浅析房地产泡沫成因及应对

摘要：土地供需失衡、金融过度支持、买卖双方信息不对称以及租买选择机制的缺失，造成房地产泡沫现象日益严重。克服房地产泡沫对经济及其社会发展的负面影响，需要从平衡土地供需、加强金融监管、强化信息披露以及完善体制机制等方面入手，采取针对性措施促进房地产行业的健康发展。

关键词：房地产泡沫 供需失衡 金融监管 经济效应

一、引言

为了保持经济的持续增长和加速推进城镇化进程，我国房地产市场长期存在投资和圈地热潮，房地产过度投机引起房地产价格与价值严重背离，有效需求不足导致商品房空置率一直处于居高不下的状态，房地产市场泡沫现象日益严重。房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了市场回报率的信号，使得社会上资金都被吸引到房地产市场上来，使得其他行业很难在银行得到贷款支持，抑制社会整体的产业结构优化，导致国民经济发展难以协调。房地产泡沫问题使得房屋已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，导致内需不足的问题愈加突出。研究房地产泡沫对经济的影响并采取针对性措施，实现房地产行业的健康发展十分必要。

二、房地产泡沫的成因

（一）建设用地供求关系失衡

在供给方面，建设用地是房地产的主要成本。随着城镇化的加剧，我国的建设用地购置费用也在逐年上涨，这会对房地产开发商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时，我国的建设用地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了建设用地的稀缺性，势必会进一步抬高建设用地价格。尤其是在我国很多地区存在着比较严重的“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政收入的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，随着城镇化规模和进程的扩大和加速，人口从农村到城市的流动引起的聚集效应产生了巨大的住房需求，加之我国目前租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及住房价格的相互交替上升。除此之外，人均国民收入的不断提高使得人们对房产的购买意愿更大程度上转化为对房子的现实需求。同时，由于我国目前可投资的项目较少，投资资金增值渠道狭窄，客观上使得部分社会资金不断转化为对房地产的投资需求。

（二）金融对房地产行业过度支持

房地产作为一种特殊的商品，同时具有一般商品属性和金融资产属性，它依靠银行信贷的有力支撑得以保证在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给一方来说，房地产行业具有投资规模较大、资金周转时间较长的特点，这就使得房地产开发商的生产经营活动必须依靠金融业的参与才能完成。由于房地产具有保值增值的特性，这也促使金融机构倾向于将信贷资金投放到该行业，客观上造成部分开发商得以使用融资杠杆，导致过度开发、投机行为盛行。从房地产需求方分析，由于房产价格过高远远超出现有的支付能力，仅靠自己拥有的资金无法支付商品房价，银行的个人住房抵押贷款此时就给购买者带来了便利，同时也为投机行为提供了便利，进一步推高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行之间的的竞争，而房地产市场由于存在政府支持、房产价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，进一步促使银行加大对房地产行业的信贷规模，造成了房地产市场的恶性循环，泡沫化日趋严重。

（三）房地产买卖双方信息不对称

目前，我国房地产市场存在两个明显的问题。一方面是房地产规模增长很快，但市场发展不平衡，尤其是在服务方面相对滞后，表现在信息披露不全面、不规范和不及时，甚至存在大量虚假信息，同时主管部门对行业监管缺乏规范，市场秩序混乱。另一方面，作为购房者的普通民众因为缺乏专门知识，很难凭借个人拥有的专业知识对房产的性能、质量、配套设施以及市场价格等作出相对准确的判断。在这种信息严重不对称的情况下，消费者的行为易受到媒体声音和其他消费者的影响，盲目跟风一哄而上使得地产泡沫进一步扩大。城镇人口规模的快速增加引起住房需求不断上升，如果拥有健全的住房租赁系统很大程度上可以引导居民的住房需求选择趋于理性化，在租房与购房之间做出合理的选择。然而由于住房租赁系统无法起到应有的作用，租赁市场不完善，加之受传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强烈，使得房屋租赁市场无法实现对住房购买行为的替代。

三、促进我国房地产行业健康发展的对策

（一）加强房地产开发贷款管理

房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求，银行信贷是房地产企业的融资来源。因此，加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。

（二）建立和完善房地产信息系统

要强化卖方信息披露责任，加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力。鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。

（三）发挥主管部门的监管作用合理平抑房价

要完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免唯GDP论，将控制房价上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。

参考文献：

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（杨文相，1993年生，青海民族大学。研究方向：土木工程）