宏观紧缩背景下衡阳市个人住房贷款快速增长原因分析

一、衡阳市个人住房贷款业务发展概况

在货币政策趋紧的条件下，在衡阳市房地产市场快速发展的带动下，2007年衡阳个人住房贷款业务自年初以来其增长速度却显著加快，月平均增速达到8.74%，12月份环比增速为22.37%，达到年内的最高值。

从贷款总量来看，12月末，个人住房贷款余额为10.33亿元，比年初增长66.74%，高于全市贷款总额增幅54.89个百分点，这一比例也超过全国购房贷款增幅33.14个百分点。在全国个人住房贷款增速回落的情况下，第四季度衡阳市个人住房贷款新增1.75亿元，是上季度新增贷款的8.9倍。从贷款结构来看，2007年末，公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款增长24.15%和45.40%，同比分别多增12.62%和35.30%。从贷款银行来看，中国银行增长101.66%，在房贷市场所占份额上升了7.65个百分点，达到了24.23%。农业银行增长77.50%，市场份额上升了3.76个百分点。国有商业银行个人住房贷款业务都有不同程度的增长，而城市商业银行由于历次法定准备金率的上调收缩了不少的流动性，资金紧张不得不从房贷市场中有所收缩，导致其出现负增长，但是由于城市商业银行2007年所占市场份额只有2.15%，对房贷市场影响不大。

二、衡阳市个人住房贷款业务快速增长的原因分析

个人住房贷款市场与房地产市场之间的联动效应是很明显的，分析房地产市场变化因素的影响必然是分析个贷市场发展浓墨重彩的一笔。从衡阳市房地产市场相关情况来看，影响个人住房贷款快速增长的原因主要有以下几个：

（一）市场主体的预期因素

1.价格预期

据当地的报纸公布的房地产数据披露，2007年衡阳住房价格实现快速拉升，从第一季度住房均价每平方米1665元到第二季度每平方米1758元，上涨了5.58%，然而到第三季度的每平方米1921元，却比第二季度上涨了9.27%，第四季度房价涨速有所下降，却突破2000元关口，达到每平方米2103.5元，比第三季度上涨3.7%，比上年同期上涨11.4%，而同期全国70个大中城市房价只比第三季度上涨了2个百分点。年内快速攀升的房价，让购房的老百姓应接不暇，无所适从，而居民对市场的盲从心理更是造成房地产市场上的“恐涨”气氛，“价格还会涨”的预期把一部分居民推上了房价上涨的快车道，在“早买房少吃亏”的心理作用下房贷市场也比往年少了几分宁静。

2.收入预期

2006年以来，衡阳市城镇居民可支配收入进入一个快速上升的时期，2006年城镇居民可支配收入突破9000大关，达到9154元，增幅达11.07%，2007年居民收入继续保持快速的增长态势，城镇居民人均可支配收入突破万元大关达到10680.69元，同比上升16.54%，扣除物价上涨因素上涨11.74%。同期居民储蓄存款大幅增长，2007年12月末，居民储蓄存款584.81亿元，比年初增长12.40%，居民储蓄存款的大幅增长，也从一个侧面反映了居民收入的增长。在缺乏投资途径，房价攀升的情况下，居民收入(或预期收入)的增长必然会推动资产相对增值的房地产市场的繁荣。

3.通货膨胀预期

物价和房价是互为联系的。2007年全国消费物价指数CPI从1月份开始一路上扬，在11月份达到全年最高的6.9%，12月份虽然有所回落，但是也达到了6.5%，为全年的第二高位。物价上涨造成了通胀预期的加重，推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求房”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险，而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。

（二）市场主体的投资或投机因素

1.居民的投资或投机行为

2006年底衡阳城镇居民人均住房面积就已达到26.24平方米，90%以上的居民拥有自己的住房，而拥有单元配套住房的城镇居民达83.5%，就是说目前城镇居民的住房需求是满足住房的升级换代，而非过去大部分需求是解决“三代同堂”或一家人共居一室的窘迫状况之需求。2007年10月，衡阳市有关媒体对市民购房意向、购买决策能力等内容进行了一次问卷调查，从问卷结果得知，随着房价的快速上涨，投资比例已占衡阳市住房总需求的15％，虽然只占总需求的小部分，但是这一部分投资者给市场带来的“示范效应”也许是空前的。在价格上涨的心理预期下，居民的住房需求带有一定的盲目性，那种买贵不买贱，买涨不买跌的心理一定程度上左右着居民的住房需求，害怕价格上涨将使一部分居民在自身实力不够的条件下求助于金融机构按揭贷款。同时衡阳市二手房交易活跃，价格急剧攀升，其中仅第三季度二手房价就环比上涨8.4%，地段、楼层、结构等都较好的楼梯房达到了2000元左右的单价，电梯房也卖到了2700元左右/平方米。二手房转手就可获得的看得到的财富效应也使一部分居民产生投机行为，从而对银行贷款产生巨大的需求。

2.开发商的投机因素

开发商明显的囤地和捂盘行为造成房地产市场上“供不应求”的假象，造成众多购房者非理性需求，从而在非理性需求的拉动下，个人住房贷款规模也被节节推高。从调查中我们得知，2003～2006年购置土地与完成开发土地之比最高没有超过50%，说明从2003～2006年购置的土地有一半以上没有完成开发。这种明显的土地囤积行为在2007年更甚，2007年，衡阳市购置土地面积达146.58万平方米，为近几年来之最，但是商品房竣工面积大大小于2006年，说明2007年衡阳市房地产业完成开发土地面积至少不会超过2006年很多，开发商囤积土地，坐等土地涨价现象可见一斑。在2007年房地产涨价风潮中，衡阳房地产开发商的腰包急剧膨胀起来，在未来房地产价格上涨的预期下，开发商加大了拿地的力度，但是却缩小了供房的速度，从2003～2007年，衡阳市房地产竣工面积与施工面积之比总体上是不断缩小的，2007年更是达到了近几年的最低点14.68%，大量的房产处于在建工程阶段，这实际上是一种变相的捂盘行为，直接造成了市场上“量减价涨”现象。

三、防范个人住房贷款风险的对策建议

在市场主体预期因素、投资和投机因素的作用下，衡阳市房价快速上涨，个人住房贷款快速发展，房地产市场蕴藏的风险一时不会显现，但是当房地产市场出现

逆转或调整时，个人住房贷款市场不可避免地会出现风险。因此，政府需要加强对房地产市场和金融市场的监督管理和调节，维持一个健康稳定的市场环境。金融机构也必须高度重视，从防范市场风险的发生和减轻其影响入手，促进个人住房贷款业务的健康发展。

1.调整信贷政策以平抑房地产的投资性与投机性需求。向市场表明政府对房地产价格走势的态度，向市场发出强烈的调整信号，有利于购房者特别是投机者形成对未来房地产价格较合理的预期，从而降低投资性与投机性需求，有助于使价格理性回归。而在房地产价格限制于合理范围不产生剧烈波动的情况下，商业银行住房贷款业务的市场风险也就失去了爆发的根本条件。

2.调整房地产税收政策以打击投机性购房。在税收政策上对两者进行区别对待：对自住型消费在交易税费上给以优惠，允许个人贷款本息支出在一定套型面积（如120m2）、一定总价比例范围内抵扣个人所得税，而对投资型(包括投机型)则应课以投资所得税，对其购买、持有、转让环节加大课税比例，特别是调整住房转让环节的税赋比例。通过征收房地产交易所得税、营业税，可以有效地降低投机者“炒房”收益，抑制房地产投机性需求。开征物业税可以增大房屋的空置成本，也能起到抑制房地产投机的作用。

3.加强土地供应的控制，抑制土地投机。一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量。另一方面，可以通过房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府必须严格执行土地闲置税、土地增值税等相关规定，在必要时无偿地收回开发商闲置过久的土地，提高土地投机的成本，打击囤地捂房行为，刺激低度开发土地转让或出租，以调节土地供给、盘活存量。第三，地方政府不要单纯把土地出让作为生财之道，必须从房地产利益链中有所退却，支持发展基于非营利目的的各种开发项目，关注民生问题的解决。

4.推进经济适用房和廉租房建设，完善住房保障制度。要按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的统一部署，以及《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》的有关要求，从“构建和谐社会”出发，建立健全的住房保障体系。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给平抑市场上的房价，而住房保障制度的完善，使人们预期在不同的收入状况都能拥有适当的住房，不用担心因为无法追赶上飞速上涨的房价而失去购房的机会，从而减弱房地产价格上涨带来的“追涨”的羊群效应，减少房地产市场的投机气氛。

5.从金融机构的角度来看。首先，加强贷前审查，加强对开发项目的合规性、开发商的资质等的审查，严格市场准入。同时加强对借款人资格的审查，严查信息真实性；其次，严格个人住房贷款操作规程，完善贷款相关手续，防范“假按揭”等风险的发生；第三重视贷后管理，银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理，对逾期贷款应加强催收，在必要时寻求法律支持。

另外，金融机构要严格自律，提高风险预警能力。一是各金融机构要严格金融纪律，对房地产信贷资金要严格把关，防止恶性竞争，不得违规经营，不得自行放宽信贷政策；二要提高预警能力。金融部门要广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，重视房地产市场研究，及时规避风险。

（作者单位：中国人民银行衡阳市中心支行）