房地产项目规划设计过程中的成本控制问题

成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程。通常，房地产项目开发过程包括投资决策、前期工作、建设实施、房屋营销和服务等四个阶段。其中，前期工作的重点是具体落实开发方案、为项目建设实施做准备，这一阶段的成本控制对项目的全过程成本控制具有重要作用。

房地产项目前期阶段的主要工作内容包括：分析拟开发项目用地的范围、特性、规划用途及获益能力大小；获取土地的使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的制定；项目报建与委托设计；市政设施建设的谈判与协议；资金筹措（安排短期和长期信贷）；进一步分析市场状况，初步确定目标市场或价格水平；详细估算开发成本和可能的工程量。在上述工作中，规划设计对成本控制的影响最大。

一、房地产项目规划设计过程中的成本控制

规划设计是指项目的整体设计，包括项目初步设计、项目技术设计、项目施工图设计准备、项目施工图设计等。

规划设计是可行性研究后的第一项工作，是项目后续工作的前导和方向。一旦设计完成，项目成本的数量级就基本确定了。统计资料表明：设计对工程造价的影响程度高达75%以上，而施工阶段对工程造价的影响程度不超过25%。因此，在规划设计过程中进行成本控制是管理房地产项目成本的关键环节之一。

二、房地产项目规划设计过程中的成本问题

房地产项目的规划设计是否合理、是否经济直接影响整个项目的总投资及利润水平。一个好的规划设计既要满足建筑物的使用功能也要合理控制建安投资，保持建筑物合理的性价比。

目前，房地产项目规划设计过程中存在与成本相关的问题有以下几个方面。

1.房地产企业和设计单位对规划设计中的成本问题重视不够

大多数房地产企业认为，在将项目委托给一家“可信”的设计单位、确定项目方案、功能后，具体设计工作是设计单位的事情。通常，房地产企业在设计合同中只会与设计单位约定设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等基本因素，很少或几乎不对设计单位进行成本约束。

对设计单位而言，目前常用的设计费取费方式使得设计人员缺少成本控制的动力。一般来说，设计费的取费标准有两种：一是以建筑面积为基数，按照一定的设计费标准（如30元/平方米）计算；二是以双方商定的项目总投资为基数，按照一定的百分比系数计算。这两种取费标准都不利于强化设计单位的成本控制意识。在项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等涉及成本控制的关键问题，设计单位往往从“技术可行，质量可靠”的角度出发，过分强调“安全”责任而忽视成本控制的问题，因为一旦发生安全问题，设计人员要承担责任，成本节省的多少，对设计单位的设计费收入并无影响。

2.房地产企业和设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的现象

房地产企业在项目的规划设计阶段过分看重技术问题，往往造成主要指标的过分提高，如钢筋、混凝土的含量等，使得项目成本增高。如某花园小区，原设计图的钢筋含量为69公斤/平方米，经过第三方审图后，钢筋含量下降到61公斤/平方米，仅此一项就节省成本600万元。

设计单位内部技术人员与经济人员分离，也造成了成本浪费的隐患。设计单位普遍认为工程设计是设计人员的事，而成本控制则是概预算人员的事情。于是，个别设计人员为过分强调安全而加大梁、柱、墙截面、提高混凝土标号、加大配筋等。

三、建立房地产项目规划设计过程的成本控制系统

规划设计阶段的成本控制是一个有机的整体，设计单位应根据房地产开发企业的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，将设计概算控制在委托设计的投资限额内。各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。

1.设计概算

设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。

2.施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

四、房地产项目规划设计过程中成本控制的具体措施

规划设计过程中成本控制的主要措施可归纳如下。

1.采用设计招标

设计招标竞争，可以有效提高设计质量，最大限度地减少设计变更，缩短设计周期，提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”（概算超估算、预算超概算、结算超预算）。

2.推行限额设计

限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。通常，要将审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以确保总投资限额不被突破。

3.适应市场需求，优化设计

规划设计要树立“以人为本”的思想，一切从消费者需求出发，细分市场，确定目标客户群，确定适销对路的户型和满足不同功能的产品。在总体规划确定后，优化设计是房地产企业控制成本的关键。如在满足规范的情况下，层高每降低0. l米，就可节约成本1%左右；适当采用大进深户型，可以提高容积率，增加建筑面积，无形中节约成本和造价。

4.加强图纸会审

请专业审图公司仔细地会审图纸，减少设计变更，也是控制成本的重要措施。这是在设计阶段克服设计方的不足或缺陷花费小、效果好的有效方法。会审重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、成本上的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来困难或造成经济损失。

5.做好施工图预算与审查

施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位计价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价的文件。施工图预算审查的重点是施工图预算的工程量计算是否准确、定额单价套用是否合理、各项取费标准是否符合现行规定等方面。

6.参与材料与设备的选型

在施工图设计过程中，房地产公司的材料设备工程师就要开始参与项目的材料与设备选型。如果设计完成后，再进行修改设计就会产生不必要的麻烦，对成本的控制有一定的影响。