美国次贷危机对我国房贷的启示

【摘要】 我国房地产贷款的现状与次贷危机前的美国情况有着一定的相似性，美国的次贷危机给我国的房贷敲响了警钟，使我们能够从中得到一些启示，防患于未然。

【关键词】次级贷款 房地产贷款 危机

次级抵押贷款（简称“次贷”）是美国众多金融创新产品之一，主要指金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失和负债较重的人提供的住房贷款。在过去的几年间，次级抵押贷款在帮助低收入人群解决住房问题的同时，也使很多放贷机构获得了巨额利润。然而今天，它却造成了全球金融市场的震荡和投资者的恐慌。美国次贷危机引起了各方关注，其深刻教训足以让我国房地产贷款市场引以为戒。

一、警惕房地产过热的负面影响

房地产过热的直接表现是房价过度攀升，这是美国次贷危机的源头。20世纪90年代美国房价的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美联储连续13次的降息，吹大了房地产泡沫。然而，从2004年6月起，美联储又连续17次加息，最终导致泡沫破裂，次贷危机爆发。我国当前价格虚高的房产市场及相关的金融机构应该从中吸取如下的深刻教训。过快攀升的房价往往会使房贷的贷款人（商业银行）、借款人和投资者皆大欢喜，在评估抵押房产的价值时忽视风险，使房贷风险不断积聚。房地产不会永远高涨，一旦泡沫破灭就可能破坏整个经济系统的平稳运行，而持续的繁荣离不开对风险的控制和监管。商业银行应加强对抵押房产价值评估环节的控制，政府应重视对房屋估值机构的监管，恪守稳健原则，预防抵押房产价值的高估、甚至虚抬，这是控制房贷风险的关键。

二、商业银行应严格审核房贷条件，警惕贷款泛滥

自2003年以来，美国的一些抵押贷款机构在火热的房地产泡沫中，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体。部分信用等级较低、收入不稳定、金融风险意识薄弱的购房者在利益的驱动下，也甘冒风险申请次级抵押贷款，期望房产升值带来的利润会远超次级抵押贷款的利息成本，甚至期望无本万利。这样，房地产市场泡沫和金融市场泡沫的互动，导致了次贷危机的进一步升级。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来我国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4％的增长速度。2002年末，房地产开发贷款余额为6616亿元，到2007年末达到了1.8万亿元，年均增速22.2％；2002年末，个人住房贷款余额为8253亿元，到2007年末达到了3万亿元，年均增速29.4％。2007年末，这两项贷款余额已经达到4.8万亿元，在全国银行业信贷资产中的比重已经达到了18.3％，而在2002年末时仅占11.3％。可见，房地产业贷款业务对银行业发展的重要性日益提升，被我国商业银行视为低风险业务，目前仍在继续膨胀。利益的驱动也造成了银行间的恶性竞争，并出现了诸多风险因素，主要表现在以下两点。

1、“假按揭”及虚假信用凸显道德风险。“假按揭”已成为个人住房贷款危害性最大的风险源。“假按揭”不以购房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假交易，套取银行贷款。据报道，2004年上海曾经发生过有人贷款7800万元，购买128套住房的重大违规贷款行为，就是通过虚假信用的方式操作的。

2、超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。房产销售人员和银行信贷人员为提高房屋销售和贷款业绩，甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款。用假的工资收入证明到银行进行按揭贷款，无疑埋藏了巨大的潜在风险。

因此，我国商业银行应加紧个人信用体系建设，采取严格的房贷审核制度，加强对个人信贷资信的监管，重视对房贷人员的业务技能培训和职业道德教育以及购房者的风险教育，警惕房贷泛滥，减少个人房贷市场安全隐患。

三、加强宏观经济运行的分析，高度关注宏观经济调控可能带来的风险

自2002年我国进入新一轮经济增长周期以来，商业银行在旺盛的贷款需求下产生巨大的盈利冲动，同时流动性过剩导致其面临巨大的盈利压力。在盈利冲动和压力的双重推动下，大多数银行更多地注重盈利而忽视和放松了风险防范，贷款尤其是个人房贷增长速度居高不下。次贷危机对商业银行的重要启示是，在经济增长阶段忽视风险必将导致经济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。从当前宏观调控态势和运行环境看，中国经济在经历了近6年的快速增长后，未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。当经济发生周期性波动时，商业银行的贷款质量首当其冲。因此，应看清宏观经济的变动趋势，认识到房地产市场的繁荣出现逆转后所面临的风险，通过提高风险测量和控制技术，增强风险防范能力。

（注：本文系上海市教委人文社科基金项目的部分研究成果，项目编号06ES050。）