对房地产市场信息不对称问题的分析

【摘要】房地产市场是一个典型的信息不对称市场。近几年来，我国房地产市场出现了连续数年的快速发展，尤其是在近期宏观调控的大背景下，房价依旧居高不下。在房地产商的定价选择与消费者的决策构成信息不完全的动态博弈中，房地产商利用自己相对于消费者的信息优势,对商品房需求、成本等因素进行“包装”,改变消费者的判断,诱导消费者做出接受涨价的决策,从而实现超额利润。因此，抑制房地产价格“非正常上涨”的关键在于降低信息不对称。

【关键词】房地产市场信息不对称原因分析对策建议

中图分类号： F293.35 文献标识码： A 文章编号：

房地产市场的信息不对称主要是指在房地产市场中，各个市场参与者所掌握的信息是不均匀的，对于所要交易房屋的质量、性能等内在性，一方比另一方更为了解。在信息不对称的房地产市场，购房者处于信息劣势的地位。

一、引言

近几年,我国房地产市场出现连续数年的快速发展,商品房价格迅速攀升,尤其是近一段时期,在宏观调控的大背景下,房地产价格已经在较高的情况下仍然迅猛上涨。

据最新研究资料显示,全国房地产市场的平均相对价格已经大大超过发达国家的水平。这个现象引起了社会各界的广泛关注,政府也已经发出“抑制”房价的信号。房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,房产商通常在市场需求、产品成本、产品品质等方面具有显著的信息优势,而消费者(买方)则明显处于信息劣势的位置。

二、房地产市场中信息不对称的成因

（一）房地产商品的特殊性。

房地产市场不同于一般的商品市场，房地产商品的特殊性决定了房地产市场中信息不对称问题，主要表现在以下几点：（1）房地产商品生产过程复杂，涉及领域繁多，由于社会分工的发展，很难有人对各个领域的知识都很精通，这导致消费者难以确定商品的质量。（2）房地产商品隐蔽工程多，被后续工程覆盖后，由于其本身的特点，难以进行全面检查。（3）房地产商品地理位置、设计、构造各不相同，在市场上不会存在相同的两个商品，人们不可能通过了解其他商品的特性来帮助判断，这决定了房地产商品的私有信息非常丰富。

（二）预防信息不对称的成本费用高。

（1）信息是一种稀缺资源，与开发商相比，消费者处于信息劣势。消费者若想获得与房地产企业相对称的信息，是要付出高额代价的。（2）理论上讲，一个完全的合同应包含交易过程中所有可能发生的情况和应对措施，这样才能更好地规范双方的行为。但现实中，充分估计将来可能出现的偶然性及如何处理这些偶然性是非常难的。（3）由于信息不对称和人们的有限理性，合同绝大多数是不完全合同，所以违反合同是难以避免的。在我国房地产交易过程中，多是开发商违约，作为消费者也是受害者，要想通过法律途径寻求解决办法就要付出高额成本。

（三）房地产市场中的利益驱动。

（1）房地产一级市场主要是指国有土地使用权出让市场，市场的主体是国家和房地产开发商。国家出让国有土地使用权时，有的开发商难以通过正当途径获得国有土地的使用权，就利用各种关系与政府官员勾结，以非正当手段获得国有土地的使用权。（2）房地产二级市场主要是指住房一级市场，是开发商把建好的楼盘卖给消费者的市场，市场的主体是开发商和购房者。在这个市场里，开发商主要通过牺牲建筑质量降低成本、隐瞒产品信息、夸大宣传等手段维护自己的信息优势。（3）房地产三级市场主要是指二手房买卖市场，包括在二级市场基础上的第二次或多次房地产转让交易活动，即购房者将自己所购买的住房，通过房地产中介机构转卖给新的购房者，这一市场的主体是售房者、房地产中介机构和购房者。由于这三个市场主体对房地产商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何两个主体之间都存在着信息不对称问题，每一个市场主体都想利用自己的信息优势获得最大利益，都会由此加剧信息的不对称。

三、完善房地产市场的对策及建议

信息不对称给房地产市场带来的负面影响非常严重。但完全消除市场中信息不对称现象，营造完全竞争的环境是不可能的。我们能做的就是从各个利益相关者着手，将信息不对称对房地产市场的不利影响降低到最小，维护各方的合法权益，促使房地产市场健康发展。对此，笔者依据上述分析，提出一下相关对策建议，为完善房地市场献计献策，期望起到抛砖引玉的作用。

（一）从开发商角度而言

开发商应从长远利益出发，力求产品质量得以保证，优质的产品即使价格偏高，也会得到消费者的青睐，最终会在市场上脱颖而出；低质量商品房若要进来滥竽充数，他们后期付出的代价将是巨大的。房地产开发商还应充分意识到，信息经济正逐渐把整个市场推向买方，因此房地产企业要做的不是研究如何榨取消费者，而是如何最大限度地获得消费者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出来，增加企业透明度，以最快的速度生产出值得信赖的产品，让广大消费者放心购买自己的产品，走出一条品牌经营路线，这种无形效应给房地产企业带来的利润将是巨大的。

要降低消费者与厂商之间的信息不对称,关键在于要让消费者充分了解房地产的市场需求和产品成本。这里不可避免地会涉及到商业机密问题。但是,对于房地产这样的特殊商品,房地产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开。当然,这里所说的信息公开主要是强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息,从而为消费者提供一个形成判断的合理基础。

（二）从购房者角度而言

对于购房者来说，信息的获得主要通过开发商或是销售商，这些信息一般都带有较强的主观性。大多数购房者不具备专业知识，信息搜索又要付出很高的成本。随着竞争的日趋激烈，很多小开发商只注重短期利益，在一定程度上加剧了逆向选择问题。消费者能做的就是尽力收集各种从正规渠道获得的权威信息，借助于社会、政府、行业协会的援助，或请律师陪同购买，或付稍高的价格去购买质量有保障的商品房，在自身利益受到损害时，依法维权，不让侵权者有机可乘。

面对当今中国房地产市场信息的不完全或不对称及其已经造成的社会、政治、经济的影响，我们必须尽快应对和采取有效措施，不断完善和发展房地产市场，使之逐渐成熟。

参考文献

1.张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:上海人民出版,1996.

2.谢识予.经济博弈论[M].上海:复旦大学出版社,2002.