房产税“落地”

湖北此行房产税改革的特点是：以评估价为税基，而不是成交价；以经营性地产和出租房为试点，不涉及居民住宅；不涉及土地出让金制度改革

每当提起房产税，大多数人会将之与楼市调控联系起来。而且市场亦有预期，房产税可能会替代“限购”成为调控房地产市场的主要手段。殊不知，房产税的初衷却并不是为调控而设。

在刚刚结束的两会上，国务院总理提出，今年要“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。”3月22日，国务院网站就公布了日前批转发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出“适时扩大房产税试点范围”。

在更早些时候，国家税务总局财产行为税司司长陈杰在全国部分省市财产行为税工作座谈会上也曾透露，今年四项税收政策改革，其中一项就是在湖北、湖南两省开展的新型房产税试点改革。

所谓“新型”，即把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。

理论上，“新型房产税”增加了房屋的既始价格，能够增加地方政府的财政收入。因此，湖北省发改委官员在接受采访时亦称，此行试点的目的，希望将其培育成地方新的财政支柱。

“设计征收房产税的主要目的，还是从完善规范我国的税收体系出发的。”国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓曾表示。因为我国税收体系中，在财产税这一块还有比较大的缺失。由此看来，两湖的试点，实际上是房产税的“归位”。

迥异沪渝

时至今日，正好是沪渝试点房产税周年，2011年1月在重庆和上海正式启动对个人住房征收房产税的改革试点工作。

曾被誉为“楼市最后救命稻草”的房产税，在当时看来是一种有别于限购的楼市政策调控。按照当时一些专家的说法，“当炒房者的收入还不够缴纳房产税的时候，便是房产税的调控功能”。这也是政府当时试点的主要目的。

其实，房产税在中国并非沪渝原创，早在1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并从当年10月1日开始实施。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在现行税制下，房产税的征收范围仅限于城镇的经营性住房。而在沪渝的试点中，主要是将征收范围扩大到了个人。

“房产税的确是比限购更为市场化、常态化的调控手段，而目前上海、重庆房产税试点范围过小，并非真正意义上的房产税。”中南财经政法大学税务学院院长陈志勇认为，房产税应该涉及整套税收体制，包括税收范围、成本的设计，在动态地评估房屋价值同时，还需要进一步细化征收范围和征收方式。

此外，沪渝对工商企业征收的房产税，是以房产原值一次减除10%~30%以后的余值为计税依据。相比之下，湖北的试点似乎“打到点子上”了。

湖北省发改委人士透露，从目前内容看，国税总局官员所说的试点，基本与2010年湖北在武汉城市圈进行的课题研究类似。“这个研究涉及的是对房产税体制和管理上的改革，最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。”

也就是把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。税务专家表示，这也是目前税务部门认定的未来房地产税改革的大方向。

“这个跟上海、重庆试点的完全不一样，沪渝是把征收范围扩大到个人，而课题研究涉及税制的体制改革。如果转向按市场评估值征税，无疑能够更为准确的反应房产价值的变化。”全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青介绍，目前课题报告已经结题，并已上报相关研究成果。

低调试点

对湖北试点房产税，很多人并不感到惊讶，甚至觉得是水到渠成。在他们看来，此次试点，就是之前物业税“空转”的落地。

所谓物业税“空转”，指一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计，但没有实际征税。

实际上，物业税“空转”由来已久。早在2003年，财政部和国家税务总局就曾分3批，先后在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省、区、市进行空转试点，但基本上都不了了之。2008年，国家税务总局又在中部地区陆续挑选了若干城市，进行物业税的空转试点，最终真正有所落实的只有鄂州和湘潭。

“鄂州在湖北属于发展程度中等的城市，选取鄂州进行试点比较具有代表性，而武汉这样的城市在湖北是一枝独秀，房价最高，不具代表性。”在中南财经政法大学税收理论教研室主任薛钢看来，选择在鄂州试点，跟鄂州地方政府的支持也有很大关系。

他认为，鄂州的试点主要希望检测两方面的信息：一是估计房产税一年能够带来的税收收入大概是多少；二是检测相关配套系统，是否能成功支撑征税开展。

在鄂州所进行物业税“空转”，是将房产税和城镇土地税合并在一起，按照房产的市场评估值计征；征收范围仍为营利性房产和出租房产，不涉及居民住宅的部分。

为了体现试点，改革的原则是保证税负不增加。而且针对那些因为新的征收方法而税负加重的企业或个人，也有相应的财政安排：或进行差额返还，或者多征收的部分不予收取。因为按照现行的房产税暂行条例，房产税本应按照房产原值计征，当改为市场评估值计征时，相应税负也有所增加。

即便如此，鄂州的试点，也不是一帆风顺。

因为“空转”，涉及到如何评估房产的市场价值，需要建立评估办法；有了评估值，还需要确定测算参数、税率；需要协调诸如房产、土地各部门的信息资源，建立相应数据库。因此，鄂州试点也曾中断过，但最终还是坚持下来了。

3月20日，据湖北财政系统人士透露，鄂州正在紧锣密鼓地进行整合房产税和城镇土地税的准备工作，目前已经进行了前期抽样，未来房产税的税率仍在测算中，具体实施方案也在进一步确定中。

并非坦途

尽管目前仍然没有公布湖北房产税的具体方案，但事实上，湖北的试点并非一路坦途。

“关键一点是要厘清房产税的目的。”全国工商联房地产商会理事陈宝存表示，应该还原其完善税制的出发点。而且，按照国际惯例，房产和土地合并在一起纳税是未来的发展趋势。

在陈宝存看来，两湖此次试点的房产税改革方向是对的，但其牵涉到土地、房地产制度等各个方面，仅其中的评估一项就非常麻烦，常常会陷入“拉锯战”中。

这一点也得到华中师大城市经济与房地产研究中心主任邓宏乾的认可，他表示：房地产市场评估的批量评估技术需要进行研究，如何评估，谁去评估都是需要探讨的内容。

此外，房地产产权问题需要理清，原有存量房中还有相当部分的土地使用权为划拨的，房产税的征收对象为产权人，而划拨土地的产权人是国家，对这一部分如何征税也需要研究。

值得一提的是，此次湖北房产税改革并没有涉及到备受关注的土地出让金的问题。而在今年两会上，全国工商联房地产商会在提交大会的提案中就明确建议，确立以税收作为地方财政收入主体的财税改革目标，房产税的改革应以土地出让金的改革为前提。

“以评估价为税基，而不是成交价；以经营性地产和出租房为试点，不涉及居民住宅；其根本目的是实现替代土地财政的物业税。”有学者总结了两湖的房产税改革特点，并指出：“两湖此次的试点仍然没有涉及土地出让金制度改革，仍是版的‘物业税’”。

“70年的土地出让金和房产税确实存在重复问题，将来在具体设计房产税实施方案的时候，这些都是应细化考虑的因素。”全国政协委员、财政部财科所所长贾康在两会期间接受媒体采访时也认为。

“现在基本不提物业税，就是打算在房产税条例的框架下，将征收范围扩大到居民住宅，即用扩大的房产税来‘兼并’物业税。因为扩大房产税，只需更改房产税暂行条例的相关规定，程序上是更为便利。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌指出。

对普通居民来讲，最关心是房产税改革会不会像去年沪渝改革一样，将征收范围扩大到个人。

就目前看来，无论是湖北省发改委所做的相关研究，还是税务方面透露的信息，即便湖北房产税改革课题报告付诸实施，第一步仍旧是针对企事业单位，而非个人。但是，不排除今后会扩大征收范围。税务专家表示，两湖先对企业和单位房产按评估值征税，符合先易后难的策略，因为一旦对企业、单位房产试点成功，就可以顺利延伸到个人住房，解决目前对个人存量住房征税的技术难题。