住房反向抵押贷款在美国

近年来，一个新名词如时尚概念一般，渐渐成为社会热点，那就是“倒按揭”，即住房反向抵押贷款。但是，反向抵押贷款作为外来品，国人对它并不十分了解。

一、住房反向抵押贷款在美国的发展历史

上世纪五十年代，房产价值转换抵押贷款的产品概念传入美国。美国的第一份反向抵押贷款合同可以追溯到1961年Deering储蓄协会的Nelson Haynes为他高中足球教练的遗孀所做的贷款安排。美国早期的反向抵押贷款一般由小贷款机构和地方政府机构发起并承办。地方政府为维护自己的利益，规定贷款只能用于缴纳财产税和房屋修缮。

1981年美国成立了独立的非盈利性组织――房产价值转换国家中心，其主要职责是向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和教育。根据全国住房法案，国会在1987年设立了房产价值转换抵押贷款（HECM）保险示范项目，由联邦住房管理局（FHA）提供这种反向抵押贷款公共保险项目。FHA为经其批准认可的贷款机构发放的贷款提供担保，有效消除了贷款风险。Fannie Mae于1989年开始购买所有合格的HECM贷款，为反向抵押贷款的流通构建了一个二级市场。之后，反向抵押贷款在美国得到快速发展。目前，全美有120多家贷款机构提供HECM贷款，一些政府部门和非盈利组织如美国退休人员联合会（AARP）和美国住房和城市发展部（FEUD）为退休房主提供免费的咨询服务。

1995年Fannie Mae公司推出了自己的反向抵押贷款产品HomeKeeper，这是对公众参与反向抵押贷款行业的又一大促进。Homekeeper在首次推出后就大受欢迎，极大地促进了美国反向抵押贷款市场的发展。

上世纪九十年代期间，一些大的金融机构通过改进产品设计和兼并联合，重塑了美国反向抵押贷款行业的市场结构。1996年ULLICO成立了一个新部门重新设计了自己的产品以细分投资者。1999年Financial Freedom通过Lehman Brothers投资银行融资兼并了Transamerica Home First。1999年8月Lehman Brothers把从Financial Freedom购买的反向抵押贷款资产包进行了证券化，标准普尔对该项资产组合进行了评级。反向抵押贷款行业的进一步整合发生于2000年，Financial Freedom被Lehman Brothers的一个部门合并，并开始购买Unity Mortgage Corporation公司的反向抵押贷款业务。2001年8月Financial Freedom成为Lehman Brothers的一个分支机构，开始购买Senior Homeowners Financial Service公司的反向抵押贷款批发业务。

迄今为止，美国的反向抵押贷款市场最为成熟完善，其发展反向抵押贷款的成功经验被其他国家纷纷效仿。

二、美国主要反向抵押贷款产品

（一）房产价值转换抵押贷款（HECM）。为促进反向抵押贷款市场的发展，1987年美国国会授权美国房屋与城市发展署（HUD）发起了一项反向抵押贷款保险论证项目，由HUD及属下的联邦住宅管理署（FHA）运作，HUD负责设计、修改HECM计划，FHA负责运营。但HUD及FHA都不是HECM的贷款人，HECM合约是由银行、抵押贷款公司或其他私人机构发出的，最后，几乎所有反向抵押贷款合约都将转售给联邦抵押贷款协会，同时Fannie Mae也积极参与改良HECM的运作。HECM是美国最重要的、最受欢迎的反向抵押贷款，在每个州都能申请到这种反向抵押贷款产品，占到市场的90～95%。HECM可以采取多种领取方式，有一次领取、每月领取、年金领取，或是以上的组合等。其信用额度方式最受欢迎。

（二）住房持有者贷款。Homekeeper计划在反向抵押贷款市场上的重要性仅次于HECM。它由Fannie Mae自己设计并于1995年初发行的一种反向抵押贷款，与HECM相近，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Homekeeper的主要优点是拥有较高价值房产的住户可以借到更高数额的资金，这是因为Homekeeper不受HECM借款最大数额的限制。Homekeeper还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，增加其借款数额。对于同时符合HECM和Homekeeper贷款条件的借款人来说，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Homekeeper贷款。与HECM相比，目前Homekeeper贷款规模还较小。

（三）私营市场产品。这是由私人性质的保险公司、银行和信贷公司向拥有较高价值房产的62岁以上老人提供，对申请人的收入和借款使用目的没有任何限制。国家再保险人不承保这一反向抵押贷款方案，所以贷款人只能向借款人收取一部分风险保费以承担借款总额超过房屋净值的风险。目前，这一方案只向美国部分州提供。其中，最著名的当数由隶属雷曼兄弟银行旗下的“财务自由”老年基金公司设计推出的高额反向抵押贷款，即财务自由计划，只在美国21个州销售，专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。

三、总结

综上，美国反向抵押贷款市场主要分成三个层次：FHA的HECM计划适合住房资产较低的借款人；Fannie Mae的Homekeeper计划适合住房价值一般的借款人；Financial Freedom的计划则为住房价值昂贵的借款人设置。

美国反向抵押贷款市场基本是由政府主导，HUD及属下FHA为HECM提供联邦保险，Fannie Mae发放Homekeeper合约。这些都是官方或半官方机构。另外，美国国会自1987年以来一直关注、支持反向抵押贷款市场运作，拨款进行反向抵押贷款的推广、教育及咨询等工作，并要求HUD必须定期向其汇报HECM计划运营情况。在法律法规方面，美国房屋法例中也阐明政府反向抵押贷款政策，成立HELM计划的主要三个目的：（1）让有需要的老年业主从住房资产中释放出可用的资金；（2）鼓励反向抵押贷款市场将住房固定资产转换成流动资产；（3）寻找最适合老年借款人的反向抵押贷款模式。■