中国住房体制 矛盾与拐点

【前言】中国住房体制 矛盾与拐点由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。保障类住房受益群体扩大，以收入论，由“最低收入”扩大到“低收入” 保障类住房面积限定在50至60平方米 政府责任细分为省级政府负责、市县落实 明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%。 ■图景十年 房改重装上...

无论天时、地利、还是人气，8月24日的全国城市住房工作会议都可谓是应时、顺势、得心的。我们称其为中国住房体制改革的拐点是因为这次会议将把“积怨已深”的住房市场重新拉回到正常的轨道上来，逐步接近其本质。

2007年：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》， 勾勒了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。

1998年：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在制度上建立市场化住房体制。

1994年7月：《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》主要内容：

保障类住房受益群体扩大，以收入论，由“最低收入”扩大到“低收入”

保障类住房面积限定在50至60平方米

政府责任细分为省级政府负责、市县落实

明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%。

■图景十年 房改重装上阵

十年有多久？

在房价渐行渐远的今天，十年已经足够了。

8月24日的全国城市住房工作会议与十年前一样有着特殊的含义,完整的住房保障政策体系将在年内形成。

“此前一直试图通过对市场的调控，抑制需求，从而控制价格，结果却事与愿违。国24号文的出台意味着，房地产业即将迎来的新一轮调控转向：在完善‘市场房’的同时，‘保障房’临危受命。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访时称。

历史回顾

1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向。

第二个重大文件是1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，意义是停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。

可是，在三年两轮调控之后，房地产调控似乎已陷入僵局。政府仍在不断出台新的房价控制政策，房价却从来都没有偏离上涨的轨道。

“之前的调控政策，实际上是与市场的整体需求过旺相悖的。在供给不足的情况下，出台紧缩政策实际上是抑制供给。因为紧缩土地，土地成本上升，必然影响到房价。从货币政策来看，提高利率、紧缩信贷，提高了企业开发的融资成本，这些增加的成本也会转嫁到房价上。”建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲对记者说。

他还认为，实际上政策要反过来用，我们需要加大供给的政策，而不是抑制供给的政策。比如说，谁生产的房价低，质量好，地就供给谁；企业生产市场短缺的中低价位、小户型的普通住宅，政府就贴息或是减免一定的税费。

社科院金融所的尹中立博士强调，楼市的狂热充分说明，从2003年开始的房地产调控现在看来是失败的。“用产业政策来调控房地产已经被事实证明是无效的，只能求助于整体住房政策的改变，调整思路，以求得正解,十年后再次召开全国住宅工作会议，应该是对此前情况的一次总结和开拓。”

住房保障全面启动

据悉，在本次的住房工作会议上，各个部委分成8个小组，对住房保障体制进行了集中研讨。国家发改委副主任陈德铭、国务院发展研究中心副主任李剑阁、央行副行长刘士余、建设部副部长傅雯娟、国土资源部副部长李元、银监会副主席蒋定之等分别担任了小组讨论召集人。

其中，建设部、发改委、财政部、国土资源部负责人研究廉租房和经适房管理办法。民政部、财政部、税务总局、人民银行根据职能协调配，分别研究了城市低收入家庭资格认定办法、廉租住房保障专项补助资金实施办法、对中西部新建廉租房支持以及廉租房、经济适用房建设税收和金融支持意见。

“国务院发展研究中心金融所提出了对保障住房资金缺口家庭提供金融支持，如对经济适用房按揭贷款要给予低于商业银行贷款基准利率的优惠贷款。”一与会专家说。

而备受人们关注的住房保障司近日也浮出水面。目前的住宅和房地产司有望分拆为两个司：住房保障司和房地产管理司。新的住房保障司将担负管理地方经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能。“廉租房、限价房，还有一直存在争议的‘两限房’被归置住房保障司进行管理。”国务院发展研究中心金融所朱明芳说。

“即将成立的住房保障司大致计划和安排则是把公积金管理司、住房保障处、房改办以及职责相关的若干司处组建成为新的住房保障司。”曾在国务院房改办工作的专家武建东透漏。而长期担任住宅与房地产司住房保障与房改处处长刘霞则被人们认为是新司的必选人物。

“成立住房保障司是4月份召开的国务院常务会议上提出，在7月份的国务院内部确认下来”。此前，国务院曾召开会议，讨论对住宅与房地产产业司的分家事宜，建设部住宅与产业司司长沈建忠、副司长侯淅珉曾参与。为了推动住房保障工作进行，建设部部长汪光焘希望住房保障司在17大之前成立。

另据悉，建设部、党组书记“姜伟新的任命其实在7月就已经下来”，国务院8月1日和24日的两次重大住房会议他已参加。他的特殊工作背景使人们相信，中国住房保障工作迈出了坚实的步伐。

住房体制将现结构化

中国住房体制十年市场化的进程已经严重扭曲了正常社会下的住房结构，保障性住房与商品房的比例结构严重失衡。

以重庆为例，2006年一到三季度，都市区经济适用房总用地面积约307万平方米，以此测算，2007年上半年，经济适用房总用地面积应达到204万平方米左右，才能与去年同期水平持平。但是，今年上半年，都市区经济适用房的选址意见书面积仅为90.4万平方米。

而这样的情况不单单存于地方城市。2005年北京市土地供应计划安排了200公顷经济适用房用地指标，迄今用地面积仅为80多公顷。

同时，按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10%的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积约24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内老城区的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。根据公开的数据，北京到2008年，仅计划建设800万平方米的经济适用房。

至于上海，经济适用房早已淡出，被尘封于城市的记忆中。

“近年来，我国房地产行业显得过度市场化了，保障性住房缺位十分明显。”业内人士说：“从近年来的实践看，不少地方政府都把调控的着力点放在控制房价上，而对住房保障的关注明显不够。其结果，市场没有管好，保障缺位严重。”

这样的倒金字塔，甚至于近乎平面化的住房体制一直为各界所诟病。拨乱反正、正本清源， 中国的住房体制处于历史的拐点之上，这也使得本次会议具有格外深远的意味。

■市场保障住房与楼市上涨的矛盾

■CUBN 记者 朱海淼 北京报道

“不管等几年，我们总算有了点盼头。”这是大多数城市低收入家庭在得知被称为第三次住房体制改革的消息后的第一反应。五、六年前，在一些大城市，二、三十万元或许还能买一套差不多的房子，但是现在几乎只能买其中的一间了，虽然又一次住房改革，但是大部分人仍然持续面临着这种情况，一直看涨的商品房价格短期内将难见回落的迹象。

百姓看好保障住房

这年头，买房究竟有多难？迎来第三次住房改革的老百姓求房心切火热到何种程度？

近期在网上有一个“我们是怎样的一代人”的帖子引起了很多人的共鸣，以自嘲的方式展现了目前年轻人就业难、生活难的现状，其中有两句大概是这样的：当我们大学毕业时，面临着就业难；当我们准备成家时，迎来房价上涨买房难。

目前在北京一家出版社工作的霍伟就是这个群体中的一员，买房成了他生活中最“宏伟”的计划，他给自己这个目标加的期限是十年。

2003年大学毕业时，霍伟费了一翻周折留在了北京工作，几乎从那时开始，霍伟及家人的下一个目标就是在北京买一套房子。

起初一直没有找到合适的楼盘，霍伟也想自己挣两年钱。没想到，越等房子越贵，离单位也越来越远，霍伟只能望“房”兴叹了 。“上大学花钱，找工作花钱，上了班买房还得找父母伸手要钱，”他向记者讲道，“即使父母给我出一部分钱，恐怕也只够在五环之外买上一间。”

提起这次的住房改革，霍伟还算比较了解，他每月3000多块钱的工资，并不是很多，“经济使用房的数量也是有限的，何况 现在经济适用房的总价也不低了， 动辄一百三四十平米，像我这样的人买房，就算不吃不喝也要奋斗十年。”霍伟说完此番话，自嘲般地笑了起来，不过他认为，随着政策的不断出台，也许有一天他想能享受到一些住房保障和优惠。

记者在采访中发现，有人虽然对近日的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）的详细内容不是很清楚，但是他们也看到了一种希望。

住房保障覆盖全民

“这次会议意味着不同住房针对不同的收入群体，廉租房、经济适用房、廉价房已经形成覆盖全民，中国住房保障体系已经建立起来。”

“廉租房的保证对象从最低收入扩大到低收入，覆盖范围扩大了。而经济适用房的覆盖范围有所缩小。”朱明芳说。

“今后，廉租房覆盖面扩大后，一个可能的方案是把低收入的的20%-30%的常住人口和10%-20%的流动人口作为廉租房的保障对象。”

而经济适用房的购买对象定为‘低收入’， “经济适用房和廉租房保障对象都是低收入人群，但是‘低收入’也有不同的标准，目前，两种不同对低收入群体的标准认定还在讨论中。”

“限价房被确定为商品房而作为中低收入者购买的对象，但是后来发现在商品房的高房价下，这些所谓的中低收入沦为了作为商品房的‘看客’，因此， 建设部把限价房也列入了保障住房范围内”。

“限价房也可能还会有一些优惠的政策出台，鼓励开发商为民众多盖房。” 邢亚萍说。

商品房价依旧看涨

城市中低收入家庭似乎有了更多值得高兴的理由，对于这次《意见》提出的加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，低收入家庭那种全家老小挤在30、40平方米的房子里的困境有望成为他们的历史。

虽然保障类住房管理办法、低收入家庭资格认定、廉租房专项补助资金实施等各种问题还有待解决，但是以北京为例，数月前就启动了房屋普查，而在《意见》出台后，8月28日，从南京市国土资源局传来消息，今后南京将合理控制出让地块的规模，低收入者的住房问题似乎指日可待。

无论是相关的政府部门还是来自各方的专家学者，都认为这次住房改革将对于整个房地产产业平稳、健康、有序发展起到积极的促进作用。

“但是这并不一定意味着商品房房价的下跌，” 首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚萍在接受记者采访时表示，“《意见》的会起到稳定市场的作用，商品房市场仍然有上升的趋势，但是增长的幅度也许减缓。”

不少房地产开发商同样持有这样观点，地产大鳄SOHO中国总裁潘石屹日前也对媒体表示，不排除房地产市场进一步走高的可能，不同的地区会有不同的情况，二、三线城市或者郊区出现下跌的可能性更大一些。

“这次的住房改革对于降低商品房的房价作用是相对的、有限的，”业内人士向记者解释，“廉租房、经济适用房的作用更多体现在市场的结构化上，使的各阶层的人群都能找到满足自己需求的住房，而不必象以前那样全涌入到商品房市场。”

市场的结构化将很好地起到分流作用，保障性住房并不会让商品房价产生大幅回落，“但是 没有关系，什么样的收入买什么样的房，商品房价让市场来调节，政府则可以集中精力负责供给保障性住房，明确自身的分工，这样高房价不会影响中低收入人群的生活，开发商也能够赚到钱。”