小产权房:剿灭还是招安

买了小产权房的人,住在小产权房里的人,心中充满了喜悦,不必再为此担惊受怕了,小产权房有了转正的希望。

2009年5月30日,深圳市四届人大常委会第二十八次会议通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。(以下简称《决定》)。

该《决定》中说:“经普查记录的违法建筑,除未申报的外,符合确认产权条件的,适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后,按规定办理初始登记,依法核发房地产证。”

许多媒体对这个《决定》是这样解读的:这个《决定》标志着深圳的农民房和统建房(统称小产权房),即将从幕后走到台前,转正为可以上市交易的商品房。或简单地说,深圳启动了小产权房合法化的大门。

国土资源部说:媒体误读了深圳市的《决定》

2009年6月10日,国土资源部紧急发表声明说,“深圳‘小产权房’转正”说法属媒体误解,深圳是处理国有土地上的违法建筑,而不是“小产权房”,“小产权房”问题政府必须坚决制止,妥善处理。

6月9日下午,国土资源部组织会议,专题听取深圳市政府、广东省国土资源厅对深圳处理农村城市化历史遗留违法建筑有关情况的汇报。

国土资源部认为,深圳市人大作出的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,处理的是国有土地上的违法建筑,这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的且向社会公众租售的“小产权房”有本质的区别。有关媒体报道深圳将发首个“小产权房”准生证,是对《决定》的误解。

同时,深圳市人大出台《决定》,一揽子解决深圳市历史遗留的土地利用中的违法违规问题,符合深圳市发展实际,国土资源部应予支持。深圳市依法妥善处理历史遗留的各类违法用地问题,对全国其他地区解决城乡违法建筑,也具有一定的借鉴意义。

小产权房合法化牵动着中国社会不同利益集团的神经

鹏城的《小产权房新政》一,就像是谁朝雀儿窝里戮了一棍。立刻,中国房地产界舆情民情国情一片哗然,激辩之声,势如鼎沸。

2009年的中国房地产界,似乎没有比这更大的事了。因为这是一个非常敏感的话题,它牵动着中国社会不同利益集团最敏感的神经,它会导致中国社会不同利益集团的重新洗牌。

首先是“卧榻之侧岂容他人酣睡”的房地产商们,一向视小产权房为“小妾”、极尽压抑之能事。他们的头号大嘴任志强站出来说:“买小产权房如同偷东西。跟抢其他人的钱没什么区别。”

另一房产大款潘石屹文明多了,他说“买小产权房如同把庄稼种在别人家的地里!”。尽管这话与任志强异曲同工,一唱一和,但这话逻辑上有点问题,“把庄稼种在别人家的地里”未必便不合法。如果这地是租来的呢?

他们的愤怒是可以理解的,小产权房一旦合法化就会让他们的利益受到伤害,因为他们的地是买来的,而且买得很贵。小产权房和商品房的建设成本不一样。可要知道他们是中国最富裕的一批人呀。要他们让点儿利,这要求似乎也不过分。

其次是地方政府对此怀忧。如果对小产权房开禁,必然会使地方政府掌控的土地专营权受损,卖地收入减少,卖地的收入在地方财政所占的比重很大,这可不是个小事。这个口子无论如何都不能开。于是,2009年6月10日国土资源部的紧急声明,便体现了各地地方政府对这一利益诉求。而且,对小产权房开禁,必然会使国土资源部掌控的土地专营权受损。在这一点上,国土资源部与地方政府的利益是一致的。国土资源部重申了对小产权房的八字方针:坚决制止,妥善处理。

老百姓对这件事却是兴奋不已。买了小产权房的人,住在小产权房里的人,心中充满了喜悦,不必再为此担惊受怕了,小产权房有了转正的希望。因为买不起商品房而对小产权房充满幻想的人,也从中看到了希望。小产权的价格仅仅是商品房的三分之一,甚至比经济适用房,比限价房还便宜呀。他们的住房梦随着小产权房的合法化,在快速变为现实。他们能不充满期待,能不充满喜悦吗?

小产权房:剿灭还是招安

如北京,在售的小产权房已占市场供总量的20%;这个数字显然是个缩了水的数字。北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。再如西安,小产权房已占市场总量25%～30%。剿灭断不可行。非抢非偷,如何敢言“剿灭”?何况“法不责众”是一条全世界都必须遵守的重要的法理。那将会陷政府于不义。

也许,小产权房的成都模式,为我们如何妥善处置小产权房,提供了一条思路?

从2004年,成都市政府逐步对全市150万亩宅基地全部进行整理,政府在中心城区198平方公里的区域内,规划建设用地和生态用地,集中拟修建175个农民住宅小区。借助新居工程,成都市有200多处小产权房正在开发、销售,占到市场供应的20%左右。

以“北湖印象”为例,按照规划面积500亩,建筑面积80万平方米,可以容纳2万人居住。其所在的同乐村经村民大会投票表决,成立了集体资产经营公司――乐迪投资有限公司,全体村民将1600余亩土地托管给乐迪公司,进行新型社区建设与集中流转。

随后,乐迪公司以招标方式,确定四川祥普实业公司全额投资修建住房、商场和医院等设施,工程竣工交付后,乐迪公司将社区住房的35%用于对外租赁,租金用来支付建筑方的投资成本与建设应得收益。

在成都遍地开花的小产权房背后,有着政府掌控的身影。一位政府官员透露,成都市委市政府下一步将着手解决“农民安居工程”的产权问题。这样看,下一个解决“小产权房”的合法化的城市,有可能是中国西部的成都。