分析物业管理商业化的问题与处理思路

摘要：时代在发展，社会在进步，市场化经济体制也在不断的深入，在城市化发展的进程中，物业企业也随着市场的需求而应运而生，并且逐渐走向了商业化的运转模式。而在这种情况下，物业企业却出现了相关的管理问题，如何分析物业企业的管理问题，并找出解决这些问题的处理思路，就是现阶段物业管理人员需要认真思考的问题。本文针对物业管理企业不能定位自身角色、不能准确定位市场发展、不能进行有效的成本控制这几个方面存在的问题做出了具体的分析，并给出了相应的解决对策，物业管理企业在发展过程中，应该树立正确的服务价值理念、合理实行成本管理、坚持市场化原则、提供多元化的服务，在商业化进程中，不断的提高自身的竞争优势，获得可持续发展。

关键词：物业管理；商业化；管理经营；实施对策

一、 物业管理公司商业化运作管理特点分析

物业管理是房地产行业发展之后兴起的一种衍生行业，它主要是对物业和业主实施管理和服务。它的内容涉及面很广，主要涵盖公共服务和专项服务，由于其服务类型和服务方向很广，所以对于物业管理服务来说，存在一定的复杂性和宽泛性。物业管理具有以下特点：服务周期与措施的特殊性、服务质量度量办法的不确定性、服务收取费用的特殊性。由于物业管理存在这些特点，所以在管理过程中存在了一些问题，而物业管理需要针对这些问题，展开有效的应对策略。

二、 现阶段物业管理中存在的问题分析

（一） 不能全面定位自己的角色

物业管理商业化进程中，如果不能准确全面的对自己进行角色定位，就可能会偏离经营和管理的正常发展轨道。大部分的物业管理公司是由房管部门转制组建，保留了计划经济体制制度下的后勤管理思想和制度，没有意识到应该进行市场经济环境下的商业化管理模式的变革。物业管理应该是一个经营性企业，应该以制定企业发展目标和管理思想，准确定位自身的角色，明确物业管理公司的服务性质和经营性质角色，在生产管理和实施服务管理上都应该充分考虑自身行业的特殊性。

（二） 不能准确定位市场发展

企业要顺应市场的发展，才能制定合理的管理和经营模式。每种产品都应该准确定位好自己的市场，物业管理企业作为服务性企业，它也存在市场定位相关的问题。但是现如今我国一些物业管理公司却忽略了市场定位的问题。物业管理分为消费和投资两种特性，对内地居民住房推出投资特性存在不合理性。国内物业管理套用国外管理商住房的模式，对内地的管理模式来说，是不太适用的。内部住房大多数是居住性质，而套用商住房模式，可能就存在角色定位的差错问题。

（三） 成本控制方面存在问题

物业管理工作中，人工成本占了企业经营成本的大半部分，这对于物业管理企业来说，提高工作效率和服务效率就是降低企业成本的最直接途径。由于原有经营模式的影响，现在的物业管理公司大多数存在机构结构设置不合理，人员浪费、办事程序不精简等现状，这就使得物业管理的人力成本、物力成本、财力成本等等大大增强，加重了物业管理公司的负担。

三、 物业管理商业化经营运作中的处理思路

针对物业管理的运营特点以及市场需求特点，现阶段的物业管理问题，应该从物业管理公司生产运作中对业主的服务效率和服务质量出发。所以在物业管理系统进行运营和实施时，需要从产品、质量、以及效率这几个方面出发，并结合成本考虑、提升效率以及业主的反馈情况进行考虑。

（一） 树立服务价值理念

物业管理公司要把以下三者紧密联系起来：物业管理企业的自身价值、物业管理员工的服务、业主的应得利益。将企业、员工服务、业主利益这三者系统的联系以后，按照价值链理论，进行核心竞争力以及可持续发展竞争力措施的制定和完善，并以提高业主满意度为最终目标，将服务内容和服务过程相关制度进行不断补充和完善。构建业主满意的业务流程，业务流程的内容包括服务制定、服务传递以及服务实施过程。按照业务流程，加强物业管理的服务质量，才能不断获得业务的信任，才能在市场竞争中获得自身的市场价值，才能为企业赢得一席之地。物业管理公司要从提高业主的满意度出发，充分为业主提供专项服务、特约服务或者是公共服务，从基本的公共服务做起，研究业主的潜在需求，并不断的满足业主的特定服务需求，设计出专项服务或者是特约服务，创新物业管理的品牌，赢得业主的信任，从而实现业主和物业管理公司的共赢。

（二） 合理实行成本管理

成本管理是每个企业或者单位都必须考虑的问题。重视成本管理，是企业得以正常发展，资金得以正常运作的关键，是企业能够实现长久发展的关键。合理运用目标成本的管理办法，在业主入住并签订物业管理服务合同之后，对物业公司的成本进行有效合理的控制。对物业管理实施成本控制是可行的，并且对于公司的发展意义重大，这需要首先提高全体员工的成本意识，其次提高员工的服务意识和服务质量。优质的服务体现在，业主能享受到超值和增值服务，为了达到这种服务目标，物业管理公司不能以提高成本和开支作为代价，应该采取有效的措施，在既不增加高额成本的同时，又能提高服务质量。物业管理公司应该加强成本管理措施，以有限的成本创造更多的服务价值，并且对成本费用进行预算，针对市场实际情况，制定科学合理的决策和办法，通过实行控制措施有效的节省成本，并对成本问题进行不断跟进，也需要对成本控制措施进行不断改进。

（三） 坚持市场化相关原则

物业管理公司，应该依据价值链原理，遵循以下原则来开展服务工作。第一、坚持服务第一、业主至上的原则。只有将业主作为上帝，不断的提高服务满意度，才能实现公司的长久发展。第二、注重经济、环境、社会效益的共同发展。只有从这三个效益共同考虑出发，才能实现可持续发展。第三、坚持规模化管理原则。将管理制度制定、实施以及反馈落到实处，实现规模和管理，打造业主满意的服务，才能不断满足市场化需求，获得竞争优势。

（四） 开展多元化经营模式

从现如今的发展趋势看，物业管理经营应该采取多元化的经营模式。为了满足现在商业物业不断变化的需求和市场需要，应该建立以经营效益为导向的管理策略，开展多元化的经营模式，调查业主的潜在需求，不但促进商品交换，为物业管理的资金来源开辟新的合理的渠道。公司可以根据商业物业的某些特定需求，展开主动服务，使得顾客满意度不断提升的同时，公司的竞争力也不断提升，从而实现了共赢。物业管理公司在管理工具上，也应该引进先进的管理手段，借助科学技术的发展，不断提高多元化经营的管理质量和管理效率，促进物业管理经营模式的有效实现，也促进物业管理公司的不断发展。

四、 总结

在市场经济逐渐深入的今天，物业管理公司也必须顺应时代的需求和社会发展的需要，不断的走向商业化进程。物业管理公司必须从自身的服务态度和服务质量出发，提升服务意识，具备现代化服务设备、采取有效的管理措施，才能提高自身的服务质量和服务效率，提升业主的满意度，从而提升公司的竞争力。本文从树立服务价值理念、合理实行成本管理、坚持市场化相关原则以及开展多元化经营模式这几个方面讲述了物业管理进行商业化运作过程中的处理思路。正确的管理思想、科学的管理方案、有效的管理措施以及有保证的管理质量，就是企业走向商业化和现代化管理的必经之路，也是企业在市场竞争中获得一席之地的竞争优势。（作者单位：湖北日报传媒集团）

参考文献：

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[3]王升.物业管理经营风险分析[J].山西建筑，2011（36）.