试论房地产泡沫的成因与防治

摘要：本篇文章首先对房地产泡沫的形成原因作了详细分析，随后就其原因提出了相应的防治措施。

关键词：房地产；房地产泡沫；形成原因；防治

我国房地产业经过多年的发展与努力，现已成为我国国民经济三大支柱产业中的其中之一。房地产业的良性发展可以有效拉动我国国民经济的增长，但同时，房地产作为泡沫经济的主要载体之一，一旦泡沫破灭了，必然会给国民经济的运行造成困难。

一、房地产泡沫的含义及其形成原因

1.房地产泡沫的含义

房地产泡沫，主要是指房地产开发中所出现的一种泡沫现象，也就是指土地和房屋的价格被哄抬得极高，远远超过了土地和房屋的实际使用价值，但是这种现象往往只能流于表面形式，只能在账面上将土地和房屋的价值哄抬和增长得很高，实际却很难得以实现。所以业内人士称这样的现象为房地产泡沫。

2.房地产泡沫的形成原因

2.1土地资源紧张，导致地价投机性上涨

房地产是由土地资源及其地表之上的附着建筑物共同构成的，且土地资源和建筑物都具有不可移动的特点，所以我们推论：房地产业是一个从事不动产开发、投资以及经营等相关活动的行业，它的经管活动的开展离不开土地的供给。然而随着世界人口的不断增多，城市人口的密集度越来越大，土地资源的紧缺问题也变得越来越严重。从2004年开始，我国大部分城市的房价和地价便开始呈现述同步上涨的趋势，且这种上涨趋势一致持续到了今天。

在地球环境中，土地资源的供给总量是固定不变的，虽然可以通过推山填海的方式来进行土地面积的扩张，但其所需要花费的成本太大，再加上全世界都在提倡保护自然生态环境，如果采用推山填海等方式扩大土地的使用面积，必然会造成海洋生态系统和陆地生态系统的生态平衡，对环境产生破坏，所以推山填海的扩大土地使用面积是不可取的。如此一来，土地资源便变得极为有限。就我国而言，我国的土地资源相对匮乏和紧缺，且随着我国国民经济的发展，以及人口数量的不断增多，原本就匮乏的土地资源便显得越来越稀缺。土地紧缺是导致地价上涨的主要原因，而地价上涨之后，其附着在土地上的建筑物价格必然也将随之上涨。

2.2房地产商品的特殊性，使得房地产供求结构失衡

房地产商品在大部分时期内都会出现供应不均衡的现象，这是因为房地产商品具有独特的不可复制和不可再生的特质，并且它既可用于实物消费，又可用于投资和经营获利，只是它是以不动产的形式存在的。而它的不动产形态又正好是泡沫载体需要具备一个基础条件，因此，房地产商品自身的所具有的特殊性是引起资产泡沫失衡，产生房地产泡沫的主要载体。

2.3政府部门干预的负面效应

就我国而言，房地产的开发、投资与经营工作都需要得到国家相关部门的审批与支持，换一句话说则是我国政府会干预房地产行业的发展，比如房源过度紧张时，国家会出台相关的政策和法律来鼓励人们按揭购房，或者放宽银行的信贷等，通过一系列有效的措施来推动房地产的行业的快速发展，同时也在一定程度上促进了房价的增长。在政府的干预过程中，某些政府官员为了满足自己的私欲，有可能会利用手中权力来对房地产行业进行负面干预，比如挪用公款、设租、贪污受贿等行为。政府部门的负面干预将助长房地产泡沫形成。

二、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格

国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险

一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。

三、结束语

总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防止房地产市场的“虚假繁荣”。

参考文献

[1] 柴卫军. 对如何防范房地产泡沫形成的思考[J]. 内蒙古科技与经济. 2012（08）

[2] 丁亚香. 浅析我国房地产泡沫现象[J]. 中国外资. 2011（16）

[3] 毛勇，余新民，殷保兵. 对我国房地产市场泡沫的判定及预控机制研究[J]. 城市发展研究. 2009（02）

[4] 万绍群. 对房地产价格泡沫的浅析[J]. 商场现代化. 2007（01）