房地产价格波动及市场发展研究与展望

【摘要】（一）国外相关研究 国外相关研究学者们从供给需求角度对房价进行的研究中，把房价与一些影响供给和需求的因素联系起来。Poterba（1984，1991）指出均衡价格是收入、供给和利率等因...

摘要：房价是否被高估或房地产市场是否存在泡沫是房地产价格研究的主要方面之一。研究房地产价格波动的相关文献，分为供给需求基本面因素与从资产定价的角度研究。分别对就两个角度梳理国内外关于房地产价格波动的研究，将来可能的研究方向提供一定的参考。

关键词：房价；基本面；租金

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-01

房价是否被高估或房地产市场是否存在泡沫是房地产价格研究的主要方面。住宅作为房地产市场的重要组成部分，有其特殊性。首先，住宅价格的高低直接影响家庭对住宅的需求和消费。其次，住宅作为一种资产，通过比较住宅与其他投资品的回报率，投资者会作出不同的决策。研究房地产价格波动的相关文献根据研究角度的不同，分为了供给需求与资产定价两方面。

一、 供给需求角度

（一）国外相关研究

国外相关研究学者们从供给需求角度对房价进行的研究中，把房价与一些影响供给和需求的因素联系起来。Poterba（1984，1991）指出均衡价格是收入、供给和利率等因素的函数。Abraham and Hendershott （1993，1996）使用横截面数据发现建筑成本、就业率、收入增长等因素的变化都会影响房地产价格。

Case（1993）以收入作为因素，分析了房价与家庭收入的趋势。McCarthy and Peach（2004）房价的波动实际反映了收入和名义按揭利率的变动，美国房地产市场不存在泡沫。Gallin（2003）通过基本面变化与房价变化的关系来研究房地产泡沫。他引入的基本面因素包括房价、个人收入等。通过对美国房地产市场的估计，他的结论是基本面的变化无法解释美国2000年后的房价增长。

（二）国内相关研究

国内从供给需求角度对房价波动进行的研究，较多是运用房价与反映宏观经济因素的模型进行协整检验，从而分析房价与因素之间的长短期均衡关系，考察经济因素对与房价的关联。

周京奎（2005a）采用误差修正模型分析中国4个直辖市住宅价格与货币政策、银行贷款之间的关系，得出住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密关系。周京奎（2005b）度对中国14城市的房价波动进行研究，通过数据分析，认为可支配收入对房地产价格没有显著影响的结论。

二、资产定价角度

从资产定价的方面，房地产价格进行分析是对比较租、买房的成本和收益来确定房价的高低或比较投资房地产与其它资产的收益。有效的市场，资产的基本价格相当于资产未来预期收益的现值和。在房地产市场中，这一关系体现为租金和房价之间的关系。

（一） 租金与房价的关系

国内外从资产定价角度出发研究房地产价格的文献中，租金都作为一个非常重要的指标。对于租金与房价之间的关系，学者们进行了相关的研究，并得出了不同的结论。

Gallin（2004）用简单的ADF检验说明租金与房价之间具有协整关系，当两者偏离其历史均值时，租金与房价的单独调整或两者的同时变动会使其回复均衡状态。孔煜、任宏等（2006）认为房地产价格由持有者房屋收益流的贴现值决定，房价与租金之间有密切关系。梁云芳等（2007）提出了租金是住宅的使用者成本。余华义、陈东（2009）基于向量误差修正模型（VECM）利用我国1997年1季度至2007年2季度的房价、地价和房屋租金的定基数据对文章的理论假设进行了实证检验，得出房价与租金之间存在双向的正向影响关系。

（二）租金房价比指标

租金房价比作为房地产投资的收益率，对投资者的决策有重要的影响。人们经常使用租金房价比指标来判断未来房价走势，从而制定购房策略。Mankiw and Weil（1989）利用时间序列数据说明当期的租金房价比指标与未来房价增长之间存在反向关系，但该回归方程的拟合性较差，统计并不显著。Plazzi， Torous and Valkanov （2006） 检验租金房价比是否能预测商业房地产部门的预期收益与预期租金增长。他们得出，租金房价比不能预测住宅，零售物业和工业物业三个部门未来的租金增长。

三、小结与展望

（一）房产价格可能继续下跌，房屋新建步伐放缓

中国的房地产价格正在经历十多年来最大跌幅。在70个主要城市中有69个城市房价下跌，每平方米价格较2013年3月的峰值下降约5%。

（二）住房新建步伐明显放缓

目前房屋新建步伐明显放缓，房屋开工率呈现负增长，住房完工率在短期内很有可能会呈增长状态。目前，住房开建面积比建成面积多58亿平方米，而去年的建成面积为15亿平方米，照这个进度，如果未来几年内停止新建住房，目前的建设将会持续4年左右。

（三）房产投资增长率将继续下降

住宅和商业用房投资已经明显减少，写字楼投资处于五年来的最低水平。总体投资增长率自去年以来已经下降一半，并且自2009年信贷泛滥以来持续下降（除2012年以外）。目前，中国经济方缓，这一趋势很可能在近期持续。

四、房地产市场调整的历史启示

（一）房地产泡沫的负面影响

房地产泡沫对于房产占家庭财产的一大部分的多数家庭具有破坏性。以2007年美国为例，财富底端四分之一的家庭房产在财产净值中占比至少为50%。这严重破坏了家庭资产负债表，导致了长期的消费者债务偿还去杠杆化过程，减少了消费，刺激了储蓄。通过对23个国家（发展中国家为主）的分析发现，当家庭资产负债表的组成发生快速变化时，房地产泡沫的破灭通常伴随着长期显著的经济增长下滑。

（二）中国房价增长低于可支配收入增长

中国的房价指数十分不稳定，运用主要的70个城市指数来计算，自2005年至2010年中国的房地产价格上升了21%。然而，我们设计了另一个能够弥补主要指数缺陷的指数，运用这一指数来计算，得出房地产价格上升近80%。而从2005年至2010年，家庭可支配收入实际增长了99.7%。

（三）房地产市场将会面临长期调整

中国的房地产市场存在着巨大的阻力。调整期间的衰退将可能引起依赖于房地产领域发展的附属工业的大规模衰退。在与持续的改革和宽松的财政政策相结合的条件下，这些结构上的支持使我们继续相信中国房地产市场将会面临长期的调整。

作者简介：刘 帆（1982C），研究方向：技术经济及房地产评估，管理学硕士，工程师。