我国以房养老模式的探索研究

【摘要】据第六次全国人口普查主要数据显示，对照联合国老龄问题世界大会的文件规定，中国在社会养老保险体系尚不发达的情况下进入老龄化社会。随着社会发展，传统养老方式已不能完全满足现代人的养老需求，本文在分析目前的三种养老方式、以房养老模式在我国推行的可行性、障碍基础上，对以房养老模式的实施进行探索研究。

【关键词】以房养老，模式，探索

一、养老问题成为中国亟待解决的社会问题

1982 年，联合国老龄问题世界大会的文件规定：60 岁及 60 岁以上的人为老年人；老年型国家：60岁以上人口占总人口的 10%以上的就是开始进入老年型国家。根据联合国提供的最新统计数字，1950年时，60 岁以上人口 只占全球人口的 8%，但 2009年该比例 已升至 11%，预计 2050年这一比例会达 到 22%。随着社会老龄化，带来的更多的社会保障体系完善、国家财政支出经济增速发展、劳动力不足等问题，并可能逐渐引发社会矛盾。养老作为全球问题被各国政府与社会日益重视。

第六次全国人口普查主要数据显示，我国 60 岁及以上人口达 17765 万人，占总人口的13.26%，比 2000 年人口普查上升 2.93 个百分点，其中 65 岁及以上人口 11883 万人，占总人口的 8.87%，比 2000 年人口普查上升 1.91 个百分点。那么按联合国的标准中国已经进入老龄化社会。中国在尚不发达的情况下进入老龄化社会，应对人口老龄化的经济实力较弱，制度准备较为迟滞，面临的形式相对严峻。

自 20 世纪 90 年代以来，为给普通百姓的生活养老提供一张保护网，我国建立了以基本养老保险为基础的社会养老保险制度。经过几十年的发展，取得了明显的进展，形成了初具模型的社会养老体系框架。但从总体上看，这一框架还比较粗糙，存在着制度转型带来的社会养老金缺口巨大、覆盖面低养老体系不成熟等问题。老人依靠子女养老越来越不现实。如何让老年人安享晚年，保持社会和谐安定，是一个亟待解决的社会问题。人口老龄化的严峻给我国经济和社会发展带来了一定的困难，特别是给尚不完善的社会养老保险体系提出了严峻挑战。

二、传统养老方式不能满足人们的养老需求

近几年中国老龄化问题已经引起了政府、社会和家庭的重视，目前的养老方式基本上以家庭养老、社区养老、机构养老三种方式并存。

中华民族历来奉行尊老养老的传统，养儿防老的观念深入人心。在传统的养老模式中，无论是经济支持、精神慰藉和生活照料，基本上都是由家庭提供的。老年人居住在家里，由家庭成员为其提供服务。但由于逐渐形成421的家庭年龄结构，很多家庭难以通过家庭养老方式实现。六普总和生育率在 2005 年相应低水平上又下降了 0.15，创造了新低纪录。人们内心非常矛盾，一方面年轻人感觉传统的孝道是应该弘扬的，应该孝敬自己的父母，另一方面，受功利主义和经济能力的影响，年轻人承担养老的责任受到挑战。家庭对老年人的赡养能力开始弱化，原有的以家庭为单位的赡养能力大幅下降，现代家庭已经无法继续承担赡养老人的唯一主体。这迫使养老方式由家庭为主逐渐向家庭与机构结合方式发展。

2011 年度全国各类养老服务机构 40868 个，比2010 年增加 964 个，拥有床位 353.2 万张，比 2010 年增长 11.7%（每千名老年人拥有养老床位19.1 张，比上年增长 7.3%），年末收养老年人 260.3 万人，比上年增长 5.4%。但是2012 年底，全国城乡居民参保人数达到48370 万人，比上年底增加 15187 万人，13075 万城乡老年居民按月领取养老金。由此可见目前中国的养老需求与养老机构供给严重不平衡，供不应求的状况较为突出，需要我们探索其他的养老模式。

三、以房养老模式在中国可行性分析

（一）房屋产权的可交易性。1994 年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下称决定）将住房改革的目标确定为“建立与社会主义市场经济相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化”。住房的商品化意味着住房将作为一种商品可以进行买卖交易。同时《决定》还规定“城镇公有住房，除市（县）以上人们政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。”“职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。这一规定使原公有住房也具有了可交易性，扩大了住房交易市场范围。

同年 7 月 5 日第八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产交易进行了规定。该法第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十七条规定“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”该法还对房屋租赁、房地产转让等做了规定。《决定》和《房地产管理法》都对房地产交易行为进行了规范，为房地产交易的公平合理进行提供了法律保障。

以房养老是以住房可交易性为基础的。住房可交易范围的扩大，住房交易市场的法制化、规范化使以房养老在涉及房地产的方面有法可依，为以房养老的顺利发展提供了良好的房地产市场环境。

（2）经济适用房和住房公积金制度提高居民住房私有率。1994 年的《决定》提出了加快经济适用住房的开发建设。“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。”《决定》还提出全面推行住房公积金制度。规定“所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。”经济适用住房和住房公积金制度的实施大大提高了居民房屋自有率。根据建设部公布的数据显示，我国城镇人均住宅面积从 2002 年底的22.8 平方米增加到 2007 年底的约 28 平方米，城镇居民住房自有率已接近82%。城镇居民住房自有率的提高为以房养老的实施提供了基本的物质条件。

（3）商业银行现有业务基础。在以房养老尤其是反住房抵押贷款中，资金来源（即贷款机构选择）是一个重要问题。贷款机构不仅要有丰裕的资金、熟悉贷款业务、还要具有一定的房地产经验。商业银行在充当贷款机构方面具有得天独厚的优势。

商业银行通过储蓄业务积累了巨额资金，能够满足资金要求。更为重要的是银行经营的资产业务涉及抵押放款、贷款证券化，抵押贷款包括不动产抵押贷款（通常指以房地产或企业设备为抵押品贷款），显然，银行在该业务领域具有先天优势。从资金和业务来看商业银行是以房养老实施必不可少的重要角色。

四、目前我国推行以房养老方式的主要障碍

（一）传统养老和消费观念的阻力。中国传统的养老观念、消费观念与西方国家存在显著的差异。西方国家父母在抚养孩子成年后往往不会再与子女之间发生经济上的往来，子女一般选择通过自己努力达到理想的生活，也基本不需要依靠继承父母的遗产，同时父母通过年轻工作时的积蓄和完善的社会保障，不必依靠子女的赡养就能安享晚年。而中国是一个家庭观念特别浓厚的国家，父母抚养儿女、儿女赡养老人这一千百年形成的家庭养老观念深入人心，老年人去世后其遗产由儿女继承也理所应当。但是以房养老是以房子换取养老资源，这不仅破坏了代际之间遗产继承的传统，也为传统养老观念所不容。同时中国人形成了勤俭持家的消费观念，老年人也具有较强烈的愿望把辛劳一生积攒下的房产作为遗产交给子女继承，而不愿选择任何形式的超前消费，而以房养老方式却倡导通过特定制度安排把住房预期剩余价值提前变现，使老年人获得充足的养老金资源，使老人能够享受体面的、高品质的老年生活，这也是与传统的消费观念相抵触的。

（二）金融业分业经营的局限。以房养老方式涉及金融、保险、房地产等行业领域，该养老模式运作的基本前提就是贷款机构实行混业经营，信贷、保险、证券等业务相互交叉。但是我国目前依旧实行的是金融业、银行业、信托业以及保险业分业经营与管理的政策，限制了金融机构的金融创新，在很大程度上阻碍了以房养老方式的顺利推行。从南京“以房换养” 模式可以看出，单纯的依靠民间机构举办住房反向抵押贷款难以取得预期的效果，其中最大的一个因素就是金融、保险等机构的缺位，造成了民间机构难以获得足够的开办业务的资金。同时，相关的金融理财咨询服务不到位，由于我国现阶段有条件参加的老年人多是五六十年代出生，其接受教育程度较低，难以理解这一复杂的养老产品，而我国目前却没有相关的咨询服务机构，养老方式的宣传推广力量极其有限。

（三）承办主体的缺位。以房养老方式是社会养老、家庭养老之外的又一种养老方式，在业务开办过程中涉及行业领域多、资金需求大、风险程度高，因此定位于具有福利政策属性的养老保障安排，以盈利为目的的机构和企业一般不会参与到该业务的开展中。同时这一福利政策属性又决定了其必须长期、稳健、持续地开展下去。从南京“以房换养”模式实践中可以看出，正是因为政府这一承办主体的缺位，造成了潜在参与人的积极性不高、运营资金的紧缺等一系列障碍。同时，政府对社会养老机构的支持力度非常有限，且仅限于对养老机构的补贴。

北京推行的“养老房屋银行”模式受阻的原因之一在于老年人对房屋中介机构不信任，其实，政府在此方面也可以有所作为，政府可以规范房屋中介市场，出台关于房屋租赁的相关政策，鼓励更多的中介机构参与其中，这样也有助于降低房屋中介机构给老年人提供养老服务的价格。北京市的“十二五”时期老龄事业发展规划提出了“以房养老”的概念，并强调“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展‘以房养老’试点业务”，但尚未提及政府在其中扮演的角色，也未出台具体的鼓励措施。住房反向抵押贷款具有很强的正外部性，政府承担起业务开办主体的地位，具有稳定市场、提升参与者积极性的重要作用，但实际的情况是，政府在住房反向贷款养老方式推行中还处于明显缺位状态。

（四）现行土地政策的束缚。住房作为住房反向抵押贷款养老业务开展的主要抵押物，其价值能否保持长期的稳定是住房反向抵押贷款养老方式能否顺利推广的关键。我国土地政策中明确规定城市土地属于国家并有偿有限期使用。居民住宅的土地使用年限是 70 年，使用年限到期后，土地使用权属以及土地上附着的建筑物的所有权尚不明确。虽然《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但是对于续期的具体操作方法及续期土地的使用费用，法律尚未明晰。

如此一来，住房价值的不确定性无形中增加了以房养老业务开办机构的风险。随着住房使用期限的增加，土地建筑物的价值由于自然磨损以及人为磨损而逐渐贬值，土地使用权限的增值收益却牢牢控制在国家手中，随着土地使用年限的临近，住房贬值的概率大大增加，导致住房反向抵押贷款业务开办机构难以从住房价值的升值中获得增值收益以弥补抵押贷款资金的使用。因此如何克服现行土地政策的束缚，确保业务开办机构在借款人借款合同到期后的合法权益就成为政策制定者的重要考验。

五、以房养老模式的探索研究

根据现有以房养老的实例和已有研究，作者认为目前以房养老在我国可以采用以下几种模型：售房养老、租房养老、售房返租、以房换养、遗赠抚养。

（一）售房养老。售房养老是指房屋持有者（特指达到一定年龄的老年人）与特定机构订立合同，把自己所有的房产所有权有偿转让给保险公司、银行或特定机构，而自己持续保有住房的居住权，一直居住到自己去世，然后再把这一使用权移交给特定机构，使产权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这时间段里，按约定方式向原房主支付合同约定的房屋出售款项，直至其去世。然后，保险公司、银行或特定机构全权拥有该房产产权。

（二）租房养老。租房养老是指将自己的住房部分或全部出租，用取得的租金收入养老。对于部分出租的老人仍可以居住在自己住房内；全部出租的，老人既可以用所得租金重新租赁房租较低的住房，使租金差额成为养老收入的补充；也可以入住养老福利机构养老，用租金支付养老机构的费用。租房养老适用于拥有住房宽敞或住房地段位于市中心的老人，由于老年人对住房空间的要求降低，喜欢安静的住宅环境，所以将原住房出租，重新租赁城市郊区房屋，既适合自己居住又可以补充收入，提高生活水平。北京的“养老房屋银行”就是租房养老。老人委托中大恒基将自己的原住房租出，所得租金用来抵扣老人在养老中心产生的相关费用。

（三）售房返租。售房返租即是上面所提到的上海“以房自助养老”形式。老人将自有产权的房屋与公益部门（公积金管理中心）进行交易，老人可以一次性得到房款，再由公益部门将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金总额与房屋的评估市价相同并一次性付清，如果租期届满老人仍然健在，则续租的租金全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

（四）以房换养。以房换养是指老人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，双方签订合约，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由福利机构处置。在该方式中，福利机构要根据老人的住房的公估价值，结合老人预期寿命，选择相应价位的福利待遇。该方式适合于没有子女的孤寡老人。

（五）遗赠抚养。遗赠抚养是指拥有住房产权的老人与事先选择的可靠人士或单位，签订一份以住房为标的“遗赠扶养”协议。按协议，扶养人或扶养单位每月支付一笔费用保障老人生活，并负责照顾老人。待到老人去世，依法继承或接受老人遗赠的房产。这种遗赠养老的形式，对于愿意居家养老的孤寡老人来说，较为适合。

总而言之，我国面临严峻的人口老龄化、养老问题日益严峻，以房养老逐渐的被人们所认识也进行了实践，但是这个新型的养老模式还存在很多问题，还需要我们不断的从政策上体制上去完善和发展。

参考文献：

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