房地产价格泡沫与货币政策的调控

【文章摘要】

改革开放以来，随着经济的持续发展，我国房地产业也有了飞速发展。房地产业的发展对推动经济增长起着重要的作用，同时，由于一些不利因素的影响，也给我国国民经济和生活带来负面效应，主要体现在房地产价格泡沫上，与此同时，国家货币政策的也要对此做出相应的调控，以此来保证整体经济的平稳发展，平衡国民生活体系。

【关键词】

房地产；价格泡沫；货币政策；调控

1 我国房地产业的现状分析

当前，房地产经济在中国的经济发展中占据着很重要的地位，并且所占份额在不断加大，已经逐渐成为居民财富的重要组成部分。房地产开发投资的增长速度也要明显快于固定资产的增长速度，而且它的投资额比重在整个社会经济中也在不断加大，这种情况在近几年显得尤为明显，在它的速度和数量增长的同时，价格上涨问题也是人们普遍关注的热点。当一种资产在交易的过程中连续涨价，价格已经背离原有的价值，并在上涨到一定的难以承受程度时，必然发生陡然暴跌现象，经济也由繁荣转向衰退，就好似气泡一样破灭。而房地产泡沫则指的是在虚拟需求的基础上，由房地产投机等一些负面因素引起的房地产价格持续上涨，使房地产价格偏离理论价格，明显大于其实际价值的一种现象。房地产泡沫就是房价过高，并且远远超出了它的实际价值和大多数人的购买能力，这种现象目前在我国尤为明显，具体体现在房价收入比上。房价收入比指的是一套住房的总价格占一个家庭年收入的比例，这是判断房地产价格的一项重要指标，在世界各地均普遍采用，世界银行的判断标准为 5 ：1，而我国已远远超过了这个指标，达到 10-15 ：1，这是一种严重失衡的表现，应当引起重视。另外目前还存在的情况就是，商品房的空置率较高，一些房地产开发商为了谋取暴利，盲目开发高档住宅和别墅群，而忽视了主要需求部分——普通民众的住房需求，这就在一定程度上造成经济适用房的欠缺，这种开发比例的失调，会使得房价不断攀升，更加大房产泡沫的现象，不仅不利于房地产行业的发展，由于普通民众的住房需求得不到满足，大众心理会产生负面情绪，也会阻碍社会的和谐发展。

2 引起房地产价格泡沫的因素和结果分析

在房地产业的形成和发展中，房地产价格是供应和需求的关系直接作用的结果，而房地产价格泡沫的存在一般认为是房地产的过度投资和社会心理因素引起和推动的。

在房地产业发展的初期，市场机制并不完善，此时的房地产业并没有一个合理均衡的价格标准，尚处在发现价格的阶段，也就是寻找到一个符合住房实际价值的价格以实现均衡的阶段。随着人口和人们收入的增加，对住房的需求也不断加大，就会刺激房地产投资的速度和数量，很多人买房是为了投机而非居住，一些投资商使用暗箱操作的手段，低价获取国有土地使用权，用来进行开发投资以谋得利益，这在很大程度上会引起房地产价格泡沫。回顾我国房地产业的发展史，每一次房地产价格膨胀的背后，都是由于经济的高速发展而产生的。近年来，中国经济受到全球金融危机的影响后，已在开始逐步复苏，也会进一步繁荣我国房地产经济。因为随着经济的发展，工业用地、商业用地等的需求就会有所增加，人民的收入也会增加，购房需求就会增加，从而刺激房地产的市场。这种房地产投资过热的现象在近几年尤为显著，并呈现逐年加快的趋势，这其中，住宅投资的增长更为明显，从地域上来看，东部地区投资过热的现象高于中西部地区。

另一个影响房地产价格泡沫的因素就是社会心理因素，在很大程度上，人们决定是否买房并不是根据当前的收入和需求来判定的，更多的是根据房地产价格的发展和未来预期能有多少收入来决策的，表现为用贷款融资的方式来购房，有调查数据显示，我国个人住房贷款额在近几年一直呈现大幅上涨的局面，这是因为房地产价格的不断攀升，人们认为未来它仍会继续上涨，为了避免以后价格持续上升因此就尽可能提前购房，这种心理预期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地产价格上涨从而脱离其实际价值，出现房地产价格泡沫的现象。

这两类因素对房地产价格泡沫都起着明显的作用，而当这种价格持续攀升的现象高到个人乃至整个社会无法长期承受的时候，一旦未来遇到某种突发事件的冲击，就会出现泡沫破灭的过程，我们无法判断泡沫到底累计到何种程度才会破灭，这种泡沫累计的程度上差别很大，从世界各国的房地产泡沫经历中就不难发现这一点。而一旦出现泡沫破灭，不仅会对房地产行业造成极大破坏，同时也会对社会心理造成破坏，带来的后果就是投资下降，市场结构失调，资源配置失衡，而且会斩断房地产开发与消费的资金链条，带来经济的衰退，进而引发金融危机。

3 货币政策对房地产价格泡沫的影响

在房地产经济快速发展的时代，它的价格波动是中央银行调控货币政策的一个重要考虑因素，而货币政策也应该成为调控房地产价格泡沫的有效手段。当今社会房地产价格与其实际价值之间的巨大偏差，给全国经济金融的发展和民生的改善带来极大的负面影响，使当局在制定货币政策时陷入到一个两难的境地。当中央银行调控房地产价格的力度过大时，就会与它在预先设定的货币政策下的价格有较大差异，将会对价格稳定造成较大冲击，不利于我国经济的平稳发展，因此在进行货币政策调控时，要兼顾着物价稳定和经济增长两个方面平稳调控。反向的信贷政策能有效抑制我国房地产价格泡沫的局面，且这种方法的效果也是非常显著的，控制流动性过剩也能有效阻止房地产投资的过度膨胀。如果扩张信贷政策，放任流动性，则会在很大程度上加快房地产投资的增长，极易引起房地产泡沫。同时，提高外资进入我国房地产市场的标准，能有效抑制境外机构和资金在我国从事炒房，能将我国房地产市场的发展推动到健康、持续的发展阶段。另外，调控货币供应量也能有效抑制房地产价格泡沫的局面。

4 结语

通过对我国目前房地产市场的现状分析，不难看出现阶段我国房地产行业存在的价格泡沫问题，而产生这种泡沫现象的原因，有房地产过度投资和社会心理因素两大方面，针对这样的现象，国家要制定出相应的货币政策来调控房地产市场，使我国房地产业走向健康稳定的方向，更好的带动国民生活发展和社会经济的进步。

【参考文献】

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[3]陈胜.货币政策因素对房价影响的实证分析[J].会计之友，2010（16）：37

【作者简介】

吴青玲（1985—），女，江西吉安人，毕业于中国人民大学，获管理学学士学位，房地产经济师.