小议房产税

一、 国内外房产税条例简介以及差异分析

房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其实，房产税在中国一直都存在。1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税仅对单位和个人的经营性用房按房产余值（房产原值一次性减除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收，对个人所有非营业用的房产免征房产税。2011年1月，备受瞩目的房产税改革试点在上海、重庆两地启动。表1是重庆和上海两地房产税细则的简介及对比说明：

众所周知，中国近几年房价不断上涨，而房价的上涨并不是房涨价，房子每年都是要折旧的，增值的根本原因是土地的持续增值。关于土地国内外存在大不同，国外土地是是私有化的，归业主拥有，而中国的土地全部都是国家所拥有的，业主拥有的仅仅是土地使用权。在国外，房产税是一个针对住房保有环节的税种，其重要的作用是使得地方政府拥有可靠的税收来源：英国和澳大利亚，地方政府收入几乎100%来自房产税，美国则占50%至80%，法国为69%，加拿大为75%。国内的房产税改革颇具中国特色，为了实现房价的宏观调控，部分业主虽只拥有物业中不断贬值的房子――“房壳”,却要为物业中不断增值但却并不属于自己的土地来纳税。1986年国务院关于房产税征收条例中规定的征收对象是土地上的这个“房壳”，而如今出台的关于房产税的规定，则带有了物业税的影子。

二、 现行房产税积极意义

1、房产税的征行一定程度上稳定了房价。在制度出台之前，只要房价上涨，投资投机者都能获取收益，进而出现了大量的炒房行为，执意提高房价。如今，对部分购房者征收房产税，投资者由于投资成本的增加，将适时权衡其投资行为。房产税对于占有房产将增加成本，也会对市场的心理预期产生影响，无疑会对房产需求起到抑制作用，从而抑制炒房行为。因此，房产税实施之后的短时期内，房价肯定将处于一个稳定的水平。

2、房产税促进住房资源的宏观调控。在无房产税制度之前，业主可能将多套房子闲置，在利好的情况下直接出手，这不利于资源的合理利用。如今由于投资成本的增加，业主可能将闲置的房子出租或者出售，一定程度上缓解住房紧张的问题，实现资源的合理配置。

3、房产税作为地方税，是地方政府重要的税源，该部分税收收入可用于廉租房、保障性住房等的建设，以及学习西方国家用于科教、卫生基础设施等公共支出。未来随着房产税征收税率以及覆盖面的推广，对高收入人群征收的房产税亦将越发完善，对中低收入者住房来说也是一种保障。

4、个人住房征收房产税，是有利于合理协调收入分配，促进社会公平发展。目前，贫富差距仍然在不断拉大，这种差距在住房方面也有一定程度的体现，若不采取适时措施而任由差距逐渐加大，将不利于国家长期稳定的发展。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

三、 房产税征收现状的一点思考

随着个人住房拥有率的提高以及房价的增长，房产投资已经成为部分人积累财富的最重要方式，贫富差距进而日益扩大。专家认为通过对面积大，套数多的个人住房征收房产税，有利于财务和资源的合理分配，实现缩小贫富差距。但是，真正施行的过程中能否达到预期效果呢？当业主拥有多套房产时，其将房子用于出租或者出售，此做法在解决住房难的问题上是很有限的。出租者迫于房产税的压力必将提升租金，为此租房的低收入者成为了房产税真正的买单者。房租增长，不难保证新一轮购房热潮的出现，进而导致房价继续高涨，征收房产税反而加大的贫富差距。再者，由于我国土地供应的垄断性，人口的不断增加与有限的住房之间存在矛盾，外加通货膨胀等因素，长期来说房价还是有上扬的趋势。投资者如果预期房价会有大幅度（高于税收百分比）的增长，那么承担点房产税又如何呢？如此一来，房产税根本不会成为其做投资决策时的考虑因素。重庆市长黄奇帆：“实施房产税目的不是打压房价，长期目的就是健全税收体系”。房产税实施究竟对房价或者房地产行业有怎样的影响，未来才能给出答案。

国内各个地区经济发展不一致，全国范围内按照统一标准征收房产税在中短期内不可能实现。上海、重庆两地开征房产税以来，不少人就质疑，在获得土地使用权时就已经交纳了土地出让金，如今又需交纳房产税，是否有重复纳税的嫌疑？很多专家认为，目前的税种是开发流通环节居多，而持有环节较少。这种不合理的构成是推高购房成本、导致投资投机需求泛滥的一个重要原因。

再者，刚出台的房产税征收方法相对来说都是操作简便型的，不是按照房子的评估值而是按照市场价格作为计税依据。但到了下一年度如何缴纳房产税，按照什么价格来缴纳，就成了一个相对的技术性难题，需要依赖技术手段的完善。巴曙松指出：“当前房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接，即地税局如何才能把房产税收上来；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难题，而且短时间内难以解决。房产税一般以不动产的评估值为计税依据，需要有健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段；同时，税收征管体系也需要进行调整。只有这样，房产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房产税征收的作用。”在有限的时间内，房产税不能推广到全国，如今已经兴起了异地炒房热，国内其他未征收房产税的地区以及海外市场成为投资投机者的首选，而这会不会引起除上海重庆两地外其他地区房地产市场的紊乱呢？

“土地财政”依然在各地流行，地方政府通过买卖土地，获取巨额财政收入。这种利益的驱使下，地方政府的卖地热情必将高涨；另一方面，“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断上涨和房地产税费一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费成本最终还是由房屋购买者承担。要解决房价高飙的问题，就需要解决当前“土地财政”的困局，地价不降，房价不降，通过税收扩宽收入来源，增加政府财政收入，有助于矫正土地财政的畸形局面。房产税改革将始终是和房地产市场发展相适应的制度建设。

四、 房产税征收改进建议

1、逐步从房产税向物业税的转化。我国堪称世界上最早开征物业税的国家，《札记・王制》记载：西周时期已开始对集市商业用房征收屋税。从税法原理上讲如果要实施物业税，会将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，征收物业税可以提高房产持有者的保有成本，打击开发商的投机行为,从而在一定程度上抑制房地产投机需求,引导房价回归到理性的价格区间,同时促进不动产的有效利用,降低空置率,使土地和房地产的开发、利用、流转等环节能够健康有序地运行, 减少各种不必要的资源浪费。物业税比房产税更合理。

2、全国范围内，建立健全个人房产所有情况的网络系统。在全国开征房产税需要建立全国大中城市统一的房产权属档案体系，实现全国各大中城市联网，实现房管、税务、银行部门之间个人信息的共享，为开征房产税提供可靠依据。优化合作机制，破解信息不对称难题。

3、我国未来房产税改革应当做到公平税负和提高效率。城镇居民的个人房产纳入房产税的征税范围，实行累进税率。我国的房产估价刚刚起步，估价制度很不完善。首先设立一套合理的房产评估体系。其次要建立房产专门估价部门并相应明确其法律责任。但在房地产价格变化较快的情况下，要相应缩短评估周期，以保证评估价能相对准确的反映实际市场价格，确保公平公正。

4、纳税人的申诉安排，在确保房产税正收的同时也要维护纳税人的基本权利，在房产税评估结果出来的时候，税务局应建立房产税查询系统可以保证纳税人根据自己的纳税编码查询自己应纳房产税的相关信息，并在所属地方税务局规定的期限内缴纳税款；对评估结果不服的情况，纳税人应按指示税款正常缴纳，在一定的期限内，按税收征管的正常申诉程序进行申诉，如若确实是评估错误，则要在正常评估的基础上退还多收的税款。

（作者单位：中南财经政法大学会计学院）