房地产泡沫成因评估与对策

近几年，火暴的房地产市场引发了关于房地产泡沫的大争论。数位知名经济学者陆续发表文章，认为中国房地产泡沫已相当严重，接近于崩溃的边缘。与此相反，建设部政策研究中心课题组发表了《怎样认识当前房地产市场形势》，其基本结论是：中国房地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。学术界、房地产业界以及政府对于房地产的泡沫形势判断到底谁对谁错呢？要回答这些问题，必须先对房地产泡沫进行整体认识。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别。因此，我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。房地产泡沫产生的主要原因是：

1、房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以，房地产易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2、土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。

3、地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差。

4、房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场相差甚远，所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5、银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。

二、房地产泡沫评估

人们常常用以下几种指标来反映和判断房地产的市场状况。

1、空置率。空置率是反映一定时点商品房供求状态、市场运行好坏的相对指标，直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。1998～2003年我国商品房累计竣工面积为123841.6万平方米，累计销售面积为93098.1万平方米，新增空置量30743.5万平方米，年均增加空置量6148.7万平方米，若将30743.5万平方米直接除以123841.6万平方米，会得到24.82%的空置率，远远高于国际10%～13%的警戒线。

2、房价收入比。房价收入比用来测度居民住房消费能力，因而也是间接用来测度房地产泡沫的指标。该指标受三个因素影响，一是该地区的房屋每平方米单价高低；二是住房面积标准；三是该地区居民收入水平高低。西方国家房价收入比一般在3～6，有资料显示我国的平均房价收入比为7.8，不少城市超过了10。

3、房价增长率与GDP增长率。房价增长幅度与GDP增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。一般认为，只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。在一般情况下，我们只要将房屋价格的上涨率与反应全部商品及劳务价格变动的GDP平减指数比照，就可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向，从而为房地产业的冷热判断提供依据。

三、房地产泡沫防范措施

1、大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用：一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买；二是平抑过高的商品房价格。

2、强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。

3、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

4、整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理；二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5、国家通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6、加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲。要解决这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。

总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪九十年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。■