业中，大多数企业对银行信贷的依赖在70%～80%左右，对于商业房地产项目，其项目资金的回收期比住宅房地产要长，因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标，这对于贷款数量巨大的产企业来说，会大大增加其融资成本。

二、房地产企业投资风险主要分析方法

1.头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。

2.德尔菲法。德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。

3.故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。

4.幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。

三、房地产企业加强投资风险控制对策

1.建立合理的企业内部组织结构。中国企业内部组织结构大多为塔型的职能式结构。从董事会到总经理，然后下设职能部门。对企业来说，长期股权投资绝不只是企业高层拿决策、项目部门跑执行这么简单，他往往需要各部门各层级的协调配合，是一项系统工程。打破僵化的组织机构，进行结构再设计，可以根据长期股权投资的业务流程把现有的职能部门整合成几大系统，灵活调用。比如将企业的决策与计划部门整合成股权投资决策系统；将财务部、审计部等整合成股权投资核算监督系统。在投资前和投资决策阶段，重点是把制度框架建立起来并使其正常运转，以将投资决策纳入框架的规范。在投资营运管理阶段和投资清理阶段，重点是通过对重大事件的动态管理，加强长期股权投资的过程管理，并保证退出渠道畅通。由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，通过房地产市场的供求状祝和趋势变化，进行全面的调查预测分析，选择社会最需要、能够取得较大收益的投资项目。在开发地产项目过程中，房地产商要认真签订施工合同，约定好有关工期、价款的指标，减少变更合约的次数，聘请工程监理对项目施工进行全面的质量监管，避免因工期、质量、成本所引致的风险。

2.做好投资项目的可行性分析。房地产投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析；对资产、负债、所有者权益的预测和分析；预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、意外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施，如设定预算应急费，即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性，对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金，专款专用。

3.做好投资风险预防。风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法；第二，向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险情形的预案工作；第三，及时协调处理设计监理施工材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾；第四，合理布置施工现场；第五，尽快完成开发项目，缩短建设周期。在销售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租赁合同应由专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确详尽合法定期检查发现和消除现有房地产存在的各种隐患；定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽状态。

4.投资分散策略与投资组合策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发项目进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度发挥各自优势避免风险。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理的资金比例。

参考文献：

[1] 财政部CPA考试委员会.公司战略与风险管理[M].北京：经济科学出版社，2013.