环境因素对房地产价值影响之我见

摘 要：本文就环境因素影响房地产价值的现状，我国房地产评估中建立环境影响评估的对策建议，这两点进行了详细的论述，并针对此做如下的分析！

房地产评估与环境影响评价之间的关系进行了简单论述。

关键词：房地产评估；环境影响；对策建议

Abstract: This paper discussed the effects of environmental factors on the value of the real estate situation and our country real estate appraisal establishes environmental impact assessment countermeasures, and then does the following analysis! Real estate assessment and environmental impact assessment of the relationship was taken a simple expositions.

Key words: real estate assessment; environmental impact; countermeasure and suggestion

中图分类号：F293.3文献标识码：A

前言

为了保护房地产权利人的合法权益，建议房地产估价管理部门，积极借鉴其他国家关于环境因素对房地产价值影响的评估方法和规范基础上，调整目前的《房地产估价规范》。通过在房地产估价与环境影响评估之间建立桥梁，正确估计环境因素对房地产价值的影响，可以进一步提高我国房地产估价水平，适应社会各界对环境因素对房地产价值影响量化的客观需求。

1、环境因素影响房地产价值的现状

1.1 环境影响评估应遵循的环境保护方面的法律法规

我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，如《海洋环境保护法》（1982年）、《建设项目环境保护设计规定》（1987年）、《中华人民共和国环境保护法》（1989年）、《固体废物污染环境防治法》（1995年）、《水污染防治法》（1996年）、《环境噪声防治法》（1996年）、《建设项目环境保护管理条例》（1998年）、《大气污染防治法》（2000年）等多项法律和法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的《中华人民共和国环境影响评价法》，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和 。估价机构在进行环境因素影响评估时，要依据国家这些关于环境保护的法律法规，确认哪些因素属于环境污染或是应被保护的范围内。

1.2 当前房地产估价中环境影响评估的现状

对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。

对于处于污染环境中已建成的不动产，估价部门和估价师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。

2、对我国房地产评估中建立环境影响评估的对策建议

2.1 明确房地产估价中环境影响评估的适用范围

由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对房地产造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康安全等问题时，想转手卖掉房子，才意识到房子已经贬值了。因此，房地产估价管理部门，应该研究房地产估价中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产估价报告或房地产开发咨询报告必须要进行环境影响评估。

2.1.1房地产开发咨询报告。房地产开发项目没有进行开发前，有些开发单位要委托房地产估价机构做开发可行性咨询报告。在报告中通常比较重视对区域房地产市场研究、项目的财务可行性等内容，而对项目开发地的环境污染情况的勘察和分析不够专业，有些甚至省略了这项内容。由此可能造成项目周围隐藏的一些环境因素造成对房地产价值的负面影响。

2.1.2签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告。当事人进行房地产买卖时，或者由于一方的故意行为，或者是不知情，当事人买到的房子有可能是处于污染的环境，其价值已经减损了。如前面谈到的案例，如果业主将受污染的房子卖给其他人，如果买者是从其他地区来本地购买房子的，对当地市场不了解，那么就容易上当。因此在签订房地产买卖合同前，房地产估价机构提醒或告知当事人要做环境影响评估报告。

2.1.3房地产抵押贷款合同。在银行的房地产抵押贷款合同中，银行最担心的是贷款者不能偿还贷款，银行得到的是价值减损的抵押物。如果金融机构有这方面的需求，签署房地产贷款合同之前，可以委托估价机构进行房地产环境影响评估或者地点周围环境评价。

2.2 制定房地产估价中环境影响评估的操作规程

在房地产估价中进行环境影响评估，关键要在估价程序中给予明确，并在估价规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把房地产估价与环境影响评估沟通起来。在这方面我们可以借鉴美国房地产估价中环境影响评估的一些经验。

1991年，美国通过的《职业估价实务通用标准》对环境评估有了规定和要求。估价师根据环境方面的法律规定对影响估价标的物价值的环境因素进行调查和分析，并将其反映在房地产市场价值估计值上。估价师的作用和责任包括勘测、衡量及考虑影响不动产价值的环境条件，但仅局限于自己专业技术知识。估价师可以合理地采用环境专家针对排除污染的纠正措施及其费用成本估计方面的结论与意见。为了便于估价师记录所观察到的可能影响标的物的环境的因素，美国估价师协会于1995年制定了《不动产观察核检清单》，这个清单是一个格式化、易于使用（包括可能范围）及限制性责任的指南。

美国房地产价值环境影响评估涉及的专业调查分三个阶段，第一阶段着重于调查潜在污染的证据，如到实地调查噪音、有毒的气味或化学制剂造成的枯死的落叶等；第二阶段检测并决定嫌疑污染是否存在，抽取样本进行分析。如进行土壤和地下水的污染样本分析；第三阶段描述污染程度，制定减低污染程度的计划和预测清除污染的费用。事实上，环境影响评估的作用在于估价师向房地产交易的买卖双方、金融机构、银行和保险公司等交易参与者，提供环境污染问题和与环境问题有关的信息，使各方在交易中做到信息对称。

我国在1999年颁布实施的《房地产估价规范》，对指导和规范全国的房地产估价工作起到了很大的作用，但随着房地产市场的发育，对房地产估价提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。本人建议进一步细化房地产估价程序，对房地产估价对象的周围环境描述和评价做更系统和规范的规定，明确勘察程序，使估价师尽量按照统一的标准和格式操作。把目前规定的估价师对周围环境亲身体验变为客观量度，减少估价师的主观判断，量化环境因素对房地产估价对象价值的影响。

2.3 确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序

城市化已经成为中国实现现代化的重要战略之一，这意味着越来越多的人从农村进入城市或者从小城市集聚到大城市中，城市的规模有进一步扩大的趋势。能够使城市居民有一个安全、健康、舒适的居住环境是非常重要的。在住房建设和开发过程中，房地产估价中的环境影响评估扮演着十分重要的角色。

由于受知识或专业的限制，普通市民尽管了解环境污染对身体健康有害，可能不知道有些伤害是从天天居住的房子中引起的，不知道在房地产估价中可以委托估价师进行环境影响评估，以决定是否购买某处房产。因此，房地产估价管理机构应该将环境影响评估作为民用住宅买卖价值评估的可选程序。如果估价师为了促成一宗交易的完成，出具了虚假的环境影响分析报告，估价师应该负有道德和经济责任。从老百姓的角度出发，可能因委托估价师做环境影响评估会多支付一些费用，但估价费用与购买房地产的巨额支出相比，还是微不足道的。

3、结束语

综上所述，不仅公众要有环保意识和保护公民财产不受损失的法律观念，更是期望政府部门建立环境影响评估的技术规范，使我国的房地产评估更加深入和细化。