论房地产开发项目的资金募集管理策略

摘要：近年来，房地产行业的盈利模式已经从主要依靠土地增值的方式，向依靠楼盘品质、品牌附加值等更注重于产品本身的溢价能力因素转变，房地产开发项目的资金募集不可能再继续依靠之前简单的方式去解决。本文由我国房地产行业资金募集管理的现状入手，分析了资金募集的主要来源，针对房地产开发企业如何选择合适的融资模式提出了建议，以期有助于其合理、高效地完成筹资工作。

关键词：房地产开发 资金募集管理 策略

一、我国房地产行业项目投资的资金募集管理现状

房地产行业在我国进入快速发展的阶段已经有将近20年的时间，目前全国排名较为领先的房地产开发企业也基本上经历了15年以上的发展历史，这些企业在房地产行业的规模快速扩张阶段基本是在2000年至2010年这10年间，这10年正是中国经济快速增长、中国城市化进程突飞猛进的10年，这些房地产企业正是把握住了这一阶段的历史性机遇，从而实现了企业规模和资金规模的快速膨胀。在进入2010-2015年这一个5年阶段后，随着中国经济增速逐渐放缓，城市化速度的减慢，房地产开发行业也从快速的粗放式增长进入了稳定的精细化发展阶段。在之前的10年中，不论大规模的集团型房地产开发企业还是仅有一两个项目的小型房地产开发企业，其资金的募集基本上是通过银行融资和销售回款来完成的，而且其操作模式极为简单，只要在建设期通过银行融资拿到充足的建设资金支持，项目开始销售以后基本上可以很快实现贷款的归还和投资回收，这种模式在中国房地产行业发展的这一特定阶段中被证明是高度有效的资金募集方式。

从银行方面来说，在这10年间全国各地的土地价值均出现了快速增值，开发商不论大小只要成功拿地，手中的土地就会快速增值，当开发商用快速增值的土地作为抵押到各个商业银行申请贷款时，便实现了抵押物对融资额度的高比例覆盖，同时各商业银行看到了房地产企业实现销售以后的快速资金回流和房屋销售价格的高溢价，也更愿意发放贷款给房地产企业。

从销售回款方面来说，消费者在看到了土地快速增值和不断上涨的房价后，也对整个房地产市场产生了强烈的涨价预期，全国各地出现了刚性需求提前释放的恐慌性购买和投资性购买，日光盘、月光盘频现，在此期间房地产开发企业实现了巨大的资金回流和快速的资金周转。

因此，在这一阶段内我国房地产开发企业资金募集和资金来源管理的成败其实并不取决于资金募集管理手段是否成功，而是取决于是否拿到了溢价潜力的土地和能否快速实现销售。

但是，自2010年以来，尤其是在2011年以后，政府部门陆续出台了限制各个城市房地产市场价格过快上涨的多项措施，包括限购、限贷、销售资金监管等制度。这些制度的出台一方面放缓了开发企业的销售量和销售速度，影响了资金回收速度；另一方面房地产市场的观望情绪逐渐升高，影响了土地增值的速度，在2010-2015年这五年间，房地产行业的盈利模式已经从主要依靠土地增值的方式，开始向楼盘品质、品牌附加值等更注重于产品本身的溢价能力因素发展。从目前房地产行业发展的现状来看，房地产开发项目的资金募集也不可能再继续依靠之前简单的方式去解决，这就需要房地产开发企业通过多元的融资渠道、合理的融资节点安排、高效的资金使用效率来完成房地产开发项目筹资工作。

二、房地产开发项目资金募集的主要来源分析

（一）股权融资

股权融资的资金主要分为两类资金。

1.股东自有资金的投入

这部分资金属于投资者或公司所有者投入的项目启动资金，由于房地产项目投资的资金需求量巨大，一般很少有项目能够依靠股东自有资金投入作为项目资金募集的主要来源。

2.上市融资

上市融资即通过资本市场进行融资，主要方式就是公司上市，在资本市场上募集资金。此类融资的金额和规模较大，而且成本较低，但是有可能稀释所有者对公司的控制权，而且目前我国对于房地产企业在A股上市存在较多的限制，H股上市的条件也较为苛刻，因此这种方式不适合规模较小的开发企业。

（二）负债融资

1.债券融资

（1）公司债。这类债券是上市公司通过资本市场发行的长期债券，此类融资期限较长，但融资成本较高，还本付息压力较大。这类债券首先要求发行企业是上市公司，因此同样不适用于规模较小的开发企业。

（2）企业债券。这类债券主要是由政府部门或者国有控股企业经过审批部门核准发放的债券，对发行主体和审批程序有着严格的要求。

2.银行贷款融资

银行贷款融资是目前国内房地产企业采用的最为普遍的融资方式，企业通过将土地或者在建工程抵押给商业银行，然后在取得“四证”后即可得到开发贷款。此类融资成本相对较低、期限较长、对债务人主体没有过于严苛的限制，但是根据目前我国各大商业银行对于房地产开发贷款的基本条款，普遍对授信贷款采取受托支付的方式进行管理，开发商无法将此部分融资用于新项目拿地，另外对还款条件等有着较为严格的限制。

（三）房地产信托基金

房地产信托基金是由有资格的基金发行商或相关的商业银行定向发行的专门用于项目建设的基金，此类融资的资金可以用于项目开发前期拿地，对于资金使用的限制很少、融资额巨大，但相应的融资成本也较高年融资成本普遍在11%-20%，而且由于是基金定向发行融资，融资期限固定，及时企业有较为充裕的现金流时也不能提前还款，因此对于项目整体的投资效果有较大影响。

三、规模不同的房地产公司应采取的筹资管理策略分析

（一）具有上市条件且公司股东较为集中的公司

这类公司往往属于国内房地产行业规模排名较为领先的公司，在总资产和项目数量上都十分巨大，这种类型的公司在全国都有几十甚至上百个项目在同时开发，其资金需求的规模无疑是巨大的。因此，此类公司集团层面较为适合采用资本市场中的权益类融资或者债券融资，因为这些公司一般都符合在资本市场上市或者是发行债券的条件，而且这种渠道的融资量巨大，可以满足整个集团公司进行项目投资的长期结构性自有资金需求。

另外，结合公司旗下各项目的融资渠道，合理利用开发贷款、信托基金等方式，以资本市场的权益融资为建设投资资金来源，以开发贷款、信托基金作为项目建设资金来源，合理地搭配融资渠道、保持稳健的资金结构。

筹资策略的核心：这种规模的集团公司筹资策略往往属于战略级别，而且资本市场融资工作具有长期性，一旦实施短期内不可能进行大的结构性调整，因此必须根据集团公司发展定位来制定，为公司的可持续发展做出长远规划。

（二）不具有上市条件中等规模的集团型房地产公司

这种类型的公司一般短期内不具备上市条件，项目分布基本上在本省市或者两三个省市范围内，项目数量一般在20个以内，股东数量较少，资金结构基本是采取股东自有资金加负债融资的模式。由于整体资金规模的限制，这类集团公司一般在新投资项目时主要考虑采取以已有项目进行信托基金融资，信托基金对于资金用途的限制较少，公司可以将信托资金在满足本项目开发建设的前提下，将其余资金用于新土地的摘取和投资，这样以实现滚动开发。

筹资策略的核心：此类型的公司一般资产规模中等，资金链稳健程度较弱，各个项目滚动开发之间的资金需求连接十分紧密，因此在选择融资渠道及规模时一定要考虑后期整个公司的还款压力和资金平衡能力，否则一旦出现某一个项目的销售回款情况未达到预期，便很有可能产生多米诺骨牌效应，致使整个企业的资金链断裂，甚至产生破产风险。

（三）小规模的房地产开发企业

这类企业股东的主业往往不是房地产行业，而是在其他行业积累了一定的资金量以后进行房地产开发的投资。这种企业的自有资金规模一般都极其有限，所能开发的规模一般也就1-2个项目。其自有资金的来源比较复杂，甚至还有采用民间借贷的资金进行摘地的，所以这类企业的资金链非常紧张，单一项目的销售回款速度直接影响了其投资成败。因此，这类企业一般采取成本较低的开发贷款来满足开发资金需求。

筹资策略核心：这种小规模公司在进行融资时的首要因素是融资速度和融资规模，即如果不能在一定时间内获得足够量的资金，其投资风险就会大幅增加，因此这类企业应在成本可接受的范围内尽可能地提高融资速度和规模。

四、结论

目前，随着我国资本市场的不断发展与完善，房地产企业将会有更多的融资模式选择，这就需要房地产企业从自身需求和能力出发去选择适合自己的融资模式。以房地产行业的特点来说，资金链条的稳定性是保证企业健康发展的关键，因此房地产企业应该合理运用融资渠道，以企业价值最大化为目标，制定合理的资金管理策略。

（作者单位：财富嘉苑置业有限公司）