投资性房地产计量模式的探讨

将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。房地产投资具有其自身的特点，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍；另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。对于这种具有独立特征的资产，在会计核算上也应该适用独立的会计准则规范。2000年3月，在圣保罗召开的国际会计准则委员会理事会上正式通过了《国际会计准则第40号――投资性房地产》，并于2001年1月1日起开始实施。在我国，现行的会计制度与政策都规定，企业所拥有的房地产，即使是用作投资性资产也一律作为固定资产处理，并按其估计使用年限提取折旧。这种核算已经不能反映企业投资性房地产的特征，也不能反映投资性房地产的真实价值。为改变这种局面，并进一步使中国的会计准则更趋近于国际惯例，财政部――投资性房地产》(以下简称《投资性房地产准则》)，将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类资产进行会计规范，并上市公司自2007年1月1日起执行。本文就投资性房产在后续计量中的计量模式进行探讨。

一、投资性房地产概述

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

二、投资性房地产计量模式-

《投资性房地产准则》以成本模式作为投资性房产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。

(一)成本模式

成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本(减去任何累计减值损失)予以计量。

(二)公允价值模式

在公允价值模式下，投资性房地产在初始计量后以公允价值计量，公允价值的变动确认为损益。所谓公允价值，是在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额。所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。这一交易假定是在非关联方之间进行的，各方独立地发生行为。 此外，投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。另外，实际上，公允价值的定义还假设了销售合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现价格的变化。

(三)公允价值模式给上市公司带来的影响

1．上市公司拥有的投资性房产原先都被计入了固定资产，因此，投资性房产的升值与否，并没有体现在报表中。近几年投资性房产升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值模式的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。

2．短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。相关公司采用公允价值的计量模式取代成本模式记帐的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用公允价值模式的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模，由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值，因此，如果采用公允价值模式，会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

3．相关公司每年净利润的波动程度会增大。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用公允价值模式总体上每年的重估增值额(即使考虑相应的折旧和摊销后)应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计将会得到持续的额外提升。

三、计量模式的具体运用

公允价值计量的崛起，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具，投资性房产准则考虑到可操作性等方面的原因，借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，列示了四种可供选择的方法，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。同时我们也可以借鉴香港的经验，房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司会聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，并作为公允价值的确定依据。