房地产行业“互联网+”模式研究与探讨

20多年来，我国互联网实现了快速发展，互联网与传统产业融合催生了许多新型业态和新兴产业。目前，我国房地产行业仍然具有巨大的发展潜力和空间，与此同时，房地产行业与互联网的融合发展还很不够，互联网技术还没有深入运用到房地产行业的设计、施工、销售、物业管理等各个环节。不难预测，房地产行业“互联网+”模式将会出现，并对传统的生产经营模式产生颠覆性影响。

一、房地产行业“互联网+”模式产生的必然性

目前，我国房地产行业与互联网的融合尚处于浅层次阶段，从融合范围看也有很大的局限性，基本停留在房地产的网络营销层面，真正意义上的 “互联网+”模式还没有出现。

（一）房地产企业进入转型期

近年来，我国房地产增速趋缓，房地产的风险也在积累和加大。从另一个角度看，房地产行业已经进入到转型发展的新时期。所谓转型发展新时期，突出的特征是我国房地产市场已经离开并将进一步离开卖方市场，进入买方市场。卖方市场转为买方市场对房地产企业来说，所引起的本质变化是建设的房屋不能再追求数量扩张，应该在提高性价比上下功夫，着力满足购买者个性化、差异化需求，而房地产行业“互联网+”模式是供需双方互动交流的最佳平台。

（二）不能忽视的互联网

满足用户需求是房地产企业持续健康发展的牢固根基，在实现这一目标的过程中，任何房地产企业都无法忽视互联网的作用。据中国互联网络信息中心（CNNIC）的第35次中国互联网发展状况统计报告显示，截至2014年12月，我国网民规模达6.49亿，互联网普及率为47.9%，其中2014年我国新增网民3117万；我国网民的人均周上网时长达26.1小时，相比2013年底增加了1.1个小时。该报告还显示，在移动互联网的推动下，个人互联网应用呈上升态势，截至2014年12月，我国手机网民规模达5.57亿，较2013年底增加5672万，手机作为网民第一大上网终端设备的地位更加稳固。互联网的普及和应用已经深刻影响了我国经济社会以及各行各业的发展，而且这种影响还将会持续扩大和深化。哪个房地产企业在“互联网+”模式上占据上风和主动，哪个企业就占据了先发优势，互联网赢者通吃的法则将会给企业带来巨大利润回馈。加大互联网应用将是房地产企业构建自身核心竞争力的竞争重点。

（三）真三维技术面临突破

在市场需求拉动下，互联网技术得到快速发展。由于真三维技术可直接复原景物的立体空间，增强景物的真实性和深度感，提供更好的视觉体验，因此真三维技术的研发应用是互联网技术发展的重点领域之一。随着光学、电子、计算机技术的发展，真三维技术在室外等一些领域取得了重大进展。国内腾讯街景已经运用三维激光技术测绘街景地图，其采用的三维激光点云技术将传统高清街景升级为三维高清街景，通过算法自动分类，排除掉行人、汽车和其他干扰，将真实的三维街景展现出来。利用手机拍摄物体，并自动生成该物体的三维图像，在技术上已经成为可能。近年来，室内房屋真三维技术也有积极进展，但距实际需求特别是在满足房地产行业应用方面，仍有差距，这也是房地产行业“互联网+”模式还没有产生的重要原因之一。目前，室内房屋真三维技术面临突破，真三维技术的进步将会极大地推动房地产行业“互联网+”模式的产生和发展。

（四）消费结构变化

目前，我国房地产市场深度调整，房地产消费结构也在发生变化，这种变化会影响到房地产市场的走势。今后一个时期，从年龄看，房地产主力消费群体将会明显向80后、90后转移；从城市看，一线城市主城区将会以二手房为主，主要消费群体为中青年的白领阶层，一线城市郊区和二、三线城市将会大力消化已建房屋库存，主要消费群体为刚性需求；从地区看，国务院明确提出，今后一个时期，我国要重点解决“三个1亿人”的问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，这些将会释放大量的房地产需求。无论是城市中的白领群体，还是落户城镇的农村转移人口，在房屋设计、装修等环节，都会希望能够有机会充分融入个人观点，能够更多地体现个人的偏好。满足消费者需求变化将是今后房地产市场发展的主要走势，也只有在这个基础上谈论房地产企业是否具有竞争力才有意义。房地产行业“互联网+”模式是能够充分体现消费者意愿、满足消费者需求的有效举措。

二、房地产行业与互联网融合的发展模式、发展路径和技术路线

房地产行业“互联网+”模式应市场需求而生，因而“问题导向”将始终是贯穿房地产行业“互联网+”模式发展的主线，房地产行业“互联网+”模式也将会在不断解决新问题的过程中日益成熟。

（一）发展模式

我国房地产行业发展模式在不断演进和升级，从上世纪80年代单纯“建造房屋”模式，发展到目前“建造房屋+物业服务”模式。下一步房地产行业“互联网+”模式应是“建造房屋+软件互联网+物业服务”，这种模式的主要特征是：借助软件互联网技术，一方面房地产企业能够直接地了解消费者需求，在最大程度上实现房地产建造、房屋装修定制化生产；另一方面在房屋建造、房屋选购、装修以及物业管理维修过程中，消费者能够充分表达自己意愿，实现房屋使用便利化，提高参与度、舒适度和满足感。

（二）发展路径

从需求和可行角度看，房地产行业“互联网+”模式会是一个逐渐被企业和消费者接受和推广的过程，因而发展路径应该是从需求最迫切、技术上最有可能获得突破的领域发展起来，由点到面地渐进式扩大应用。从现实看，可能的发展路径是：

1.房屋建造销售方面：从二手房互联网营销，扩大到新房销售，到园区楼宇招商引资，再到房屋的定制化建造。

2.房屋装修方面：消费者从简单被动地接受房屋装修，扩大到有能力主导房屋装修设计，到控制装修预算和效果，再到家俱配置定制化和建立房屋三维立体电子档案。

3.企业方面：中小房地产企业、装修企业“互联网+”模式的研发和使用的动力强、积极性高；大型房地产企业、装修企业会相对保守，顾虑较多，因而“互联网+”模式的突破与运用最先会从中小型企业开始，逐步扩大到大型企业。

4.区域方面：新技术、新模式的运用总是从经济发达地区开始的，房地产行业“互联网+”模式也不例外，应是从一线城市开始，扩大到二、三线城市，再向城镇和农村地区发展。

5.消费者方面：从消费者年龄看，使用消费者会从80后、90后开始，再向其他年龄段人群展开；从使用群体看，喜欢网购、收入中等的人群以及中小型企业将会是房地产行业“互联网+”模式的第一批使用者。

（三）技术路线

房地产行业“互联网+”模式是产业融合发展的结果，尽管目前房地产行业“互联网+”模式呼之欲出，但若要达到预期的目的，在融合发展的软件技术上还需取得一些突破性进展。

1.技术理念：软件是房地产行业“互联网+”模式的关键。由于房屋呈现很强的立体三维属性，从任何一个平面视角观察房屋都会对房屋的整体认识有局限性，都难以对房屋产生直观、全面、真实的客观判断。房地产行业“互联网+”模式的技术要摒弃传统的二维平面技术路线，走三维建模、直观显示房屋物理空间的技术路线。

2.使用者定位：软件要能够发挥连结产业链上下游、生产与消费、中介与客户、相关企业等的作用，使供需双方可以消除知识技术上存在的差距，围绕房屋内部结构、家装设计、家俱配置等方面，实现无障碍沟通交流。软件编制的出发点应是：既能满足专业人士需要，也能满足非专业人士需要；既能满足高学历人士需要，也能满足无学历人士需要。

3.技术功能：软件要将用户体验做到极致，在实现立体化场景操作的同时，还要体现五个“实际”：一是功能要满足人们“实际”需求；二是操作要符合人们“实际”习惯；三是效果要真实反映“实际”情景；四是“订制化”要能够“实际”应用；五是适用于计算机和移动终端、可在线和离线使用要“实际”可行。

三、房地产行业“互联网+”模式的影响

一旦房地产行业“互联网+”模式的相关软件技术实现突破，将会对我国经济社会和生产生活产生深远影响，并将在一些领域和环节引发革命性变化。

（一）大量减少资源浪费

目前，由于房地产企业与用户之间、装修企业与用户之间存在着大量的信息不对称，致使房屋建造和装修不能满足用户需求。大多数用户购买房屋后，通常都要进行二次装修，既花费精力，又花费资金，结果还造成社会资源的极大浪费。房地产行业“互联网+”模式可以使用户一次投资就圆满地解决房屋建造和装修问题。

（二）引发业务流程再造

订制化生产是生产制造发展的高级形态，也是现代社会满足用户多样化、个性化需求的最有效形式。由于房地产行业“互联网+”模式的软件能够使用户消除知识和技能上的障碍，在三维场景下，便捷地表达自己的想法，使自己的意愿能够全方位地深度介入到房屋建造、装修的各个环节，必然引发房地产企业改变业务流程以满足用户需求。房地产行业“互联网+”模式将颠覆传统业务流程和经营模式，在一定程度上的网络订制化生产模式和网上真三维房屋展示营销模式将会出现，并逐渐成为不可忽视的潮流。

（三）推动电子商务升级

近年来，尽管我国经济发展增速趋缓，但电子商务始终保持快速发展态势。据国家统计局数据显示，2014年全国网上零售额27898亿元，同比增长49.7%；网上零售额占全社会消费品零售总额10.6%。2014年聚美优品、京东、阿里巴巴先后成功在美国上市，表明国际资本市场对我国电商企业的预期也是十分看好。从我国电子商务市场销售产品的品类看，由于目前软件无法便捷地三维展示商品，使得立体化属性强的房屋等商品，在电子商务应用方面还很落后。房地产行业“互联网+”模式软件的突破，将会拓展房屋建造、家装等领域电子商务的应用，并以三维房屋为基础，进一步推动家俱、字画等与家居有关的相关产品电子商务的发展，实现我国电子商务由平面二维向二维与三维兼具转型升级。

（四）提高人们生活满意度

互联网应用给我国经济社会带来了深刻的影响和变化。目前，“智慧城市”、“物联网”、“云计算”、“大数据”等新兴产业呈现出非常大的发展潜力，而房地产行业“互联网+”模式可以说是与上述新兴产业发展密切相关、相互促进。随着房地产行业“互联网+”模式的出现，将来任何人都能够非常方便地建立一个与实物完全一样的三维房屋模型，在三维房屋模型内模拟家居设计的各种方案，选择最满意的方案，再进行实施。在房地产行业“互联网+”模式下，人们选购房屋、进行家装将变得能够更加体现个人意愿，更加体现个性化和多样化，进一步提高人们生活的满意度。