住房政策转折期

房地产问题既是经济问题，也是民生问题，各国对此都非常重视，出台了许多相关政策。但也要看到，美国、日本等典型经济体都曾出现过房地产泡沫，房地产泡沫破裂都对这些经济体带来较大冲击。香港和新加坡在住房保障方面非常有特色，但迄今为止，香港和新加坡都没有解决好商品房的高房价问题，房地产市场的大幅波动问题也较突出。对典型经济体住房市场发展情况和相关政策进行全面分析、评估，将有助于更好地认识住房相关政策对市场的影响，准确评估相关政策的效果。

政策因阶段而变

从典型经济体住房相关政策的变化历程看，住房政策具有鲜明的阶段性特征，在不同发展阶段，住房政策的目标也存在一定差异。总体来看，典型经济体在住房市场发展初期的住房政策目标主要是解决总量不足问题，而在住房供求矛盾基本缓解后，则更加重视住房的质量和功能的提升问题。

二战后，美国、日本、英国等典型经济体都出现了较为严重的城市住房短缺问题，为解决住房不足问题，这些经济体都经历过大规模的公共住房建设阶段。以英国为例，1945年7月上台的工党政府将提高公共住房的建造量及出租作为政策目标，1945―1951年间地方政府投资兴建的住房占新增住房总量的80%。政府大量投资兴建住宅大大缓解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了财政负担。进入20世纪70年代后，随着英国住房供需状况趋于平衡，为解决政府经济负担重等问题，政府开始从对公共住房计划的投资转向以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房。

不同工具，不同机理

住房市场受政策影响较大，政府也经常通过对金融政策、土地政策、税收政策和住房保障政策等的调整来影响住房市场。因此，厘清主要政策工具的作用机理，将有助于更好地认识相关政策对住房市场影响的机制，也将有利于更好地借鉴和运用相关政策工具。

金融政策既是各个国家进行宏观调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，而金融政策的调整通常会影响到市场的流动性和利率水平，必然会对市场的需求和供给产生较大影响。美国、日本等典型经济体住房市场波动历程表明，在每一次住房市场大的波动出现之前，都可以发现金融政策已经先行调整。如流动性的宽松、利率的下降会提高购房人的住房支付能力并推高房价，美国次贷危机和日本房地产泡沫的出现都与当时极度宽松的金融政策密切相关。而流动性的收紧、利率的提高则会抑制住房的消费，典型经济体在每一次住房市场调整之前，基本都可以发现金融政策已先行收紧。因此，要实现住房市场的稳定运行，必须要重视金融政策变化对住房市场需求和供给的影响。

土地供应量的多少是形成住房市场供应量的基础，对市场的供求平衡和平稳运行具有重要影响。如果出现短期内土地供应过多（或过少），极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨），因此，保障市场供求平衡，要特别重视土地供给对住房供需平衡的“预调节”作用。

美国、英国等典型经济体普遍征收房产税。需要指出的是，这些经济体征收房产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。从国际经验看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的波动，也没有避免次贷危机的爆发。1977―1979年，美国连续12个季度房屋价格同比涨幅超过10%，2000年至2006年美国房价再次出现明显上涨，而2007年美国则出现了次贷危机，2008年和2009年连续两年房价大幅下降。英国政府从1993年8月1日开始执行新的住房财产税，由英格兰、苏格兰、威尔士地方政府负责征收。从1993年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨。香港的税收体系中与不动产直接相关的税种有房地产税、差饷税、遗产税、利得税和印花税等，虽然其不动产税制完备，但既没有解决香港的高房价问题，也没有解决香港房地产市场的暴涨暴跌问题。因此，借鉴典型经济体的房产税政策，宜将重点放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。

美国等典型经济体都非常重视住房保障问题，但在住房保障方式的选择上存在较大差异。从各国经验看，在房屋总量比较缺乏的情况下，许多国家会通过短期内大规模新建等方式增加保障型住房的供应规模，但随着住房供应总量的增加和供求关系的变化，实物建设方式将逐步削弱，住房补贴将成为住房保障的主要形式。从不同保障方式对住房市场的影响看，如果实行实物保障为主、保障房与商品房均封闭运行的话，商品房由于供给不足，价格会被推高，如香港和新加坡；如果实行货币补贴为主，不再对住房市场进行划分，将有利于增加市场供给，缓解供给不足对房价的推升作用。

重视长周期效果

从典型经济体住房市场发展历程观察，住房相关政策的出台一般都是着眼于解决短期面临的一些突出问题，但从长期观察，一些政策在实现了短期目标的同时，却对住房市场的长期发展带来不利影响。比如，美国、英国等典型经济体在住房短缺阶段都曾经大规模、集中建设公共住房，这对解决当时的住房短缺问题发挥了重要作用。但随着经济社会的发展，低收入人群的集中居住也带来了社区质量下降等很多社会问题。

再如，本世纪以来，美国放宽了金融监管，为各种住房需求者提供贷款，加上长期的低息政策，刺激了大量低收入人群购买住房，这虽然在短期内提高了美国家庭的住房自有率，但由于收入水平难以支撑低利率政策推高的房价，随着2004年美联储开始持续升息，住房市场的风险逐渐显现并引发次贷危机。金融危机发生后，为应对危机，美国实施了量化宽松政策，利率水平也达到历史的最低点。由于利率水平大幅度回落，居民的住房支付能力再次提高，近两年来美国的住房价格出现了明显反弹，2013年美国的住宅销售均价已超过危机前的水平。由于美国居民的收入水平并未明显提高，低利率政策虽有助于房地产市场在短期内走出低谷，但如果不能尽快调整低利率政策，将很可能在刺激房地产市场走出低谷的同时种下了下一轮危机的种子。

目前，我国住房市场正处于重要的转折期，全面总结、分析美国等典型经济体住房相关政策的经验、教训，将有利于不断完善我国的住房政策。