对房地产的建议和意见范文

对房地产的建议和意见篇1

2002年7月26日，该房屋倒塌，和县一建在该宅基地上重建房屋，因陈远铸家人不允许施工，双方诉讼至法院。2003年4月，双方的房产确权案经法院审理，认为争议的房屋未办理土地使用权登记，和县房产局发证时认定事实不清，应暂缓发证。陈家不服，提起上诉，二审法院判决维持一审判决。

和县一建认为，这四间房屋是由其改建并长期使用的，对宅基地理所当然享有使用权。具体法律依据为：1962年9月公布的《农村工作条例修正草案》第二十一条；1985年11月21日的最高人民法院（1985）法民字第11号司法解释；1995年3月11日原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条、二十九条。

陈远铸则认为，该宅基地使用权应归陈家所有，其具体理由为：第一，1962年公布的《农村工作条例修正草案》规范的是农村的土地，不适用此案。第二，1962年和县一建和陈家签订的租约并不是陈家自愿出租，而是在房屋被占的情况下无奈地签订的，签约之后陈家曾多次要求返还。第三，和县一建1958年强占陈家房屋本身就是错误行为，这在1962年得到了纠正，但不彻底，可以说和县一建一直在犯四十年前的错误。第四，和县一建对该宅基地既未给予补偿，也没有办理相关征用手续，理所当然没有所有权。第五，该房屋宅基地在1951年“”时由县政府进行登记，颁发给陈永禄土地所有权证，这是无可争议的事实。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》提出，将城市空地、街基地等地产一律收归国有，发生这种变化后，陈家对宅基地不再拥有所有权，而是转化为使用权。陈家至今未接到县政府收回土地使用权的通知，陈远铸理所当然继承其父享有的该宅基地的使用权。

笔者倾向于第二种观点，现请专家予以解答。

安徽省和县国土资源局 朱文亮

朱文亮同志：

你好！对你来信所提问题，提供如下个人意见。

首先，需要明确的是，陈家1962年出租的应该是房屋而不是宅基地。如材料所述，1951年“”时，和县人民政府曾对争议土地进行登记，并颁发给当事人陈远铸的父亲土地所有权证，当事人陈远铸的父亲对争议的土地享有土地所有权。1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》规定“一切私人占有的城市空地、街基等地产，经过适当办法一律收归国有”，之后，陈家不再享有争议土地的所有权。土地使用权出租是1990年5月19日《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后才出现的，之前不存在土地使用权包括宅基地的出租，而租赁协议的签订时间是1962年5月7日，因此出租的是房屋而非宅基地。

其次，本案在确定宅基地的权利归属之前，应先确定房屋的所有权人。从材料中可以看出，1962年和县一建将占用的其他房屋和宅基地都退还给了陈家，争议房屋没有退还，而且双方当事人签订了租赁协议，由此可判断，当时争议房屋的所有权人是当事人陈远铸的父亲，而非和县一建。但现在房屋的所有权存在着争议。如果能够认定陈家为房屋的所有权人，那么所争议土地的使用权应该确认给陈家。

第三，即使房屋的产权目前存在争议，根据案件所提供的材料，结合我国土地确权的有关政策和原则，笔者也倾向于将争议土地的使用权确权给陈家。因为陈家不仅曾经是房屋的所有权人，而且是土地的所有权人，虽然土地国有后，陈家也不再拥有这块土地的所有权，但是1962年纠正“左”的错误路线后，陈家恢复了对房屋的所有权，并且1990年4月《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题给最高人民法院民事审判庭的复函》中指出：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权……”，因此应确定陈家享有争议土地的使用权。

以上意见，仅供参考。

对房地产的建议和意见篇2

一、定点征收

（一）定点征收的概念与特征

定点征收是指国家为了公共利益的需要，依法强制取得特定范围内集体、单位和个人财产所有权的一种行为。其特征为：1.主体的单一性。定点征收的主体只能是国家，在实际中表现为政府。2.目的的唯一性。定点征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能适用征收。3.范围的特定性。定点征收只适用于征收特定范围内的集体、单位和个人财产所有权。4.权限和程序的合法性。定点征收必须依照法律规定的权限和程序进行。5.手段的强制性。定点征收是国家以公权力为手段而采取的一种行为。6.相应的补偿性。国家定点征收后应按市场价给予被征收人相应的补偿。

（二）定点征收所面临的问题

由于定点征收是一个新鲜事物，在法律与实践方面面临诸多问题。

1.合法性问题

定点征收是否合法？有人认为，目前没有任何法律法规明确规定定点征收，因此，实施定点征收缺乏合法性依据。我们认为，尽管目前没有法律法规明确规定定点征收，但仍有相关法律法规可循。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。《条例》第八条列举了属于公共利益需要，可以作出征收决定的六种情形，其中第五种情形为“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”。从上述规定可以看出，法律规范未限定房屋征收必须对特定范围内的所有房屋实施整体征收，也未禁止对单套房屋实施征收。从文义解释的角度看，相关规范是允许基于公共利益的需要对特定房屋实施征收的。因此，定点征收是有合法性依据的。

2.相关部门出具证明材料问题

按照现行房屋征收法规政策，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。房屋征收决定作出前，发改、规划、国土部门应当按照《条例》的规定出具证明材料。在征求意见中，有人认为发改等各项证明文件只能针对整个地块作出，不可能具体到零散的房屋，因此定点征收在证明材料的出具环节走不通。我们认为，相关证明材料是政府在进行房屋征收决定程序中的阶段性记载，其目的是为了阐述对该地块上的房屋进行征收是基于公共利益需要，从而证明房屋征收的合法性。既然整个地块的房屋征收活动都符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，那么该地块中部分房屋的征收活动也自然符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，相关部门也自然可以出具征收部分房屋的证明材料。房屋征收部门在向发改等部门申请出具相关证明材料时，需将房屋的具置、所处方位、门牌号等内容进行明确，并附上图表，以确定定点征收的房屋征收范围。

3.被征收人是否同意改造的问题

按照《成都市人民政府办公厅关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的暂行意见》（成办发〔2012〕42号）的规定，因旧城区改建需要征收房屋的，应当将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节，充分尊重民意。大多数被征收人不同意改建的，不得作出房屋征收决定。《成都市城乡房产管理局关于印发〈关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见〉的通知》（成房发〔2012〕36号）规定：在调查摸底阶段，如果同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门终止模拟搬迁。在模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数不足改造范围内总户数95%的，终止模拟搬迁；签订模拟搬迁协议的户数达到95%的，征收部门可申请房屋征收决定；签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方按照约定履行协议，征收主体不再作出房屋征收决定。有人提出，自治改造、市场收购改造剩余的5%住户在自治改造、市场收购阶段都不签订补偿协议，在实施定点征收时他们会同意改建吗？如果他们不同意改建，按照《成都市人民政府办公厅关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的暂行意见》（成办发〔2012〕42号），就不能作出房屋征收决定。即便他们都同意改建，如在模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数不足改造范围内总户数95%的，将终止模拟搬迁，最终也不能作出房屋征收决定。

我们认为，在自治改造、市场收购阶段，95%的住户都同意改造且95%的住户都已签订了补偿协议，对剩余5%未签协议住户可直接启动征收程序，且《条例》并未规定实施旧城改建必须征求被征收人改建的意愿，只是规定“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”。

（三）定点征收的操作程序和应注意的问题

1.操作程序

按照《条例》的规定，我们认为，定点征收需经下列操作程序：

（1）申请征收决定

房屋征收部门就定点房屋向征收主体提出作出房屋征收决定的申请。申请时，应提交国民经济和社会发展年度计划文件、发改部门出具的符合国民经济和社会发展规划的证明、规划部门出具的符合城乡规划和专项规划的证明、国土部门出具的符合土地利用总体规划的证明等相关材料。

（2）公布定点房屋登记结果

房屋征收部门及时公布定点房屋登记结果（之前征收部门已组织登记）。定点房屋权属人对房屋登记结果有异议的，可在公布之日起3日内以书面方式向房屋征收部门提出。

（3）拟定征收补偿方案并组织论证

征收部门拟定征收补偿方案，并组织相关部门进行论证。

（4）征求对补偿安置方案的意见

报市、区（市）县人民政府同意后，征收部门以征收主体的名义在改造范围内公布补偿安置方案，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。

征求意见情况和根据公众意见修改后的征收补偿方案应以征收主体的名义及时公布。

（5）风险评估

房屋征收部门按照相关规定组织项目所在地部门、街道办事处等单位及人大代表、政协委员等对定点征收进行社会稳定风险评估。

（6）作出征收决定并公告

征收主体对房屋征收部门提交的相关材料进行审查，具备征收条件的作出房屋征收决定并及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

（7）选定评估机构

被征收人应在政府征收决定公布之日起15日内协商确定房地产价格评估机构。协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。若该程序在自治改造、市场收购阶段已进行，在本程序可省略。

（8）征收评估

房地产价格评估机构，按照相关规定进行征收评估，并向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋及安置房屋的整体评估报告和分户评估报告。

（9）签订征收补偿合同

房屋征收部门与定点房屋所有权人签订征收补偿合同。

（10）补偿决定

房屋征收部门与定点房屋权属人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请征收主体按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，公告时间不得少于30日。

（11）强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收主体依法申请当地人民法院强制执行。

2.定点征收应注意的问题

（1）明确定点征收的适用对象

根据《条例》的规定，只有“为了公共利益的需要”才能对城市房屋进行征收。从《条例》第八条列举的属于公共利益范畴的情形来看，只有旧城区改建项目，才能满足既充分尊重住户的改造意愿，又符合公共利益的条件。因此，定点征收只适用于以自治改造、市场收购改造进行的旧城区改建收尾工程。

（2）确定定点征收的房屋征收范围

为保障定点征收的顺利进行，房屋征收部门在向发改委等部门申请出具相关证明材料时，应当将房屋的具置、所处方位、门牌号等内容进行明确，并附上图表，以确定定点征收的房屋征收范围。

（3）确保定点征收的补偿标准与自治改造、市场收购改造的补偿标准基本一致

在自治改造、市场收购改造阶段，拒绝签订补偿协议的住户绝大多数都是要求更高的补偿，如果定点征收的补偿标准高于之前的标准，那么对以前签订补偿协议的住户就显得不公平，可能引发已签约交房的住户反悔，导致工作的被动。同时，对以后自治改造、市场收购的项目势必造成不利的影响，很多住户势必持观望的态度，造成项目无法正常推进，甚至半途而废。因此，定点征收的补偿标准不能高于自治改造、市场收购阶段的补偿标准，而且搬迁奖励的标准还应低一些。此外，对在自治改造、市场收购阶段签订补偿协议的住户，改造业主可在补偿协议中确定“就高不就低”（对被改造房屋）和“就低不就高”（对安置房屋）的原则，以充分保障他们的利益和激发他们签订协议的积极性。

（4）加强对定点征收的宣传

定点征收是一个新鲜事物，它以自治改造、市场收购改造为前提和基础，是保障旧城改造顺利进行的有力手段。在实施旧城改造中，要充分宣传定点征收，让广大群众知晓它的内涵与适用程序，促使拒不签约的住户转变态度，最大限度地促成其自愿签订补偿协议，保障改造项目尽快收尾。

二、业主大会调解与诉讼

业主大会调解与诉讼是自治改造、市场收购等旧城改造项目的重要收尾方法。其特点是充分尊重大多数住户的改造意愿，充分发挥业主大会的职能，通过业主大会的调解与诉讼，促使未签订补偿协议的住户及时签订协议，从而保障改造项目顺利实施。其理论依据是建筑物区分所有权。

（一）建筑物区分所有权的概念与特征

1.建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权是我国《物权法》专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

2.建筑物区分所有权的特征

（1）建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。

（2）建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权（成员权）三个部分组成。

（3）建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。

（4）建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。

3.建筑物区分所有权的内容

根据《物权法》规定，业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。在这三个方面的权利中，专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

（二）业主大会调解与诉讼的法律政策依据

业主大会调解与诉讼的法律政策依据主要有：《物权法》第七十五、七十六、七十八、八十三条；《物业管理条例》（国务院令第504号）第八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六条；《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第一、二十二、三十五条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高院1464次会议通过）第八、九、十二条。

（三）业主大会调解与诉讼的程序

1.申请对小区进行改造

小区住户、业主大会或业主委员会向社区或街道办事处提出对小区进行改造的书面申请。

2.对改造意愿进行调查

社区或街道办事处根据小区住户、业主大会或业主委员会提出的对小区进行改造的书面申请，组织小区住户对改造意愿进行调查（也可由业主委员会进行调查）。若同意改造户数未达到小区范围内总户数95%的，终止改造的相关工作。

3.确定改造模式

同意改造户数达到小区范围内总户数95%后，由社区或业主大会确定小区改造模式（含确定改造业主或收购单位）。在实践中，可引进开发企业或其他单位进行自治改造、市场收购。

4.模拟搬迁或房屋收购公告

采取自治改造的，由改造业主在改造范围内模拟搬迁公告，公布改造业主（含改造业主委托的实施单位）、模拟搬迁期限、改造范围、启动条件、工作步骤、咨询等相关事项；采取市场收购的，由收购单位在收购范围内房屋收购公告，公布收购单位 （含收购单位委托的实施单位）、收购范围、收购事件、收购协议生效条件、工作步骤、咨询等相关事项。

5.对拟改造房屋进行调查登记

改造业主或收购单位对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并在改造范围内公布调查结果。

6.选定评估机构

社区、业主大会或业主委员会组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于7日。协商不成的，由社区、业主大会或业主委员会组织改造范围内居民按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

7.房屋市场评估

选定的评估机构按相关评估技术规范开展评估工作，并按规定出具评估报告。

8.制定补偿方案并征求意见

改造业主或收购单位根据调查登记和评估结果按照现行征收补偿标准拟定补偿方案，并在改造（收购）范围内公布，征求住户意见，征求意见期限不少于7日。改造范围内95%以上户数认为补偿方案不符合现行征收法规政策的，社区、业主大会或业主委员会组织由居民和公众代表参加的听证会，改造业主或收购单位根据听证会情况修改方案。

根据公众意见修改后的补偿方案应及时公布，提前搬迁奖励的期限从补偿方案公布之日起开始计算。

改造业主或收购单位应将补偿方案及时报项目所在地的房屋征收管理部门备案，中心城区还需将补偿方案报市房屋征收管理办公室备案。

9.签订补偿或收购协议

在签约期内，改造业主或收购单位根据补偿方案与小区住户签订补偿协议或收购协议。签约期限根据项目实际情况确定。

10.公布签约情况及相应结果

签约期届满后，改造业主或收购单位将协议的签订情况以及相应结果在改造范围内及时公布。

签约期限内，签订协议的户数达到改造范围内总户数95%，且协议涉及的被改造房屋面积占建筑物总面积2/3以上时协议生效，但暂不履行；未达到上述条件，协议无效，改造行为同时终止。

11.召开业主大会临时会议

签订协议的户数达到改造范围内总户数95%，且协议涉及的被改造房屋面积占建筑物总面积2/3以上时，经20%以上的业主（被改造住户）提议，业主委员会组织召开业主大会临时会议，形成改建或重建决议并表决通过。决议主要内容包括：（1）改造业主或收购单位对小区范围内建筑物及其附属设施按照规划进行改建或重建；（2）签订的补偿协议或收购协议视为签订的改建协议或重建协议；（3）按照补偿方案签订改建协议或重建协议；（4）之前未签协议的业主（被改造住户）在规定时间内签订改建协议或重建协议并将房屋腾空交给改造业主或收购单位；（5）违约责任。

12.向法院提讼

业主（被改造住户）在规定时间内未签订改建协议或重建协议，业主大会组织业主进行调解，在调解无效的情况下，委托业主向法院，要求法院确认业主大会形成的改建决议或重建决议有效，并要求之前未签协议的业主（被改造住户）在规定时间内签订改建协议或重建协议并将房屋腾空交给改造业主或收购单位。

13.申请法院执行

少数业主（被改造住户）在法院判决（裁定）规定的时间内仍拒绝签订改建协议或重建协议，业主大会申请法院强制搬迁这些住户。

法院裁定住户强制搬迁后，改造业主或收购单位与住户履行改造协议或收购协议。

（四）业主大会调解与诉讼应注意的问题

1.适用范围

业主大会调解与诉讼只适用于存在共有权的小区，对不在小区内的房屋则不能使用。

2.签约比例

为谨慎起见，除整个小区占总人数95%以上的住户签订了补偿协议或收购协议，且协议涉及的被改造房屋面积占建筑物总面积2/3以上外，建议小区内每一栋房屋签约比例也达到上述要求。

3.会议组织

为保障会议的顺利召开，同时配合做好宣传工作，建议由社区协助组织及召开业主大会临时会议。

4.改建或重建方案

对小区的改建或重建应依照小区新的规划方案，必要时属地街道办事处可协助改造业主或收购单位办理相关手续。

5.征求意见方式

对房地产的建议和意见篇3

居民自主改造模式是指在群众自愿和符合法律法规及城市总体规划的前提下,以改造片区房屋业主为改造主体,在属地街道办事处(镇、乡政府)、政府相关职能部门引导下,通过市场杠杆调节,多渠道、多方式吸纳资金参与改造并通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施的旧城改造模式。自主改造适用于住户改造意愿强烈、绝大多数住户同意改造的非公益性改造项目,它能充分发挥拟改造片区居民自我组织、自我管理、自我监督、自我教育的主体作用,是充分尊重民意、维护拆迁市场秩序的新型旧城改造模式。

二、居民自主改造模式的基本流程

自主改造通过改造片区住户选举的居民议事委员会或议事小组组织实施。居民议事委员会或议事小组的主要职责是:1　负责做好居民之间、居民与投资主体、居民与政府的沟通工作;2　充分征集居民意愿,确定片区自主改造方式;3　组织居民抽签确定评估机构;4　在多次征求改造住户意见的基础上制定搬迁补偿安置方案;5　代表改造住户联系投资主体,洽商改造方案与利益分配等问题;6　组织改造片区住户签订搬迁协议,督促住户搬迁;7　处理其他相关事宜。

居民自主改造可采取成立股份有限公司和单纯以房地产作价入股的方式进行。

(一)成立股份有限公司进行改造,其基本流程如下:

1　改造范围内2/3以上住户签名同意改造。

2　在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。

3　议事委员会或议事小组对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。

4　议事委员会或议事小组组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。

5　在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就是否以改造房屋的价值入股成立股份有限公司进行商议,商议确定后,就股份公司章程、人员及股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等制定具体方案。

6　议事委员会或议事小组公示成立股份有限公司的具体方案,征求改造区域住户意见。征求意见期限为1个月。在此期间,议事委员会或议事小组根据改造区域住户的主要意见和相关法律规定完善具体方案。

7　公示期届满,议事委员会或议事小组组织改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》,签订期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订《成立股份有限公司责任书》达到90%以上的,签订期限再延长15日。

8　签订《成立股份有限公司责任书》期限届满后,若改造区域住户100%签订《成立股份有限公司责任书》,在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组申请成立股份有限公司。

9　股份有限公司拆除、清理完地上建筑物、构筑物及附着物后向国土部门申请土地使用权主体更名。

10　股份有限公司向规划部门申请改造地块规划条件,按照相关规定进行建设。

成立股份有限公司进行改造的全部费用来自改造区域居民的募集或金融贷款。

(二)单纯以房地产作价入股进行改造,其基本流程如下:

1　改造范围内2/3以上住户签名同意改造。

2　在社区居委会的协助下,选举住户代表成立议事委员会或议事小组。

3　在街道办事处、区房产行政管理部门等单位及居民委员会的引荐、指导、协助下,议事委员会或议事小组确定房产开发单位。

4　议事委员会或议事小组会同房产开发单位对改造范围内的所有住户及其房屋面积、性质等情况进行摸底并形成书面材料。

5　议事委员会或议事小组会同房产开发单位组织改造区域住户,现场抽取房屋评估机构对改造房屋进行评估,确定改造房屋的价值。

6　在街道办事处、社区居委会帮助下,议事委员会或议事小组就以改造房屋的价值入股与房产开发单位进行商议,协商内容包括股份构成、安置补偿(含过渡安置)、收益分配、风险责任等,协商完毕后制定具体合作方案。

7　议事委员会或议事小组公示合作方案,征求改造区域住户意见,并根据住户主要意见完善具体合作方案,公示期为1个月。

8　根据具体合作方案,改造区域住户与房产开发单位签订合作开发协议,期限为1个月。如果1个月期限届满,改造区域住户签订合作协议达到90%以上的,签订期限再延长15日。

9　签订协议期限届满后,若改造区域住户100%签订了合作开发协议并腾空房屋,房产开发企业办理房屋产权过户手续。

10　房产开发单位到国土部门办理土地变更手续。

11　房产开发单位向规划部门申请改造地块的规划条件,并按相关规定进行建设。

单纯以房地产作价入股进行改造所需费用由房产开发单位承担。

为保障自主改造做到公开、公平、公正,可在成立居民议事委员会或议事小组的同时成立改造片区公信评议小组,由片区内人大代表、政协委员、律师、房地产评估师和具有一定公信力的居民代表组成,对自主改造过程实施全程监督。

三、居民自主改造模式存在的问题及解决办法

居民自主改造模式虽能充分调动居民改造的积极性,推动旧城改造的进程,但也存在一些问题:一是补偿安置标准不统一。一些改造项目通过增设补偿科目突破拆迁政策规定的补偿标准。二是在法律方面缺乏强制手段,收尾困难。由于居民自主改造项目属于非拆迁许可项目,不能纳入拆迁保障范围,因此,对未签改造协议的住户不能依法裁决和实施强制拆迁,如遇不愿搬迁的住户,整个改造项目收尾将异常艰难。为此,笔者认为,应将自主改造纳入拆迁管理的范筹,从以下几个方面加强对居民自主改造项目的监管。

1　居民自主改造项目的补偿安置方案应当符合现行拆迁法规政策规定,并经项目所在地房屋拆迁管理部门批准后方能在改造范围内公布并实施。

2　居民自主改造项目住户85%以上签订改造协议的,改造业主可依法申请办理房屋拆迁许可证,按照相关法律法规及政策依法实施拆迁。

3　改造业主拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物后,须向项目所在地房屋拆迁管理部门申请验收。房屋拆迁管理部门验收合格的,出具验收合格书,验收不合格的,提出整改意见。

对房地产的建议和意见篇4

《财经国家周刊》记者获悉，这部立法草案目前还停留在住房和城乡建设部政策法规司，没有按照事先的计划“在兔年春节前提交国务院法制办”。

知情人透露，“目前住建部政策法规司正在亚洲开发银行资助下，就立法中的难点、重点问题进行进一步的研究。”重新排布的课题结题时间表是2011年5月，最晚可到2011年11月。

这位知情人告诉记者，按照此前计划，课题组原本希望将《基本住房保障法》草案“在2月底做实”，并“能赶上2011年全国两会”。但在现实操作中，由于课题资金提供方审批程序较长，课题研究中的一些争议的焦点问题意见还未统一，致使草案提交国务院法制办的时间一拖再拖。

课题组原本以为，住房保障立法工作应该会很顺利地推进。可随着调查研究的深入，一系列棘手难题浮出水面，比如作为国有资产的保障性住房如何管理、保障房政策制定的灵活性和制度化之间的取舍、保障房建设和保障房立法哪个优先，以及新法律和既有规章如何衔接，等等。在这些问题上，社会学家和经济学家基于视角的不同争持不下。

主导立法的官员则倾向于认为，当前住房保障工作更应该“务实”。知情人援引这位官员的话说：“就目前来说，是立法对老百姓重要，还是多盖保障房对老百姓重要？”在这位官员看来，如果依靠现有的几个文件和规章，就能够把保障房建设任务落到实处，那么“立法工作就没必要那么急”。

对此，北京大学法学院副教授、房地产法研究中心主任楼建波从法律专业人士的角度评价说，“给立法工作规定期限，确实并非科学发展观的态度”，“一切从实践上升为制度的立法工作，都应该慎而又慎，不能操之过急”。

楼建波也是住房保障立法起草专家组成员。他告诉记者，《基本住房保障法》草案研究工作目前并未停止，专家们还在就一些艰深问题反复“攻坚”，“目前在立法大方向上绝对没有争议”。

“万众期待”的立法

在2010年全国两会期间，住房保障立法就被列入国务院2010年立法计划。当时，国务院法制办副主任郜风涛表示，《住房保障法》2010年出台的把握性不大，但他们会积极工作，力争“明年（2011年）有所结果”。

现在看来，这一结果显然难以在2011年全国两会上兑现。

“但并不排除住房保障立法仍旧会成为今年两会讨论的热点。”一位立法专家如是判断。在他看来，房地产提案和议案几乎是每年两会绕不过去的热点。

在2011年全国两会前夕，房地产行业一系列焦点事件高度发酵：1月27日，重庆和上海对个人住房开征房产税的试点方案，开创中国房地产持有环节税改革“自下而上”的先例；2月16日，为落实“新国八条”房地产调控新政，北京推出了“空前猛烈”的住房限购政策，核心内容是规定在京纳税、社保不满5年的外地人禁止购房。

除房产税和“新国八条”，在2011年全国两会前，还包括各地政府对保障房建设目标的表态和宣示。而一些先行城市如重庆，目前已开始大规模向社会兑现公租房承诺。重庆2011年将有1000万平方米、20万套公租房进入摇号配租程序，预期将解决50万夹心层人口的居住保障。

诸多房地产焦点事件，已将住房制度改革引向纵深。有分析人士指出，沪渝房产税和北京的“新国八条”细则，前一个旨在完善税制改革、调节收入分配，有“破题”之意；后一个则有“借题”之嫌――“与其说‘京八条’是一项房地产调控政策，不如说是政府利用房地产调控进行城市人口调整的政策，是北京城市基础设施承载力已超越极限不得已而采取的措施。”

上述分析人士认为，中国房地产之所以深受三高（高投资、高房价、高空置）病痛的困扰，恰是“长期不进行制度性、结构性改革的必然后果”。而制度性、结构性改革的前置保障，恰在于立法。

基于这一业界普遍呼吁，近年来，住房保障立法观念逐步深入人心，成为万众期待。

2010年11月，在舆论对2010年定下的住房保障目标――“580万套新建保障房开工进度”追问甚紧之际，住房和城乡建设部忽然放出消息：“《住房保障法》的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成《基本住房保障法（征求意见稿）》”。

早在8个月以前的2010年全国两会期间，呼吁加快住房保障立法的，是一部由辽宁省退休老干部李明撰写的“民间版《住房保障法》草案”。

2010年3月13日，全国人大代表宗庆后和迟夙生以李明的提议为蓝本撰成议案，各自联合30余位人大代表。此事经媒体发酵，使房地产问题成为2010年全国两会的“一号议案”。随后，“住房保障法”被列入十一届全国人大立法规划。

相关资料介绍，《住房保障法》是一部保障公民居住权利的法律。根本出发点是明确政府在为公民提供住房保障方面所应承担的责任，并以法律的形式，对保障性住房的资金来源给予保证。

有相关专家认为，尽管中国有《城市房地产管理法》和经济适用房、廉租房等各类管理条例，但因为缺少一部权威统一的住房保障法律，加之中国楼市被商业利益“绑架”，故而使住房问题过度市场化，缺乏民生保障。《住房保障法》正是被寄予这样的期望才深受关注。

根据记者的了解，目前已经形成的《基本住房保障法（征求意见稿）》大致“眉目”包括：规定城镇基本住房保障标准、范围和方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实和农村住房保障制度，等等。

一位参与立法起草的专家透露，《基本住房保障法（征求意见稿）》脱胎于2008年《住房保障条例》的起草。当时住建部分别委托深圳房地产研究所和清华、北大的法学专家做国内外理论和实践双重研究借鉴。前者搜集和吸取国内各地地方条例的精髓，后者则参阅境外14个国家和地区的住房保障制度。研究团队阵容强大，动用国内外上百名专家。

最初，《住房保障条例》被列入十一届全国人大“二类”立法规划，意即“先研究起草，条件成熟时再提交审议”；与之相关的另外两部住房领域的重要法律，分别为《城市房地产管理法修改》和《土地管理法修改》，二者被列入“一类”立法规划，需要在当届人大任内提交审议。

中国住房保障立法研究工作实际上可以追溯至上世纪80年代。从彼时开始，不断有专家学者提出过起草住房保障法的动议。但立法条件始终没能成熟。

楼建波分析说，上世纪80年代中国城市政府曾推行过以“公房”为主体的住房保障形式，但后来走不下去。公房的建设、运营和维护成了沉重的财务包袱。由此才有了1998年结束福利分房、进行市场化改革的“房改”。当时，“住房市场化”成为改革大方向，有关“要建立什么样的住房制度”的判断中，也往往先提市场、后提保障。这使得住房保障立法被“边缘化”。

另一个客观原因在于，“当时的房价泡沫并不如今天这般严重，住房保障立法也就显得不那么紧迫。”

按楼建波的说法，住房保障立法被高度关注，肇始于房价飙升的2005年。

反复论战

作为中国最受关注的立法之一，《基本住房保障法》的起草过程充满争鸣。上百个专家时常就一个细节反复“论战”。

比如“定位”问题。曾参与过立法讨论会的楼建波告诉《财经国家周刊》记者，在“住房保障立法”框架下，专家组曾经有三个讨论方向：“住房法”、“保障性住房法”和“基本住房保障法”。第一个概念包含了商品房的因素，第二个概念则偏向保障房一端，只有第三个概念定位可取，即保障中低收入人群。

对“定位”的讨论，实质上涉及到“一个国家的住房制度到底是依靠市场，还是依靠政府解决，或者是两者都要”，也即“住房的供应渠道”问题。专家们在反复论证中达成一个共识：中国的“基本住房保障”范围，应该在“立足现有的保障性住房的基础上，往上再扩一点，覆盖‘夹心层’”；而且“提供基本住房保障的责任在政府”。

“保障范围”也是专家激烈论战的焦点。专家们倾向于认为，中低收入人群是一个动态的概念，“可能随着生活水平的提高，就不再需要保障了”。据此，《基本住房保障法（征求意见稿）》按照“收入”和“现有住房条件”两条线划定保障范围。考虑到区域经济水平的不均衡，这两条线可以因地制宜。

楼建波并未向《财经国家周刊》记者透露意见稿中划定的具体保障线数字。他表示，专家组讨论过程中倾向于对“特殊人群”给予不同的保障形式，如刚毕业的大学生可以给予“过渡性的住房保障”，身体残疾、拖家带口、没有工作技能的中年人士给予“永久性保障”。

此外，在这部《基本住房保障法》的起草过程中，楼建波印象深刻的一些讨论话题还包括省、市各级政府在住房保障中的责任、保障房的建设标准、保障房建设计划的管理、租售并举的分配形式、骗租骗保的惩罚措施和对渎职的地方政府的问责，等等。

分流非理性购房压力

看过《基本住房保障法（征求意见稿）》的业内专家，对此评价不一。

一位接受《财经国家周刊》采访的专家认为，上述住房和城乡建设部牵头起草的《基本住房保障房》草案有4个亮点值得肯定：一是将各种形式的保障性住房统一概念，二是明确规定政府责任，三是规定保障房的准入、使用和退出机制，四是试图把税收和金融方面的支持写入立法。

但这位专家同时认为，作为一部事关全体国民福祉的法律，住房保障立法应充分吸纳民意。

在评价《基本住房保障法》将发挥的保障效果时，作为课题组成员，楼建波颇为自信：首先会使现有的住房制度或住房供应更加合理，对宏观调控发挥积极效应；其次是从宏观经济层面减轻“房地产依赖症”；最为重要的是，《基本住房保障法》将发挥安民告示、稳定民心的作用，分流非理性购房压力。

全国工商联房地产商会会长聂梅生此前接受《财经国家周刊》记者采访时指出，当前中国住房保障领域面临三大缺失：立法、资金和建设主体。其中立法是关键环节，是建立并完善住房保障制度机制的基础。

而在李明看来，只有通过立法才能完成这一中国住房制度的“二次改革”。

对房地产的建议和意见篇5

买主花巨款买了一处房子，刚刚搬进新居，却不料被卖主的前妻告上了法庭，卖主也临阵倒戈，买主因此缠上了一连串的官司，到手的房子也在手中飞来飞去。那么，房子到底应当归谁呢？

千谨万慎花巨资买来麻烦房

现年35岁的夏鸿，是江苏省淮安市的一名普通工人。为了改善居住条件，夏鸿和妻子商量后，到房屋中介进行了买房登记，决定在淮安市区购买一套房子。

2005年12月初，登记没几天，夏鸿就接到了中介老板的电话：“有人来登记卖房了。房子地段好，面积大，价格十分便宜，你快来看看！”

听说有了好的房源，夏鸿丢下手中的活儿，便赶到了中介。夏鸿只见卖房登记信息表明：卖主沈忠，房屋及院落面积约600平方米，房屋有证面积为275.55平方米，售价为52万元。“房子大，价格便宜，还有院子，是十分理想的房子。”可是，夏鸿也犯起了嘀咕：“这么大的房子，这么便宜，会不会有什么问题？”见夏鸿满脸狐疑，中介老板便说：“卖主因为急需用钱，不然也不会这么便宜的。我们都审核过了，不会有什么问题的。”有了中介老板的承诺，夏鸿的心踏实了些。

在中介的安排下，夏鸿很快就与卖主沈忠见面了。在洽谈房屋买卖的过程中，为了避免日后生出麻烦，夏鸿便问道：“卖房子，你和你妻子商量好了吗？”见夏鸿问到这个问题，沈忠便直言相告：“不瞒你说，我和前妻于1997年协议离婚了，我一次性补偿前妻1.5万元，儿子随我生活，前妻不支付抚养费。离婚后前妻就从家中搬出去了。现在，前妻已再婚并生有一女，房子与她没有关系。”见夏鸿还是有点不放心，沈忠又解释道：“结婚前，父母送我平房3间。结婚后，我和前妻在主房西侧建了平房3间。离婚后，我领取了房屋建设工程规划许可证，于2003年3月将6间平房拆除，重新建了现在的房屋。2005年2月，我又领取了土地使用权证和房屋产权证。”沈忠站起身来，走到夏鸿的身边，拍拍夏鸿的肩膀，继续说道：“你放心好了，房子是我的，所有证件都是我一个人的，绝对没有任何问题。”事后，夏鸿又到房产交易所查询，沈忠在向房产部门申请办理房屋产权证时，在提交的《房屋所有权初始登记申请表》中申明“此房屋产权属本人所有，无其他人共有”。同年12月21日，沈忠、夏鸿签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，夏鸿陆续向沈忠支付房款，共计34.3万元。

2005年12月23日，沈忠、夏鸿申请办理过户登记手续。在办理房屋产权转移时，沈忠在申请表中再次申明“原产权属本人一人所有，无其他共有人”。2006年1月9日，夏鸿一家终于领到了房屋产权证。同年3月1日，夏鸿将房屋进行装修后，一家人高高兴兴地搬入新购房屋居住。

得而复失买主冰火两重天

当喜迁新居的夏鸿一家还沉浸在欢乐之中时，他全然不知道一场旷日持久的官司在等待着他们。2006年3月15日，夏鸿突然接到淮安市清浦区法院送来的一纸诉状，将自己告上法庭的是沈忠的前妻吴梅，同时，被推上被告席的还有沈忠，诉称夏鸿明知所购房屋产权有争议仍然购买，属恶意取得房产，请求法院确认买卖无效。

购买房屋时，亲口问过沈忠，而且自己也查过相关证件，没有任何争议，沈忠的前妻为何以房屋产权有争议自己？看来，这一切，只有沈忠能帮自己说清楚了。接到诉状后，夏鸿急忙找沈忠商量对策。可是，让夏鸿意想不到的是，沈忠此时的态度已是180度的大转弯，说自己出卖共有房屋确实不当，同意房屋买卖合同无效并愿意退还房款。沈忠的态度让夏鸿猝不及防，夏鸿意识到只能靠自己力争权益了。

对自己被告上法庭，夏鸿感到十分的委屈。在法庭上，他说：“我通过中介购房，且向房管部门作过了解，该房是沈忠在与前妻吴梅离婚多年后，其个人领取的土地证、房产证。另外，沈忠在房屋初始登记和转移登记时均注明‘房屋产权属本人所有，无其他共有人’，我取得房产完全是合法的。”为此，夏鸿请求法院驳回吴梅的诉讼请求。

一审审理中，吴梅提供了其于2005年10月20日与沈忠签订的《离婚补充协议》一份，协议主要内容为：自建房屋归吴梅与沈忠共同所有；待独生子沈斌成家后，全部转至其名下，并办理产权过户手续，双方不得擅自将房屋出卖给他人。

清浦区法院审理认为：庭审时，吴梅并没有提供相应的证据予以证明该房屋是其出资与沈忠共同所建。该房屋的规划许可证、房屋产权证均为沈忠所有，故离婚补充协议内容可信度低，不予采纳。沈忠将争议房屋出售给夏鸿系双方真实意思表示，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。

据此，法院依法作出一审判决，判决确认沈忠与夏鸿的房屋买卖合同有效；驳回吴梅的诉讼请求。

一审的判决，让夏鸿感受到司法的公正，心中十分欣慰。可是，让夏鸿万万没有想到的是，一审判决后，吴梅不服，向淮安中院提出了上诉，淮安中院于2006年8月4日作出发回重审的裁定。夏鸿的心再次悬了起来。

重审一审，法院查明的事实却发生了变化。法院认定的事实为：2003年3月，吴梅与沈忠将6间平房拆除后，共同出资建设了房屋。2005年12月21日，就在《房屋买卖合同》签订当晚，沈忠的儿子沈斌将父亲卖房的消息告知了吴梅，吴梅知悉后，曾于2006年1月4日到房屋中介，以其是房屋共有人阻止卖房，并与沈忠、夏鸿发生争吵，并经当地派出所出警处理。

法院重审后认为，讼争房屋中坐西朝东3间房屋系婚后所建，坐北朝南3间平房虽系沈忠婚前取得，但据双方夫妻关系存续期间的法律规定，可视为夫妻共同财产。吴梅与沈忠离婚时，对该财产未予分割，有离婚协议为凭，应予认定6间房屋系吴梅和沈忠夫妻共同财产。夏鸿在办理买卖过户手续过程中、领取产权证前，知道吴梅主张权利，不同意出卖讼争房屋，仍然购买该房，主观有恶意，故应判决夏鸿与沈忠之间的买卖合同无效。

2007年1月29日，法院根据法律的有关规定，作出一审判决，判决沈忠与夏鸿签订的《房屋买卖合同》无效；沈忠返还夏鸿房款34.3万元，夏鸿将房屋返还给吴梅和沈忠。

判决后，夏鸿不服，向淮安中院提起上诉。2007年5月17日，淮安中院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

一波六折公正在抗诉中实现

二审判决，即为生效判决。判决下达后，经吴梅申请强制执行，夏鸿一家被迫从所购买的房子中搬出，临时租住在一间不到50平方米的平房内。官司输了，房子飞了，可是，夏鸿心中的那股怨气却憋在心中，常常自叹：这个世道，难道就真的没有公道了吗？难道自己此生就要这样冤屈下去吗？

“可以到检察院申诉。如果确实是冤案，检察院可以提起抗诉，还是有一丝希望的。”周围的朋友见夏鸿情绪十分沮丧，心中不忍，不止一次地提醒夏鸿，建议他向检察院申诉。听说可以向检察院申诉，夏鸿忐忑不安地走进了淮安市检察院的大门。

检察院经全面审查，认定夏鸿购买房屋系善意取得，终审判决确认房屋买卖合同无效不当。2008年1月23日，经淮安市检察院提请，江苏省检察院就本案向江苏省高院提出抗诉。根据省高院的指令，2008年3月6日，淮安中院对本案裁定再审。

江苏省人民检察院指派淮安市人民检察院两名检察员出庭支持抗诉，

江苏省检察院抗诉称：首先，根据吴梅与沈忠的离婚协议，沈忠补偿吴梅1.5万元，双方对共同财产已进行了分割。离婚后，沈忠以自己名义领取了建设工程规划许可证，后又依法领取产权证，此时吴梅已与他人结婚生子，在离婚后再出资与沈忠共同建房，且在离婚8年后又签订《离婚补充协议》有违常理。其次，沈忠在填写的《房屋所有权初始登记申请表》和《房产转移登记申请表》中均注明“房屋产权属本人一人所有，无其他共有人”，基于物权登记的公信力，夏鸿与沈忠签订了房屋买卖合同，双方均履行了交付义务，并办理了产权过户登记手续，夏鸿是一种善意取得，夏鸿作为善意第三人，其与沈忠的房屋买卖行为应予保护。即使吴梅是房屋所有权人，她也只能向沈忠主张损害赔偿。

淮安中院再审认为：本案争议的房屋在翻建前一直由吴梅与沈忠共同使用、管理，可视为夫妻共同财产。但离婚后沈忠以个人名义领取了建设工程规划许可证对房屋进行翻建，房屋建成后亦以个人名义领取了土地使用权证和房屋产权证，沈忠的上述行为完成了物权登记要件，对外产生公信效力，确立了沈忠对新建房屋权利人的地位，亦使得原来可视为夫妻共同财产的房屋已灭失，同时排除了因婚姻关系所延伸出的产权共有的可能。吴梅与沈忠签订的补充协议即使是事实，但双方并没有按照补充协议的约定变更产权登记，故该“协议”仅能在吴梅与沈忠之间产生约束力，不产生与土地使用权证、房屋所有权证的对抗效力。对于吴梅设立在原物上的权利，由于原房屋的灭失而转变为债权，应由沈忠负责偿还。争议房屋，沈忠作为产权人有权进行处分。夏鸿通过中介公司，在双方的交易过程中，对沈忠出售房屋的“两证”及沈忠的婚姻状况进行了必要的审查，已经尽到了应有的注意义务。双方签订的房屋买卖协议，是一种正当交易行为，故不适用恶意串通损害共有人利益的法律规定，双方关于合法建筑部分的约定不违反合同成立的有效要件，应予保护。吴梅要求确认夏鸿与沈忠房屋买卖合同无效的主张，不能支持。

2008年11月28日，淮安中院根据法律的有关规定，作出终审判决，判决撤销原一、二审判决；驳回吴梅的诉讼请求。“还是要相信法律，法律终于还了我一个公正。”夏鸿对检察官和再审法官充满了感激之情。■

对房地产的建议和意见篇6

一、加强组织领导，健全保障措施

1、成立领导小组。为了加强学习实践活动的组织领导，成立了局长任组长的学习实践活动领导小组，主要负责各项学习实践活动的部署安排、督导检查，措施制定、问题研究等工作，确保严格做好规定动作，突出选好自选动作，使我局学习活动扎实有效推进。同时，为保障活动有序开展，领导小组先后制定了《__市房地产管理局关于深入开展学习实践科学发展观活动的实施方案》、《关于深入开展学习实践科学发展观活动做好学习调研阶段工作的通知》、《关于深入开展学习实践科学发展观活动做好分析检查阶段工作的通知》、《__市房地产管理局落实科学发展观推进科学发展的通知》等十多项政策规定，全部以正式文件形式下发到各科室、单位。

2、强化督促检查。局学习实践活动领导小组主动与市指导检查组保持联系，切实履行监督指导职责，对局各科室、单位开展学习实践活动加强督促、检查和指导，及时发现和解决问题，严格指导把关。各科室、单位及时上报活动开展情况，主动接受群众监督，确保让群众满意。

3、营造浓厚氛围。我局在政工简报、房管局信息网站开辟了学习实践科学发展观活动专栏，跟踪报道全局学习实践活动情况，全面推广活动典型和先进经验，做好学习实践活动资料存档工作。对工作亮点深入挖掘、总结，及时上报，并通过报纸、网站、电视等媒体发表稿件20多篇，广泛宣传，营造了良好的活动氛围。

二、深入学习调研，夯实思想基础

1、切实抓好学习。为了打牢思想基础，真正提高科学发展意识，和党中央在思想上保持一致，我们集中抓学习，使学习贯穿学习实践活动的全过程。通过集中辅导、专题培训、集体研讨、个人自学等方式组织学习培训，系统学习了党的十七大报告、《邓小平论科学发展》、《科学发展观重要论述摘编》和等中央领导一系列重要讲话精神，省第九次党代会和省委工作会议精神等、各级领导在联系点的重要讲话等。局学习实践科学发展观活动领导小组制定学习计划和学习配档，建立定期集中学习制度，局党组每周一上午进行专题学习，全局党员每周三下午、周六全天集中学习。党组成员在积极参加专题学习的同时，主动参加全局党员集中学习。在学习实践活动中，累计组织学习培训25场次。党员在参加集中学习的同时，主动抽出时间自学，人均记录笔记15000字以上。对4名离退休党员不能正常参加学习培训的，我们安排专人上门送学、邮寄学习资料开展学习培训。与此同时，我们积极参加市里举办的《昆山之路》、《昆嵛讲坛》专题讲座和辅导班。以科室、单位为组进行交流学习，畅谈学习体会，促进共同提高。在党员深入学习的基础上，局学习实践科学发展观活动领导小组组织进行理论知识闭卷考试，平均成绩在95分以上。

2、深入开展调研。全体党员紧扣全局学习实践活动主题，围绕建立健全保障和促进科学发展的工作机制、服务科学发展等方面，有针对性地确定了“房地产市场价格走势分析”、“制约房地产市场发展的因素”、“加强城市拆迁管理”、“完善住房保障措施”、“物业管理行业现状及发展对策”等体现房管工作特点的25个调研课题。每个党员围绕“创新发展理念、创新发展思路、创新发展方式、创新发展机制、创新发展环境”，通过发放群众意见表、走访调查、开通热线电话、网上征求意见等形式，深入开展调研活动，广泛了解民情民意，积极研究探索科学发展的新思路、新办法。调研活动中，局党组集体到南海进行走访调研，与南海各开发企业进行座谈，征求对房管工作的意见。在认真学习和广泛征求意见的基础上，全体党员分析总结调研过程中掌握的情况，联系工作实际，进行深入思考和研究，形成调研报告25篇，并在局域网、政工简报、交流专栏公布，促进学习交流。

3、推进思想解放。在深入学习和认真调研的基础上，以“居有所住、居有所安、居有所乐”为主题，开展解放思想大讨论活动。组织党员充分利用前期调研成果，紧密联系工作和思想实际，在“要不要科学发展、能不能科学发展、怎么样科学发展”等问题上进行深入思考，并拟定讨论交流材料。开展讨论交流活动，每个党员同志进行发言，进一步破难、破旧、破软，在科学发展的重大问题上形成共识。

三、扎实分析检查，明确发展举措

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、召开了领导班子专题民主生活会。围绕深入贯彻落实科学发展观，提高我市房地产管理水平，以“居有所住、居有所安、居有所乐”为主题，召开了专题民主生活会。在深入调研和广泛征求意见的基础上，开展了“五谈心”活动，每个党员建立谈心手册，班子成员之间、班子成员与分管科室、单位负责人之间、班子成员与党员干部之间、党员与党员之间、党员和群众之间相互谈心、交换看法，共形成谈心记录560份，真正找准了问题、分了的原因。每个党员干部根据征求到的意见建议，对照局贯彻落实科学发展观的具体标准，联系个人思想和工作实际，认真查找贯彻落实科学发展观方面存在的问题，从思想上深刻剖析了问题产生的根源，提出了整改方向和具体措施，并从存在的问题、原因分析、努力方向和整改措施等方面分别撰写了民主生活会发言材料。召开了领导班子专题民主生活会，首先公布了征求到的20条意见及相关情况，班子成员结合各自分工，重点围绕“再创新优势、谋划新发展、实现新跨越”，认真开展批评和自我批评。同时，吸收房地产开发企业、房产中介企业代表和群众代表等有关人员共46人列席会议，现场征求意见，组织满意度测评。专题民主生活会后，将领导班子成员发言材料、会议情况报告、原始记录（复印件）通过公开栏、网站等公开通报。参照领导班子民主生活会的程序和要求，组织全体党员召开专题组织生活会，分析查找自身差距和不足，明确努力方向，进一步增强了党组织的凝聚力和战斗力。2、形成了领导班子分析检查报告。开展“四对照、四检查”活动，组织全体党员干部结合学习调研阶段和专题民主生活上征求到的意见建议，通过个人反思、互相交流、集体讨论等形式，认真对照科学发展观的本质要求，国内外先进地区的发展经验，工作实际和职责任务，检查在服务科学发展方面、维护群众利益方面的不足，分析存在原因，形成了书面报告，并通过网站、公开栏等公布，广泛征求服务对象和广大群众的意见，不断增进科学发展共识。报告突出分析和检查两个环节，严格从规定的“六个方面”起草。报告初稿形成后，我们专门召开座谈会，走访了服务对象，广泛听取各方面意见，经党组专题会议充分讨论后，进行了反复修改完善。

3、组织开展群众评议。通过公开栏、网站等公布分析检查报告，接受社会各界监督。召开评议大会，除我局所有干部职工参加外，还有业务联系的财政、地税等同级部门以及部分办事群众。会上局学习实践活动领导小组副组长将学习实践活动开展情况、召开民主生活会情况和领导班子分析检查报告情况进行通报。通报后，组织参评人员深入讨论，针对对领导班子对科学发展观的认识深不深，调查研究和听取意见的范围广不广，查找的问题准不准、原因分析得透不透，对进一步贯彻落实科学发展观的思路清不清，制定的工作措施可行不可行，加强领导班子自身建设的具体措施有没有针对性和可操作性等，发表评议意见。参评人员填写了评议表，对领导班子分析检查报告进行现场评议。评议结束后，现场汇总评议结果（发放评议票46张，收回46张，全部为有效票，满意率为100%），对此我们通过公开栏、网站等渠道，及时公开，接受群众监督。同时，结合评议中提出的正确意见，对分析检查报告修改，使分析检查报告更加具体、完善。

通过分析检查阶段的活动，找准了存在的不足和问题，认清了阻碍发展的原因，增进了科学发展的共识，制定了整改措施，明确了科学发展的方向，圆满完成了阶段工作任务，并为转入整改落实阶段做好了充分准备。

四、认真整改落实，提高发展水平

1、制定了整改落实方案。对活动开展以来查找出的问题集中汇总、梳理、分类，制定了整改方案和主要领导整改措施，明确整改措施、责任领导、责任科室和整改时限。整改方案初稿形成后，我们及时进行公布，设立了意见箱，召开了部分干部职工、群众代表、开发企业代表参加的座谈会，征求到合理化意见5条。对此，我们全部在整改方案中予以体现，使整改方案更加贴近实际，符合群众需求。根据整改方案，我们公开承诺，通过网站、刊板、公开栏等公开，接受社会监督。

2、集中解决了突出问题。根据整改落实方案，紧密联系当前国内外经济形势和工作实际，突出解决经济发展、服务质量、群众生产生活、社会稳定等方面的问题。设立了南海房地产交易大厅，服务窗口前移，一线办公，服务南海开发。完善了房地产交易大厅人员百分考核办法，解决了个别进厅单位新更换人员纪律意识不够强，存在工作散漫现象。改造服务台，增加总服务台的人员，理顺办事流程。对桃园小区垃圾箱进行更换或修补，改善了小区卫生条件。对霓虹灯小区进行环境整治，改善居住环境。为桃园小区、霓虹灯小区引入物业管理，解决了小区无人管理的问题，为群众创造了更加舒心的居住环境。集中考核物业服务企业，纠正了个别企业不规范行为。扩大了廉租住房保障区域范围，将更多的低收入住房困难家庭纳入保障范围。集中整治私自拆迁、无证售房问题，促进房地产市场健康发展。开展争创“创新示范岗”活动，增强干部职工创新意识，加强党风廉政宣传教育。适时开展文体活动和业务培训，加强科室、单位业务交流。

3、建立健全了体制机制。一是着力完善服务机制，切实优化发展环境，严格执行绿色服务通道、延时服务、导向服务、假日服务、上门服务、网上咨询、办件情况监督等原有的服务举措，并及时总结经验不足，加强规范完善，促进服务升级。二是加强交易大厅管理，规范进厅人员行为。进一步修订完善《__市房地产交易大厅进厅人员百分考核办法》，安排专人组织考核，定期通报考核结果，树立文明、规范、高效的整体形象。同时，建立南海房地产交易大厅管理措施，促进各项工作有序开展。三是规范房地产市场秩序，增强房地产市场活力。积极与工商、报社、电视台等部门沟通，探索加强房产广告监管的措施，维护我市房地产市场秩序。加强房屋拆迁市场和商品房预售市场的整顿，集中排查违规拆迁、无证预售等问题，引导开发建设单位自觉遵守市场秩序，维护群众利益。建立了中介机构定期检查制度，规范房地产中介机构经营服务行为，切实维护群众合法权益。搞好季度房地产市场调研分析，准确把握市场行情，分析市场走势，引导房地产市场健康发展。四是增强住房保障力度，解决群众住房困难。按照年度住房保障工作目标，加快推进380套经济适用住房的建设，组织经济适用住房销售和廉租住房补贴申请审批等工作。搞好政策服务，通过多种渠道公开住房保障政策，加强对住房保障工作参与单位的业务指导，推进住房保障工作规范开展。五是关注物业行业发展，改善企业生存环境。拟定了《关于进一步加强城市物业管理工作的意见》，引导企业开展多种经营，拓展盈利渠道，弥补物业服务收费的不足。指导企业积极参加市场竞争，扩大项目管理范围，增加企业规模管理效益。积极探索和推进物业服务收费价格市场形成机制，指导企业根据项目情况、物业管理成本等，通过规定程序适时调整收费标准，促进行业循环发展，增强物业管理行业在社会经济发展中的作用。六

是逐步理顺工作流程，加强业主自治工作。根据《山东省物业管理条例》关于业主自治工作的规定，加强和街道办事处、乡（镇）人民政府的工作协调，明确责任分工，搞好工作衔接，确保住宅小区业主大会召开和业主委员会换届、备案等工作的有序开展。对召开业主大会的小区，加强业主委员会培训，提高业主自治水平。同时，定期组织业主委员会和物业服务企业召开座谈会议，促进双方沟通交流，妥善化解矛盾纠纷，维护小区和谐稳定。七是落实民生建设项目，增进人民群众福祉。制定了20__年为民办实事工作方案，计划投资10万元为爬山小区铺设部分路面，改善居民出行条件；在《__大众报》开辟“和谐房产”专栏，引导群众合理开展住房消费；围绕虎口窑村文化大院建设，投资12万元建设健身广场、图书室，投资3万元整修虎口窑村村路，加快推进强村富民；为经济适用住房保障家庭减免交易手续18.48万元，协调物业公司为经济适用住房家庭减免物业服务费3万元，切实减轻住房保障家庭经济负担。八是深入开展创新活动，提高工作创新水平。深入开展创新实践活动，鼓励和动员干部职工发挥聪明才智，突破思想束缚，在房管业务、体制机制、优化服务等方面建言献策，提出创新意见，进一步增强干部职工创新意识，提高创新水平，不断开创房管工作新局面。九是抓好对外宣传工作，展现和谐房管形象。突出“和谐房管”主题，围绕各项岗位工作，广泛收集素材，通过各级电台、报刊、网站等媒体，积极宣传房管工作亮点、先进工作经验，扩大房管工作的社会影响，展现房管工作风采，树立良好的社会形象。十是不断加强内部交流，营造和谐共事氛围。积极参加我市组织的文化体育活动，调动干部职工参与热情，发扬团结拼搏、勇争一流的精神。适时开展集体考察、调研活动，开阔视野，增进交流。开展工作座谈会和业务考试，促进干部职工主动学习，全面掌握房屋业务，拓展知识范围和层次。切实办好《政工简报》，每月通报科室、单位业务开展情况、工作亮点，逐步丰富简报内容，为内部交流搭建平台。各科室、单位要牢固树立大局意识，在业务工作上相互支持配合，加强沟通交流，全面推进房管事业。4、开展群众满意度测评。制定了《__市房地产管理局群众满意度测评实施方案》，明确了测评内容、测评范围、测评方式等。测评前，我们将学习实践科学发展观活动开展情况、突出问题整改情况、建立长效机制等情况进行通报、公布。2月25日，召开了群众满意度测评会议，干部职工、业务关系的财政、地税等部门、开发企业代表、群众代表等共42人参加。测评会议共发放测评表42张，收回42张，单项测评指标（共10项）、综合评价均为满意票，满意率100%。

五、开展主题活动，突出实践特色

根据每阶段的工作要求，坚持边学边改、边查边改，把开展主题实践活动贯穿学习实践活动始终，取得了显著成效。

1、严格落实“规定动作”。组织开展了“讲提升、比贡献、促发展”主题活动、科学发展观知识竞赛、收听收看“昆嵛讲坛”等专题辅导报告等活动。开展观摩学习活动。组织全体党员在南海、重点项目区观摩，亲身体验南海及重点项目开发建设热潮，激发了干部职工干事创业热情。开展主题演讲比赛，8名参加演讲的党员同志，结合岗位工作，围绕“科学发展在我身边”、“科学发展争先创优”等内容，谈感想、谈体会，谈打算，增强了对科学发展观的认识。在“春风行动”活动中，我们以“为党旗增辉，树党员形象”为主题，到包扶村、联系户走访慰问，围绕村文化大院建设，赠送了价值3万多元的图书，建设村图书室，丰富了群众文化生活，增进了人民群众福祉。在践行科学发展观服务承诺活动中，立足我局职能特点，围绕创新发展环境制定了20条服务承诺，并通过公开栏、网站等公开，接受社会监督。同时，对承诺的事项我们分解到各科室，落实责任，跟踪督导。开展了再创新优势活动。根据市学习实践活动领导小组要求，认真分析国际国内形势对我市房地产经济的影响，落实国家推动房地产业发展的宏观调控政策，对商品房预售市场进行检查，规范交易秩序，促进房地产市场转“危”为“机”。

对房地产的建议和意见篇7

北京房地产调控细则出台这份新发的《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》写到，针对20xx年6月1日后新审批、新开工的住房项目，要严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行。而在此前建设部165号文件的规定显示：套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上，但是并没有规定到底是项目中90平方米所占为70%，还是城市总量控制在70%.对此北京市规划委有关负责人对本报表示，70%的标准应该指单个项目而不是城市总量，但他同时表示这只是个人理解。

文件要求，对于6月1日之前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住房项目，应依照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。

但是文件并没有说明清理工作的具体措施，包括招牌挂项目和协议转让项目如何改规划等问题。

数据显示，目前北京有600个项目均属于被清理的范畴。这些项目虽然已经审批，但并未开工建设。对此，规划委负责人表示，具体如何清理还需进一步商定。而首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平表示，这些项目相互的情况都很复杂，一些项目的区域情况决定了其不可能建成90平方米以下的住宅，比如一些位于郊区风景区的项目，在下一步的清理中，估计会针对不同地段项目采取不同方式。

对此，有开发商则称，市规委内部所掌握的执行精神是，20xx年6月1日前已经取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设，也就是说一个项目只要有一部分取得了施工许可证，其他后期项目都算过关。目前此说法尚未得到政府部门证实。

市规委召开会议传达新审批项目在70%标准方面意见昨天到北京市规委进行咨询办理有关手续的开发商数量开始猛然增加。据北京某国有地产公司一位负责办理规划审批手续的负责人介绍，由于文件昨天上午还没正式下发，我上午在规委碰到20多个开发商来咨询，因为大家都听说规委传达了北京细则在项目规划方面的精神。记者了解到，北京市规委在9月4日召开了一个内部会议，该会议主要传达了北京市规委对20xx年6月1日后新审批项目，在90平方米70%比例方面的处理意见。

但是并没有明确20xx年6月1日之前出让土地项目的处理意见。该会议内容随后被业内传为北京市规委传达北京实施细则精神，因此导致大量开发商到规委进行咨询。同时有消息称，北京有关部门已经制定了一个关于北京新建商品房项目套型结构比例的暂行管理规定，该规定对未签订土地出让合同的项目、通过招拍挂出让项目以及协议出让土地项目等三种类型项目，在90平方米70%比例方面进行详细规定。

住房项目新审批流程1审批部门在办理规划意见书时应当填写住宅建筑套型密度指标。

2在审查设计方案时应审查住宅建筑套型密度是否符合规划意见书提出的要求。

3在办理建设工程规划许可证时应当在许可证附件中填写住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积、单栋住房项目总套数，单栋住房项目90平方米以下住房套数等指标，同时要审核套型结构比例是否符合规划意见书和审定的设计方案的要求。

4规划监督部门在进行规划验收时，应当审查住房项目的平面结构与我委核发建设工程规划许可证时的备案图纸是否一致。发现平面布局不一致的，规划监督部门应当向审批处(科)室和勘设测管办通报有关情况并协助调查。

5申报总平面图中是否附有套型结构比例明细表，套型结构比例明细表中应列出：

(1)住房项目的总建筑面积和总套数

(2)套型建筑面积90平方米以下住房的总建筑面积及其占住房项目总面积的比例

(3)套型建筑面积90平方米以下住房总套数

(4)单栋住房的建筑面积和总套数

(5)单栋住房90平方米以下住房建筑面积及其占该栋楼总建筑面积的比例

对房地产的建议和意见篇8

局领导：

我支队在处理“违法所得”相关问题时，存有一些疑问，特请示如下：

一、“违法所得”如何认定

《中华人民共和国行政处罚法》第八条第三款仅规定了“没收违法所得”这一行政处罚的种类，却未对“违法所得”的概念做出明确解释。而其他法律、法规更是将“违法所得”一笔带过，拿来就用。由于法律、法规对其缺乏科学、合理的确定，“违法所得”如何认定一直是行政机关在依法实施行政处罚时面临的难题。在实务当中，全国人大常委会、最高法院、国家质监总局、国家食品药品监督管理局、工商总局、农业部等对相应行业各有界定。

目前我支队在对违法行为提出实施行政处罚建议时，涉及的“没收违法所得”问题按照住建部《关于对河北省建设厅<关于提请解释“违法所得”具体含义的请示>的复函(建法函【2008】326号)》及《关于对界定违法所得问题的复函》（建法函【2010】56号）的意见，将“违法所得”理解为房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入扣除其开发建设经营成本的所得，由于房地产开发经营成本数额巨大，取得的证据中房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入往往不足以扣除开发建设经营成本，所以对于“违法所得”的认定，结果都是“无违法所得”。

这在一定程度上保证了行政处罚的程序合法、实体公正，但只是目前法制环境下的权益之举，并非最完善的解决途径。下一步工作中继续采用这一方法妥否，请指示。

二、“违法所得”问题在案卷中如何体现

目前我支队在办理案件时，凡涉及“违法所得”问题，一律按照住建部《关于对河北省建设厅<关于提请解释“违法所得”具体含义的请示>的复函(建法函【2008】326号)》及《关于对界定违法所得问题的复函》（建法函【2010】56号）的意见提出认定意见，在案卷中，这一认定过程具体体现为：1、根据取得的证据对擅自预售商品房的收入作出认定；2、根据开发企业提供的开发建设经营支出凭证对部分成本作出认定；3、收入小于支出的，皆提出“无违法所得”认定意见；4、在《行政处罚事先告知书》、《行政处罚听证告知书》、《案件调查终结报告》、《行政处罚上会建议》、《行政处罚审批表》中，皆体现这一认定意见，并经局长办公会议研究同意及经审批程序同意；5、下达《行政处罚决定书》时，在决定书中明确这一认定结果。

针对这一过程是否合法、科学有效，支队内部特召开了评议会议进行评议，所有办案大队一致认为目前的程序较为妥当：在法律没有明确规定的前提下，支队按照住建部的指导性意见提出认定意见，经审批程序后形成最终结果，并在《行政处罚决定书》中根据法律规定作出体现。

妥否，请指示。

附：1、关于对河北省建设厅《关于提请解释“违法所得”具体含义的请示》的复函

2、关于对界定违法所得问题的复函

XXXXXXXXXX监察支队

20XX年XX月XX日

附件1、

关于对河北省建设厅《关于提请解释“违法所得”具体含义的请示》的复函

建法函【2008】326号

河北省建设厅：

《关于提请解释“违法所得”具体含义的请示》收悉。经研究，答复如下：

《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条中的“违法所得”，宜理解为房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入扣除其开发建设经营成本的所得。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二00八年十一月十四日

附件2、

关于对界定违法所得问题的复函

建法函【2010】56号

辽宁省住房和城乡建设厅：

《关于界定违法所得问题的请示》（辽住建【2010】55号）收悉。经研究，函复如下：

《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条中的“违法所得”，宜理解为房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入扣除其开发建设经营成本的所得。

中华人民共和国住房和城乡建设部