“土地风暴”能触动房产商的神经吗

连日来的种种迹象表明，一场席卷全国的土地风暴已经打响，其目标直指开发商囤地。其实，囤地之所以屡禁不止，关键是背后存在着借地生财的利益链条。所以相关政府部门应尽早改变对“土地财政”的过度依赖，打击囤地要动真格。

近日，一则消息无疑引起了市场的广泛关注，曾经创造50.5亿元天价的2009年北京“地王”被正式收回。目前，北京市国土资源局公告，取消北京市大龙房地产开发有限公司竞得资格。公告称：由于大龙公司逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，依据《拍卖文件》的有关规定，该局决定取消大龙公司的竞得资格，同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。此前，北京市国土局已经公示了19个在2008年年底前就已拿地、但至今尚未开工的项目。

此后不久，南京的又一块“地王”被收回，并且不予退还2.45亿港元的保证金，该地的所有者为香港九龙仓和招商地产。据了解，该地为南京市栖霞区仙林新区地块。2007年底，招商地产控股子公司瑞嘉投资实业和香港九龙仓下属公司实创投资联合体各出资50％以24.1港元投得，其地款总价位列当年南京市的第二。而在上海，该市规划和国土资源管理局也在1月20日颁布《关于本市开展闲置土地登记的公告》进行全面梳理，以进一步清查闲置的土地。

土地风暴席卷全国

连日来的种种迹象已经表明，一场席卷全国的土地风暴已经打响，而目标直指开发商囤地。去年12月23日，国土资源部公布了18宗督办的房地产闲置土地案件。这次挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地，分布在北京、上海、浙江、山东、福建、湖南、广西、吉林、宁夏九省(市、区)，按闲置时间分，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗。按闲置原因分，企业自身原因的有五宗，政府拆迁未及时交地原因的有五宗，城市规划调整原因的有五宗，其他政府及有关部门原因的有三宗。国土资源部土地利用司司长廖永林表示：“对土地闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置赞；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，尽快协调有关部门，拟定处置方案，采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。”

同时据国土资源部透露，经调查目前全国闲置的房地产用地仍有约一万公顷。而在此前，财政部、国土部等五部委曾联合出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，其中“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”、“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”成了最惹人注意的字眼，一连串的政策信号已经表明，土地政策收紧的力度渐次加强。

借地生财风险不小

纵观近期推出的一系列措施可以看出，所有政策的目标都瞄准了囤地，这也使得市场对其的关注力度进一步加大。长期以来，囤地一直都是房地产市场的一个顽疾，它造成的结果是一方面土地供应量居高不下，另一方面房源的供应量却未见增长，从而用另一只手推高了房价。

我们从图可以看出，虽然和2008年相比，2009年的土地供应量出现了较大幅度的增长，但与此同时楼市的“房荒”却是愈演愈烈。有人可能会说从拿地到建房仍然有一个过程，但其实我们在上文中已经提到，目前全国闲置土地的数量可谓是惊人。然而就是在政策收紧，闲置土地数量居高不下的情况下，在刚刚过去的几个月中，许多开发商却仍然在顶风作案，拿地的热情依然没有丝毫的消退。

据中原地产统计，2009年12月，一线城市中京、沪、穗三大城市的居住用地成交面积大幅度增长，是前12月均值的3至5倍。其他二线城市除天津外，成交面积亦有不同程度增长，其中成都、武汉和沈阳三城市超过前12月均值的5倍之多。在国内土地成交持续旺盛的拉动下，各地的地价继续攀升。据统计，12个被监测的城市住宅用地12月的楼面地价平均为4139元，平方米，高于前12个月均值65％。其中，一线城市竞争尤为激烈，“地王”屡屡被刷新；同期，二线城市地价亦维持在较高水平。中原地产研究中心研究主任许芹认为，尽管2009年下半年中央不断收紧土地政策，并加大对闲置土地的处置力度，还进一步敦促地方政府严格自查闲置土地。但是，上述一系列举措尚未立竿见影。

那么，为何政府不断三令五申，市场却依然我行我素呢?记者认为，其中的关键的在于囤地背后所存在的借地生财的利益链条。“土地出让金历来是地方政府的一大财源。”中央财经大学财政系主任曾康华教授认为，土地出让金在部分地区接近地方财政收入的一半。他说：“如果再加上建筑业和房地产带来的相关税费收入和土地为抵押获取的债务收入等，很多地方政府通过土地运作取得的收入占其整个财政收入的一半还多，表现出对土地的强烈依赖。”国土资源部的统计数据显示，2007年全国土地出让金总额达113万亿元；2008年，全国土地出让收入有所下降，但仍达到了9600亿元。

然而，借地生财带来的却是巨大的市场风险，它使得在土地交易市场中政府与开发商扮演了一个愿打一个愿挨的角色，不少政府部门对屡禁不止的开发商囤地现象也是睁一只眼闭一只眼。中原地产研究中心统计通过对房地产企业自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态的梳理，可以发现270幅地块中除去在售和售完状态的土地，有57％的土地尚未入市，27％的土地还处于待开发状态，30％处于规划在建状态。而克而瑞(中国)研究中心的报告也显示，2005年到2009年上半年，全国典型城市成交的50幅地王地块中，仅有27％的地块上市，有51％的地王项目还未开工，18％的地王项目处于在建中。从这一点来说，如何完善相应的制度，进一步减少囤地现象的发生，乃是我们进行市场调控的当务之急。特别是在当前房价不断上涨，土地资源越来越集中的情况下，就显得更为紧迫了。

打击囤地要动真格

不过无论如何，一系列紧锣密鼓推出的政策已经表明，现在政府已开始出面打击囤地，这无疑是一件让人拍手称快的好事。然而记者认为，由于种种利益链条的存在，政府打击囤地一定要动真格。

有专家指出，2008年1月3日国务院下发的《关于促进节约集约用地的通知》，便有“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费”的规定，而就是2008年这个通知，实际上也并非新政。据专家透露，从2008年1月到现在，不到两年的时间里，国务院与国土资源部对这一土地政策至少已重申过三次。所以不少专家认为：“法律法规或政策的有效性，不在于一次又一次重申，而在于不折不扣地落实与执行。否则，重申的次数越多，其严肃性也越被打折扣。”

所以，我们认为当前调控的当务之急就是要大幅提高囤地的风险，运用针对性的政策手段，真正触动开发商的神经。而现在暴露出来的问题根本在于囤地没有风险，反之当开发商囤地存在很大政策风险时，市场的格局显然就会发生巨大的变化。有位专家说得颇为一针见血：“从某种角度而言，开发商无障碍倒卖土地，都是由于监管部门的‘支持’和‘鼓励’。”由此看来，有关政府部门应尽早改变对“土地财政”的过度依赖，这是促进房地产市场健康发展的一条必由之路。