从房地产特点论证房价虚高成因

近年来，房价虚高已经成为经济学界密切关注的话题之一。政府已经对虚高的房价给予了高度重视，并采取了一系列的措施。从2005年国务院出台的“国六条”，到2006年国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。然而2006年10月份的统计数据显示，全国70个大中城市住房销售价格同比上涨5.4%。那么房

价快速上涨的原因是什么呢？

一、住宅与房地产的特点

（一）与土地联系紧密。任何一套住房都要占有或多或少的土地，从某种意义上说比粮食和土地的联系还要紧密。因为在开放的经济条件下我们可以进口粮食，然而房屋不可以进口。土地供给几乎是没有弹性的，决定了房地产供给没有弹性。

（二）不动产。由于房屋必须固定在土地上，这样的特点决定了它不可能像其他商品那样向高效益地区流动，流动的结果会使高效益地区“物以稀为贵”变为“物以丰为廉”。因此，加剧了供给无弹性的特点。

（三）生活必需品。在吃饭、穿衣不愁的时代，住房已经显得尤为重要了，成为人们最关心的一种生活必需品。生活必需品这一特点说明了它很难像其他商品一样去采用政策手段或市场手段去抑制最基本的需求。我国正处在广大人民改善住房条件的阶段，绝大多数人的住房需求还是处于基本住房的需求阶段。这样的情况就好像是一根本来就是刚性极大的弹簧又已经被压缩到了最短的程度。可以想像再去施加压力还会给弹簧带来多大的压缩程度呢？因此说，现阶段对房地产抑制需求的作用很小。

（四）耐用品。住房是关系到十几年甚至是一辈子的大事，在比较发达的国家购房周期也在十年左右，而它的实际可供消费周期则更长，我国规定住房的使用年限是70年。耐用品说明了这种商品相对于其他商品来说贬值程度要慢得多，也就是说具有保值的特点。在现代经济学观点的指导下各国纷纷把低度通货膨胀和充分就业作为经济目标。我国也毫不例外的采用这种观点，在这种情况下对消费者来说购买房产还可以防止通货膨胀给自己造成的损失，具有保值的作用。更何况在房价上涨的时候还可以大赚一笔。这种特点说明了房地产容易成为一种投机商品。

二、房价迅速上涨成因分析

需求方面分析：

（一）近几年来经济的快速发展，城市化速度的加快，人民收入的增加，城镇人口数量的增加带动了商品房住房需求。

（二）城市化建设误区。主要有两方面：1、地方政府为了建政绩工程，形象工程，旧城改造等硬性拆迁造成了大量的被动需求，拉动房价上涨，房价上涨反过来又增加了拆迁的成本，相互推动造成了房价的节节上涨。2、城市中心化理论的指导，我国在建设城市时往往是把城市过度集中建设，总是加强中心城市以及市中心的建设，在本来已经建设过的中心地带反复拆迁重复建设。在这种城市中心化理论的作用下，不仅仅使重复建设的成本昂贵，同时也使得中心地带的级差地租持续上升，增加了土地的成本。根据级差地租理论，城市中心地带相对于郊区存在距离远近所产生的级差地租。越是距离中心地带近地租越高，土地成本也越高。

（三）低利率，投资渠道不畅。我国自1998年以来长期的低利率政策，甚至是存款利率实际为负值，使得一些改革开放以后富裕起来的人们把大量资金投入房地产，来避免手中的纸币贬值。投资渠道不畅，目前很多优势行业仍为国有企业所垄断，尤其是生产要素的市场基本没有开放。私营企业不能享有和国有企业完全平等的待遇情况下，劣势的行业投资利润低，相比之下房地产市场成为投资者的乐园。在2004年10月27日国家抬高利率，抑制投资炒房。然而面对10%～20%的房价增长速度，0.2%的利率抬高显得微不足道，倒是使真正的住房需求者雪上加霜。

（四）外资热钱的大量拥入。目前中美贸易以及我国对其他好多国家贸易存在着高额顺差。以美国为首的各国纷纷要求人民币升值。虽然我国的货币政策不会受他国要求的影响，但市场存在着人民币升值的压力是事实，加之对人民币升值的预期，造成了大量的外资资金拥入我国的房地产市场，这些外资的涌入抬高了房价也抬高了地价。

（五）消费者心理预期。土地和商品房价格近年来的持续上涨，使得消费者预期以后还会涨，造成一些本该在未来几年实现的需求提前实现了，刺激了需求增长。

（六）当前我国普通商品房具有类似吉芬品的性质，决定了普通房屋的需求是随价格的上涨而递增的。现代经济学中对吉芬品明确界定两大特点：一是很少有相近的替代品，因而替代效应很弱；二是开支占收入比重很大，因而收入效应很强。我自己补充一个特点，生活必需品。在这种情况下，该商品价格上涨消费者别无选择只能压缩其他商品的需求，所以随价格的上升需求反而上升了。

（七）我国居民购买住房收入的来源。现在相当一部分年轻人的购房收入来源并不是他们自己的收入，更多的还有来自双方父母的收入，这也是我国目前房价的收入比严重不合理还能维持的一个重要原因。这一点使得房屋消费者的可支配收入增加，增加了住房的需求。

除了上述原因外，也有投机炒房和社会文化等其他因素的影响。投机炒房造成了虚假的需求增多，拉动房价上涨。长期以来文化因素的影响，富裕了就要买房置地，纷纷买房刺激了房屋需求的增加。

供给方面分析：

（一）从2003年、2004年到现在，国家一直实行从紧的土地政策，以及近来“招拍挂”使土地价格上涨造成成本增加，供应相对不足，使得房价上涨。

（二）建筑材料价格上涨与房价上涨相互推动，使房价成本提高。

（三）住房供应结构不合理，在1998年至2001年刚刚房改时，80平方米左右的住房还不少，近年来连年下降还不到总投资的5%，盲目追求高档住房的供给忽略了中低档住房的供给，造成普通商品房供给不足。

（四）土地供应模式（制度上问题）。政府做城市规划时从农民或城市居民手中拿到土地，一转手再用市场手段向房地产开发商卖地，往往是一两个开发商取得了某一位置的大面积土地，造成局部市场中的住房供给商就有一两家，这样容易造成房地产市场的垄断行为。当然也有房地产商捂盘等其他因素的影响。

综合需求供给两方面的分析，对于普通商品住房，抑制需求几乎是不起作用的，因为具有需求不可抑制的特点。只能增加供给，挤压空置率，改善供应结构，适当增加中低档商品房的土地供给。

高昂的房价和地价不仅会使经济背上沉重的负担，同样也会给社会稳定带来不良后果。因此，我国政府对迅速上涨的房价给予了高度重视。为了百姓安居乐业，为了构建和谐社会，让人人享有合适的住房，政府已经出台了各种政策措施来稳定房价。■