提高融资能力 增强房地产企业竞争力

摘要：在我国房地产市场不断完善的今天， 我们需要一批更具有竞争力的企业来促进我国房地产业的良性、稳定发展。本文从融资能力视角研究房地产企业竞争力，为房地产企业迎接各种竞争和挑战提供更有力的保障。

关键词：房地产企业；融资；融资能力

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1672-3309（2008）07-0035-03

房地产业是资金密集型产业,资金是房地产企业的关键性资源，资金的获取需要企业融资能力的支撑，因此，融资能力是房地产企业竞争力的一个重要因素。融资能力的提升对增强房地产企业竞争力有着重要的作用。本文从房地产企业的资金密集型特征出发，以企业竞争力和企业融资理论和分析方法为理论依据，从融资能力视角分析房地产企业竞争力。

一、 融资能力是房地产企业的重要竞争因素

（一）资金是房地产企业的重要竞争要素

房地产企业的资金密集特征决定了资金是房地产企业的重要竞争资源，根据资源基础竞争力理论，资源优势决定企业的竞争力，因此，房地产企业要保持竞争优势，就要持续拥有并创造作为企业关键性资源的资金，这就要求房地产企业要有较强的融资能力。因此，融资能力是房地产企业竞争力的重要因素。

（二）融资能力的重要性表现在维持房地产企业的资金链运动

房地产企业要保持长期存续发展，使房地产业经济活动不断运行，房地产资金在循环周转中不断增值，就必须保证企业资金的循环周转。一是从利润资金中提取进行再投资，属于内源融资，二是要通过银行贷款、寻求股权投资等外源融资，房地产企业的外源融资有负债融资和权益融资。房地产企业的内源融资、负债融资和权益融资都是房地产企业融资能力的体现。房地产企业融资能力的作用主要表现在获取企业资金链循环中所需要的货币资金和储备资金，以维持企业的正常资金周转，从而保证企业的长期存在和发展。

（三）房地产企业经营模式转变，融资能力的重要性更加凸现

房地产业经过20多年的发展，逐步走向成熟。随着土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，房地产企业经营模式受到强大的冲击并改变。房地产企业融资渠道也由原来单一银行信贷为主出现多元化趋势。一些主流房地产商越来越重视融资环节，房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。房地产开发模式向投资模式转变，对于房地产企业的资金需求量有更高的要求，融资能力对于房地产企业的重要性更加凸现。一方面，融资能力要表现为企业能够获取更多的融资额度，另一方面，融资能力还要体现出房地产企业的项目合作能力和金融运作技巧。

二、房地产企业融资能力构成分析

房地产企业为满足企业发展的资金需求，必然要进行融资，而房地产企业能否顺利融通到发展资金，取决于房地产企业的融资能力。按融资过程中资金来源方向的不同，企业融资分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业通过内部积累筹集资金，外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体或个人筹集资金。本文按资金来源的性质，把企业的外源性融资分为负债融资和权益融资，相应地，房地产企业的融资能力主要由内源融资能力、负债融资能力和权益融资能力构成。

（一）内源融资能力

企业内源融资能力就是企业在不断将自己的储蓄转化为投资的过程中，将其所获得的收入和利润重新投入到企业生产经营过程中，参加资金再循环的能力，它主要决定于房地产企业的利润水平、净资产规模及相关的财务政策（如留存收益政策、折旧政策）等因素。

在企业的发展过程中，内源融资能力是企业融资能力的一个重要来源，其融资成本最低，也是最可靠的一个融资渠道，不受外界影响。房地产企业内源融资来源于企业从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金及未分配利润，此外，还包括企业接受的捐赠资金等企业内部留存的资金。

（二）权益融资能力

房地产的权益融资能力就是企业争取获得投资的能力，表现为企业能够获得投资方的投资额度。一方面，企业赢利能力强，房地产项目投资回报率高，企业就能够得到投资者的青睐，权益融资能力就强。另一方面，房地产企业应该主动寻找投资方，获得股权投资，谋取上市就是一种比较积极的增强权益融资能力的方式。随着资本市场的发展，金融产品的创新，房地产企业获取权益融资能力的途径会越来越多，除了直接接受个人或机构投资、企业上市外，还包括房地产信托基金、合作开发等等。

（三）负债融资能力

我国房地产的资金来源大部分来自负债融资，尤其是对银行的负债。短期内这种局势不会改变，因此负债融资能力是房地产融资能力的重要组成部分，也是影响房地产企业竞争力的主要因素。我国房地产企业负债融资除了向银行贷款外，还可以充分运用以下几种融资方式，以增强企业负债融资能力。

三、 提升房地产企业竞争力的思路

融资能力是房地产企业竞争力的综合性核心要素，提高房地产企业的融资能力是增强房地产企业竞争力的重要保证。换言之，只有通过提高企业内源融资能力、权益融资能力和负债融资能力，才能为提升房地产企业竞争力打下坚实的基础。具体思路如下：

（一）注重项目投资效益，强化现金流控制，提高房地产企业内源融资能力

影响房地产企业内源融资能力的主要因素是企业的产品销售能力、盈利能力和现金回收能力，因此改善房地产企业的经营状况，提高经营效率也就能提高企业内源融资能力。

房地产企业的生产经营决策要确保企业有长期稳定的经营收入和稳定的经济效益，有效实现企业长期稳定发展。把经济效益放在首位，各类资源向有市场优势、资金回笼快、效益好的优质项目倾斜，保障企业有顺畅的经营现金流量，提高防范和抵御市场风险的能力；正确处理规模与效益的关系，注重提高资产投资回报、资源开发的利用效率，确保企业有稳定的经济效益。

提高现金回收能力要加快项目开发周期，依据项目发展计划和项目开发计划，加强对各地项目开发节奏的把握，推进已完工现房的销售，对不同的商业现房采用不同的租售策略，进一步消化住宅现房库存，加快项目资金周转速度。

内源融资来源于企业内部的资金积累，因此房地产企业要强化现金流控制,保证资金的顺利周转。一个现金流管理得好的房地产企业, 其标志就在于能够合理把握调整付款和回款的节奏来平衡现金流。特别是, 对一个同时开发多个项目的公司, 要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。

（二）强化企业内部管理，提升公司治理水平，提高房地产企业权益融资能力

房地产企业的权益融资能力来源于投资者的资金投入。房地产企业要想获得投资机构的有力支持，就必须先从自身做起，努力塑造规范经营的现代企业形象。

一是建立现代企业制度。房地产企业要建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，使之真正成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场竞争主体。二是房地产企业家要提高自身素质，利用现代经营管理的方法，提高经营管理水平。要建立科学的、规范化的内部运作体系，建立责、权、利统一的岗位责任制，明确职责和考核目标，建立科学合理的内部流程和运作机制。房地产企业要建立规范的财务制度，保证信息披露真实，提高自身的信用水平，创造良好的融资条件，争取更多的融资机会。

上市融资是房地产企业权益融资的重要来源，对于没上市的房地产企业要积极进行现代企业制度建设，争取企业上市融资。对于已上市的房地产企业，进行项目运作和资本运作，通过增资扩股，股市再融资，增强企业权益融资能力，使房地产企业走上可持续发展的良性轨道。

（三）实施合作联盟战略，增强企业合作能力，提高房地产企业合作融资能力

战略合作是房地产企业融通资金的有效途径。房地产企业应加强与国内外房地产企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者，争取获得多方投资者的支持，从而解决高速发展时期所面临的资金压力和获取各种项目资源。大型房地产开发企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业，或投资参股优质房地产企业，或与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成双赢格局。

房地产企业应该具有合资、合作的习惯思维与做法，实施合作联盟的战略，采取更加灵活、开放的姿态，通过股权转让、资产重组等方式进行合资或合作发展。对于有些行业或项目，寻找有实力、有专业优势的合作伙伴，大胆地尝试合资、合作，减少自身资金压力，共谋发展。

（四）加强企业信用管理，拓宽负债融资渠道，提高房地产企业负债融资能力

房地产企业资信等级的高低直接决定融资方式的优劣，直接影响融资额度的大小。因此房地产开发企业一定要重视企业信誉，注重资信体系的建设。长期以来，我国房地产企业的负债融资方式主要是银行贷款，因此，房地产公司除了考虑国内商业银行的贷款之外，还应选择其他形式的负债融资，特别是长期负债融资。充分利用银行授信额度，提高银行长期贷款的比例；随着国家对债务市场管理的放松，适时发行公司债券；大力利用信托方式融资，通过房地产信托融资将大大提高房地产企业的融资能力。

此外，房地产企业可采用的负债融资方式还有：租赁融资、回租融资、回买融资和夹层融资等，这些融资方式的采用可大大增强房地产企业的融资能力。

参考文献：

［1］ 李扬.现代金融前沿理论问题［M］.社会科学文献出版社，2004.

［2］ 盛立军.风险投资操作、机制与策略［M］.上海远东出版社，1999.

［3］ 刘曼红.风险投资：创新与金融［M］.中国人民大学出版社，1998.

Strengthen the Competitive Power of Real EstateCompany by Improving the Financing Power

Liu Lei

(Pingdingshan Technological College, Pingdingshan, Henan, 467000)

Abstract:In nowadays gradually improved real estate market, we need a large number of more competitive companies to promote the favorable and steady development in our country. This article discusses the competitive power of the real estate company in the viewpoint of financing power, which can give the stronger ensure to the real estate company to face variable competitions and challenges.

Key Words:real estate company；finance；financing power