也谈“小产权房”与“乡产权房”

近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展以及城市住房价格的节节攀升，有些地方在农村的集体土地上也开始了大规模的建房，其中的“小产权房”、“乡产权房”在社会上引起了广泛的争议。

在探讨有关“小产权房”与“乡产权房”问题之前，首先需要了解有关集体土地上建房所涉及的法律问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据以上的规定，在集体土地上合法的建房存在于以下几种情况之中：一是兴办乡镇企业经依法批准后在集体土地上建房，二是村民在符合乡(镇)土地利用总体规划前提下，在审批的宅基地上建住宅，三是有关乡(镇)村公共设施和公益事业经依法批准后在集体土地上建房。

事实上，“小产权房”、“乡产权房”在法律上并没有明确的定义与概念。在“小产权房”的理解上：第一种理解是针对发展商的产权而言的，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”。第二种理解是针对是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”；第三种理解是针对发证机关的不同而进行区分，国家发放产权证的叫“大产权”，国家不发放产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。所谓“乡产权房”指的就是在第三种理解下的“小产权房”。对于“乡产权房”首先要看是否符合在集体土地上合法建房的几种情形，看其是否符合土地利用的总体规划、是否依法经过批准，如果手续齐备符合规划，则应该认为是合法的建筑。否则就是违法的建筑，依照法律规定是要被拆除的。但合法存在的“乡产权房”也还是不具备严格意义上的产权。根据我国“房地一体”的原则和(《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”、第八十一条“擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，合法存在的“乡产权房”也只能用于特定的用途，不能随意转让。

也正是由于“小产权房”与“乡产权房”在法律上的特殊性引发了很多问题，但如何解决这些问题大家还没有达成共识。“小产权房”与“乡产权房”所涉及的关键问题是该如何对待农村土地，而如何对待农村的土地又关系到广大农民的根本利益。在解决“小产权房”与“乡产权房”所引发的问题上最需要考虑的还是维护好农民的根本利益。