住房:政策待解

交易量是影响房地产发展和相关产业投资的关键,因此,国家最关注的其实是交易量,而不是房价。中央出台政策的目标就是“保交易量促稳定”,振兴房地产行业不等于振兴房价。

如果说房地产是2009年最敏感的行业，相信没人会否认。仅仅一条关于“房地产行业列入国家十大产业振兴规划”的传闻就引起资本市场应声上扬的事实令人惊叹房地产的影响之巨。

以至于被指透露消息的成思危不得不出来解释说，此消息纯属学者观点，并非即成事实，希望不要误导市场。

其实，无论这条消息是真是假，关于2009年房市的猜测都从未中断过，政策方向如何偏移？房价何时见底这些都是两会期间老百姓最关心的话题。

只降不升没悬念。

“2009年房价的走势明摆着的，肯定会降。大的经济环境也决定了这种局面”。在回答记者关于房价走势的提问中，业内人士异口同声，均称必降无疑。

以北京为例，中原地产提供的报告显示：2008年北京市住宅市场的最大特征即为明显的供过于求，成交量的急速萎缩是全年市场最明显的表象。虽然供应量有所缩小，但相比需求的迅速萎缩，仍无法达到平衡。并且，在传统的旺销期二、三季度这一趋势尤其严重。

中原地产分析认为，影响购房者消费预期的因素主要集中于股市暴跌引发的财富性收入缩水、宏观调控带来的降价信心、经济速度放缓引发的对未来收入预期降低三个方面，其中后两者占据更大因素。

进入2009年，情况并没有多大改善。再加上保障房的推出，同时在全球经济危机的背景下，依赖外来购房者的豪宅销售也将有较大冲击。随着资金链的紧绷，将可能有更多开发商选择降价促销的方式。

著名评论人牛刀提供数据分析：深圳正常年份只有两万套的新房存量在市场上周转，现在的新房存量是五万八千套，已经远远的超出了正常年份的新房存量，开发商的资金链全都锁住了，肯定要降价卖楼。北京现在1480多万平方米新房存量，高得不得了，北京的房价一定会跌得一塌糊涂。“只是现在还没有感觉到，因为房价有一个特征：上涨时是普涨，下跌时则是从各盘和区域性开始，最后在整体数据上才看得出来”。牛刀举例，现在北京通州的住房均价七千多，但那个地方房子的价格只能是四千左右，超过四千块钱就是泡沫。

2009年降价会持续几乎毫无疑问，然而，值得注意的是，由于至今仍对经济好转时间缺乏明确预期，影响成交的主要因素已由预期房价下跌的政策风险向预期未来购买力不足的经济环境风险发生转变。这意味着2009年房价的走势，将与宏观经济密切相关。

年中见底有争议

房价何时见底成为争议的焦点。

“房价经过一二季度的下跌基本可以到底。”执这种观点的业内人士引用中原地产的数据分析：由于2007年公开市场取得的土地形成的项目将陆续推出市场，并将逐渐在市场中占据更大份额。这部分土地受土地成本限制，降价空间有限。市场对这部分楼盘的价格预期也在一定程度上形成了整个市场的价格底线。因此，预测降价空间在10%-15%左右。

有乐观者认为：经济到了年中应该开始好转，人们信心回复，开发商降价也差不多了，因此，价格到了下半年开始走稳。

然而，牛刀却坚决反对这种说法，他告诉白领阶层，晚买两年房，等于少奋斗10年。牛刀为自己的结论找出了有力的理论依据：经济有四个周期。繁荣、衰退、调整、复苏，周而复始，中国经济在2008年的下半年开始衰退，以2008年９月15日国务院三部委开始救市为标志。通常情况，增长期是８-10年，衰退期将持续３-5年，哪个国家都是这样的，牛刀认为，中国经济对外部经济的依赖性非常高，因此，中国经济的复苏与全球经济回暖密切相关。然而，全球经济今年能不能见底都是个问题，怎么可能复苏呢？大的经济环境已经决定了中国70个大中城市房价只是一个探底的过程，不可能马上就复苏见底。

“如果说用字母来表示最有可能是一个U型，肯定有在底部停留的时间”。一位经济学家也表达了类似观点。

当然，牛刀也并不认为房价会一路跌下去，“主要取决于宏观经济整体的复苏，在没有复苏之前，房价不可能有任何止跌的迹象。”牛刀认为，开发商的破产，烂尾楼的出现，断供潮的来临，只有这三个特征能够反应出房价要见底，现在还没有这个特征。虽然有少数的几家开发商破产，但达不到标准，起码要有三分之一开发商破产才能说明问题。

下半年回暖有决心

“现在国家其实最关注的是交易量，中央出台文件总结起来一句话就是保交易量促稳定，交易量才是焦点。”中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌从更高层面上向我们介绍交易量才是房市的核心，事关整个经济大局。

“交易量是影响房地产发展的速度、规模、投资和相关产业投资的关键，所以交易量能够上来这是最主要的”，顾云昌说。其实不只是政策层面的专家关注交易量，牛刀虽然一直在谈房价，但也是在谈交易量，毕竟交易量的大幅攀升，将意味着房价见底。“我一直在讲，政府应该做的是尽快促使房价探底，只有房价探底了中国经济的调整才会结束，房价不能探底，中国经济的调整根本结束不了。因为在房子的问题上，积聚了中国太多的财富。我们现在的空房存量，无论是任志强判断的4亿平方米，还是中介机构认为的3.7亿平方米，新房存量都是巨大的，就按照现在的均价3000块钱，你说有多少财富聚集在房地产上去了？还有10亿平方米的土地，这些土地到底聚集了多少钱？是个天文数字。”

既然房地产市场的战略地位如此重要，为了提高成交量，实现目标，政府将根据市场反应不断出台利好政策。顾云昌说，比如，利率本身就是一种很好的调控手段，和美国日本相比我们目前的利率还是高得多。另外，地方的财税政策也会参与进来，重庆最近在考虑退税的方法。总之，调整空间非常大。

只是政策的出台要看具体市场情况而定。但是无论如何，下半年成交量必须回升，房市必须回暖，至少与去年持平最好略有上升。顾云昌强调，如果房地产成交量都像2008年那样一年下降20％，哪怕只下降８-10％房地产市场就不是增长而是负增长了，相关行业也会因此负增长，那就麻烦了，对整个经济压力就太大了。“我们看房地产问题要从全局来看，关键是看宏观经济对房地产的要求”。

“房产市场一旦活跃起来了，拉动经济的几大产业火起来了，尽管出口受影响，但内需加大了，投资加大了，资本市场和房产市场火了，经济就会很平稳地走过危机。” 知名房地产投资专家贾卧龙说。

何时出手有标准

什么价格才合理？“消费者总会认为房价还是贵，希望再降，消费者无论买什么东西都希望便宜一点。这是一种市场的供求关系的体现。”顾云昌认为。

“北京市中心的房价再降一半一般人也买不起”。一位专家声称，因此，买不买房，与房价是否降到底没有绝对关系。

顾云昌提醒说。如果你看好一个房子各方面都很好，价格也可以接受，只是由于心理预期还在等降价，或者以为价格会无止境地降下去，吓得不敢买房绝不是明智之举。

另外，顾云昌指出，市场地区差异很大，也许从大势上看，应该是在降，但是具体到某一地区，某一楼盘时，情况却千差万别。因此，是不是要等着再降价，一定要根据具体地段和楼盘来判断。

贾卧龙认为，从理论上来讲，谁都可以等到明后年或者确认房价到底时再买房。但是，他提醒人们不要忽略住宅的民生属性，“人们还有另一种精神和物质的需求，租的房子不便用于结婚，也不方便让亲朋好友来参观或者聚会。如果属于家庭住房紧张，又持币待购的情况，当房价调到一定程度，我认为他该出手就出手了。”

对于并不急于买房，只是想着抄底的消费者，牛刀给出的判断价格走稳的指标也许值得参考：买房前应关注所在城市的日均成交量以及成交均价，还有新房的存量。如果日均成交量在有效地放大，你就可以判定很多人在买楼了。更重要的是看新房存量，新房存量是决定开发商降不降价的唯一的一个指标。