地下空间权微探

【摘 要】现代社会人口快速增长，城市化进程加快，有限的地表资源使得其与人类对地下空间权的迫切需要的矛盾日益加剧。但是，我国在地下空间权的立法实践上相对处于落后状态。在土地立体空间使用已成为都市化不可避免的趋势下，在空间权的基础理论上，赋予立体空间新的法律地位，制定科学合理的登记规则，完善建筑空间权立法制度，无异于是对“活法”的最佳诠释。

【关键词】物权；地下空间权；登记

一、我国空间权研究及立法现状

空间利用权从本质上看是一种用益物权。但是，我国理论界学者对其性质的归属存在着较大争议，对于其到底是属于一项新的单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式尚未有定论，并形成了以王利明教授为首的“否定说”和梁慧星教授为首的“肯定说”两种见解。以王利明教授为首的中国物权法研究课题组认为，“空间利用权可以基于土地所有人、使用人的意志而在特殊情况下与土地所有权和使用权分离，且可以通过登记予以公示，因而空间利用权可以成为一项独立的物权”，并在《中国物权法草案建议稿》中将“空间利用权”单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类，予以专门和系统的规定。与其相反，以梁慧星教授为首的中国物权法研究课题组对此持“否定说”，认为“土地空间权并不是物权法体系中一个新的物权种类，而是对一定空间上所设定的各种物权的综合表述。”在其组织编写的《中国物权法草案建议稿》中，地下空间权被分解成空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权三种，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章中各别规定。由此可见，学者们虽未能对空间权的性质达成一致意见，但确认空间权法律制度的重要性已得到理论界的普遍认可。与此同时，空间权的理论研究仍仅局限于立法建议，空间权理论的研究还很薄弱，甚至可被认为才刚刚起步。由于经济快速发展和城市土地的缺乏，空间利用的需求越来越大，迫切需要建立有实用价值的空间权制度。

与空间权学术研究刚刚开始相比，我国目前立法实践上同样存在空间权立法缺失，既没有相应可资参考的立法，也没有形成判例规则，对于我国当下地下空间的急迫利用现状及未来开发地下空间的大量需求来说，当下立法的严重滞后性显然不能适应我国立法实践的需要。但就目前我国立法来看，我国目前立法中只有《物权法》第十三章中以“用益物权”一章将其以建设用地使用权的方式规制。《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立用益物权。可见，空间权的法律地位尚未得到我国法律界的认可，也没有在用益物权制度中采纳梁慧星《中国物权法草案建议稿》的建议，即把空间利用权分解为空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权这三种。由此可见，物权法对空间权的立法规制持保守的立法态度，并没有以为其正名的方式将其纳入立法范围，而是仅仅将其归为建设用地的使用范围，将用专门制度规范之的立法理念拒之门外，相比当下对空间权制度的紧迫需求而言，该种立法模式显然是与立法实践相脱节的。

二、地下空间权的基本理论

地下空间权以三维空间为客体而成立的，以地表以下为起量点的不动产财产权。对地下空间权的定义，有人认为“是指对横切于地中的断层空间所享有的各种权利的总和”，或者说是“对土地地表下一定范围内的空间享有的权利。”王利明教授在其主编的《中国物权法草案建议稿》第361条中用的是空间利用权的概念，并定义为“空间利用权是指权利人在法律、法规规定的范围内利用土地上下特定范围内的空间并排除他人干涉的权利等。”刘保玉则认为“空间权，是指以土地地表之上的一定空间或地表之下一定地身范围为客体而成立的一种不动产权利。”无论何种定义，根据空间权的理论，从地下空间权的功能角度来看，地下空间权都可以分为地下空间所有权和地下空间使用权两种物权性质的权利。地下空间所有权是指对地表之下一定范围的三维空间所享有的占有、使用、收益和处分的权利。地下空间使用权则是以利用地下设施为目的，将地表之下的空间建筑物或其他构筑物纳为使用权范围的权利。

空间权理论是地下空间权的基础理论，独立的空间权概念在传统的土地法学理论和制度中难觅踪迹。我国是以公有制为基础的国家，因此土地的所有权也归国家或者集体所有。由此可以推断，土地所附有的其他生产资料所产生的利益也应当属于国家和全体人民。显然，不同于私有制国家，我国根据传统民法理论，将土地所有权人对地表支配权予以肯定，及规定地表下一定空间权范围的做法是有必要的。空间权属于土地所有权人，但这并不意味着我国采用土地所有权绝对主义。如今城市化进程加快，国家所有的土地大量以拍卖、转租、招标等形式交由个人、法人或其他组织合理开发利用，在不影响空间所有权的前提下，使用土地及其附属的空间资源已经成为我国社会发展的必然趋势。国家所有并不等于国家直接经营土地及其附属的土地资源，地表下的空间权在保留所有权的基础下，将空间权交予他人合理利用，法律应当为这种合理需求提供法律上的支持，这样的规制不仅可以使得土地空间权的利用更加合理，在合同的规制下反而可以让空间所有权人获得一定的收益，防止空间的浪费与闲置。

三、地下空间权的立法实践

科学合理的登记规则是土地立体使用趋势至关重要的前提。地下空间权本属于物权的分支，彰显其存在与变动的方法当然是登记制度。一方面，地下空间权从物权法的分类来看，仍属于不动产物权，因而对于分层开发利用的空间权来说，所涉及的不动产权利仍然适用物权登记的基本原则、登记程序、登记效力等。另一方面，考虑到地下空间权以三维空间为客体的特性，与一般平面权利登记制度相比，登记簿的内容设计和登记效力上应当与其存在一定的差异。另外，地下空间权作为立体权利，从理论上而言，不动产的标记、位置、登记目的等常规事项是区分登记必须要做的，还应当关注特约事项，诸如空间高度、空间左右深度、层楼宽度等，可以将三维立体空间图标注于土地面积的数据和图形之外，标明周边相邻关系、空间位置、起止深度等要素，以便于日后查阅等。

依照《物权法》第九、十四条的规定，我国土地登记制度采用多种登记综合模式，即登记要件主义为主，登记对抗主义、登记处分主义为辅。一般而言，地下空间权的物权登记必须遵循权利登记制，如异议登记、预告登记等登记方式，但由于地下空间权亦由地下空间所有权、相邻权、用益物权等多种形式组成，这样的“权约束”使得地下空间权的登记制度设计与一般登记制度有所不同，显然也不能用一种登记效力模式简单划定。笔者建议，倒不如将我国土地登记制度中的综合效力模式运用其中，将登记要件主义适用于区分建设用地使用权的用益物权形态分支；将登记对抗主义按照我国《物权法》第158条的规定适用于空间地役权；将空间抵押权归为登记要件主义；我国是社会主义公有制国家，因此地下空间相邻权与地下空间所有权并无登记之必要。

在空间权登记中，首要难点便是确权问题。实践中，地下空间权及其附属资源的归属也是众说纷纭，其中以城市小区地下停车位最受关注。依照现行国有土地出让制度，开发商从国家手中拿到国有土地使用权，然后根据图纸投资建设地下停车位，根据“谁投资，谁收益”原则，停车位的权源从最初的国家手中流转到开发商手里，除土地所有权外，开发商成为地下空间权的最初获得者；开发商交房给业主之后。此权利又发生第三次流转，业主在拿到房屋合同完成交房手续之后，成为土地使用权的第二位继任者，因此，业利的取得紧密依赖与开发商的权利流转。由此，业主能否获得停车位的关键在于开发商对土地及其附着物权利的转让与否。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第5条规定，“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和”，第9条规定第一款规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”，这就要从两方面考虑，如果购房合同中注明公用建筑面积中包含地下停车位，那么只要业主购买包含了公用建筑面积的商品住房，实际上车位已经由业主出资购买，则车位就属于业主所有，开发商无权再行出售；相反，如果合同中注明车位不列入社区的公用住宅面积，则表明开发商仍旧保留了对于停车位的权利，那么开发商叫卖出售显然有法可依。有学者以此认为，“停车位不是独立的所有权客体，而是建筑物区分所有权客体的组成部分，由区分所有人共同所有使用；如果停车位没有公摊入商品房的面积之内，可以单独进行登记获得土地证。”但以现行《物权法》解释的原意来看，“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。”因此，有学者主张以《物权法》实施为界限，“实施前所发生的车位归属不明，推定为车位业主共有；实施后的归开发商所有。”然而，“公摊面积说”相较简单、客观，对于实践和解决实际问题更有指导意义。

对于地下空间权的登记而言，2006年颁布的《物权法》使得空间权的立法往前迈了一大步。2006年颁布的《物权法》已然为地下空间权的登记找到了直接的立法确权基础，这主要体现在创设“区分建设用地使用权”的概念这一立法修改之上。此后，2007年国土资源部颁布的《土地登记办法》在顺应基本法的规定上，汲取了空间权的概念，这在土地权属界线封闭的地块或者空间的范围扩大的立法修改上可见一斑。但是总体而言，“地方经验”仍在地下空间登记规则中处于主导地位，平面登记规则已然成为地下空间权的依附，而其本身的登记规则还未真正独立、丰富和成型，地下空间权的登记立法完善还有待于进一步的发展和延伸。

参 考 文 献

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