不动产“一物数卖”的法律思考

摘要:“一物数卖”纠纷明显增多,物权变动法律问题的研究是解决“一物数卖”法律适用的理论基础。不动产物权变动区分原则和不动产公示原则是影响采取何种物权变动模式的基础原则。为了对数个买受人利益进行合理的取舍与平衡,以《物权法》为代表的一系列法律在中国基本确立了债权形式主义不动产物权变动模式。

关键词:一物数卖;不动产;物权变动

中图分类号:D922.29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0137-03

随着中国土地使用权制度、住宅房屋制度的改革和房地产业的迅猛发展,尤其是受到很多地区房价的变化,以房地产为主的不动产买卖纠纷明显增多,其中“一房数卖”引发的纠纷占较大比例。关于不动产物权变动的立法以及审判实践中,“一物数卖”的法律适用问题受到前苏联民法的影响,往往把登记作为不动产买卖合同生效与否的要件。由于对“一物数卖”中数个合同的法律效力以及不动产物权的最终归属认定和处理的不同,致使人民法院审理此类案件的裁判理由及裁判结果出现分歧。

新颁布的《物权法》明确确定了不动产物权变动的法律适用原则。而物权变动法律问题的研究是解决“一物数卖”法律适用的理论基础。不动产物权变动主要是指基于房地产买卖合同而发生的房地产所有权的移转,是基于合同行为产生的物权变动。

一、不动产物权变动区分原则

(一)中国不动产变动的区分原则

在确定物权立法中的物权变动规范时,首先应该考虑的就是物权变动的原因与结果之间的关系。所谓的区分原则即发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,合法成立的合同不一定能发生物权变动的结果。

以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时,则债权的法律关系的成立自然以合同法所规定的合同成立生效的要件,即当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件,如果合同具备这一条件,则应该认为合同关系已经合法成立生效,当事人应当受到合同约束,违约者应该承担法律责任。至于物权变动能否成行,并不是合同成立生效的必要条件,应为在合同生效后能否顺利完成动产的交付和不动产的登记,其中当事人自己的作为或者不作为虽然也会发生一定的决定作用,但是当事人之外的客观因素也会发挥一定的决定性作用,有时可能会因为当事人自己的意思不发生物权变动,有时会因为客观的原因不会发生物权变动。因为,原因行为与物权变动不是一个法律事实,固不可以认为未发生物权变动时合同也是无效的[1]。中国现行法律以及法律解释文件也基本上遵守了这一原则。

(二)大陆法系国家两种不同的不动产物权变动模式

从物权区分的角度看,大陆法系各国不动产物权的变动模式与动产物权变动模式一样,可分为意思主义和形式主义物权变动模式两大类,形式主义物权变动模式又分为物权形式主义和债权形式主义物权变动模式两种。

1.意思主义的物权变动模式。意思主义的物权变动模式,又称债权意思主义的物权变动模式,是指除了当事人的债权意思之外,物权变动无须其他要件的物权变动模式。标的物所有权的变动以债权契约为依据,既不需要另有物权行为,也不以交付或登记为生效要件。以买卖合同为例,标的物所有权的移转,以当事人之间的买卖合同为根据,纯粹取决于当事人的自由意志,既不需要交付或登记行为,也不需要独立于买卖合同的物权行为。不过在具备公示效果前,物权变动的事实不能对抗第三人。

2.形式主义的物权变动模式。形式主义的物权变动模式是指物权变动除了当事人的债权意思表示以外,还必须具备一定的形式。形式主义的物权变动模式,在各个国家和地区的立法例上,有物权形式主义和债权形式主义之分。

(1)物权形式主义物权变动模式。德国著名历史法学家萨维尼在1840年所著《现代罗马法体系》一书中系统地阐述了物权行为理论,所谓的物权行为,是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的的法律行为。该理论认为,在物权法中被称为法律行为或者契约者,是合意以及在土地登记簿上进行的登记的总和,合意只是契约的一部分[2]。

(2)债权形式主义的物权变动模式。债权形式主义的物权变动模式,又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式,不动产物权变动模式则是意思主义与登记相结合的物权变动模式。该模式不需另有物权的合意,无独立的物权行为存在。尽管债权形式主义的物权变动模式产生在物权形式主义的物权变动模式之前,但一般都将其视为意思主义和物权形式主义的折衷形态,该模式以奥地利民法和瑞士民法为代表[3]。

二、不动产物权变动的公示原则

与动产物权一样,不动产物权变动的公示原则是指物权的得失变动的公示,即物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来,依法律行为变动的物权必须要采取一定的公示方法。①

物权公示与物权变动之间存在着广泛而深刻的联系,有将物权公示与物权变动融而为一者主张将公示之完成作为物权变动的条件,非经公示,物权不能变动,即所谓公示要件主义;有主张将物权公示与物权变动两相分离者,认为即便没有公示,也可以发生物权变动,不过变动后之物权不具备对抗交易第三人的效力,即所谓公示对抗主义。采形式主义物权变动模式的国家和地区,一概明确区分物权和债权这两种具体的财产权利形态,并将物权界定为直接支配一定的物并得以排斥他人干涉的权利。物权所具有的对抗第三人的排他性,使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害,要求物权的变动应当与一定技术性手段结合起来,可以让交易关系以外的第三人确知,这一技术手段就是公示制度。尽管在意思主义的物权变动模式之下,物权并不当然地具有对抗第三人的排他效力,但这种物权变动模式有一点与形式主义物权变动模式相同,那就是都有兼顾静的财产安全与动的财产安全的需要,这仍需借助公示制度。

物权变动的公示制度要求当事人将物权变动以某种便于从外部表象进行判断的方式对外界加以公示,从而使物权变动的当事人负担公示义务。只有履行公示义务,才能有效的保全物权,否则,就不能得到公认和法律的充分保护。通过公示,使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下,无须进行实质调查,仅凭公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵,使真正权利人与第三人之间形成了物权要求方面的冲突,法律只能以公示与否作为客观标准来平衡当事人之间的利益,如此不仅较好地协调了静的财产安全,还恰当地维护了动的财产安全。

对“一物数卖”行为研究的中心问题是数个买受人之间的物权对抗,而形式主义物权变动模式下研究“一物数卖”问题主要围绕物权归属并同时研究相关的债权问题。为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除“一物数卖”对健康的不动产交易市场的不良影响,在借鉴国外各种物权变动理论的基础上,中国基本确定了债权形式主义不动产物权变动模式,《房地产管理法》、《合同法》、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《物权法》等现有法律都从不同侧面体现了该不动产物权变动模式。

三、对不动产“一物数卖”中数合同效力的认定

不动产“一物数卖”,也称不动产的多重买卖,是指出卖人以同一不动产为标的物订立数个买卖合同,分别出卖给数个买受人的行为。主要包括两种情况:一种是出卖人尚未将不动产所有权变动给第一买受人之前,又将该物出卖给其他买受人;另一种是出卖人已将标的物交付并变动所有权给第一买受人后,又签订合同出卖该物。

对数个买卖合同的法律效力的认定,大陆法系各国因物权变动模式立法选择的不同而有所差异。

债权意思主义物权变动模式,着重将特定物交易作为物权交易规制的背景,认为生效的债权合同既可以作为债权变动的法律事实,又可以作为引起物权变动的法律事实;采取物权形式主义物权变动模式则是以种类物和未来物的交易作为物权交易规制的重点,且区分债权变动和物权变动不同的法律事实,债权合同并不引起物权变动的效果,数个买卖合同均有效;根据债权形式主义物权变动模式,不动产所有权的变动必须有不动产的登记或者动产的交付,合同的订立和标的物的所有权的变动是两个不同的事实。而且买卖合同为诺成性合同,双方当事人意思表示一致即告成立并依法生效。

中国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果,物权变动法律效果的发生须以生效的债权合同和交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提,因此,买卖合同中标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。

简言之,出卖人是否享有处分权,在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己变动标的物所有权于买受人的合同效力,故不能因为出卖人无法履行合同义务,就否认买卖合同的效力。不论出卖人是有权处分还是无权处分,数个买卖合同均为有效。

四、不动产“一物数卖”后所有权归属的确定

因物权具有排他性,不动产“一物数卖”可以引起如何确定数个合同效力及不动产权属的问题。在“一物数卖”的事实发生后,于出卖人与数买受人之间,特别是数买受人间形成的法律关系比较复杂。对不同物权变动模式下不动产“一物数卖”物权归属制度进行比较可以看出,为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除一物数卖对健康市场的不良影响,在意思主义和形式主义两种物权变动模式之下,立法都竭尽其力,综合运用法律行为效力、物权变动与对抗等法理规制一物数卖行为,合理确定不动产的最终权属。

以房屋买卖合同为例,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记后,再与第二买受人签订合同,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记,无论意思主义或者形式主义都会得出相同的结论,即第一买受人既然已经取得登记,也就确定地取得了不动产所有权,出卖人再与第二买受人签订合同,属于无权处分行为,不是真正意义上的“一物数卖”。只有在数个买卖均未办理登记和第二买受人办理登记情况下,意思主义和形式主义才有不同规定:

(一)意思主义物权变动模式的法律规制

1.出卖人与数个买受人签订房屋买卖合同后均未登记的,根据意思主义物权变动模式买受人均能取得物权,对数个买卖合同的效力一般应以物权发生时间的先后确定,发生在前者优先;

2.第二买受人首先完成登记后,应取得完整的物权,第一买受人的物权消失。该结果的前提是因为第一买受人怠于进行登记,使自己本应得到的权利得不到保护。但如果存在第二买受人与出卖人恶意串通、违反诚实信用原则的情形,第二买受人就不能主张第一买受人欠缺登记,也不能因登记完成取得物权,第一买受人未经登记的物权仍可以对抗第二买受人。

(二)形式主义物权变动模式的法律规制

1.出卖人与数个买受人签订不动产买卖合同后均未登记的,根据形式主义物权变动模式未经登记,买受人只享有债权,均不能取得不动产物权,只能取得要求出卖人办理登记将不动产物权变动于自己的债权性质的请求权,不动产所有权仍存在于出卖人手中。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,由于不动产的特定性,法院既不能“按比例”地满足所有买受人的请求,也不能判决共同共有不动产[4]。①

2.第二买受人首先完成登记后,其债权转化为物权,由于物权优于债权,即便第一买受人事实上占有不动产,第二买受人应取得所有权,可要求第一买受人返还。对于第一买受人能否行使撤销权,撤销出卖人与第二个买受人的法律行为,属于有争议的问题,限于篇幅此处不再论述。物权形式主义认为,其对第三人的强有力的法律保护实际上就是保护现代交易秩序。

在中国《物权法》起草过程中,对不动产物权变动模式应当采取登记对抗主义还是登记要件主义可谓仁智互见。而现在《物权法》明确确定了以登记要件主义为一般原则,而登记对抗主义模式为特别例外的规定。《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源可以不登记。”以上法律规定是在对两种不同的不动产物权变动模式进行比较分析的基础上,结合中国不动产登记程序、登记制度中存在诸多问题以及存在大量未经登记的事实物权等现状而制定的。

综上所述,以房屋买卖纠纷为例,确定不动产“一物数卖”纠纷的法律适用原则:对数合同的法律效力只要双方当事人意思表示一致且不违反法律规定即告成立并认定依法生效。对不动产所有权归属的确定,如果出卖人与数个买受人签订买卖合同后均未登记的,买受人只享有债权,均不能取得房屋所有权。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,出卖人又不愿意选择履行对象,在买受人均未善意占有的情况下法院原则上可按合同签订先后保护第一买受人,在一方买受人已经善意占有房屋的情况下笔者倾向于法院应确认占有人取得所有权;后买受人首先完成登记后,即便先买受人已占有房屋,完成登记的买受人应取得所有权,可要求先买受人返还房屋,先买受人不能取得该房屋所有权。未取得房屋所有权的买受人可以要求出卖人按照双方签订的买卖合同承担违约责任,使其债权得到保护。

参考文献:

[1]孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001:36.

[2]陈华彬.外国物权法[M].北京:法律出版社,2004:72.

[3]陈历幸.论不动产登记制度和物权变动模式的关联与协调[J].华东政法学院学报,2003,(2):30.

[4]高永沛.中国物权变动模式争议之评述[J].南京工业职业技术学院学报,2005,(3):14.